房地产及其描述

1、房地产及其描述2 第一节第一节 房地产的概念房地产的概念 第二节第二节 房地产的特性房地产的特性 第三节第三节 房地产的类型房地产的类型 第四节第四节 房地产状况的描述房地产状况的描述第1页/共43页3 一、房地产的整体概念一、房地产的整体概念 1.1.房地产的定义房地产的定义 第2页/共43页4 2. 2.房地产的其他名称房地产的其他名称 第3页/共43页5 3. 3.本课程对房地产的界定本课程对房地产的界定 第4页/共43页6 二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义 1.1.土地的含义土地的含义第5页/共43页7 2.2.建筑物的含义建筑物的含义第6页

2、/共43页8 3.3.其他地上定着物其他地上定着物 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上不能分其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上不能分离，或虽然可分离，但是分离后不经济或分离后会破坏离，或虽然可分离，但是分离后不经济或分离后会破坏土地、建筑物的完整性，使土地或建筑物的价值或功能土地、建筑物的完整性，使土地或建筑物的价值或功能明显受到损害的物体，如花园、围墙、地下管线等。明显受到损害的物体，如花园、围墙、地下管线等。/第7页/共43页9 三、实物、权益和区位的含义三、实物、权益和区位的含义 1.1.实物的含义实物的含义 实物是指房地产中有形的部分，如建筑物的结构、设实物是指房地产中有形的部

3、分，如建筑物的结构、设备、装修，土地的形状、平整度等。备、装修，土地的形状、平整度等。 实物又可进一步分为实物又可进一步分为、及及三个方面。三个方面。 2.2.权益的含义权益的含义 权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益，房地产利益和收益以其权利为基础。利、利益和收益，房地产利益和收益以其权利为基础。 实物和权益对房地产价值的影响均很大！实物和权益对房地产价值的影响均很大！ 第8页/共43页10 房地产权利主要有房地产权利主要有、等。等。 其中，所有权属于自物权，是指对自己的物所享有其中，所有权属于自物权，是指对自己的物所享有

4、的权利；其余的属于他物权，是指对他人之物所拥有的的权利；其余的属于他物权，是指对他人之物所拥有的权利，他物权是对所有权的限制。权利，他物权是对所有权的限制。 (1)(1)所有权所有权是指房地产所有人在法律规定的范围内是指房地产所有人在法律规定的范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权利自由支配房地产并排除他人干涉的权利( (具有排他性具有排他性) )，包括占有、使用、收益和处分的权利；包括占有、使用、收益和处分的权利； (2)(2)使用权是指房地产使用者对他人所有的房地产使用权是指房地产使用者对他人所有的房地产享有占有、使用、收益及部分处分的权利；享有占有、使用、收益及部分处分的权利； (3)(

5、3)租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有人租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有人或或土地使用人那里获得占有、使用房地产的权利；土地使用人那里获得占有、使用房地产的权利； /第9页/共43页11 (4) (4)抵押权是指债权人对债务人或者第三人不转移占抵押权是指债权人对债务人或者第三人不转移占有而供作债权担保的房地产，在债务人不履行债务时，有而供作债权担保的房地产，在债务人不履行债务时，就该房地产的变现价款优先受偿的权利；就该房地产的变现价款优先受偿的权利； (5)(5)典权是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、典权是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利，典权是中国特有的一种物权形

6、式；收益的权利，典权是中国特有的一种物权形式； (6)(6)地役权是指土地所有人或者土地使用人为使用自地役权是指土地所有人或者土地使用人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利，如通行权；己土地的便利而使用他人土地的权利，如通行权； (7)(7)空间使用权是指权利人在法定范围内，利用地表空间使用权是指权利人在法定范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。 第10页/共43页12 3. 3.区位的含义区位的含义 区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位和距离上的关

7、系，包括位置位置、交通交通、周围环境和景观周围环境和景观以及以及外部配套设施外部配套设施等方面。区位能够影响房地产价值是等方面。区位能够影响房地产价值是由房地产的特性所决定的，由房地产的特性所决定的，。 坐落坐落方位方位距离距离朝向朝向楼层楼层 其中距离又可分为其中距离又可分为、和和等，等，交通时间距离更能反映区位的特点交通时间距离更能反映区位的特点。/第11页/共43页13 交通工具交通工具道路状况道路状况交通管制交通管制停车和收费标准停车和收费标准自然环境自然环境人文环境人文环境景观景观基础设施基础设施公共服务设施公共服务设施第12页/共43页14 房地产概念的总结房地产概念的总结房地产房

8、地产不动产不动产物物 业业土土 地地建筑物建筑物其他地上其他地上定着物定着物实物实物权益权益区位区位土土 地地建筑物建筑物房房 地地上空上空地面地面下空下空结构结构设备设备装修装修房房 屋屋构筑物构筑物实体实体质量质量功能功能第13页/共43页15 房地产的特性取决于土地的特性，以土地的特性为基房地产的特性取决于土地的特性，以土地的特性为基础。从础。从房地产估价和把握房地产价值房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的角度来看，房地产的特性可以概括为以下十个方面：的特性可以概括为以下十个方面： 一、不可移动性一、不可移动性 二、独一无二性二、独一无二性 三、寿命长久性三、寿命长久性 四、供

9、给有限性四、供给有限性 五、价值高大性五、价值高大性 六、用途多样性六、用途多样性 七、易受限制性七、易受限制性 八、相互影响性八、相互影响性 九、难以变现性九、难以变现性 十、保值增值性十、保值增值性 /第14页/共43页16 一、不可移动性一、不可移动性 土地的不可移动性决定了房地产的不可移动性土地的不可移动性决定了房地产的不可移动性。房。房地产的不可移动性又决定了任何一宗房地产只能就地开地产的不可移动性又决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境。发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境。 因此，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全因此，房地产市场不

10、存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个球性市场，而是一个地区性市场地区性市场。/ 第15页/共43页17 二、独一无二性二、独一无二性 房地产的不可移动性导致其独一无二性，可以说房房地产的不可移动性导致其独一无二性，可以说房地产地产市场上没有两套完全相同的房地产！市场上没有两套完全相同的房地产！ 房地产的独一无二性使得房地产交易基本上是一房房地产的独一无二性使得房地产交易基本上是一房一价，并容易受到个别行为的影响，而在房地产估价时一价，并容易受到个别行为的影响，而在房地产估价时也需要房地产估价人员进行必要的也需要房地产估价人员进行必要的实地勘查实地勘查。 /第16页/共43页18 三、寿

11、命长久性三、寿命长久性 从自然属性看，土地具有不可毁灭性，建筑物的使从自然属性看，土地具有不可毁灭性，建筑物的使用年限也很长。因此，在正常情况下，房地产的使用寿用年限也很长。因此，在正常情况下，房地产的使用寿命长达几十年甚至上百年。命长达几十年甚至上百年。 从房地产价值的角度来看，土地又是有从房地产价值的角度来看，土地又是有“寿命寿命”的的，比如以出让方式取得的土地使用权是有期限的。比如以出让方式取得的土地使用权是有期限的。 我国土地使用权出让的我国土地使用权出让的最高年限最高年限： (1)(1)居住用地：居住用地：7070年；年； (2)(2)工业用地：工业用地：5050年；年； (3)(3

12、)科、教、文、卫、体育用地：科、教、文、卫、体育用地：5050年；年； (4)(4)商业、旅游、娱乐用地：商业、旅游、娱乐用地：4040年；年； (5)(5)综合或者其他用地：综合或者其他用地：5050年。年。 / / 第17页/共43页19 四、供给有限性四、供给有限性 土地是不可再生的稀缺资源，在土地上特别是好位土地是不可再生的稀缺资源，在土地上特别是好位置土地上可建造的建筑物数量是有限的。因此，从长远置土地上可建造的建筑物数量是有限的。因此，从长远看，看，房地产具有增值的趋势房地产具有增值的趋势。 但房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量但房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有

13、限和不能增加，而关键在于不可移动性造成的房地产有限和不能增加，而关键在于不可移动性造成的房地产供给不能集中于一处以及供给的垄断供给不能集中于一处以及供给的垄断。 此外，我国房地产市场尤其是土地市场供给制度的此外，我国房地产市场尤其是土地市场供给制度的特殊性进一步加剧了房地产供给的有限性。特殊性进一步加剧了房地产供给的有限性。 /第18页/共43页20 五、价值高大性五、价值高大性 房地产的价值不仅高，而且大，其价值高即单位价房地产的价值不仅高，而且大，其价值高即单位价值高，其价值大即总体价值大。值高，其价值大即总体价值大。 六、难以变现性六、难以变现性 房地产由于价值高大，加上不可移动性和独一

14、无二房地产由于价值高大，加上不可移动性和独一无二性，使得性，使得房地产交易需要很长的时间房地产交易需要很长的时间。所以，当急需资。所以，当急需资金时，不易将房地产变现。金时，不易将房地产变现。 影响房地产变现能力的因素有该房地产的影响房地产变现能力的因素有该房地产的通用性、通用性、独立使用性、价值量大小、可分割转让性、开发程度、独立使用性、价值量大小、可分割转让性、开发程度、区位以及该类房地产的市场状况区位以及该类房地产的市场状况。 解决变现难问题的途径有降价、抵押、典当等。解决变现难问题的途径有降价、抵押、典当等。/第19页/共43页21 七、用途多样性七、用途多样性 用途多样性主要针对空地

15、而言。从经济角度来看，用途多样性主要针对空地而言。从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、森林、荒地耕地、牧场、森林、荒地。 土地用途的多样性并不绝对，土地上一旦建有建筑土地用途的多样性并不绝对，土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般难以改变。且物，用途即被限定，一般难以改变。且现实中的房地产现实中的房地产用途并不是随意决定的，而是受到严格的管制用途并不是随意决定的，而是受到严格的管制。/第20页/共43页22 八、易受限制性八、易受限制性 政府对房地产的限制一般是通过下列特权来实现政府对房地产的限制一般

16、是通过下列特权来实现的的: :(1)(1)管制权管制权；(2)(2)征收或征用权征收或征用权；(3)(3)征税权征税权；(4)(4)充充公权公权。 九、相互影响性九、相互影响性 房地产的价值不仅与其本身的状况有直接的关系，房地产的价值不仅与其本身的状况有直接的关系，还取决于周围其他房地产的状况，受临近房地产用途和还取决于周围其他房地产的状况，受临近房地产用途和开发利用的影响，其开发利用的影响，其外部性问题非常突出外部性问题非常突出。 / 第21页/共43页23 十、保值增值性十、保值增值性 引起房地产价格上升的原因主要有以下几个方面：引起房地产价格上升的原因主要有以下几个方面： (1)(1)对

17、房地产本身进行的投资改良；对房地产本身进行的投资改良； (2)(2)通货膨胀；通货膨胀； (3)(3)需求增加导致稀缺性增加；需求增加导致稀缺性增加； (4)(4)外部经济或相互影响；外部经济或相互影响； (5)(5)房地产使用管制的改变。房地产使用管制的改变。 房地产的保值增值性是从房地产价格变化的总体趋房地产的保值增值性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的。在某些情况下，房地产价势来说的，是波浪式上升的。在某些情况下，房地产价格出现长期的连续下降也是可能的。格出现长期的连续下降也是可能的。 / / 房地产的保值房地产的保值房地产自然增值房地产自然增值第22页/共43页24 房

18、地产的类型众多，可以按照不同的标准进行分类。房地产的类型众多，可以按照不同的标准进行分类。 一、按照用途划分一、按照用途划分第23页/共43页25第24页/共43页26 二、按开发程度划分二、按开发程度划分 1.1.生地：生地：不具有城市基础设施的土地如荒地、农地。不具有城市基础设施的土地如荒地、农地。 2.2.毛地：毛地：具有一定的城市基础设施，但未完成拆迁补具有一定的城市基础设施，但未完成拆迁补偿及安置的城市土地。偿及安置的城市土地。 3.3.熟地：熟地：具有完善的城市基础设施，完成土地平整，具有完善的城市基础设施，完成土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地，可分为能直接在其上进行房屋建

19、设的土地，可分为“三通一平三通一平”、“五通一平五通一平”、“七通一平七通一平”等不同开发程度的土地。等不同开发程度的土地。 4.4.在建工程在建工程：是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，：是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产，包括缓建的房地产。不具备使用条件的房地产，包括缓建的房地产。 5.5.现房现房：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。现房又分为新房和旧房，新房又分为毛坯房、初产。现房又分为新房和旧房，新房又分为毛坯房、初( (简简) )装修房和精装修房和精( (全全) )装修房等。装修房等。 /第25页/共43页27

20、三、按实物形态划分三、按实物形态划分 1.1.土地；土地； 2.2.建筑物；建筑物； 3.3.房地房地( (土地和建筑物的综合体土地和建筑物的综合体) )； 4.4.房地产的局部房地产的局部( (如某栋房地产中的某套如某栋房地产中的某套) )； 5.5.未来状况下的房地产未来状况下的房地产( (期房期房) )； 6.6.已经失灭的房地产；已经失灭的房地产； 7.7.房地产现状与过去状况的差异部分；房地产现状与过去状况的差异部分； 8.8.以房地产为主的整体资产；以房地产为主的整体资产； 9.9.整体资产中的房地产。整体资产中的房地产。 /第26页/共43页28 四、按权益状况划分四、按权益状况

21、划分 1.1.具有完全产权的房地产；具有完全产权的房地产； 2.2.具有部分产权的房地产；具有部分产权的房地产； 3.3.共有的房地产；共有的房地产； 4.4.有租约限制的房地产；有租约限制的房地产； 5.5.设立了他项权利的房地产；设立了他项权利的房地产； 6.6.有拖欠建设工程价款的房地产；有拖欠建设工程价款的房地产； 7.7.列入征收征用范围的房地产；列入征收征用范围的房地产； 8.8.权利受到司法机关限制的房地产；权利受到司法机关限制的房地产； 9.9.权属有争议的房地产；权属有争议的房地产； 10.10.违法或违章建设的房地产。违法或违章建设的房地产。 /第27页/共43页29 五、

22、按是否产生收益划分五、按是否产生收益划分 1.1.收益性房地产：收益性房地产：是指具有收益或潜在收益的房地是指具有收益或潜在收益的房地产，如商店、办公楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游产，如商店、办公楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。乐场、加油站、厂房、农地等。 2.2.非收益性房地产：非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地不能直接产生经济收益的房地产，如未开发土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。产，如未开发土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。 六、按经营使用方式划分六、按经营使用方式划分 1.1.出售型房地产；出售型房地产； 2.2.出租型房地产；出租型房地产； 3.3.

23、营业型房地产；营业型房地产； 4.4.自用型房地产。自用型房地产。 /第28页/共43页30 房地产估价报告对作为估价对象房地产状况的描述包房地产估价报告对作为估价对象房地产状况的描述包括括、和和四部分。四部分。 一、基本状况一、基本状况 房地产基本状况实际上是对房地产区位状况、实物状房地产基本状况实际上是对房地产区位状况、实物状况和权益状况的简单概括，重点还是后三个部分！况和权益状况的简单概括，重点还是后三个部分！ /第29页/共43页31 二、区位状况二、区位状况坐落坐落方位方位距离距离朝向朝向楼层楼层交通工具交通工具道道路状况路状况交通管制交通管制停车和收费标准停车和收费标准自然环境自然

24、环境人文环境人文环境景观景观基础设施基础设施公共服务设施公共服务设施第30页/共43页32 三、实物状况三、实物状况面积面积形状形状地形地形地势地势地质、水文、地基地质、水文、地基开发程度开发程度规模规模层数、层高、净高、高度层数、层高、净高、高度外观外观建筑结构建筑结构设设施设备施设备装饰装修装饰装修防水、保温、隔热、隔音、通风、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照采光、日照空间布局空间布局房龄房龄设计使用年限设计使用年限维修养维修养护护完损情况完损情况第31页/共43页33 建筑面积是指外墙建筑面积是指外墙( (柱柱) )勒脚以上具有顶盖且层高勒脚以上具有顶盖且层高2.22.2米米(

25、(含含) )以上的各层外围水平投影面积。以上的各层外围水平投影面积。 使用面积是指房屋全部可供使用的面积，按照房屋使用面积是指房屋全部可供使用的面积，按照房屋内墙水平投影面积计算。内墙水平投影面积计算。 对于成套房屋来说：对于成套房屋来说： 建筑面积套内建筑面积公摊面积建筑面积套内建筑面积公摊面积 套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积套套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积套内阳台面积内阳台面积 /第32页/共43页34 四、权益状况四、权益状况土地所有权土地所有权土地使用权土地使用权土地土地使用管制使用管制目前使用情况目前使用情况其他权利其他权利设立情况设立情况其他特殊情况其他特殊情况房屋所有

26、权房屋所有权出租或占用情况出租或占用情况其他权利设立情况其他权利设立情况其他特殊情况其他特殊情况第33页/共43页35 相关概念相关概念“容积率容积率”与与“建筑密度建筑密度” 容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即：总面积的比值，即：容积率总建筑面积容积率总建筑面积/ /土地总面积土地总面积 建筑密度又称建筑覆盖率，是指一块土地上所有建筑建筑密度又称建筑覆盖率，是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例，即：物的基底总面积占该块土地总面积的比例，即：建筑密度建筑基底总面积建筑密度建筑基底总面积/ /土地总面

27、积土地总面积 /第34页/共43页 例题例题某宗土地的规划容积率为某宗土地的规划容积率为3.03.0，可兴建，可兴建60006000平方米的商住楼，经评估总地价为平方米的商住楼，经评估总地价为18001800万元，该万元，该宗土地的单价为宗土地的单价为( )( )元元/m/m2 2。 A A、20002000；B B、30003000；C C、60006000；D D、9000.9000.36 计算过程：由建筑面积和容积率算出土地面积，再计算过程：由建筑面积和容积率算出土地面积，再由土地总价求得土地单价。由土地总价求得土地单价。/第35页/共43页37 对估价报告中房地产状况描述的要求：对估价

28、报告中房地产状况描述的要求：第36页/共43页38 3. 3.区位的含义区位的含义 区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位和距离上的关系，包括位置位置、交通交通、周围环境和景观周围环境和景观以及以及外部配套设施外部配套设施等方面。区位能够影响房地产价值是等方面。区位能够影响房地产价值是由房地产的特性所决定的，由房地产的特性所决定的，。 坐落坐落方位方位距离距离朝向朝向楼层楼层 其中距离又可分为其中距离又可分为、和和等，等，交通时间距离更能反映区位的特点交通时间距离更能反映区位的特点。/第37页/共43页39 房地产概念的总结房地产概念的总结房地产房地产不动产不动产物物 业业土土 地地建筑物建筑物其他地上其他地上定着物定着物实物实物权益权益区位区位土土 地地建筑物建筑物房房 地地上空上空地面地面下空下空结构结构设备设备装修装修房房 屋屋构筑物构筑物实体实体质量质量功能功能第38页/共43页40 三、寿命长久性三、寿命长久性 从自然属性看，土地具有不可毁灭性，建筑物的使从自然属性看，土地具有不可毁灭性，建筑物的使用年限也很长。因此，在正常情况下，房地产的使用寿用年限也很长。因此，在正常情况下，房地产的使用寿命长达几十年甚至上百年。命长达几十年