格力广场期项目定位思考学习教案

1、会计学1格力广场期项目格力广场期项目(xingm)定位思考定位思考第一页，共45页。13栋15010016016010015016010016014栋17栋26121331615栋21012221016栋210122210格格力力3 3期户型期户型户型户数面积配数比面积比304-4432065193%6%209-2612164654431%41%157-1901903069127%27%15/16#:100-1221842173026%19%13/14#:100939333.1713%8%合计703114818100%100%第1页/共44页第二页，共45页。整体(zhngt)190-261为

2、主力户型，整体(zhngt)户型仍然是大户型首批推售单位中，则以中小户型为主首批单位中，户数比157-163的三房为主，其次是100的两房户数面积100150-160200以上100150-160200以上131729929.88175214163 比例28%56%16%17%56%27%第2页/共44页第三页，共45页。项目项目户型户型客厅开间客厅开间 （m m）套房套房 （个）个）普卧普卧 （个）（个）赠送赠送 （）入户花园入户花园 （）（）阳台阳台 （个，）（个，）装修装修 （元（元/ /）厨房厨房（）卫生间卫生间 （个）（个）其它其它本项目两房两厅一卫一厨（1

3、00.48-100.64）4 4028.4-3,16.83,16.8-7.771-本项目两房两厅一卫一厨（102.13）4.54.5029.6-2,19.22,19.2-8.28.21-本项目两房两厅两卫一厨（122.61）4.54.51112.1212.12-3,24.283,24.28-8.28.22-华发两房两厅两卫一厨（115-120）4.21110.7-1,9.943500元/7.922可改三房新光三房两厅两卫一厨（98.00）3.61214143.511,5.042800元/-5000元/5.312厨房为半开放式新光三房两厅两卫一厨（99.00）3.71215152.851,4.4

4、42800元/-5000元/5.312厨房为半开放式新光三房两厅两卫一厨（105.00）3.91216164.841,6.242800元/-5000元/6.582华发两房两厅一卫一厨（85-90）3.7027.5-1,6.293500元/6.811可改三房l 市场上同等面积的户型通常为3房，或者2房改(fn i)3房l 两房的空间尺度相对较大，阳台较多l 厨房空间尺度相对较大l 不过首批推出的2房没有套房，只有一个卫生间舒适型两房舒适型两房第3页/共44页第四页，共45页。项目项目户型户型客厅开间客厅开间 （m m）套房套房 （个）个）普卧普卧 （个）个）赠送赠送 （）（）入户花园入户花园 （

5、）（）阳台阳台 （个，）（个，）装修装修 （元（元/ /）厨房厨房 （）（）卫生间卫生间 （个）（个）其它其它本项目三房两厅两卫一厨（157.46）4.41213.79-2,27.572,27.57-7.0352-新光四房两厅两卫一厨（140.00）4.21318-2,15.72800元/-5000元/6.8752-锦园三房两厅两卫一厨（141.72）4.51224.6510.561,9.755000元/7.57.52可改四房锦园三房两厅两卫一厨（153.03）4.84.81215.67-2,21.342,21.345000元/7.22-五洲三房两厅两卫一厨 （147）4.2126.5-2,1

6、3.054000元/6.62带工人房金地三房两厅两卫一厨（147.52）4.51232.532.5-2,14.73500元/6.62双入户华发三房两厅两卫一厨（155-160）4.5217.43-2,14.853500元/6.8252可改四房l该户型亮点较为(jio wi)均衡，l阳台相对舒适l该户型不能改四房阳台阳台(yngti)大三房大三房第4页/共44页第五页，共45页。项目项目户型户型客厅开间客厅开间 （m m）套房套房 （个）（个）普卧普卧 （个）（个）赠送赠送 （）（）入户花园入户花园 （）（）阳台阳台 （个，）（个，）装修装修 （元（元/ /）厨房厨房 （）（）卫生间卫生间 （个

7、）（个）其它其它本项目三房两厅三卫一厨（161.51-163.70）4.42117.717.7-2,35.42,35.4-8.643-新光四房两厅三卫一厨（160.00）4.6222323-2,15.112800元/-5000元/7.63带工人房，厨房为半开放式锦园四房两厅两卫一厨（177.11）5 51314.94-2,21.785000元/7.82-五洲四房两厅两卫一厨 （178）4.51313.8892,9.754000元/72-华发三房两厅三卫一厨（165-170）4.83 309.44-2,18.883500元/7.63可改四房华发三房两厅三卫一厨（170-175）4.83 3014

8、.2-3,18.683,18.683500元/11.6111.613可改四房阳台阳台(yngti)大三房大三房l该户型亮点较为(jio wi)均衡，l阳台相对最舒适l该户型不能改四房第5页/共44页第六页，共45页。项目项目户型户型客厅开间客厅开间 （m m）套房套房 （个）（个）普卧普卧 （个）（个）赠送赠送 （）（）入户花园入户花园 （）（）阳台阳台 （个，）（个，）装修装修 （元（元/ /）厨房厨房 （）（）卫生间卫生间 （个）（个）其它其它本项目四房两厅三卫一厨（212.71）5.65.62219.5919.59-3 3，39.1839.18-9.753-本项目四房两厅三卫一厨（215

9、.64-217.21）4.82213.0213.02-2,26.03-6.723带工人房华发四房两厅三卫一厨（190-195）5 53 3115.87-3,21.663500元/10.810.83可改五房新光五房两厅三卫一厨（203.00）4.652315-2,16.82800元/-5000元/8.363带工人房锦园四房两厅三卫一厨（214.44）5.15.12210-2,26.375000元/8.253-本项目四房两厅四卫一厨（259.73）53 3126.826.8-3,40.13,40.1-10.9210.924有带独立卫生间的工人房，可改五房锦园四房两厅三卫一厨（264.43）5.65

10、.62210-2,27.95000元/9.753-本项目五房三厅五卫一厨（316.66）5.63122.54-3,45.08-9.755有带独立卫生间的工人房l213-261的户型在市场上显得(xin de)较为舒适，赠送也较大，l261可做3个套房l316 在市场上比较稀缺第6页/共44页第七页，共45页。两房相对(xingdu)宽敞三房阳台(yngti)相对大四房相对舒适316 为稀缺(x qu)大平层但是亮点不绝对突出三期竞品分析补充：市场上，户型在布局上基本为南北通透、相差不大；第7页/共44页第八页，共45页。竞争竞争2第8页/共44页第九页，共45页。l地段相近l档次相当l价格相近

11、l客户比较l产品(chnpn)相似1600015000155001700016500华发新城2手五洲花城2手锦园新光御景山金地伊顿山第9页/共44页第十页，共45页。190-19585-9085-9085-9085-9085-90115-12085-90115-12085-9085-90130-135125-130165-170165-170155-160155-160155-160135-140170-175华发(huf)新城六期项目项目户型户型户数比户数比华发新城六华发新城六期期85-12085-120两房两房 63%63%125-175125-175三三房房 29%29%190-1951

12、90-195四四房房 8%8%第10页/共44页第十一页，共45页。开开 发发 商商：珠海市五洲房产开发有限公司珠海市五洲房产开发有限公司所在区域所在区域：新香洲新香洲楼盘状态楼盘状态：客户诚意登记中客户诚意登记中物业类型物业类型：商住商住建筑面积建筑面积：39万平方米万平方米绿化率：绿化率： 40%容积率：容积率： 3.45销售均价销售均价：未定未定售楼地址售楼地址：珠海市新香洲银桦路珠海市新香洲银桦路398号号 售楼电话售楼电话洲花城二期245148136219234206219234134180164134180164261279261279173171132

13、173171132173171132140138132140138132项目项目户型户型户数比户数比五洲花城二期 132-140三房 30%164-180四房 32%206-234四房 20%261-279四房16%245五房1%262-418顶层复式1%第11页/共44页第十二页，共45页。开开 发发 商：商： 珠海市南福房产开发有限公司珠海市南福房产开发有限公司所在区域：所在区域： 吉大吉大楼盘状态：楼盘状态： 在售在售140-260平米户型平米户型物业类型：物业类型： 商住商住面面 积：积：占地面积：占地面积： 建筑面积：建筑面积：23万平万平方米方米绿化率：绿化率： 40%容积率：容积

14、率： 5.6销售均价：销售均价： 16000元元/售楼地址：售楼地址：珠海吉大九洲大道官村大厦首珠海吉大九洲大道官村大厦首层层售楼电话：售楼电话：园177153141214264项目户型户数比锦园141-153三房 40%177四房 20%214-264四房 40%第12页/共44页第十三页，共45页。开开 发发 商商：珠海市新光置业有限公司珠海市新光置业有限公司所在区域所在区域：吉大吉大楼盘状态楼盘状态：在售在售98-203平米户型平米户型物业类型物业类型：住宅住宅建筑面积建筑面积：16万平方米万平方米绿化率：绿化率： 38%容积率：容积率： 3销售均价销售均价：

15、18000元元/售楼地址售楼地址：珠海吉大景山路中段珠海吉大景山路中段售楼电话售楼电话光(xn un)御景山160160138138105105172203203172项目户型户数比新光御景山105三房 20%138-172四房 60%203五房 20%第13页/共44页第十四页，共45页。开开 发发 商商：金地集团金地集团所在区域所在区域：新香洲新香洲楼盘状态楼盘状态：最新加推最新加推6栋一单元栋一单元01、二单元、二单元02户型（户型（147）物业类型物业类型：住宅住宅建筑面积建筑面积：10.59万平方米万平方米绿化率：绿化率： 38.74%容积率：容积率： 3

16、.95销售均价销售均价：17000元元/售楼地址售楼地址：梅华西路和三台石路的交汇处梅华西路和三台石路的交汇处 售楼电话售楼电话地伊顿山147147第14页/共44页第十五页，共45页。项目项目户型户型户数比户数比项目项目户型户型户数比户数比新光御景山105三房 20%锦园141-153三房 40%138-172四房 60%177四房 20%203五房 20%214-264四房 40%金地伊顿山147三房 100%五洲花城二期 132-140三房 30%华发新城六期85-120两房 63%164-180四房 32%125-175三房 29%206-234四房 20%

17、190-195四房 8%261-279四房16%245五房1%262-418顶层复式1%l华发主要(zhyo)抢夺两房客户l五洲主要(zhyo)抢夺中大型户型l金地、新光、锦园主要(zhyo)分流中型户型客户第15页/共44页第十六页，共45页。格力VS华发项目项目格力格力华发华发优势格力品牌、形象深入人心华发品牌在本土的影响力连接吉大、拱北与柠溪三大主城区，跨界享受三区资源华发新城社区超大规模，南靠将军山，独享将军山美景六期自带10万平米商业体量，配合已有商业形成自有商圈远离九州大道，旺中取静产品跨度大，户型涵盖面广，且灵活多变，客户基础深厚自带幼儿园、小学等教育配套容闳高级双语学校好品质的

18、口碑户型设计不错劣势户型设计灵活性不够地理位置偏，出行不便户型普遍面积偏大，缺乏小户型支撑靠近工业区，社会人员复杂，存在治安隐患与一、二期隔离，整体社区感欠佳l华发与格力的品牌在本地影响力同样较大l华发与1-5期的社区形成的超大规模社区，同时自身有大规模的商业，并在产品上类型较多，灵活性较好。但是(dnsh)，其位置较偏，靠近工业区l而我们项目连接吉大、拱北与柠溪三大主城区，地处城市中心，闹中取静，自身的配套也日趋完善第16页/共44页第十七页，共45页。格力VS五洲项目项目格力格力五洲五洲优势格力品牌、形象深入人心地处山场老生活区，居住氛围浓厚连接吉大、拱北与柠溪三大主城区，跨界享受三区资源

19、五洲花城已有商业、家乐福、888街形成成熟商圈南靠将军山，独享将军山美景二中初中部校区远离九州大道，旺中取静城隍庙坐镇风水宝地自带幼儿园、小学等教育配套背靠凤凰山脉詹天佑奖形成的好质量口碑劣势户型设计灵活性不够附近商业集中，噪音明显，且人员杂乱，存在治安隐患与一、二期隔离，整体社区感欠佳靠近电视台，存在辐射隐患户型普遍面积偏大，最小户型135l五洲在本地的影响力也较强，很多客户等其已经很久了，但是对于外地客户品牌号召力相对较弱l五洲生活氛围非常便利，有香山小学配套，风水也好，对本地人吸引力较大l而我们项目(xingm)连接吉大、拱北与柠溪三大主城区，地处城市中心，闹中取静，自身的配套也日趋完善

20、l另外还有较大体量的2房，对于网络不通需求的客户占一定的优势第17页/共44页第十八页，共45页。格力VS锦园项目项目格力格力锦园锦园优势格力品牌、形象深入人心北倚板樟山社区规模大，高档会所配套紧邻白莲洞公园南靠将军山，独享将军山美景风水不错远离九州大道，旺中取静自带幼儿园、小学等教育配套劣势户型设计灵活性不够密度大，居住舒适度欠佳，压迫感强户型普遍面积偏大，缺乏小户型支撑紧邻九州大道，噪音大与一、二期隔离，整体社区感欠佳剩余产品多为中大面积户型，难以冲击市场小区包含村民回迁房，影响居住品质l本项目在品牌(pn pi)、规模、规划、配套上占有明显的优势第18页/共44页第十九页，共45页。格力

21、VS新光项目项目格力格力新光新光优势格力品牌、形象深入人心地处吉大中心腹地，尊享整个吉大配套、资源连接吉大、拱北与柠溪三大主城区，跨界享受三区资源户型类别涵盖面广、赠送面积多南靠将军山，独享将军山美景远离九州大道，旺中取静自带幼儿园、小学等教育配套劣势户型设计灵活性不够紧邻景山路，人、车流量大，噪音影响严重户型普遍面积偏大，缺乏小户型支撑为城中村改造项目，包含村民回迁房，影响居住品质与一、二期隔离，整体社区感欠佳l新光的确地处吉大中心，周边配套成熟方便l但是我们项目连接3区，所能整合的城市资源(zyun)才大l且整体档次高，南靠将军山，闹中取静第19页/共44页第二十页，共45页。格力VS金地

22、项目项目格力格力金地金地优势格力品牌、形象深入人心金地集团品牌影响力连接吉大、拱北与柠溪三大主城区，跨界享受三区资源位于新香洲腹地，各类配套齐全，且教育资源集中南靠将军山，独享将军山美景远离主干道及商业集中区，旺中取静远离九州大道，旺中取静可远观凤凰山景自带幼儿园、小学等教育配套产品的赠送面积大劣势户型设计灵活性不够地理位置相对较偏户型普遍面积偏大，缺乏小户型支撑与一、二期隔离，整体社区感欠佳l金地是全国化的品牌，但是本地的影响力不及我们l金地有一中高中的教育资源号召，户型赠送较大，吸引了很多客户(k h)，但是地理位置较偏l我们的项目地处城市中心，且整体档次高，规模大，南靠将军山，闹中取静第

23、20页/共44页第二十一页，共45页。地段地段(ddun)品牌品牌(pn pi)品质品质第21页/共44页第二十二页，共45页。城市中心 唯一 成熟 品质(pnzh)大盘地段地段(ddun)价值价值稀缺稀缺(x qu)价值价值教育配套教育配套好质量好质量好资源好资源好规划好规划高档定位高档定位第22页/共44页第二十三页，共45页。品牌地段品质城市资源整合者第23页/共44页第二十四页，共45页。客户客户3第24页/共44页第二十五页，共45页。l 近3个月的所有成交客户(k h)l 77批客户(k h)样本第25页/共44页第二十六页，共45页。认知户外友介网络路过1194903120-14

24、052214170以上2183l友介为主要渠道(qdo)l户外为其次渠道(qdo)第26页/共44页第二十七页，共45页。来源珠海大陆澳门香港广东11924901120-140810446170以上116242l澳门客户偏好120以下的小户型l外地客户偏好120-140的中型户型l本地(bnd)客户偏好170以上的大户型第27页/共44页第二十八页，共45页。100150-160200以上以上(yshng)122港澳港澳(n o)本地本地(bnd)外地外地本地本地取决于价取决于价格格第28页/共44页第二十九页，共45页。第29页/共44页第三十页，共45页。第30页/共44页第三十一页，共45页。第31页/共44页第三十二页，共45页。第32页/共44页第三十三页，共45页。第33页/共44页第三十四页，共45页。营销策营销策略略4第34页/共44页第三十五页，共45页。第35页/共44页第三十六页，共45页。13栋15010016016010015016010016014栋17栋26121331615栋21012221016栋21012221017栋暂不开放栋暂不开放(kifng)，待成熟时机再开放，待成熟时机再开放(kifng)，再销售，再销售第36