天津中海八里台英式别墅项目推广案营销策划方案学习教案

1、天津中海八里台英式别墅项目推广天津中海八里台英式别墅项目推广(tugung)案营销策划方案案营销策划方案第一页，共135页。经过与贵公司首次沟通，初步对项目有了一定了解，但由于甲方未给出项目详细资料，我司此次提案(t n)仅能就目前项目所面临的较为宏观性的问题给出策略性建议，进一步项目营销细节操作建议待详细全面了解项目情况之后，再行与贵公司沟通，望见谅。本次提案(t n)报告思路即围绕三个主要问题展开：1.金领湾如何定性及定位，是否需要根据定位进行适当的调整，调整方向是什么？2.金领湾2010年的开发节奏和销售节奏如何安排，年开发量是多少，年销售量能达到多少？3.首期的营销和销售的策略重点是什

2、么，天启能提供什么程度的服务？前前 言言第1页/共135页第二页，共135页。金领湾是一个什么类型金领湾是一个什么类型(lixng)的项目，的项目，或者说要发展成为一个什么样的项目？或者说要发展成为一个什么样的项目？第2页/共135页第三页，共135页。高湾高湾棋盘山棋盘山项目解读项目解读(ji d)(ji d)地理位地理位置置位于沈抚新城北部(bi b)生态旅游功能区，规划约300平方公里。地块所在高湾开发区与棋盘山风景区相连，成为沈抚连接重要纽带。高湾地处(d ch)沈阳、抚顺、铁岭三城围合而成的“金三角”区域，距离沈阳25公里，距离抚顺10公里。在项目外延150公里半径内，分布有鞍山、本

3、溪、辽阳、营口等辽宁中部城市，辐射人口总计达2220万人。 第3页/共135页第四页，共135页。“振兴东北振兴东北”成为成为(chngwi)(chngwi)国家战略，一系列政策导向将推动东北整体腾飞国家战略，一系列政策导向将推动东北整体腾飞p 从十六大到十七大对东老工业基地战略决策的反从十六大到十七大对东老工业基地战略决策的反复重申，表达了中央对东北振兴的决心，为东北地复重申，表达了中央对东北振兴的决心，为东北地区提供了实现高速且持续发展的政治机遇。区提供了实现高速且持续发展的政治机遇。p辽宁中部城市群发展规划已获得辽宁省政府辽宁中部城市群发展规划已获得辽宁省政府批准，这标志批准，这标志(b

4、iozh)(biozh)着以沈阳市为中心辽宁中着以沈阳市为中心辽宁中部城市群建设开始进入实施阶段，沈阳在东北产业、部城市群建设开始进入实施阶段，沈阳在东北产业、经济中心的地位得到了更加明确的肯定。经济中心的地位得到了更加明确的肯定。p “ “沈阳经济区一体化发展战略沈阳经济区一体化发展战略”提出，构想打造提出，构想打造大沈阳经济区，更加强化了沈阳在东北乃至全国的大沈阳经济区，更加强化了沈阳在东北乃至全国的经济地位。经济地位。p“ “ 沈抚同城化沈抚同城化”规划概念的提出，将加快沈阳经规划概念的提出，将加快沈阳经济区一体化发展进程，扩大沈阳城市发展空间，促济区一体化发展进程，扩大沈阳城市发展空间

5、，促进沈阳城市发展。进沈阳城市发展。第4页/共135页第五页，共135页。项目解读项目解读城市城市(chngsh)(chngsh)地位地位环渤海经济带发展规划，决定了沈阳在全国环渤海经济带发展规划，决定了沈阳在全国(qun u)(qun u)的重要战略地位。的重要战略地位。环渤海经济圈被列入国家十二五计划(jhu)重点发展方向，是东北亚经济圈的中心地带，是中国北方经济发展的引擎，是中国继珠江三角洲、长江三角洲之后的中国经济第三个增长极。沈阳作为东北中心城市，地处东北亚经济圈与环渤海经济圈的中心，是东北地区经济、文化、政治、交通与商贸中心。是连接东北乃至全国的重要城市。第5页/共135页第六页，

6、共135页。沈抚同城化将对沈阳、抚顺经济共同沈抚同城化将对沈阳、抚顺经济共同(gngtng)发展起到重要促进作用。发展起到重要促进作用。加快沈阳经济区一体化发展，促进振兴东北老工业基地战略实施，提出沈抚同城化的战略规划。规划空间结构是“一城两区一带”。“一城”，即在沈抚毗邻的沈阳东部和抚顺西部，统一规划，共同建设联络两市的沈抚新城。“两区”，即：（1）沈阳棋盘山与抚顺高湾相连(xin lin)的生态旅游功能区；（2）沈阳深井子、汪家、王滨与抚顺李石、拉古相连(xin lin)的现代产业与人居功能区。“一带”，即打造连接两市的共同母亲河浑河生态景观带。 第6页/共135页第七页，共135页。项目

7、解读项目解读城市城市(chngsh)(chngsh)地位地位沈阳将成为北中国甚至东北亚的政治经济中心，为项目开发沈阳将成为北中国甚至东北亚的政治经济中心，为项目开发提供了必备的市场发展提供了必备的市场发展(fzhn)(fzhn)空间。空间。第7页/共135页第八页，共135页。天然资源丰富6000亩土地资源土地资源丰富，大盘开发位于沈抚同城核心纽带高湾开发区政策利好，区域发展前景较好与棋盘山山脉相连，原生山谷(shng)地貌，30多万平湖面自然资源相对较好项目项目(xingm)(xingm)解读解读地况地貌地况地貌本案沈阳市区抚顺市区第8页/共135页第九页，共135页。总占地约6000亩。由

8、梦幻世界(shji)（主题公园）、四季公园、家庭室内娱乐中心、湿地生态体育公园、城堡式度假酒店等部分组成。项目项目(xingm)(xingm)解读解读整体规划整体规划游乐游乐(yul)的天堂的天堂度假的天堂度假的天堂第9页/共135页第十页，共135页。游乐场？游乐场？土地土地(td)(td)运营运营 房地房地产开产开发发(kif)土地土地(td)价价值最大化？值最大化？项目解读项目解读价值实现价值实现第10页/共135页第十一页，共135页。地块地块(d kui)(d kui)核心价值所在？核心价值所在？项目解读项目解读(ji d)(ji d)价价值实现值实现别墅住宅别墅住宅主题乐园主题乐园

9、五星级酒店五星级酒店商业街区商业街区高尔夫球场高尔夫球场运营模式运营模式直接出售，售后服务联合经营，承包经营联合经营，承包经营联合经营，承包经营联合经营，承包经营回报周期回报周期短期，保证资金延续长期长期中长期中长期保证项目资金链，持续(chx)经营提升整体项目价值，创造地块价值的杠杆。迅速打开市场，实现销售迅速落实项目，给予信心支持第11页/共135页第十二页，共135页。项目优势项目优势(yush)(yush)整合、挖掘项目市场切入点整合、挖掘项目市场切入点项目解读项目解读价值价值(jizh)(jizh)实现实现原生自然资源？原生自然资源？ 与棋盘山一脉相承，自然条件与棋盘山一脉相承，自然

10、条件(tiojin)(tiojin)优厚，优厚，竞争激烈竞争激烈园区园林景观？园区园林景观？ 3030多万平湖面，天然人工完美结合，非主流需求多万平湖面，天然人工完美结合，非主流需求主题乐园？主题乐园？ 大众关注，轰动效应，即时消费大众关注，轰动效应，即时消费商业街区？商业街区？ 重要配套，补充需求重要配套，补充需求古堡酒店？古堡酒店？ 特色配套，提升项目品质特色配套，提升项目品质豪华会所？豪华会所？ 豪华配套，提升需求品位豪华配套，提升需求品位沈抚同城区位？沈抚同城区位？ 市政配套方面利好，项目发展前景广阔市政配套方面利好，项目发展前景广阔高标准的高尔夫球场？高标准的高尔夫球场？ 既为景观，

11、又为配套，既为景观，又为配套， PGAPGA标准，市场稀缺标准，市场稀缺地块最佳别墅项目开发类型？地块最佳别墅项目开发类型？旅游度假地产？第一居所？投资产品？商务社交地产？旅游度假地产？第一居所？投资产品？商务社交地产？ 。第12页/共135页第十三页，共135页。高尔夫与地产高尔夫与地产(dchn)的结合的结合高尔夫地产高尔夫地产(dchn)开发模式开发模式高尔夫地产，融体育、商务、休闲、旅游、度假及房地产于一体，是一种开发运营、品牌创造、国际时尚生活方式塑造相结合的土地运营新模式，优势独特，难以高尔夫地产，融体育、商务、休闲、旅游、度假及房地产于一体，是一种开发运营、品牌创造、国际时尚生活

12、方式塑造相结合的土地运营新模式，优势独特，难以(nny)(nny)复制。复制。 项目项目(xingm)(xingm)解读解读价值实价值实现现高尔夫运动天生就是和高档物业密不可分高尔夫运动天生就是和高档物业密不可分，二者的共性都体现出最舒适、最休闲的生活方式。 二者相互融合，互成配套，各自价值也相互促进而提升。第13页/共135页第十四页，共135页。初步理解初步理解高尔夫文化高尔夫文化(wnhu)顶级社交商务平台顶级社交商务平台最佳开发最佳开发(kif)项目类型项目类型项目项目(xingm)最大卖点最大卖点PGAPGA标准高尔夫球场标准高尔夫球场高尔夫别墅高尔夫别墅项目解读项目解读价值实现价值

13、实现第14页/共135页第十五页，共135页。一级：球场内球道景观主题地产。一级：球场内球道景观主题地产。一般是高尔夫球场球道景观别墅。一般是高尔夫球场球道景观别墅。这类高尔夫主题地产，其量非常这类高尔夫主题地产，其量非常(fichng)有限。有限。一一级级二二级级三三 级级四四 级级 五五 级级高尔夫地产高尔夫地产(dchn)划分等级划分等级以球场(qichng)和地产物业的地理位置关系，参照“级差地租”理论，可以把高尔夫地产分为五级：二级：与球场边界紧密相临的环球场概念地二级：与球场边界紧密相临的环球场概念地产。产。一般来说，一般来说，1818洞球场占地至少洞球场占地至少10001000亩

14、以上，不难想象其周长亩以上，不难想象其周长有多长。开发商环周长向外延伸一定深度，领地面积自然庞大。有多长。开发商环周长向外延伸一定深度，领地面积自然庞大。这类这类高尔夫地产量较大高尔夫地产量较大，可开发量不少，是高尔，可开发量不少，是高尔夫地产的主流，夫地产的主流，大多数是人居地产，主要是别墅和公大多数是人居地产，主要是别墅和公寓等产品寓等产品。三级：球场外围与三级：球场外围与“二级二级”直接相邻的概念地产。直接相邻的概念地产。由于众多开发商想将楼盘与高尔夫沾亲，不断扩展高由于众多开发商想将楼盘与高尔夫沾亲，不断扩展高尔夫地产概念领地。尔夫地产概念领地。因此，因此，“三级三级”比比“二级二级”

15、的领地面积、物业体量更大。的领地面积、物业体量更大。四级：练习场周围的概念地产。四级：练习场周围的概念地产。由于练习场一般建在市区内或城市的近郊，有由于练习场一般建在市区内或城市的近郊，有相对比较成熟的社区环境和现成配套，将可能相对比较成熟的社区环境和现成配套，将可能得到一定的发展。得到一定的发展。五级：借用外部高尔夫概念来进行概念附五级：借用外部高尔夫概念来进行概念附加与捆绑促销的概念地产。加与捆绑促销的概念地产。这是主要由营销要素催生而新近发展这是主要由营销要素催生而新近发展起来的概念地产。起来的概念地产。项目解读项目解读高尔夫地产高尔夫地产第15页/共135页第十六页，共135页。从投资

16、价值及其升值潜力从投资价值及其升值潜力(qinl)(qinl)来看，主题高尔夫地产来看，主题高尔夫地产范畴的一级高尔夫物业，主要是高尔夫球场球道景观独范畴的一级高尔夫物业，主要是高尔夫球场球道景观独栋别墅，是最具投资价值和升值潜力栋别墅，是最具投资价值和升值潜力(qinl)(qinl)的。的。第16页/共135页第十七页，共135页。做就做最好做就做最好(zu ho)的的金领金领(jn ln)湾的选湾的选择？择？第17页/共135页第十八页，共135页。初步论证：他山之石，可以攻玉初步论证：他山之石，可以攻玉解读全国高尔夫地产典型代表解读全国高尔夫地产典型代表(dibio)(dibio)案例：

17、案例：观澜湖观澜湖不仅是成功运营的顶级别墅项目，更是中国规模最大，档次最高，配套不仅是成功运营的顶级别墅项目，更是中国规模最大，档次最高，配套(pi to)(pi to)最齐全，影响力最大的高尔夫球会。最齐全，影响力最大的高尔夫球会。 第18页/共135页第十九页，共135页。世界第一大球会世界第一大球会观澜湖高尔夫球会观澜湖高尔夫球会19921992年年1212月月1818日成立。横跨深圳东莞两地近日成立。横跨深圳东莞两地近2020平方公里，拥有平方公里，拥有(yngyu)216(yngyu)216洞洞1212大球场的规模，被大球场的规模，被“世界吉尼斯记录组织世界吉尼斯记录组织”认定为世界

18、第一大高尔夫球会。认定为世界第一大高尔夫球会。十二大球场均是国际高尔夫巨星设计，是全世界惟一汇聚五大洲风格的球场。观澜湖还拥有十二大球场均是国际高尔夫巨星设计，是全世界惟一汇聚五大洲风格的球场。观澜湖还拥有(yngyu)(yngyu)高尔夫别墅群、亚洲第一大乡村俱乐部、观澜湖水疗度假酒店、国际会议中心、大卫利百特高尔夫学院和辛迪瑞学院、亚洲第一大水疗中心、特色荟萃的中西美食及多种休闲设施。高尔夫别墅群、亚洲第一大乡村俱乐部、观澜湖水疗度假酒店、国际会议中心、大卫利百特高尔夫学院和辛迪瑞学院、亚洲第一大水疗中心、特色荟萃的中西美食及多种休闲设施。 第19页/共135页第二十页，共135页。难以复

19、制的顶级高尔夫别墅难以复制的顶级高尔夫别墅自自9797年相继推出晓峰居、观澜豪园、赛维纳、高尔夫大宅、翡翠湾、长堤、上堤等顶级高尔夫物业。年相继推出晓峰居、观澜豪园、赛维纳、高尔夫大宅、翡翠湾、长堤、上堤等顶级高尔夫物业。在景观打造与产品设计上，极尽在景观打造与产品设计上，极尽(j jn)(j jn)奢华。奢华。高尔夫大宅高尔夫大宅球场与球道景观结合球场与球道景观结合私家花园采用独院设计，两侧私家花园采用独院设计，两侧(lin c)(lin c)筑高墙。筑高墙。 各小区之间由约各小区之间由约43815274381527平平方米的独栋别墅围合而成。每户赠送前后超大花园面积、首层大露台、方米的独栋

20、别墅围合而成。每户赠送前后超大花园面积、首层大露台、回廊、车库、地下室、夹层。业主赠送观澜湖高尔夫会籍，著名室内回廊、车库、地下室、夹层。业主赠送观澜湖高尔夫会籍，著名室内设计师提供室内装修方案。设计师提供室内装修方案。翡翠湾翡翠湾球道景观别墅球道景观别墅建筑密度建筑密度(md)(md)低至低至0.0480.048，平均每，平均每60006000平方米绿地只建一栋别墅。平方米绿地只建一栋别墅。圣堤湾圣堤湾球场景观别墅球场景观别墅330平方米的建筑占地空间，却拥有4000余平方米的泳池花园。第20页/共135页第二十一页，共135页。最安全的安保最安全的安保对富豪来说，安全问题无疑是其最关注的问

21、题之一。观澜湖聘请了中南海退伍军人镇守对富豪来说，安全问题无疑是其最关注的问题之一。观澜湖聘请了中南海退伍军人镇守4040公里边界，安装了最先进的智能保安系统来进行安保管理。而高尔夫球场作为天然屏障，广阔的视野公里边界，安装了最先进的智能保安系统来进行安保管理。而高尔夫球场作为天然屏障，广阔的视野(shy)(shy)很容易发现潜藏的安全隐患。很容易发现潜藏的安全隐患。最大景观资源最大景观资源整个观澜湖拥有高达整个观澜湖拥有高达200200多万平方米的数十座绿色山体，以及多万平方米的数十座绿色山体，以及(yj)80(yj)80多万平方米的大小湖泊，绿地覆盖率高达多万平方米的大小湖泊，绿地覆盖率高

22、达99.799.7。整个社区内满目葱茏，绿草如茵，每每令人有踏入仙境之感。荣获中国最高等级。整个社区内满目葱茏，绿草如茵，每每令人有踏入仙境之感。荣获中国最高等级AAAAAAAA旅游区等荣誉称号。旅游区等荣誉称号。每一栋别墅都建在高尔夫球场的中央，单线形的别墅规划，每一栋别墅都建在高尔夫球场的中央，单线形的别墅规划，360360的球道景观，每的球道景观，每60006000平只建一栋别墅，平只建一栋别墅，330330平建筑拥有平建筑拥有40004000平花园，每一栋每一户别墅都拥有豪华的景观资源。平花园，每一栋每一户别墅都拥有豪华的景观资源。第21页/共135页第二十二页，共135页。迄今为止，

23、观澜湖已经举行了逾50次国际大赛和国际巨星到访活动，包括1995年高尔夫世界杯，2001年泰格伍兹中国挑战赛及2002年发起创办的亚洲“莱德杯”朝王杯亚日职业高尔夫对抗赛，以及2006年发起创立(chungl)的莱德杯国家队与国际队对抗的友好杯暨国际经贸友好论坛。并取得了观澜湖2007-2018年连续12年高尔夫世界杯举办权。朗朗的钢琴演奏会，深圳观澜湖高尔夫球会是亚洲唯一一间同时受到美国PGA、TPC和欧洲PGA认可，并入选“世界最优秀高尔夫俱乐部”的球会。1999年获得亚洲PGA的“最佳比赛场地”奖(Best Host Venue)，在球会所获的多个奖项中再添殊荣。 最大手笔的营销活动最大

24、手笔的营销活动逾逾50次国际大赛次国际大赛(d si)与国际巨星到访活动，为观澜湖住宅销售吸引了源源不断的客户资源。与国际巨星到访活动，为观澜湖住宅销售吸引了源源不断的客户资源。第22页/共135页第二十三页，共135页。2006年4月8日，观澜湖翡翠湾凭借“每6000平米绿地只建1栋别墅”的独特卖点，创造了103栋独立别墅一日售罄的楼市奇迹。2006年12月3日，观澜湖当天推出的168套长堤别墅更是在3个小时内销售一空。2007年7月8日，224套观澜湖上堤在一个半小时内全部售罄。凭借卓越的品质、规划及管理，观澜湖地产已经成为具有国际经典的南中国首席国际别墅生活社区。为崇尚高尔夫文化的国际国

25、内精英人士创造了与自然相融合的生活环境，体现居住、度假(d ji)、运动、商务、休闲与高尔夫文化的完美结合。创造中国别墅创造中国别墅(bish)销售神话销售神话第23页/共135页第二十四页，共135页。历时15年，从远离深圳市区的一片荒野变成当今中国顶级的高尔夫球场，变成中国房地产少有的别墅神话，观澜湖无论(wln)从地块的土地价值运营角度还是到房地产别墅物业的开发运营，观澜湖都是难以复制的。第24页/共135页第二十五页，共135页。小结小结(xioji)：观澜湖给本案的启示：观澜湖给本案的启示“观澜湖模式观澜湖模式” ” ：1 1、市场定位于最高端的国际时尚生活圈层。明确是为社会财富精英

26、、成功人士准备的，从而成为一、市场定位于最高端的国际时尚生活圈层。明确是为社会财富精英、成功人士准备的，从而成为一种成功的象征、身份的象征；种成功的象征、身份的象征；2 2、不为地产而地产，而是引进系统、不为地产而地产，而是引进系统(xtng)(xtng)论的观点，创造一个相对完善的产品和服务的系统论的观点，创造一个相对完善的产品和服务的系统(xtng)(xtng)，为消费者提供的是一种国际高端时尚生活方式。所有的配套项目与设施，都围绕这种生活，为消费者提供的是一种国际高端时尚生活方式。所有的配套项目与设施，都围绕这种生活方式展开，而且相对独立，又互为配套；方式展开，而且相对独立，又互为配套；

27、3 3、选取了高尔夫球这个最具贵族气质，最绿色，最阳光的项目作为出发点和承载整个模式的平台，、选取了高尔夫球这个最具贵族气质，最绿色，最阳光的项目作为出发点和承载整个模式的平台，而且首先创造的是世界最大最精彩的高尔夫球会，从而突出了尊贵、高雅、时尚、健康、精彩、世界而且首先创造的是世界最大最精彩的高尔夫球会，从而突出了尊贵、高雅、时尚、健康、精彩、世界一流的理念和特质；一流的理念和特质；第25页/共135页第二十六页，共135页。4、大力营造国际化氛围，不仅规模世界最大，硬件国际一流，建筑风格充分体现异国风情，而且管理模式、行为方式等软件，尤其是人文环境，国际味越来越浓。国际商务活动、国际赛事

28、不断，全球财富精英关注、参与，都为“观澜湖模式”注入了浓浓的国际化色彩；5、由于定位于市场最高端，突出了物以稀为贵，所以预留的升值空间相对而言要大得多；6、由于所提供的产品和服务，是围绕着国际时尚生活方式而展开的系统。随着这种生活方式的演进，这个(zh ge)系统势必以开放的方式演进，这就决定了这种模式是一个动态的过程，从一开始就具备强大的动力，促使企业在同一片土地上长期持续运营。也就是现在大家所追求的“活地”概念。持续增加或改进的项目和服务，持续展开的国际赛事、国际商务活动，等等，势必使“观澜湖”的知名度、美誉度日益提升，从而又为观澜湖地产升值注入了持续不断的动力；第26页/共135页第二十

29、七页，共135页。7、“观澜湖模式”不造传统意义上的城，也不造传统意义上的城区，所以不是无条件对社会完全开放。领地的相对封闭，确保其所提供的高端时尚生活方式的纯粹性。真正让人体验到高贵、时尚、休闲、浪漫、的气质，会让这个品牌的体验者，感受到这是一个心仪已久的高雅运动(yndng)胜地、休闲度假仙境、高端商务名区、高尚生活桃源。8、这种模式超越了简单的地产开发模式，从开发商与政府角度而言，在土地运营、体育休闲产业等方面，令业界对这种开发模式有了观念性的转变，从传统的土地运营开始转向一种价值更大化、具有可持续性的运营方式。而从消费者方面来讲，则体现在对居住形态与居住氛围的观念改变。第27页/共13

30、5页第二十八页，共135页。观澜湖与本案观澜湖与本案(bn n)(bn n)相似之处？相似之处？地理位置 金领湾沈抚同城纽带(nidi) 沈阳抚顺交界 观澜湖莞深港经济大走廊中央，三地中心地理环境 金领湾原生山地资源，环境荒凉，配套差 观澜湖一片(y pin)荒野，原生山谷地貌，配套差土地资源 金领湾2200亩高尔夫别墅用地，200公顷热高乐 园，原生山谷地貌，30多万平湖面 观澜湖近20平方公里，含200多万平方米的数十 座绿色山体，以及80多万平方米的大小湖泊地块初始状态地块初始状态第28页/共135页第二十九页，共135页。地块地块(d kui)(d kui)规划规划金领湾 别墅区、沈阳

31、顶级高尔夫球场、热高乐园(lyun)、 商业区、高尔夫学校、会所观澜湖 别墅区、世界第一高尔夫球会、高尔夫学校、五星级 酒店、 欧洲时尚休闲(xixin)生活长廊、医疗保健中心金领湾 独栋、双拼、联排观澜湖 独栋、叠墅、联排、洋房产品形态产品形态第29页/共135页第三十页，共135页。金领金领(jn ln)湾定性方向：南观澜，北金领湾定性方向：南观澜，北金领(jn ln)既然我们拥有了这样一块肥沃的土地，而且又在南中国发现了这样的奇迹(qj)，那我们为什么不在北中国也创造这样一个奇迹(qj)呢？第30页/共135页第三十一页，共135页。进一步论证进一步论证(lnzhng)(lnzhng)：

32、金领湾是否存：金领湾是否存在市场？在市场？宏观经济宏观经济(hn un jn j)层面层面高尔夫消费高尔夫消费(xiofi)层面层面市场空间层面市场空间层面区域发展层面区域发展层面？第31页/共135页第三十二页，共135页。宏观经济宏观经济(hn un jn j)层面层面沈阳经济发展速度迅猛，高端消费潜力巨大。沈阳经济发展速度迅猛，高端消费潜力巨大。第32页/共135页第三十三页，共135页。沈阳是东北经济的领头羊，相对沈阳是东北经济的领头羊，相对(xingdu)(xingdu)一线城市经济基础较低，但增长势头迅猛，处于快速上升期。一线城市经济基础较低，但增长势头迅猛，处于快速上升期。200

33、1200120082008年沈阳市年沈阳市GDPGDP变化变化(binhu)(binhu)图（亿元）图（亿元）p沈阳经济基础较一线城市低，但发展速度较快，已连续多年保持GDP双位数增长。2009年19月份(yufn)，预计沈阳市地区生产总值实现2804.9亿元，增长16.1%，增速远高于 一线城市。p沈阳固定资产投资总量、平均增长速度都处在东北三省的最高位，5年平均增长率43.56%。20092009年年1919月份，预计沈阳市全社会固定资产投资月份，预计沈阳市全社会固定资产投资21352135亿元，增长亿元，增长30.2%30.2%。高位运行的固定资产投资表明沈阳处于经济高速增长的启动阶段。

34、2001200120082008年沈阳市固定资产投资变化图（亿元）年沈阳市固定资产投资变化图（亿元）第33页/共135页第三十四页，共135页。沈阳是东北三省最受外资沈阳是东北三省最受外资(wiz)(wiz)热捧的区域热捧的区域p自2003年国家提出振兴东北战略以来，各种利好的政策使得资金大量涌向沈阳，使得其成为(chngwi)东北吸引外资的聚集地。 p2008年全年，实际利用外资60亿美元，同比增长19 %。02-08年间沈阳年利用外商年间沈阳年利用外商(wishng)直接投直接投资额对比图资额对比图资料来源：沈阳市统计公报 20022008第34页/共135页第三十五页，共135页。p 1

35、9月份，预计沈阳市社会消费品零售总额1101.6亿元，增长(zngzhng)22.4%。 p19月份，预计城市居民人均可支配收入12838元，增长(zngzhng)18.4%， 沈阳城市居民收入与消费水平保持了高速增长沈阳城市居民收入与消费水平保持了高速增长(zngzhng)，市场消费能力不断提升。，市场消费能力不断提升。第35页/共135页第三十六页，共135页。沈阳保持了强劲的经济沈阳保持了强劲的经济(jngj)(jngj)增长势头，城市人均收入水平与消费水平的不断提升蕴含了大量的市场空间。增长势头，城市人均收入水平与消费水平的不断提升蕴含了大量的市场空间。第36页/共135页第三十七页，

36、共135页。区域区域(qy)发展层面发展层面沈抚同城重要连接带，政策利好，生态资源较好，区沈抚同城重要连接带，政策利好，生态资源较好，区域域(qy)发展前景较好。发展前景较好。第37页/共135页第三十八页，共135页。高湾开发区位于抚顺(f shn)西北部，地处沈阳、抚顺(f shn)、铁岭三市交界的“金三角”地带，区内青山秀水，林木葱茏，与沈阳棋盘山山水相连，人脉相通。是沈抚新城重要生态区，是沈抚同城化进程中的“聚焦点”和浑北生态区建设的重要组成部分。高湾开发区高湾开发区棋盘山棋盘山抚顺高湾地区与棋盘山风景区无缝抚顺高湾地区与棋盘山风景区无缝(w fn)链接，是沈抚同城规划中的重要纽带。链

37、接，是沈抚同城规划中的重要纽带。第38页/共135页第三十九页，共135页。高尔夫消费层面高尔夫消费层面 高尔夫运动与文化高尔夫运动与文化(wnhu)(wnhu)在沈阳、东三省、东北亚的发在沈阳、东三省、东北亚的发展前景广阔。展前景广阔。第39页/共135页第四十页，共135页。GG：GreenGreen，代表绿色，代表绿色(l s)(l s)OO：OxygenOxygen，代表氧气，代表氧气L L：LightLight，代表阳光，代表阳光F F：FriendshipFriendship，代表友谊，代表友谊顾名思义，高尔夫运动首先是一项融于自然，健康怡人的运动；当你走进绿草如荫的球场，群树环抱

38、(hunbo)，小溪潺潺，还有的依山傍海，舒身挥杆，仰望银球划空，不禁心旷神怡。 高尔夫高尔夫GOLFGOLF的寓意的寓意(yy)(yy)：一种消费，有没有市场，除了要看社会经济发展水平之外，还要看其自身具备的素质，是否适应社会的发展需求与潮流。针对高尔夫消费针对高尔夫消费 看高尔夫自身看高尔夫自身GG： GardenGarden，花园，花园OO：OwnerOwner，主人，主人L L：LifeLife，生活，生活F F：FreshFresh，新鲜，新鲜第40页/共135页第四十一页，共135页。高尔夫运动是世界(shji)四大贵族运动之首。国国际际(g(gu uj)j)的的第41页/共135

39、页第四十二页，共135页。高尔夫运动是社交性很强的运动。一项过亿的大型(dxng)合作项目通常诞生在这里。商商务务(shngw)的的第42页/共135页第四十三页，共135页。高尔夫运动是一项贵族(guz)运动。壮观的绿茵场地，踌躇满志，豪情壮志尽在挥杆之间。贵贵族族(guz)的的第43页/共135页第四十四页，共135页。高尔夫运动还是一项陶冶性情，领悟人生的运动。清新的空气，美丽(mil)的心情，身心自然的舒展。高高尚尚(goshng)的的第44页/共135页第四十五页，共135页。高尔夫是一种高尔夫是一种(y zhn)运动，更是一种运动，更是一种(y zhn)文化。文化。对于高尔夫这样(

40、zhyng)一个有着近五百年历史的古老运动，高尔夫在漫长的人类社会发展中，备受贵族与上流社会追逐关注，已经形成了一系列的高尔夫特有现象，形成了高尔夫文化体系。起源文化、绅士文化、竞技文化、生意文化、旅游文化、礼仪文化、社交文化。第45页/共135页第四十六页，共135页。每一种文化都会衍生一群(y qn)具有这种文化特征的人，高尔夫文化同样有一群(y qn)高尔夫人。正是因为有这样一群(y qn)高尔夫人，高尔夫文化才不断发展提升。但不是所有人都打高尔夫，因为不是每个人都是绅士、都是贵族。高尔夫文化高尔夫文化(wnhu)与高尔夫人与高尔夫人第46页/共135页第四十七页，共135页。正是因为高

41、尔夫自身的高贵(gogu)气质，才不断吸引越来越多的人去关注。就其自身所具有的运动魅力与文化魅力而言，结合中国目前经济飞速发展的阶段，高尔夫在中国的发展前景将会非常美好。第47页/共135页第四十八页，共135页。针对针对(zhndu)高尔夫消费，看中国高尔夫发展现高尔夫消费，看中国高尔夫发展现状状世界经验与相关研究表明，高尔夫球洞数与其世界经验与相关研究表明，高尔夫球洞数与其(yq)GDP(yq)GDP的相关程度为的相关程度为55%55%，与实际利用外资的相关程度则高达，与实际利用外资的相关程度则高达89%89%。中国的高尔夫发展，也印证了这一点。中国的高尔夫发展，也印证了这一点。自自198

42、41984年高尔夫在中国真正开始发展以来，最初的十年发展的非常缓慢，全国平均一年才建起一家球场，到年高尔夫在中国真正开始发展以来，最初的十年发展的非常缓慢，全国平均一年才建起一家球场，到19931993年年全国球场不超过十个，而且绝大部分都处于亏损状态，高尔夫运动的人即使包括球童也不超过全国球场不超过十个，而且绝大部分都处于亏损状态，高尔夫运动的人即使包括球童也不超过1 1万人。万人。19941994年之后，高尔夫进入飞速发展阶段，目前已建成约年之后，高尔夫进入飞速发展阶段，目前已建成约500500家高尔夫球会与数千座高尔夫练习场，高尔夫爱好者人家高尔夫球会与数千座高尔夫练习场，高尔夫爱好者人

43、数大约在数大约在500500万左右。万左右。而且高尔夫球场数正以每年而且高尔夫球场数正以每年30%30%的速度不断增长。的速度不断增长。基于基于(jy)中国经济的飞速发展，高尔夫在中国发展迅速中国经济的飞速发展，高尔夫在中国发展迅速第48页/共135页第四十九页，共135页。数据来源：中国(zhn u)高尔夫球场指南中国(zhn u)高尔夫球场分布图高尔夫球场集中在富裕高尔夫球场集中在富裕(fy)(fy)的城市地区，北京、上海和广东三地拥有全国半数左右的高尔夫球场。的城市地区，北京、上海和广东三地拥有全国半数左右的高尔夫球场。深圳作为改革开放的前沿阵地，拥有的球场数量占全国总量的深圳作为改革开

44、放的前沿阵地，拥有的球场数量占全国总量的1/101/10。另外，由于海南、云南拥有丰。另外，由于海南、云南拥有丰富的旅游资源，正酝酿或尝试高尔夫旅游的发展，球场数量也相对较多，西部地区目前球场数量较富的旅游资源，正酝酿或尝试高尔夫旅游的发展，球场数量也相对较多，西部地区目前球场数量较少。少。 中国高尔夫地区发展，同样与地区经济发展水平相关中国高尔夫地区发展，同样与地区经济发展水平相关第49页/共135页第五十页，共135页。相对于已经(y jing)具有近五百年的西方高尔夫运动与文化而言，中国的高尔夫市场仅经历了二十多年的发展。中国高尔夫与西方国家的发展水平自然不可同日而语。但是从高尔夫在中国

45、的发展历程来看，基于中国经济的迅速发展与国际沟通交流的不断紧密，高尔夫在中国市场的发展空间将会逐渐放大。第50页/共135页第五十一页，共135页。相对相对(xingdu)(xingdu)于沈阳于沈阳GDP16%GDP16%以上增速，沈阳高尔夫市以上增速，沈阳高尔夫市场前景较好场前景较好鉴于北方草场的维护难度，与相对保守的消费习惯，沈阳目前的高尔夫发展程度已是非常迅速，领先于东北地区。目前沈阳已建成较大型高尔夫球场共七家：沈水湾高尔夫球场、江南(Jingnn)高尔夫球场、世纪高尔夫球场、盛京高尔夫球场、世贸高尔夫球场、张士开发区的金色高尔夫球场、 08年10月开放的李相新城域内的美兰湖高尔夫球

46、场松鼠园。看沈阳高尔夫发展看沈阳高尔夫发展(fzhn)第51页/共135页第五十二页，共135页。位于棋盘山的盛京高尔夫球场，沈阳最早的国际18洞标准球场，96年开业，东北及韩国、日本(r bn)等东北亚国家知名度较高，拥有会员700名左右，会费较高，40-80万左右，主要是韩国、日本(r bn)、欧美、台湾、香港、驻沈外资企业及沈阳成功精英人士。经营状况相对较好。位于沈阳市东陵区新城镇改造项目李相新城的美兰湖高尔夫球场规模最大，占地3000亩，两个PGA标准18洞球场。与住宅项目联动开发，别墅业主免会费，正常会费20万左右。但由于区域综合人文环境较差，市场竞争压力(yl)较大。第52页/共1

47、35页第五十三页，共135页。沈阳唯一高尔夫别墅沈阳唯一高尔夫别墅(bish)(bish)概念项目概念项目 绿洲绿洲悠山美地悠山美地 相关球场相关球场美兰湖美兰湖项目基本情况：项目基本情况：占地面积：占地面积：24.6624.66万平方米万平方米 产品产品(chnpn)(chnpn)规划：规划：123123栋联排别墅，栋联排别墅，7 7栋小高层栋小高层 联排联排720720户，小高层户，小高层404404户户面积区间：面积区间：8439484394平平容积率容积率 ：1.10 1.10 绿化率绿化率 ：30.80% 30.80% 停车位：停车位：1:1 1:1 物业地址物业地址 绿洲悠山美地位

48、于浑南区沈李线西侧绿洲悠山美地位于浑南区沈李线西侧开发商：沈阳绿康置业有限公司开发商：沈阳绿康置业有限公司 在售产品情况：在售产品情况：面积区间面积区间(q jin)(q jin)：230-300230-300平平赠送近赠送近100100平的地下室、阁楼及中庭平的地下室、阁楼及中庭实际使用面积实际使用面积295-420295-420平平价格：联排别墅价格：联排别墅45884588元元/ /平起平起均价均价65006500元元/ /平平开盘时间：开盘时间：2008.11.292008.11.29销售情况：目前销售许可证仅下达为销售情况：目前销售许可证仅下达为2626套。套。项目位于沈阳郊区东陵区

49、新农村城镇改造项目李相新城内，目前属于一期开发阶段，但项目位于沈阳郊区东陵区新农村城镇改造项目李相新城内，目前属于一期开发阶段，但由于农用地变更问题导致后续开发土地未定由于农用地变更问题导致后续开发土地未定。沈阳高尔夫概念房地产项目情况沈阳高尔夫概念房地产项目情况第53页/共135页第五十四页，共135页。定位定位(dngwi)(dngwi)高尔夫别墅地产，血统不纯正！高尔夫别墅地产，血统不纯正！高尔夫地产开发级别较低：高尔夫地产开发级别较低：项目位于两个项目位于两个1818洞洞PGAPGA球场之间，属于与高尔球场之间，属于与高尔夫球场相邻夫球场相邻(xin ln)(xin ln)的高尔夫地产

50、开发的中的高尔夫地产开发的中端产品类型。端产品类型。产品定位较低：产品定位较低：建筑密度较高，产品类型为联排与小高层，市建筑密度较高，产品类型为联排与小高层，市场定位较低。场定位较低。区域定位较低：区域定位较低：项目所处区域为农村新城镇改造项目李相新城项目所处区域为农村新城镇改造项目李相新城内，综合人文环境较差，无明显区位优势。高内，综合人文环境较差，无明显区位优势。高端客户吸纳能力较弱。端客户吸纳能力较弱。第54页/共135页第五十五页，共135页。沈阳首个高尔夫别墅地产概念项目，绿洲悠山美地的项目销售情况并不乐观，这是与其所处区位、自身定位、产品规划、土地手续上的综合问题导致的。可以说，首

51、个高尔夫地产在沈阳是失败的，让人失望(shwng)的。但是正是因为这种失望(shwng)，才更激发沈阳高尔夫人对本地高尔夫地产高端项目的渴望。从而对本案的开发将充满更大的期许与关注。失望激发更大的希望失望激发更大的希望(xwng)，沈阳高尔夫地产万众期待，沈阳高尔夫地产万众期待第55页/共135页第五十六页，共135页。高尔夫在沈阳、在北中国高尔夫在沈阳、在北中国(zhn u)、东北亚的发展空间与前景非常好，沈阳开发高尔夫地产的市场空间较大。、东北亚的发展空间与前景非常好，沈阳开发高尔夫地产的市场空间较大。综上，高尔夫是一项极具文化魅力的运动，无论是飞速发展的中国经济，还是物质精神文化追求不断

52、提升的国民，都希望高尔夫在中国快速发展。因此，毫无疑问中国、东北、沈阳高尔夫市场发展的空间是巨大的。尽管现在高尔夫的经营仍面临较难经营与消费昂贵的问题，但是高尔夫的前景(qinjng)却是依然十分美好的。第56页/共135页第五十七页，共135页。宏观经济宏观经济(hn un jn j)层面层面高尔夫消费高尔夫消费(xiofi)层面层面市场市场(shchng)空间层面空间层面区域发展层面区域发展层面沈阳经济发展速沈阳经济发展速度迅猛，高端消度迅猛，高端消费潜力巨大。为费潜力巨大。为高尔夫运动的广高尔夫运动的广泛推广提供了坚泛推广提供了坚实的经济基础。实的经济基础。高尔夫运动与文化高尔夫运动与文

53、化在沈阳、东三省、在沈阳、东三省、东北亚的发展前景东北亚的发展前景广阔。为项目销售广阔。为项目销售提供了广泛的客户提供了广泛的客户群基础。群基础。沈阳高尔夫地产沈阳高尔夫地产项目稀缺，纯正项目稀缺，纯正高尔夫景观别墅高尔夫景观别墅市场空白，市场市场空白，市场空间广阔。空间广阔。沈抚同城重要连沈抚同城重要连接带，政策利好，接带，政策利好，生态资源较好，生态资源较好，区域发展前景较区域发展前景较好。好。金领湾市场发展空间广阔，前景较好金领湾市场发展空间广阔，前景较好第57页/共135页第五十八页，共135页。因此，我们有理由相信：因此，我们有理由相信：金领湾将成为东北三省、北中国、甚至金领湾将成为

54、东北三省、北中国、甚至(shnzh)东北亚知名的东北亚知名的高尔夫运动文化圣地！高尔夫运动文化圣地！第58页/共135页第五十九页，共135页。金领湾别墅金领湾别墅(bish)卖给什么样的人？卖给什么样的人？他们为什么要买金领湾？他们为什么要买金领湾？第59页/共135页第六十页，共135页。客户群区域客户群区域(qy)来源来源沈阳沈阳长春长春哈尔滨哈尔滨首尔首尔平壤平壤东京东京布拉戈维申斯克布拉戈维申斯克雅库茨克雅库茨克大沈阳的富人大沈阳的富人辽宁的富人辽宁的富人东三省的富人东三省的富人北中国的富人北中国的富人东北亚的富人东北亚的富人以沈阳为核心，辐射周边城市、东三省乃至东北亚地区的所有以沈

55、阳为核心，辐射周边城市、东三省乃至东北亚地区的所有(suyu)富人阶层。富人阶层。第60页/共135页第六十一页，共135页。爱好爱好(i ho)(i ho)高尔夫运动高尔夫运动客户群特征客户群特征(tzhng)(tzhng)崇尚崇尚(chngshng)高尔夫文化高尔夫文化拥有超强的经济实力拥有超强的经济实力具备高端社交意识具备高端社交意识第61页/共135页第六十二页，共135页。不同的阶段不同的阶段(jidun)，面对不同的客户群，面对不同的客户群体体初始(ch sh)运营阶段高速(o s)发展阶段综合发展阶段全面运营阶段11年中12年中14年末地缘客户圈层营销泛高尔夫客户影响力营销泛旅游

56、客户，影响力营销第62页/共135页第六十三页，共135页。针对针对(zhndu)(zhndu)初始阶段的地缘性客户，他们有什么需求？初始阶段的地缘性客户，他们有什么需求？第63页/共135页第六十四页，共135页。万科兰桥圣菲保利十二(sh r)橡树庄园桑堤亚纳奥林匹克花园唯美十方清韵百园皇第龙邸大溪地目前区域内中高档别墅大盘云集，竞争激烈，金领湾又将以什么目前区域内中高档别墅大盘云集，竞争激烈，金领湾又将以什么(shn me)产品优势来区隔竞品呢？产品优势来区隔竞品呢？第64页/共135页第六十五页，共135页。万科万科兰乔圣菲兰乔圣菲依托棋盘山与浑河两大景观资源，依托棋盘山与浑河两大景观

57、资源，园林设计的大手笔，及万科的品牌园林设计的大手笔，及万科的品牌实力，以每平实力，以每平2 2万的别墅价格，成万的别墅价格，成为沈阳高端别墅的标杆。为沈阳高端别墅的标杆。总占地总占地3535万平，建筑面积万平，建筑面积8.758.75万万平，平，0.260.26超低容积率。共规划五期，超低容积率。共规划五期，350350户独栋与四联别墅产品。独栋户独栋与四联别墅产品。独栋240-1112240-1112平，四联排平，四联排240-277240-277平，平，目前属四期开发，目前属四期开发，0808年年8 8月推出月推出5050套左右套左右(zuyu)(zuyu)独栋，几乎售完。独栋，几乎售完

58、。主要客户以主要客户以5050岁左右岁左右(zuyu)(zuyu)，市内和周边二线城市大型企事业老市内和周边二线城市大型企事业老总：万科其他老业主（对万科产品总：万科其他老业主（对万科产品的忠诚追随者）为主。的忠诚追随者）为主。第65页/共135页第六十六页，共135页。保利保利十二橡树庄园十二橡树庄园全国系列品牌，保利首次沈阳冲击高端项全国系列品牌，保利首次沈阳冲击高端项目，目，0909年年1111月入市，由于保利在沈阳项月入市，由于保利在沈阳项目较多，积累了较好的客户群基础，及较目较多，积累了较好的客户群基础，及较强的产品强的产品(chnpn)(chnpn)力，销售较好。力，销售较好。项目

59、总占地项目总占地2525万平，建面万平，建面10.910.9万平，万平，0.380.38较低容积率，总规划较低容积率，总规划388388户，分两期开发，户，分两期开发，首期推出首期推出180180多套。独栋多套。独栋238-390238-390，1700017000元元/ /平，双拼平，双拼260260，1500015000元元/ /平，平，联排联排220-280220-280，89008900元元/ /平。独栋及双平。独栋及双拼产品拼产品(chnpn)(chnpn)几乎售完，整体销售率几乎售完，整体销售率也达也达85%85%。园林设计公司为法国埃尔萨景观设计事务园林设计公司为法国埃尔萨景观设

60、计事务所，与万科相同。但天然景观资源无法与所，与万科相同。但天然景观资源无法与万科相比。万科相比。主力客户以主力客户以5050岁左右的周边城市及市内岁左右的周边城市及市内私营业主为主。私营业主为主。第66页/共135页第六十七页，共135页。首创首创琥珀湾琥珀湾总占地总占地2323万平，建筑面积万平，建筑面积1515万万平，容积率平，容积率0.650.65，相对万科与，相对万科与保利较高，总规划保利较高，总规划(guhu)4(guhu)4期期开发开发500-600500-600户，首期推出户，首期推出150150户。双拼户。双拼330-400330-400平，平，1500015000元元/ /