阜阳市房地产分析报告

1、修阳市房地产分析孩条地区：安徽阜阳2010年11月22日目 录第一部分：阜阳市宏观环境分析1一、阜阳市概况 1二、阜阳市宏观经济分析 3第二部分：阜阳市房地产市场分析 8一、阜阳市商品房市场析 8二、阜阳市住宅市场析 914四、阜阳市重点楼盘解析 11第三部分：阜阳房地产市场简述第一部分：阜阳市宏观环境分析一、阜阳市概况1、地理位置阜阳位于黄淮海平原南端、淮北平原的西部。西部 与河南省周口市、驻马店市相邻，西南部与河南省信阳 市接壤，北部、东北部与亳州市毗邻，东部与淮南市相 连，南部紧靠淮河与六安市隔河相望。阜阳交通便捷， 四通八达。京九铁路自北向南贯穿全境，与潺阜、青阜、 阜淮三条铁路和在建

2、阜六铁路在境内构成“米”字型框 架，是华东二通道的起点，直接与陇海、京广、京沪等 铁路干线接轨，使阜阳成为六路交汇、十一线引入的全 国六大路网性铁路枢纽之一。2、行政区划阜阳市辖3个市辖区（颍州区、颍东区、颍泉区）、4个县（太和县、临泉县、颍上县、阜南县）、1个县级市（界首市）、10个经济技术开发区（省级阜阳经济技术开发区、省级太和经济开发区、省级阜阳工业园区、颍州区工业园区、颍东工业集中区、阜阳循环经济园区、安徽颍上工业园区、安徽阜南工业园区、安徽临泉工业园区界首市田营循环经济工业区）总面积9775平方公里，总人口 975万人。其中市区面积 1829平方公里，人口 185万，是安徽省人口最多

3、的城市，也是全国比较大的地级市之一，是全国重要的劳务输出基地。3、人文自然景观阜阳市历史悠久，人文蔚盛历史上以颍州（今阜阳市区）为中心的南部开发较早。西周以后， 在今阜阳境内即建立 了妫姓的胡子国，临泉境内的沈子国，颍上境内的慎等。春秋战国时，又出现了太和原墙的原阳，倪邱的新，临泉的寝等县邑。由此地域概念逐渐形成。 秦代始置汝阴县，汉属汝南郡。 三国魏置阴郡。北魏孝昌四年（公元 532年）置颍州，隋设汝阴郡，唐设颍州，宋设顺昌府， 元属汝宁府，明属凤阳府。清为颍州府。清雍正十三年，颍州更名阜阳。阜阳生态优良，环境优美，18条河流如18根蚕丝，织造出皖北的“滨水城”。阜阳襟带淮河，怀抱西湖，淮河

4、的重要支流沙颍河、汾泉河呈“Y”形在阜交汇，东城河、南城河、西城河、东清河、中清河、西清河、一道河、二道河、济河、古泉河等河网纵横交错，慧湖、瑶池、西城河内河、八中塘等沟塘星罗棋布，“水”构成了阜阳最重要的自然景观元素。近年来，经过阜阳市政府近年的倾力打造，阜阳俨然已成为一座“三季有花、四季常青、人水亲和、城水相依”生态之城。阜阳山川秀美，物产丰饶，具有丰富的旅游资源。阜阳不仅有八里河风景区、阜阳生态园、迪沟生态乐园等国家4A级风景名胜区，还有文峰塔、 奎星楼、 颍州西湖、张庄公园、淮上公园等数处国家级风景名胜区、国家自然保护区、国家文物保护单位、以及“全球五百佳”生态庄园。4、 产业支撑阜阳

5、地处黄淮海平原江淮平原，因其得天独厚的气候条件，盛产小麦、水稻、红薯、棉花、玉米、大豆和水果、蔬菜、薄荷、中药材等，现已成为国家重要的农副产品基地，全国秸秆养牛示范基地和山羊板皮重点产地；商贸物流业发展迅猛，“立足皖北、辐射中原”的皖西北商贸物流中心初具规模，区域性现代物流枢纽城市地位得到确立；依托其丰富的煤炭资源，大力发展煤电经济，建设规划了一批科技含量高、资源消耗低、环境污染少、经济效益好的煤矿、电厂，去年全市煤炭产量已达到1260万吨，正崛起成为华东能源新基地；丰富的人力资源，使阜阳成为沿海发达地区产业转移的首选地。可见阜阳充满生机，蓄势待发，是一座潜力无限、希望的城巨大的城市。5、城市

6、未来规划阜阳市是全国重要的铁路交通枢纽，以加工制造、商贸物流为主的皖北中心城市。城市总体布局以河西区为中心，颍、 泉河为纽带，形成 “三区四片组团式”的城市空间布局结构。远期选择向西、南和东南作为主要拓展方向，兼顾颍东、泉北发展。河西片区：是阜阳市的政治、文化、教育、科研中心和城市发展的依托，重点发 展城市第三产业，完善城市中心功能，提高 城市中心的聚集与辐射效益河东片区：规划重点完善铁路、公 路交通枢纽功能，发展加工制造业，建设东 北工业区、颍东辛桥物流园区和城市生活居 住区。泉北片区：完善古西湖生态公园、 阜阳工业园功能，建设大型商贸及高级住宅 区。颍南片区：依托阜阳市经济技术开发区，以兴

7、办高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，建设成综合性的 城市新区。二、阜阳市宏观经济分析1、2009年阜阳市GDP!况及在全省的排名排名名称GDP(2009)亿元GDP(2008)亿元增幅（衿1合肥市2102.121664.817.32芜湖市902749.715.43阜阳市802.66704.712.34马鞍山665.89636.312.15阜阳市607.80541.312.86六安市584.0253413.37滁州市576.18520.113.68宿州市540.60511.112.19蚌埠市532.09486.412.210巢湖市529.36479.312.411淮南市508.774

8、53.613.712亘城巾432.77411.613.613亳州市431.93404.212.714淮北市371.87349.11115铜陵巾343.72325.313.716黄山市266.92249.911.517池州市245.59192.415.12、2009年安徽省人均GDPT三名和阜阳人均GDPW况排名名称GDP(2009)亿元人均GDP折合美元1马鞍山665.8942664 元62502合肥市2102.1241543 元60853芜湖市90239217 元5744阜阳市607.87288 元10673、阜阳市03-09年GD辟口增幅阜阳市03-09年CDP及增长率对比图解析阜阳市国民

9、经济总体 GDP；绩位居全省第五名， 且GD褓持两位数以上的快速增长， 从04 年开始增长率一直比较平缓 。但阜阳人均经济总量较低，人均 GDP（7288元），与GDP、体成 绩位于前两甲的合肥、芜湖相比，差距较大。但根据房地产发展阶段与人均 GD联系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GD映定 了该地区房地产市场的不同发展阶段。 2009年阜阳市人均GD所合美元约为1067美元，房地 产处于快速发展阶段，未来发展潜力较大。人均GD府房地产发展关系0-8,00US$800-4,000US$4000-8000-8,000US$20,000US$生存需求生存、改善需求兼启改善需求为主改善需求为主超

10、速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量 为主，数量与质量缓慢发展 综合发展型启动期快速发展期平稳发展4、阜阳市03-09年固定资产投资额阜汨市03-09年定资产投资额及增长率对比国阜阳市03-09年固定资产投资额持续快速攀升，06年、07年增长率有所放缓，08年、09年增长率又迅速提升，截至09年，阜阳市固定资产投资额达到250亿元，环比上涨32.61%。5、阜阳市03-09年房地产开发投资额据统计：阜阳市近几年， 房地产开发投资额不断增加，但增长率呈波浪形变化，并不稳定，08年超过50亿元，截止09年，房地产投资额达到60亿元，09年投资额度与08年基本持平, 但

11、与合肥市和芜湖市的差距仍然较大。解析:房地产开发投资额/固定资产投资额解析年度房地产开发投资（亿元）固定资产投资额（亿元）房地产开发投资额/ 固定资产投资额2003 年7.974.710.58%2004 年1491.915.23%2005 年17.912614.21%2006 年25.515116.89%2007 年26.3160.716.37%2008 年56.7188.930.02%2009 年60250.523.95%此项指标是直接反映投资结构是否合理的基础性指标。阜阳市03-09年房地产开发投资额占固定资产投资额度比率纵有平稳的增长，但由于基数低，比率仍然较低，由此可见, 阜阳市未来房

12、地产投资前景良好。6、阜阳市03-09年房屋施工面积/竣工面积解析Q阳小口309年房|誓施和I谈面枳*1比尚据统计：03-09年阜阳市房屋施工面积快速攀升，特别是08年，达到近几年的市场高点，施工面积为967.4万平方米，环比增长 73.9%,竣工面积453.5万平方米，环比增长 81.11%,是06年2倍之多，但09年部分受08金融危机影响，施工和竣工面积出现一定程度的回落。解析：施工面积反映了 12年后的期房和现房供应量，从上表中可以看出，阜阳07年-09年施工面积刚足竣工面积的 2倍，预计未来出现供应短缺。7、阜阳市02年-09年成交价格分析阜阳市02年-09年成交均价及增除中比图错售本

13、S 同比田不拶据统计：02-09年阜阳市住宅销售均价呈波浪式迅速攀升，到2009年销售均价已达到3900 元/平方米。解析：阜阳市场相对封闭，投资投机行为较少，大部分购房力量来自于刚性需求，深究市 场价格上升偏快的原因发现，土地成本上涨较快是主要原因。8、阜阳市03年-09年恩格尔系数公式如下：食物支出金额+总支出金额 x100除恩格尔系数。据统计阜阳市03-09年的恩格尔系数保持一个较稳定的状态。解析：恩格尔系数在59蛆上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30私最富裕，以此标准来衡量，图中数据显示的结果可以得出阜阳自2003年以来比较稳定，目前正处于小康

14、水平。第二部分：阜阳市房地产市场分析一、阜阳市商品房市场分析(10.1-10.10 )1、阜阳市商品房供求面积分析(10.1-10.10 )尉H粗。年I月ro年I。月蜩庖飒斛ttjf批40 r6 g201 )1 2010 2 2010工。10420106 201C7 上口1。3201010供应面R (万平方米1或立画怛 ENT nCW.U 丽丰一品O55S 26666M 工凭做A楼盘概况：概况：丽丰一品项目地处阜阳城市核心区域， 坐落在城市一道河和双清路之间， 该项目总投 资约21亿元，开发建筑面积 56万平方米。项目由建筑面积 44万平方米的41栋1832层 高层住宅和12万平方米的商业地产

15、组成。开发商：丽丰集团景观设计：中国美术学院风景建筑设计研究院代理公司：深圳永基行区属：颍州区项目位置：阜阳市一道河中路139号（颖州区政府西侧）物业类型：住宅、公寓式酒店、大型购物中心学区配套：15中，清河小学建筑形态：高层物业规模：56万M2绿化率：36 %容积率：3.05项目定位：56万平米一站式生活社区 日主力面积：住宅：89、115、137 m2C综合分析：优势：大型社区和高档次和全面的社区配套；周边湖泊等生态水景资源丰富，内部景观设计完善；高绿化率和低容积率，生活舒适；产品的多样性和户型设计合理；阜阳市首创采用分户式采暖系统、供热水系统、先进的室内供新风系统和智能化安全监控系统打造

16、出高质量最 安全的绿色生态家园。2、港利上城国际A楼盘概况：开发商：阜阳港利房地产开发有限公司建筑设计：中国美术学院物管公司：连云港外贸物业管理公司区属： 颍州区项目位置：清河西路西苑对面交通动线：5、25路公交，地税局站物业类型：住宅、社区商业建筑形态：多层、小高层、高层物业规模：总建筑面积 380000M2绿化率：40 %.容积率：1.5项目定位：国际名流生活样板社区日户型与面积：主力面积：90-120 m2C销售分析：销售均价：5600元/itf交付日期：一期现房；二期 2010年底，三期2011年上半年D综合分析：? 优劣分析：港利上城国际是阜阳市首家真正人车风流的社区道路体系超低容积

17、率。3、香港财富广场财富公馆A、楼盘概况：香港财富广场沃尔玛项目位于阜阳市商业核心区人民东路，涵盖购物、休闲、娱乐、酒店、寓所、餐饮、游乐和影院等，总建筑面积达18万平方米开发商：阜阳市万德房地产开发有限公司投资商：台湾灯塔集团投资公司 /华联（香港）国际有限公司/阜阳华联集团代理公司：深圳市世方摩尔商业顾问有限公司项目位置：阜阳市商业核心区人民东路（百货大楼东50 米 ）交通状况：2、 29、 14路到春益苑下5 路、 25 路到国贸五院下物业类型：住宅、大型购物中心建筑形态：多层洋房、小高层、高层物业规模：占地 59955 itf,总建筑面积 107253 m2绿化 率： 50项目定位：1

18、8 万平方米阜阳第一MALL日户型与面积面积：单层130-150 、复式 230-250C销售分析：销售信息：130-159 itf的单层大户型，236-251 nf的住宅，198套交付日期：2010-10-22D综合分析：? 优劣分析：香港财富广场沃尔玛项目位于阜阳市商业核心区人民东路，世界五百强沃尔玛的入驻，也为阜阳市进一步打造皖西北商业中心创造了条件。第三部分：阜阳房地产市场简述? 宏观方面：阜阳近几年不管是 GDP、值还是人均GD的大幅攀升，阜阳经济持续向上发展， 居民收入越来越高，2009年阜阳市人均GD所合美元约为1067美元，GDP、值位居全省第 五位 ，阜阳市房地产近年来一直处于快速发展阶段，未来发展潜力较大。?09年阜阳市加大与省会城市合肥的全方位合作，并于合肥签订合肥市与阜阳市结对合作框架协议；2010年 1月，国务院正式批复皖江城市带承接产业转移示范区规划，阜阳市抓住切记契机，着力打造皖北中心城市。随着未来的持续的城市发展，以及房地产开发投资的不断