苏州万科玲珑东区调研报告

1、万科玲珑东区调研小结2013-11-30目录1）目前认筹进度：（11/29-12/01， 共计150套）2）行销4P Product（ 产品介绍） Price(价格策略） Place(行销通路） Promotion(广告投放与营销工具）3）学习借镜之处 万科玲珑东项目信息物业类别：住宅 项目特色：公园地产,教育地产 建筑类别：塔楼 小高层 高层 装修状况：全装修 所属商圈：湖东东沙湖版块容 积 率 ：1.80 绿 化 率 ：40% 开盘时间：预计2013年12月首次开盘物业公司：苏南万科物业管理有限公司开 发 商：江苏苏南万科地产有限公司 售楼地址：园区玲珑街1号（原玲珑湾售楼处、金鸡湖大桥往

2、东200米）物业地址：园区东沙湖路和星塘街交叉口（白塘公园东） 万科玲珑东区房价：待定（案场预估1.8W/平米）行销4PProduct（ 产品介绍）行销4PProduct（ 产品介绍）万科玲珑东区配套商业商业面积：3500平米经营模式：全部持有经营招商时间：2014年3、4月份预计开业：2015年6月左右项目功能：社区配套服务万科玲珑东产品信息11月18日左右，项目确定产品规划为高层和小高层产品，预计首次开盘为5栋房源，户型有：1、110平米3室2厅1卫、2、115平米3室2厅1卫、3室2厅2卫3、125平米3室2厅2卫4、135平米4室2厅2卫5、170平米4室2厅2卫。小高层两梯两户得房率

3、83%左右，高层170平一梯一户得房率80%，高层一梯两户（110125）得房率78%。同样115的户型，小高层的面积与高层125的得房面积相同。所有户型均为精装修附带地暖，其中170平户型装有中央空调。预计交房时间：2015年行销4P Product（ 产品介绍）万科玲珑东产品户型图示意南北通透，7.8米客厅面宽大视野，3米层高；主卧独卫生间270开窗，阳光充足；南向观景阳台，北向多功能阳台空间大，较有亮点；170带中央空调和地暖，卫生间暖气片还需插电，这个设计不贴近生活，煤电成本都较高；110125均设计成3房，小高层115是2个卫生间，对于首次一步置业的小家庭来说比较有吸引力。最大的问题

4、就是储物空间太少，销售说辞上用“地暖”不需要厚重的冬被来解释储物空间小的问题，太过牵强。行销4P Product（ 产品介绍）万科玲珑东产品170样板房示意170平米7.8开面南阳台170平米厨房生活气息170平米北多功能阳台设计为空间较大的洗衣房次卧超低40cm大飘窗更舒适，阳光充足。行销4P Product（ 产品介绍）万科玲珑东产品170样板房示意主卧独卫270开窗直接利用飘窗的会客厅设计独特的公主房设计170，4房面积均不大，客餐一体显得待客空间较大。样板房装修方面比较有想法，体现的是舒适的生活感受，而不是单纯房间的居住功能。行销4P Product（ 产品介绍）万科玲珑东产品125样

5、板房示意凌乱的厨房，却让人有家庭归属感很小的衣帽间冬季比较温暖的布艺设计多功能书房是一个亮点同样是40CM的矮飘窗主卧儿童房玩具转移客群对空间的注意力行销4P Product（ 产品介绍）行销4P Price(价格策略）推广优惠信息1、产品目前价格还未出来，案场预计在1.8万左右。目前170户型交11万可预约号码，110125户型交6万可得预约号。唯一指定电商为新浪，1万抵3万。（相当于小户型6万抵9万，大户型11万抵14万）。现场营造一房难求的氛围。2、除此之外，登记便送V-life卡，购房立减5000元。万科玲珑东的推广渠道项目蓄水阶段在主流媒体的投广上比较积极：报纸电台：104.8全时段

6、，电视广告、城市商报、苏州日报、姑苏晚报都有推广；网络方面：搜房主页面大幅广告、软文宣传、户外方面：基地围板、金鸡湖大道看板，现代大道电子屏，玲珑街道旗，高架环线上跨界广告都有投放；拓客方面：短信、中介导客比较积极，并在印象城、山姆店等区域设立长期巡展点拦截相匹配的主流客群。团购：新浪易居销售渠道：项目只有一家销售代理公司（新联康），万科开始自建销售团队。行销4P Place(行销通路）推广活动（一）-11/10吉尼斯认证之夜万科玲珑东项目定位为公园地产及教育动产，其主流客群为首改或一步置业的中高收入的小家庭。为了紧扣这一主题，2013年11月10日，万科举办了吉尼斯之夜最大书塔挑战认证仪式

7、，导入校区客群，推广其品牌的公益形象其美誉度。行销4P Promotion(广告投放与营销工具）2013年11月23日，170、125样板房正式公开，为了迎合主流小家庭客群的喜好，公开现场摆设了各类玩具互动，美味的糕点。现场人气较旺。推广活动（二）-11/23样板房公开软场活动行销4P Promotion(广告投放与营销工具）第一重：“生活的智慧，世界的精粹”万科独家冠名2013苏州金鸡湖艺术节”，为你提供丰富多彩的艺术盛宴，加入V客，9-10月参与微信互动即有机会赢取金鸡湖艺术节限量剧目门票。第二重：“苏州的智慧，世界的高度和万科一起挑战最大书塔吉尼斯世界纪录”，分享一本好书，传递知识的力量

8、，为搭建世界最大的书塔献力共同见证奇迹，挑战吉尼斯世界纪录！第三重：“V客私属V小站特色服务”，随时随地享受雨伞外借、小件寄存、无线WIFI、常务药箱、手机充电、免费针线包等，享受遍布苏城的V小站帮您解决各种着急囧事。第四重：“V-kids优快乐成长调研计划”，参与全市调研，悦享研究成果，关注苏州全龄儿童成长。第五重：“轻松置业，买房Easy Go”，加入V客即享5000元购房优惠；并可参与指定楼盘销售活动和抽奖活动，奖品价值5000元至50000元不等，更享美食、香车等团购特权还有家具满额送大礼、名酒品鉴活动等，年末更有机会参加“万科V-Life年度大赏颁奖晚会” ！行销推广活动（三）-V-

9、life卡（万科短期会员卡）V-LIFE生活圈为轻松的生活提供全方位惊喜服务，只要加入V客，办理V客卡，加V-Life微信，即获V客特权，悦享V-life生活圈5重惊喜，体验万科倡导的文化艺术生活理念！ 行销4P Promotion(广告投放与营销工具）学习借鉴：一、产品包装：万科玲珑东区塑造了有机、慢活、智慧、共生、平衡的广告诉求，而且每个户型都植入不同主题。二、广告投放：1、大众媒体（电视、网络、电台、报纸）与小众媒体（楼宇、电梯、高炮、道旗、公交、地铁）配合投放。2、网络论坛软文广告，利用网络推手在各大房产网进行软文宣传。三、活动推广：1、万科推行V-LIFE卡不仅可以作为购房优惠5000元的凭证而且可以在今后参加万科物业举办的各种丰富有趣的主题活动以及各种特色的生活服务。我们可以利用我们自持商业（星堤坊）的优势也推行我们白塘自己的LIFE卡，可以参加今后星堤坊提供的生活服务及商家促销活动。2、微信“扫一扫”推广活动，只要关注并转发白塘壹号微信促销活动即可到售楼处