灌南县房地产市场调研简报学习教案

1、会计学1灌南县房地产市场调研简报灌南县房地产市场调研简报(jinbo)第一页，共42页。城市素质城市规划(chn sh u hu)发展城市(chngsh)房地产市场分析灌南城市概况城市区位属性第1页/共41页第二页，共42页。204国道、306、307省道贯穿全境，同三高速公路与宁连高速公路在境内合一，京沪高速公路擦境而过；县城距连云港机场(jchng)、港口90公里，距连云港火车站70公里，3个小时可达南京、无锡，4个多小时便可到达苏州、昆山、上海；境内河道密布，物流优势明显；共有航道12条，177公里，可直通京杭大运河、淮河水系和长江水系，海运自灌河入海口至连云港港口仅30海里。上海南京无

2、锡苏州盐城连云港连云港口灌南县城市区位(q wi)属性灌南，隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港市南部(nn b)。濒临黄海，四市交界，东与盐城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻。 第2页/共41页第三页，共42页。西南北在城市化进程中，灌南确定了加快西进、南扩、北上战略的实施步伐，加快形成老城区、新城区、开发区三位一体(sn wi y t)的功能格局。灌南是连云港市的南大门，濒临黄海，根据最新的“38平方公里、30万人口”规划，确定了将灌南建设成为连云港经济强县、苏北发展(fzhn)快县、江苏产业名县，打造成“新兴工业城市，知名水绿城市，和谐文明城市”的城市定位。城市(c

3、hngsh)发展规划第3页/共41页第四页，共42页。灌南开发区区域范围(fnwi)：周口河以东的城市区域功能定位：工业园区，目前已形成冶金机械、皮革服装、木业家具、酿酒食品四大经济板块。灌南城东板块（灌南老城区）区域范围(fnwi)：盐河以东的城市区域功能定位：主要承担商务金融、文教、居住功能灌南城西板块（新城区）区域范围：盐河以西、周口河以东、五龙口以南、南环路以北的城市区域。功能定位：主要(zhyo)承担居住、行政办公区、商业、文教等功能。城市发展规划根据最新的格局规划，未来灌南县的发展将形成两个明显的功能分区以及一个开发区。第4页/共41页第五页，共42页。n灌南大区位环境优良，为房地

4、产开发创造有利条件。n城市总体向西发展，新城区成为政府重点建设区域，这也明确未来新城区的发展潜力，该区域未来新一轮的开发高峰即将到来，区域竞争日益激烈不可避免。n灌南人口基础小，农业人口比重达，这可通过引进外来人口以增强(zngqing)城市购买力。n灌南城市经济相对稳健发展，虽然经济水平较低，但是因而更具有发展潜力和空间，这也为城市的房地产项目开发提供了优良的宏观经济环境。城市素质综述(zngsh)以及对房地产开发的启发第5页/共41页第六页，共42页。n灌南固定资产投资的稳定增长，为房地产的发展(fzhn)提供了良好的基础，但过快的发展(fzhn)，可能导致不适合城市的投资模式出现，也将直

5、接影响房地产市场的健康发展(fzhn)。n灌南县城镇居民收入水平的不断提升，为房地产开发营造良好的市场环境，同时农村居民收入的低下也为房地产销售带来一定的压力。n政府对购房的支持与相关优惠政策，将在很大程度上缓解房地产开发的销售压力，从而保证灌南房地产的稳定发展(fzhn)。城市素质(szh)综述以及对房地产开发的启发第6页/共41页第七页，共42页。宏观综述一级市场二级市场房地产宏观分析房地产区域分析房地产市场(shchng)分析灌南城市(chngsh)概况市场重点评述第7页/共41页第八页，共42页。自城市确定西向发展，灌南县的土地开始大举放量，致使市场供需失衡，根据我们数据收集所得，现有

6、市场上住宅、商业(shngy)土地大量囤积，甚至存有2004-2005年间的地块，该类地块多已做总平规划，但仍未公开面世。大量的土地供应，与之相反的是土地成交单价逐年下滑。究其原因如下：城东区存有大量的老旧房屋，旧城改造、拆迁难度大，导致土地放量逐年减少 ；规划未发展新区的城西区土地放量逐渐增多，且多为净地，基本无拆迁费用发生；城西区土地成本的下降在很大程度上导致了城西区土地成交价格的下降，而城西区大量的土地交易也拉低了全县的土地交易平均价格。灌南县历年土地放量在500亩以上，平均(pngjn)成交价格徘徊在25万/亩上下。房地产宏观(hnggun)分析一级市场二级市场第8页/共41页第九页，

7、共42页。灌南房地产投资在全县城镇固定资产投资中的占比较为稳定，平均4%左右。尽管灌南县房地产投资保持逐年增长的态势，但是其投资规模总量偏小，在城市整体的投资体系中所占份额远未达到成为支柱产业(zh zh chn y)所要求的程度。这表明房地产行业在灌南的发展尚处于初级的萌芽阶段。房地产宏观(hnggun)分析一级市场(shchng)二级市场灌南县房地产开发投资完成规模呈现随着全市城镇固定资产投资的逐年走高而水涨船高的态势。第9页/共41页第十页，共42页。灌南商品房整体销售市场(shchng)呈现供大于求的现象，随着2009年3月份，政府出台鼓励农民购房政策后，市场(shchng)去化速度有

8、所加快，2009年全年销售量达72万，已超接近前两年销售量总和；但优惠购房政策的出台，另一方面也引发了2009年第二季度大批大容量项目的公开，导致市场(shchng)竞争加剧；房地产宏观(hnggun)分析一级市场(shchng)二级市场2006-2009年灌南县房地产市场供大于求，市场需求逐年递增。第10页/共41页第十一页，共42页。2004年至2005年出现一个较大幅度的上升，据我们了解是由于 05年城西区的住宅项目开始入市，凭借城市向西发展的势优势，在灌南县掀起 “新区热”，同时期城东板块的部分项目相继入市，凭借其地段和配套优势，大幅拉高销售价格，这都直接导致了05年整体销售价格的跳跃

9、现象。2006年后，市场基本形成城东板块与城西板块并立的局面(jmin)，两个板块都不断有新盘入市，介于当地居民的购买能力不足，销售价格提升放缓，以100元/年的速度增长。结合灌南近年的商品房销售数据，销售面积基本不变，房价上升相对缓慢，这表明灌南房地产市场需求相对较为低迷。 房地产宏观(hnggun)分析一级市场(shchng)二级市场灌南房地产市场自03年开始启动以来，其市场的总体价格一直处在平稳递增的走势，但是增长幅度相对较小。第11页/共41页第十二页，共42页。灌南县房地产发展尚处于初级的萌芽阶段。房地产投资保持逐年增长的态势，但是其投资规模总量偏小，在城市整体的投资体系中所占份额远

10、未达到成为支柱产业所要求的程度，存在未来发展空间。城市土地放量大，土地市场供需失衡，土地价格低位徘徊。未来市场存量巨大，待开发土地众多。随着市政建设的倾斜，灌南县未来土地开发将主要集中在城西板块，城东放量将逐渐减少，在城市放量分布上呈现“西多东少”的局面，从而加剧城西区板块的区域竞争。住宅市场供需失衡，价格提升速度缓慢。总体市场供大于求，虽随着政府鼓励农民购房优惠政策的进一步实行，将促进(cjn)农民进城购房；但受制于当地居民的实际购买能力及土地存量的问题，城市的商品房销售价格增长速度缓慢。 房地产宏观(hnggun)综述第12页/共41页第十三页，共42页。市场总述楼市(lu sh)区域划分

11、区域分析房地产宏观(hnggun)分析房地产区域分析区域小结区域概述区域市场分析区域对比分析房地产市场分析城市宏观分析第13页/共41页第十四页，共42页。 灌南县房地产市场主要形成了以人民路为轴心，盐河为分界线的东西两大片区格局(gj)。东区是灌南老城区，西区是规划中的新城区。城 西 区城 东 区区域项目分布(fnb)情况，详见下页图示楼市区域(qy)划分房地产区域分析第14页/共41页第十五页，共42页。人 民人 民 东 路县政府锦绣名城世纪尊园中凯城市之光世纪华城新气象家园德汇花园华夏豪门新文化家园香树湾新都宝隆新城亨通家园郑于沟颐和家园华富世家御廷苑明珠苑中科府苑中江花苑现代城星河第一

12、城申城名贵苑盐河灌南县楼市分布图 西 路 人 民 中 路名仕佳园清华园万达商业广场第15页/共41页第十六页，共42页。城东区概述(i sh)健康路以东：地段偏远，距离老城区传统商业圈及生活圈稍远，周边无基本的生活配套，郑于沟往东则是大量的食用菌开发养殖基地以及现代农业示范区，区域居住生活氛围弱。目前尚无项目开发；)健康路以西：传统的生活圈与商业圈，各方面配套成熟，也是城东区项目开发的集中区域，目前在售代表项目主要有-)新气象家园(jiyun)II期、华富世家；)御廷苑、亨通家园(jiyun)III期；健康路西东城东作为灌南县的老城区，生活、教育、医疗等各方面配套齐全(qqun)，极具居住氛围

13、，而在本区域内又以健康路为界，分为东西两侧。区域分析房地产区域分析第16页/共41页第十七页，共42页。新新气气象象家家园园II II期期开发企业开发企业灌南顺昌房地产开发有限公司项目地址项目地址新气象家园位于灌南县新安镇回龙路 项目规模项目规模占地80亩建筑面积 80000总计25栋多层，600多户项目推广项目推广项目于09年6月底开工建设，于10月份开盘，一期销售1-10#（不含4#），二期11-25#（不含24#）销售情况销售情况项目目前销售均价约2800元/平方米，一期销售完毕，目前销售二期尾盘。城东区重点(zhngdin)个案区域分析第17页/共41页第十八页，共42页。御御廷廷苑苑

14、开发企业开发企业连云港汇丽置业有限公司项目地址项目地址英雄北路，富康小区西侧设计单位设计单位苏州同创设计策划项目规模项目规模一二期总建6万多，其中公开一期为15000 ，其中两栋联排17户，四栋多层92户，一期 109户项目推广项目推广项目处于公开阶段，尚未接受预定销售情况销售情况多层2400元/平米，联排3100元/平米城东区重点(zhngdin)个案区域分析第18页/共41页第十九页，共42页。亨亨通通家家园园开发企业开发企业灌南亨通房产开发有限公司项目地址项目地址新兴北路29号（原体育场）项目规模项目规模近百亩，总建95328万方，三期8栋多层（1#2#5#6#10#11#14#15#）

15、总计126套，约1.3万项目推广项目推广整体项目于05年底面世，06年初开始销售，至09年2月份，一二期基本售完，剩余三期未启动。销售情况销售情况09年初二期尾盘价格2500元/平米城东区重点(zhngdin)个案区域分析第19页/共41页第二十页，共42页。本区域作为灌南县城的老城区，各方面配套齐全、成熟，但受限于区位属性以及本区域客户的消费水平，价格一直无法大幅提升。2006年1500-1600元/平米；2007-2008年1700-1750元，整体上升速度缓慢；到2009年下半年相继推出的新项目价格全线突破，部分项目产品突破3000元大关。本区域内项目少，但基本满足本区域内的客户消费，根

16、据我们现场走访得知，客户主要是项目所在地周边的老城区居民以及部分乡镇客户，供需相对平衡和客户的相对单一，这都一定程度上压制了房价的上涨空间。根据市场数据统计(tngj)，本区域在未来三年内的可知存量约30万平米,相比城西，体量偏小。城东区域(qy)小结区域分析第20页/共41页第二十一页，共42页。西南区：现最高价格的产生区域；大多规划多层，少量小高层；代表项目：德汇家园、华夏豪门西北区：现有市场大量(dling)大盘的集中地；市场体量庞大，规划均含多层与小高层；已公开代表项目：世纪尊园、中凯城市之光、中科府苑未公开项目：现代城、申城名贵苑、中江花苑、星河第一城2003年城市规划出台，城市确定

17、往西发展。2008年县政府迁址城西，城西板块基本确立。本区域(qy)内的项目开发主要以人民路为界，分为南北两侧。北南城西区概述(i sh)区域分析第21页/共41页第二十二页，共42页。开发企业开发企业连云港市德汇房地产开发有限公司项目地址项目地址灌南高级中学正南侧建筑景观设计建筑景观设计淮安市建筑设计研究院全案策划全案策划杭州两方广告项目规模项目规模东西区总占地300亩，总建约32万方，总户数1787户；目前在开发东区占地160亩，总建约18万方，1180户；项目推广项目推广一期2006年11月开盘，二期2008年底开盘，一二期总计400户左右；项目一二期基本售罄，约1000余套，三期还未对

18、外宣传。销售情况销售情况三期多层均价2400-2800元/平米，商铺均价4500元/平米城西区重点(zhngdin)个案区域分析德汇花园(huyun)第22页/共41页第二十三页，共42页。售楼部外景小区实景西 区东 区德汇花园(huyun)城西区重点(zhngdin)个案区域分析项目(xingm)总平第23页/共41页第二十四页，共42页。华夏(Huxi)豪门开发企业开发企业江苏华夏房地产开发有限项目地址项目地址淮河路扬州南路交汇处景观设计景观设计香港恒益景观设计事务所行销企划行销企划无锡神州置业顾问有限公司项目规模项目规模占地105亩，总建筑面积： 12万项目推广、销售项目推广、销售08年

19、6月现房销售，2栋17F小高层240套，21栋多层600套左右，项目总去化80%,项目尾期销售阶段。多层2300元（折后1900-2000元），小高层折后2600元左右（少数政府官员团购价为2000元/平米左右）城西区重点(zhngdin)个案区域分析第24页/共41页第二十五页，共42页。小区实景小区实景华夏(Huxi)豪门项目(xingm)总平城西区重点(zhngdin)个案区域分析第25页/共41页第二十六页，共42页。世世纪纪尊尊园园开发企业开发企业连云港瑞杨房地产开发有限公司项目地址项目地址新县政府北侧，泰州北路西侧全程行销全程行销南京运佐营销策划有限公司项目规模项目规模占地，135

20、亩，总建筑面积15万项目推广项目推广09年3月开始预订，定金1万，推出1-9#（不含4#），项目一期基本去化，二期多层仅剩少量，4、5、6层。销售情况销售情况一期去化完毕，二期尾盘，三期为销售预计均价2300元/平方米。城西区重点(zhngdin)个案区域分析第26页/共41页第二十七页，共42页。中中凯凯城城市市之之光光开发企业开发企业连云港美源置业有限公司项目地址项目地址灌河路北侧开发管理开发管理上海中凯房地产开发管理有限公司建筑设计建筑设计江苏省农垦建筑设计有限公司项目规模项目规模占地面积110亩，总建筑面积11万，总计34栋项目推广项目推广09年3月之后开始预售，推出一期三栋叠加36套

21、，四栋多层120套，基本售罄，2010年3月份推出326套房源，去化151套。项目多层均价2400元/平方米。城西区重点(zhngdin)个案区域分析第27页/共41页第二十八页，共42页。中中科科府府苑苑开发企业开发企业连云港市中科房地产开发有限公司项目地址项目地址沂河路南侧，徐州路东侧项目规模项目规模占地面积212亩，总建筑面积23万，总计34栋项目推广项目推广09年3月后开始公开，一期公开16栋总计548套 ，尾盘去化状态，二期销售均价约为2300元/平方米。城西区重点(zhngdin)个案区域分析第28页/共41页第二十九页，共42页。城西西北片区其他公开楼盘(lu pn)总平面第29

22、页/共41页第三十页，共42页。项目名称项目名称项目规模项目规模销售推广销售推广世纪华城世纪华城占地100亩，总建9万方08年1月-8月一期五栋多层172套，08年10月-09年4月二期四栋多层，144套。三期拆迁中。2100元/平米宝隆新城宝隆新城总建4万方，规划4栋多层和11000平米的苏州路中心菜场，多层总计193套09年6月上旬开盘，1480-2140元/平米锦绣名城锦绣名城占地185亩，总建近20万方，总计50栋,总户数2000户2009年三月后开始公开，6月一期6789#四栋开始预订，预订1万元，预计6月底开盘均价2150元/平米（折后）香树湾香树湾新都新都东西区总建合计 25万方

23、，东区占地135亩，总建13万方，2006年8月推出一期12栋多层，联排别墅13栋，2008年1月推出二期5栋多层96套，三期及西地块尚未启动。2218-2418元/平米。一期基本售完，二期销售30%左右城西区其他(qt)个案区域分析第30页/共41页第三十一页，共42页。城西区其他(qt)个案区域分析上：宝隆新城工地下：世纪(shj)华城已建成的现房第31页/共41页第三十二页，共42页。市场存量德汇 花园(huyun) 总建面 320000平米，剩余推量 170000平米华夏豪门(homn) 总建面 120000平米，剩余推量40000平米香树湾新都 总建面 250000平米(pn m)

24、剩余推量 130000平米(pn m)宝隆新城 总建面40000平米 剩余推量 15000平米世纪华城 总建面 90000平米 剩余推量 40000平米中凯城市花园 总建面110000平米 剩余推量 110000平米中科府苑 总建面200000平米 剩余推量120000平米世纪尊园 总建150000平米 剩余推量 100000平米锦绣名城 总建面200000平米 剩余推量 160000平米现代城 总建面约200000平米 剩余推量200000平米三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度2009年2011年四季度2012年统计说明：推售量包含项目已售项目的已推但未售完存量.09年销

25、售项目在售项目截止2009年第二季度止，预计城西区在未来至少两年内的市场存量为217.5万平米。申城名贵苑 总建面约 300000平米 剩余推量300000平米星河第一城 总建面约130000平米 剩余推量130000平米中江花苑 总建面约600000平米 剩余推量600000平米城西区域存量区域分析2010年近期公开项目名仕家园 总建面约190000平米 剩余推量190000平米第32页/共41页第三十三页，共42页。项目名称项目名称产品类型开发体量价格销售热线销售热线备注备注住宅商铺住宅商铺国贸大厦SOHO+商业1081230004700-570083329888现房万年达商业广场商业+办

26、公110463500-450083252999外装，商业已交付金恒国际广场酒店+多层+商业60142400450018936720908未开盘，打桩中科府苑住宅（小高层）1800230083256888现房中凯城市之光多层+叠加+商业23幢+11幢2300未定，10月83215555二期德汇花园多层9052700450083216666一期交付，二期现房新天地商业广场商业+住宅（小高层）10083960888国诚华庭商业+住宅5512100400083299111期房，建至四层世纪尊园商业+多层+排屋1000，现开2142300未定8396111一期即将交付。新时代商业广场商业+住宅81114

27、000-600083968666二期清华园住宅小区多层2162400832598885/1日开盘，即将封顶锦绣名城多层692一期开333套名仕佳园多层19万方235083892888下月开盘香树湾商业+多层7572600480083280000一期售磬，二期预定3000240023002300270021002300240023502600国贸大厦金恒国际广场中科府苑中凯城市之光德汇花园国诚华庭世纪尊园清华园住宅小区名仕佳园香树湾住宅住宅城西区价格(jig)曲线区域分析第33页/共41页第三十四页，共42页。本区域作为灌南县城的未来主流发展区域，未来发展前景优良，从行内人士了解发现本地居民对本

28、区域的未来认同感好，这都有利于本区域内项目的开发、销售；本区域内在售项目多且大，项目间都具有一定的相抗衡能力，未来竞争激烈；本区域内开发的项目同样多且大，更具规模，这也将加剧未来市场的竞争，灌南房地产自09年下半年开始进入了一个同质化产品积聚竞争的市场状态；本区域内的客户主要以政府官员、公务员、企事业单位人员该类中高收入人群为主，部分在外打工返城置业的乡镇(xingzhn)居民为辅。根据数据初步统计，本区域在未来三年内的可知在售量为105.5万平米，可知待售量为123万方，总计217.5万方，体量巨大，未来竞争激烈；城西区域(qy)小结区域分析第34页/共41页第三十五页，共42页。东西区优劣

29、势比较(bjio)分析城东优势(yush)城西劣势(lish)城东劣势健康路以东片区无居住氛围，生活配套落后，区域内的东西向差异明显；区域内建筑相对老旧，区域面貌待翻新；区域内获取的土地多为旧城改造用地，拆迁难度大，开发成本高，不利于利润实现；并非城市未来主流发展方向，未来认同感差，且客源较为单一，无明显竞争优势；区域属城市未来发展方向，前景优良；客户对本区域的未来发展认同感好，易发生口碑相传效应；区域内开发项目品质较好，且规模较大，利于在未来形成良好的社区效应；区域内土地获取方式多为政府审批，多为净地，有利于项目整体规划；区域内存量及待开发量竞争庞大，未来销售压力大；区域配套不完善，拟建项目

30、都尚未投入使用；未来城市发展存在不确定因素，无法长期确保区域在全县中的发展位置；区域未形成居住氛围，夜间尤其冷清城西优势房地产区域分析区域内人民中路段生活配套成熟，居住氛围浓厚；老城区居民已形成居住习惯，该类客源较易留住；区域教育、医疗配套齐全；区域内市场存量竞争相对较小；第35页/共41页第三十六页，共42页。自2003年灌南县城市规划出台，灌南县房地产市场也因此(ync)而起步。在全国房地产经受着冰火两重天的考验同时，灌南房地产市场也渐渐形成属于自身的区域属性。从房地产发展的成熟度上 灌南县房地产开发尚处于初级发展阶段，整体市场呈现卖方市场状态，开发意识、物业管理等都相对落后。 灌南县外来

31、人口少，且对周边县城和乡镇的辐射力弱，购买人群较为单一，主要是公务员、外出务工的乡镇居民；这使开发商超前的建筑、物业等品质开发具一定风险性，同时也具超额利润回报的可行性，这需要对物业作前期的适度超前开发研究。从建筑形态上： 受传统的居住习惯和发展阶段的影响，灌南县现有项目的建筑形态以多层为主； 随着城市的的发展以及区域房地产市场的发展，从最近2年开始区域市场开始出现小高层产品，但市场接受度较低，这是每个发展中的房地产市场都会经历的一个过程，随着市场的发展以及消费习惯的改变，该现象(xinxing)也将逐渐缓解。房地产发展(fzhn)总述第36页/共41页第三十七页，共42页。从项目包装推广手法

32、分析 策划及项目包装理念意识较为薄弱，从在售及公开的项目来看，尚未形成较为系统的广告推广； 项目的销售案场包装都较为简单，销售流程也相对处于自然销售阶段；根据和业内人士的交谈中得知，这主要是由于本地居民对推广、营销意识的不足，也使开发商在进行广告投入时更加谨慎，避免出现“赔了夫人又折兵”的双失现象。从社区配套上 灌南县房地产开发项目的配套相对单一，幼儿园、简单的园林景观是为区域内大部分项目的配套，这也与本地居民的消费意识、认知意识等有关，相对于购买能力一般，且价格提升空间小的灌南县，做超前的物业配套，将具风险，且有可能出现“吃力不讨好”的现象，这需要对市场进行系统的区域客户访谈、测试等方式进行研究。从产品上 受居住习惯影响，本地户型多以两房（80-100平米）和三房（110-125平米）为主，户型设计也缺少亮点； 由于其地块审批受限影响，别墅产品在市场上供应量较小，多以联排和叠加为主，受消费观念影响，小 县城(xinchng)对于改善型、享受型产品的认知尚未得到很好的启发，因此该类产品在市场上销售难度较大； 小户型产品在市场中处于空白点；房地产发展(fzhn)总述第37页/共41页第三十八页，共42页。从土地市场规范(gufn)上： 灌南本地除国土部门按正常程序供应的土地之外，尚存在不同量的单位转让地、工程置换地块;