土地管理基础知识讲解

1、土土 地地农用地农用地建建 设设用用 地地未利用未利用土地土地社会主义公有制社会主义公有制农民集体土地所有权农民集体土地所有权国家土地所有权国家土地所有权国家土地所有权国家土地所有权城市市区土地农村和城市郊区中依法没收、征收、征购、收归国有的土地依据有关法律规定不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂以及其他土地农村集体经济组织全部转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地国国家家土土地地国家代表全体人民对国有土地依法占有、国家代表全体人民对国有土地依法占有、使用、收益和处分的权利使用、收益和处分的权利国

2、国 家家土土 地地所所 有有权权 的的行行 使使国有土地的所有权由国务院代表国家行驶，现实生活中由地方各级人民政府实际行使，其他任何单位和个人都不得侵占、买卖或以其他形式非法转让国有土地国有土地除国家自己使用外，其使用权还可以通过出让、划拨、租赁等方式给其他单位或个人使用2、国家土地所有权、国家土地所有权集体土地集体土地所有权所有权村民集体所有乡（镇）农民集体所有村集体经济组织或村民委员会经营、管理乡（镇）集体经济组织经营、管理农村集体经济组织可以对其所有的土地行驶占有、使用、收益和处分占有、使用、收益和处分的权利，也可依法转让、抵押和租赁依法转让、抵押和租赁，但它不得自行将土地非法转让为乡镇

3、村非法转让为乡镇村建设以外的建设用地建设以外的建设用地。4、土地使用权、土地使用权（1 1）土地使用权的概念）土地使用权的概念 土地使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和在限定范围内占有、使用、一定收益和在限定范围内进行处分进行处分的权利。是从土地所有权中分离出来的一项权利。 具体表现为土地使用人对土地可依法行使利用、出租、转让、抵押利用、出租、转让、抵押等权利 特征有：特征有： 派生性派生性 独立性独立性（3）集体土地使用权）集体土地使用权： 集体土地使用权集体土地使用权是指农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人

4、依法对集体所有的土地享有占有、使用、收益的权利 农用地使用权 土地承包经营权 农村建设用地使用权 （3）集体土地使用权）集体土地使用权：建设用地空间管制“三界四区”规模边界规模边界扩展边界扩展边界禁止建设边界禁止建设边界允许建设区允许建设区有条件建设区有条件建设区限制建设区限制建设区禁止建设区禁止建设区征收土地程序征收土地程序组织实施拟定土地征收方案制定补偿安置方案审查报批和公告告知、听证征地补偿内容征地补偿内容土地补偿费安置补助费青苗补偿费失地农民保障附着物的补偿留地补助费建设用地审查报批程序提出用地预申请实施进行预审，出具预审报告呈报说明书及相关方案公告审核审查审批过程1234756城市用

5、地范围外：农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。城市用地范围内：农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案。村庄和集镇用地范围内：实施村庄和集镇规划占用：农用地转用方案、补充耕地方案。占用国有农用地不须拟订征地方案；建设占用集体建设用地，只需拟定征用土地方案和供地方案；只占用未利用地只需拟订供地方案。申请土地登记国有土地租赁方式 招标、拍卖、协议；短期租赁： 不超5年长期租赁： 不超出让年限； 6个月以上的租赁要签租赁合同承租土地 转租 转让 抵押，需依法办理登记；承租转租 土地使用权原租赁人所有，承租人与第三人为附加租赁关系，第三人有土地他项权利。承租转让 土地使用权第三人取

6、得，租赁合同更名后继续生效。承租抵押 抵押权实现时土地租赁合同同时转让。（5 5）拍卖招标挂牌挂牌协议协议国有土地使用权出让方式（5）拍卖 是指由土地所有者的代表在指定时间、地点的公开场是指由土地所有者的代表在指定时间、地点的公开场合下，就出让使用权的土地符合条件的竞投者公开叫价竞合下，就出让使用权的土地符合条件的竞投者公开叫价竞投，按投，按“价高者得价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种的原则确定土地使用权受让人的一种方式。方式。 公开竞争性公开竞争性 价高者得价高者得 对拍卖者和竞投者要求很高。对拍卖者和竞投者要求很高。 房地产企、金融业、商业、旅游业和娱乐业用地房地产企、金融业、商业

7、、旅游业和娱乐业用地招标 是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，由招标人根据一书面投标形式，竞投某块土地的使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者的出让方式。定的要求择优确定土地使用者的出让方式。 并不一定是出价最高的单位和个人并不一定是出价最高的单位和个人 主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目（5 5）协议 是指出让人（市、县土地行政主管部门）与有意受让是指出让人（市、县土地行政主管部门）与有意受让人进行谈判、协商，取得一致意见后，签订土地使用权出人进行谈判、协商，取得一致意见后，签订土地使用权出让合同，从而实现土地使用权的有偿出让。让合同，从而实现土地使用权的有偿出让。 适用于市政公益事业项目、非营利项目、扶持建设项目，适用于市政公益事业项目、非营利项目、扶持建设项目，（5 5）挂牌 是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的买人的报价申请并更新挂牌价