中原连云港宋跳项目策划案学习教案

1、会计学1中原中原(zhngyun)连云港宋跳项目策划案连云港宋跳项目策划案第一页，共56页。郊区成片土地开发所产生的规模经济效应催生了大盘，但大盘开发到一定规模，由于对公共配套、商业设施、物业管理和公共安全等社区要素的必然要求，就使得开发商无可避免地执行了政府的职能但是以商业利润为主导的企业行为与以财政税收为主导的政府行为，有着本质(bnzh)的不同，其主要表现为有些开发商理念往往都是停留在产品力层面，择取其所需要的开发资源引言(ynyn) 第1页/共56页第二页，共56页。几千年的中国传统居住方式主要是以家庭为单位的居住方式，缺少私秘空间。当市场经济突然来到，人们之间的关系急剧的走向另一个极

2、端，即完全隐私。邻里之间互不认识，不打招呼，人们自己隔离了自己但它并不是终极的生存状态。因为如果没有了邻里的守望，没有了公共空间的生活，人是孤独的，而且(r qi)加大了生活的成本人最合适的状态应是既尊重隐私，又有公共空间、社交生活。还有一些半公共的自娱自乐的活动，以居民参与、居民共建为前提引言(ynyn) 第2页/共56页第三页，共56页。思 路(sl)决定(judng)出路市场(shchng)要素市场定位项目背景概述外部条件地块要素开发商要素产品定位营销推广第3页/共56页第四页，共56页。一切一切(yqi)从地块从地块出发出发N371.4亩298.95亩82.8亩旺旺旺旺310亩亩千叶千

3、叶(qin y)429亩亩淮工东港学院(xuyun)化工公司第4页/共56页第五页，共56页。地块先天不足，决定我们地块先天不足，决定我们非高端产品！非高端产品！规模优势、集中开盘、亦敌亦友！规模优势、集中开盘、亦敌亦友！后天魅力型定位主题！后天魅力型定位主题！外向型个性外向型个性(gxng)！有形价值缺乏，充分发挥无形价值和附加值！有形价值缺乏，充分发挥无形价值和附加值！配套功能需要自给自足！配套功能需要自给自足！地块策略(cl)思考发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第5页/共56页第六页，共56页。阅阅 读读 连

4、云港连云港Reading lianyungv名胜古迹v 花果山、明朝鼓楼、东海(dn hi)第一温泉v传世(chunsh)瑰宝v 吴承恩的西游记、李汝珍的镜花缘v人杰地灵之邦v 孔子(kn z)、秦始皇、陶渊明、李白、苏东坡、石曼卿、沈括、李清照、吴敬梓、林则徐、朱自清等诸多遗迹。 v连云港历史人文p连云港秦设朐县，唐建海洲，素有 “东海名郡”之美誉 发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第6页/共56页第七页，共56页。连云港连云港 地地 位位Lianyung status v新亚欧大陆桥东桥头堡、国家首批沿海开放城市

5、(chngsh)、全国十大海港城市(chngsh)、中国优秀旅游城市(chngsh) v在2004年底，GDP总值达到416.36亿元，同比去年增长了13.9，创历史新高，增长比例排全省第七，但其总值排名十二，位居倒数第二名。 v连云港市2004年城镇居民的可支配收入达到8872元，排名全省第九，低于全省平均水平10482元，同比上年增长14，增幅排名第七v城镇固定资产增长幅度缓慢，增幅排末位，投资总值也只是全省倒数第三 发展前景发展前景整体整体(zhngt)市市场场客群分析客群分析(fnx)宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第7页/共56页第八页，共56页。连云

6、港连云港 发发 展展LianyunG ADVANCE江苏省未来江苏省未来(wili)(wili)经济增长极：经济增长极：承托城市未来承托城市未来(wili)(wili)希望的滨海新城希望的滨海新城支撑城市经济腾飞的产业基地支撑城市经济腾飞的产业基地带动区域经济发展的枢纽大港带动区域经济发展的枢纽大港 发展前景发展前景整体整体(zhngt)市市场场客群分析客群分析(fnx)宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第8页/共56页第九页，共56页。连云港连云港 发发 展展LianyunG ADVANCE整体空间结构整体空间结构: :“一体两翼一体两翼(lingy)(ling

7、y)、组团递进、三极拉动、重点突破、组团递进、三极拉动、重点突破” 一体：围绕北固山形成城市功能主体 两翼(lingy)：柘汪、海头、灌河口 三极：新海城、滨海新城、赣榆县城 重点突破：建设滨海新城发展前景发展前景整体整体(zhngt)市场市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第9页/共56页第十页，共56页。连云港连云港 发发 展展LianyunG ADVANCE向东开发桥头堡向东开发桥头堡新海城新海城(hi (hi chnchn) )新增长极新增长极城市的精英领地城市的精英领地未来的宜居新城未来的宜居新城 新医药产业基地新医药产业基地高新技术产

8、业区高新技术产业区宋跳项目宋跳项目临港产业区临港产业区出口加工区出口加工区发展前景发展前景整体整体(zhngt)市市场场客群分析客群分析(fnx)宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第10页/共56页第十一页，共56页。连云港房地产市场(shchng)概况2003年6月，央行121号文件关于进一步加强房地产信贷业务的通知2004年4月，国家(guji)开始宏观调控；房地产开发自有资金比率提高到35。2004年8月，国土资源部发文要求所有经营性土地必须招拍挂。2004年10月，中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率。2005年起，中央长达九年的积极财政政策转为稳健

9、的财政政策2005年3月，央行调整个人住房贷款政策，3月国务院颁布国八条，5月七部委颁布铁八条，6月江苏颁布省八条楼市急涨转停炒房客基本灭绝，投资客减少，市场炒房客基本灭绝，投资客减少，市场房产价格暴涨房产价格暴涨(bo zhn)现象已不复存在现象已不复存在发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第11页/共56页第十二页，共56页。2002年“建筑年”2003年“环境(hunjng)年”2004年“大盘年”2005年“概念年”连云港房地产市场(shchng)概况房地产市场(shchng)渐趋理性，理性的购房客群将更注重房

10、产的性价比以及开发商的品牌和信誉，在现实说服力还没有到来前，房地产市场(shchng)已经进入了概念时代。发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第12页/共56页第十三页，共56页。连云港房地产指标(zhbio)分析供需关系：目前供需基本平衡、需求(xqi)略大于供应的发展 阶段价格关系：价格已趋平稳，上涨空间不足； 土地供应(gngyng)呈几何数增长开发区短期将供应空缺开发区长期将供大于求发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第13页/共56页

11、第十四页，共56页。整体市场供应情况分析(fnx)表 （源于实地市场调研）国中观点：国中观点：近半年内的房产市场仍然集中在新浦市区内近半年内的房产市场仍然集中在新浦市区内半年至一年半内，房产市场重心将向开发区转移半年至一年半内，房产市场重心将向开发区转移一年半后，东部一年半后，东部(dn b)(dn b)房产市场将引领整个房产市场将引领整个连市房地产的发展连市房地产的发展连云港整体(zhngt)市场分析发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第14页/共56页第十五页，共56页。整体市场吸纳(x n)情况分析表 （源于实地

12、市场调研）国中观点：国中观点：随着东部开发，连市第二波开发热潮即将启动，本随着东部开发，连市第二波开发热潮即将启动，本案案(bn n)(bn n)应快速开发，抢占先机；应快速开发，抢占先机；对于本案对于本案(bn n)(bn n)，建议契合概念时代，以品质包，建议契合概念时代，以品质包装概念，打造宜居城市，从而引领市场。装概念，打造宜居城市，从而引领市场。 连云港整体市场(shchng)分析发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第15页/共56页第十六页，共56页。整体市场(shchng)j价格情况分析表 （源于实地市场

13、(shchng)调研）国中观点：国中观点：价格涨幅过快，高品质支撑价格走高；价高楼盘销售趋缓，价格涨幅将趋缓；宋跳虚沟板块开发，楼盘价差会拉大；快步开发策略有效抵挡未来竞争风险；目前来看，26002800元/平米左右产品市场最畅销，参考久和，其价格的上升空间非产有限，加上旺旺的现房销售策略，强势概念包装将更具备竞争力价格跟随策略，低开高走将有利竞争连云港整体市场(shchng)分析发展前景发展前景整体整体(zhngt)市场市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第16页/共56页第十七页，共56页。整体市场j户型总价情况分析(fnx)表 （源于实地市

14、场调研）国中观点：国中观点：参考未来的价格预计和市场情况，35万以内的总价是本案介入最佳区域；二房市场的需求仍处于上升空间，从市场角度出发，本案可以选择的空间不超过30，并与高层住宅结合，总价可以降低到30万元以内。 连云港整体市场(shchng)分析发展前景发展前景整体整体(zhngt)市市场场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第17页/共56页第十八页，共56页。国中观点：国中观点：2005年上半年，连云港市市区二手房交易总面积为38.85万平方米，3198宗，交易金额为7.96亿元，成交量分别比2004年上半年同期增加53.38%，比2004

15、年下半年同期增加26.29% 二三级市场联动理想。连云港整体市场(shchng)分析发展前景发展前景整体整体(zhngt)市市场场客群分析客群分析(fnx)宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第18页/共56页第十九页，共56页。项目客群特征：本土项目客群特征：本土(bnt)情结、迁移量少情结、迁移量少发展前景发展前景整体整体(zhngt)市市场场客群分析客群分析(fnx)宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第19页/共56页第二十页，共56页。3200元/平米40万元25003200元/平米3040万元20002500元/平米2030万

16、元中端客群 中高端客群高端客群总价和单价总价和单价(dnji) 在售楼盘客群体量在售楼盘客群体量发展前景发展前景整体整体(zhngt)市市场场客群分析客群分析(fnx)宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第20页/共56页第二十一页，共56页。对总房价的需求在3040万的接受度最高，未来将会回落到35万以下；客群主力：商业贸易类、金融保险类、政府机关部门等高收入群体；单价2600-3000元/平米是主要承受范围，3000元/平米以上将是一个价格的分水岭；目前面积需求集中在120-140平米，未来将会回落100120平米；小高层的抗性普遍存在，目前接受度是多层的一半(

17、ybn)投资趋势加强，改善型购房仍居首位价格和房型是高敏感度区 未来未来(wili)的客群普遍特征：的客群普遍特征：发展前景发展前景整体整体(zhngt)市场市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第21页/共56页第二十二页，共56页。SWOT分析(fnx)Strength Opportunity Threat 优势(yush)机会(j hu)风险 居住氛围未成 环境有待改善 高层抗性存在 外地客群偏少 现实配套不足 整体板块前景 市场短期空缺 切入时机领先 适宜跟随策略 土地推盘量大 宏观政策调控 长期竞争激烈Weakness 劣势 山水景观优越

18、 占据发展前沿 企业发展支撑 规模开发拢市 大盘开发优势项目发展策略项目发展策略 发挥优势、规避劣势、抓住机会、避免威胁发挥优势、规避劣势、抓住机会、避免威胁树立项目形象，从产品和营销两方面确立本项目的市场地位；把握楼盘推出时机，在市场上扬之时推案，在结案前完成预定目标；以宜居城市的国际形象入市，注重展示，营造氛围，提升楼盘价值。整合项目资源，全面树立项目差异化形象。 发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第22页/共56页第二十三页，共56页。 引领区域市场，全面引领区域市场，全面(qunmin)(qunmin)提提升

19、新海城中产阶层生活品质，国际宜居升新海城中产阶层生活品质，国际宜居人文社区人文社区项目(xingm)市场定位定位阐释以客户的需求为导向满足中产生活为目标以高性价比为优势、精致产品为卖点以新产品主义企业品牌形象为依托，全面树立区域(qy)领导者的市场形象发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第23页/共56页第二十四页，共56页。客群定位(dngwi) 客群特征：年收入在客群特征：年收入在6000060000元以上的核心家庭；非体力劳动者，主要是大中企业及小型私营企业的管理层元以上的核心家庭；非体力劳动者，主要是大中企业及

20、小型私营企业的管理层、政府部门公务员、教师、金融、贸易、传媒、高科技、咨询服务业等行业的从业、政府部门公务员、教师、金融、贸易、传媒、高科技、咨询服务业等行业的从业人员人员 ，追求，追求(zhuqi)(zhuqi)居住环境、追求居住环境、追求(zhuqi)(zhuqi)生活品位的城市精英阶层及中高收生活品位的城市精英阶层及中高收入阶层入阶层 “城市中坚、精英城市中坚、精英(jn yn)阶层阶层” 偶得客户群偶得客户群 游离客户群游离客户群重点客户群重点客户群核心客户群核心客户群新浦的中高收入群体（50 65%）下级县市的富裕群体（10%-15%）外来投资兼自主客群（510）开发区企业员工和（1

21、520%）发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第24页/共56页第二十五页，共56页。“ 宜宜 居居 城城 市市 ”的的 再再 思思 考考 ？发展前景发展前景整体整体(zhngt)市市场场客群分析客群分析(fnx)宏观宏观(hnggun)背景背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第25页/共56页第二十六页，共56页。放眼看放眼看(ynkn)全球全球莫里斯顿：“全美(qun mi)最宜居的城市”美国(mi u)的宜居城市都是小城格斯拉尔：人文生态城市典范德国城市不想做国际大都市巴利洛切：2005财富杂志全

22、球“五大最适合退休人员居住的城市”阿根廷宜居小城好房子买的起第26页/共56页第二十七页，共56页。第27页/共56页第二十八页，共56页。宜居城市宜居城市 ？便利(binl)的交通充足(chngz)的就业机会 良好(lingho)的教育安全的街道自由艺术和休闲活动的空间丰富的文化生活 优美的环境 第28页/共56页第二十九页，共56页。产品(chnpn)定位 创造创造(chungzo)(chungzo)城市的高价城市的高价值人居值人居产品类型： 规划革命第三种文化运动下新聚落生活 多层革命6层院景公寓/5层情景洋房 小高层革命内庭(ni tn)式“空中花园” 发展前景发展前景整体市场整体市场

23、客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第29页/共56页第三十页，共56页。产品整体发展(fzhn)策略定位 第三种生活文化：形成的新聚落生活，崇尚道德消费、平等类聚的生活第三种生活文化：形成的新聚落生活，崇尚道德消费、平等类聚的生活 原则，崇尚原则，崇尚现代时尚的生活品质，务实简约。现代时尚的生活品质，务实简约。规划意向：便捷通路、流畅的视野、开放与私密、邻里文化规划意向：便捷通路、流畅的视野、开放与私密、邻里文化建筑意向：简约灵动的建筑风格、艺术构画建筑细节建筑意向：简约灵动的建筑风格、艺术构画建筑细节(xji)、色彩的高贵、色彩的高贵景观意向：健

24、康、运动、时尚、休闲、生态景观意向：健康、运动、时尚、休闲、生态商业意向：开放、便捷、生活、商务、休闲商业意向：开放、便捷、生活、商务、休闲发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第30页/共56页第三十一页，共56页。项目项目(xingm)定位定位规划(guhu)思路 新聚落的规划新聚落的规划(guhu)理念理念与理想与理想体验经济创新为本以个性化塑造产品竞争力以静制动实现差异化竞争务实的产品主义力争成为口碑传颂的项目打造精品使其成为地标性建筑一个努力成为区域房地产市场领航的项目一个历久弥新的建筑群一个具备生活质感与高舒

25、适度、享受度的超值物业一个关注细节、追求极致的都市社区一个关注情感品味及生活哲学的文化宅邸一个由意识引导潮流的创新楼盘一个整合新市镇设计的邻里社区发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景营销策略营销策略地块思考地块思考第31页/共56页第三十二页，共56页。规划(guhu)思路 创造(chungzo)城市的高价值人居新聚落新聚落(jlu)生活生活客群客群规化理念规化理念产品理念产品理念营销理念营销理念潜在需求未被满足的中产消费群体始于的理想的浪漫，人们到城市中来，是为了生活更美好与客群暗合与产品暗合与生活理念暗合打造精品，使其成为地标式的建筑，以高质价优的产品满足中高端

26、客户的需求，提升区域内物业的整体形象发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第32页/共56页第三十三页，共56页。四级公共空间界定(ji dn)领域第一级：城市公共空间 第二级：社区主导公共空间第三级：邻里公共空间第四级：组团公共空间有阶层的景观设计城市发展城市空间(kngjin)节点规划(guhu)思路 整体性规划原则整体性规划原则亲睦的邻里意识生态型住区积极化的人居环境诱发人类精神的归属感环境因数文化因数生活便利因数管理因数精神境界与自然和谐统一人与自然和睦亲切的住区健康舒适的住区有活力的有价值的积极向上资源整合注重

27、生态活动空间行为与环境意向优化城市的空间景观有序的空间序列组织发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第33页/共56页第三十四页，共56页。新聚落新聚落(jlu)(jlu)空间空间模式模式具有一定规模具有一定规模有一定的边界有一定的边界各种功能混合共生各种功能混合共生对于周边的设施的依附性小对于周边的设施的依附性小具有自然具有自然(zrn)生长性生长性规划(guhu)思路 发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第34页/共56页第三十五页，共56页

28、。建筑及其组合：建筑及其组合：所有的居住组团由数个建筑群体所有的居住组团由数个建筑群体(聚落空间聚落空间)组成组成,并通过一些较小的部分表现并通过一些较小的部分表现(bioxin)其内部其内部社会功能社会功能(偏心核偏心核),各部分之间通过小道各部分之间通过小道共用共用花园花园墙墙桥等桥等(邻里边界邻里边界)联系联系;居住类型多层次，而非单一档次居住类型多层次，而非单一档次高层部分相对集中且突出显眼起标志性建筑作用高层部分相对集中且突出显眼起标志性建筑作用规划(guhu)思路 发展前景发展前景整体整体(zhngt)市市场场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考

29、地块思考第35页/共56页第三十六页，共56页。新聚落新聚落(jlu)空间空间布局布局建筑组团的形态突破常规(chnggu)的兵营式布局，是由圆形、曲线、斜线、直线等构成，整体和细部的环境空间丰富而有活力，自然围合与传统排列围合的BLOCK 群的融合通过两栋及多栋住宅围合及端头转角单元的特殊造型形成内庭和增强组团的围合感或由自然形态围合的多重院落；组团间由步行景观通道贯通连接，形态各异的组团景观营造出充满个性、开放、通透的庭院空间。规划(guhu)思路 发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第36页/共56页第三十七页，

30、共56页。产品初步(chb)概念 居住居住(jzh)(jzh)院景多层院景多层主力产品主力产品6 6层为主的多层院景住宅层为主的多层院景住宅注重邻里空间，经济型户型结构注重邻里空间，经济型户型结构院景高层院景高层次主力产品次主力产品1818层以内观景院景住宅层以内观景院景住宅经济型户型结构及部分小户型公经济型户型结构及部分小户型公寓寓 主题商业街区 开放式商业布局 大型生活购物区 休闲、娱乐设施 注重(zhzhng)地方特色餐饮街v 情景洋房 辅助产品，提升利润和品味 5层退台式花园住宅 满足高端客群需求发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营

31、销策略地块思考地块思考第37页/共56页第三十八页，共56页。提倡邻里概念，以两幢住宅为一个邻里单位，通过建筑(jinzh)的层层退台，强调室内外空间的流通。情景(qngjng)组合1：退台式情景退台式情景(qngjng)(qngjng)洋房洋房 层层退台，最大限度观景和迎接阳光；底层-院景洋房，入口花园；二层个性化的户外楼梯、入口处大面积的私家平台，享受个性化生活；上层-阳光花房 、阳光户型，房间直接采光，客厅、餐厅直接联通阳台等 户型面积以125135平方米为主。 发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第38页/共5

32、6页第三十九页，共56页。退台式情景退台式情景(qngjng)洋房洋房户型(h xn)参考：13F发展前景发展前景整体整体(zhngt)市市场场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第39页/共56页第四十页，共56页。退台式情景退台式情景(qngjng)洋房洋房户型(h xn)参考：45F跃层发展前景发展前景整体整体(zhngt)市市场场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第40页/共56页第四十一页，共56页。情景(qngjng)组合2：西班牙式情景西班牙式情景(qngjng)(qngjng)洋房洋房 建

33、筑立面淡泊(dnb)，白墙、淡棕色的瓦片，讲究一种天际线的变化，大形态的变化，有一种音律感，体现力很强，与自然的融合紧密；发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第41页/共56页第四十二页，共56页。情景(qngjng)组合2：西班牙式情景西班牙式情景(qngjng)(qngjng)洋房洋房 体现的是西班牙设计风格(fngg)， 采用涂料的工艺，有4户和6户的叠拼以及多层；容积率相对较高，却具备高尚别墅社区的效果；各类不同的窗与各类不同的洞，各种洞的挖法，包括屋顶烟囱上的小洞的样子，与中国传统建筑的窗格、窗花的意思，是异

34、曲同工的，它的凸窗是其建筑的精神所在；内部户型空间非常有特色，在别墅的外型之下，隐藏的是大面积平层公寓的户型，但又具备别墅应有的庭院、露台、挑窗等元素，而避免了别墅里可能出现的比较狭小而局促的空间，能充分满足中产阶层中高端群体的需求。发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第42页/共56页第四十三页，共56页。建筑采用半围合布置，强调了从小区的公共空间、组团的半公共围合空间到各户的私有(syu)空间，完整的空间序列的过渡，使组团空间具有明显的领域感和归宿感。院景多层院景多层/小高层小高层(o cn)组合组合：内庭内庭(n

35、i tn)式空中花式空中花园园 在每个高层住宅单元中提供一个“超出晒台概念”的室外空间，即阳台设计成为5-6米高差（见图），客厅、次卧与阳台连通的居室，二层阳台挑空设计，将使视野不再受羁绊，其舒适尺度也是前所未有的。在跃层引入空中天井格局，增加采光面。同时考虑到中国人的居住理想，三代同堂的情结将在二加一亲情居住得以实现，本产品特意设计了大小相接，分合自由的户型。发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第43页/共56页第四十四页，共56页。商业(shngy)建议 v突破传统(chuntng)沿街商业模式，迎合现代时尚生活休

36、闲文化v生活购物与休闲娱乐的有机结合v塑造开放式娱乐休闲商业空间发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第44页/共56页第四十五页，共56页。景观(jn un)建议 以以“阳光、风景、运动、休闲阳光、风景、运动、休闲”为主题特征，为主题特征，倡导积极健康的生活方式，营造诗意家园倡导积极健康的生活方式，营造诗意家园(jiyun)(jiyun)园林生态功能：满足人们对绿色环境的要求园林生态功能：满足人们对绿色环境的要求 ；满；满足小区布局各层次对绿化的要求足小区布局各层次对绿化的要求 ；保证长年见；保证长年见绿，力求四季有花

37、。绿，力求四季有花。休闲活动功能：注重园林景观的可参与性，在小区休闲活动功能：注重园林景观的可参与性，在小区内设置一定的硬质景观、共享空间内设置一定的硬质景观、共享空间 ；注意满足；注意满足无障碍要求无障碍要求 。景观文化功能：通过雕塑、小品、浮雕景墙、碑刻景观文化功能：通过雕塑、小品、浮雕景墙、碑刻等形式，提升园林景观的文化品位和内涵。等形式，提升园林景观的文化品位和内涵。 发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考第45页/共56页第四十六页，共56页。一种营销思路一种营销思路九大营销卖点九大营销卖点(mi din)四大营销策略四大营销策略一个营销案名一个营销案名-人宅相扶(xin f)、感通天地 发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目