2016天津市物业项目经理复习大纲(全)

1、精选优质文档-倾情为你奉上物业管理概论物业的概念：指单元性的房地产，是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关设备、设施和场地。“物业”可大可小，一个单元住宅可以称作物业；一个住宅小区也可以称之为物业；一幢大厦同样可以称为物业。物业按使用性质分为：住宅物业、商业物业、工业物业、其他用途物业。物业的起源：19世纪60年代的英国。非盈利性权威行业组织英国皇家特许屋宇经理学会。发展：第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会。我国物业管理起源：1981年3月10日，深圳市物业管理公司成立，是中国第一家物业公司，距今30年。1993年6月30日，全国首家物业管理协会深圳物业管理协会成立。物业管理项目：是以消费过程

2、中的某物业管理区域为整体的管理对象，按照国家规定和甲乙双方约定的成果目标和约束目标，在合同期内所需完成的单件性任务。物业管理项目是以一个物业管理区域为管理单位。物业管理的项目管理：是在物业管理区域内，物业服务企业运用物业管理专业知识、技能、方法，使用物业管理专用技术装备，为了使物业管理项目能够实现合同所要求的质量标准，在限定的环境、时间和费用等约束条件下，所进行的全面的组织、规划、控制和协调。项目经理：从职业角度讲，是指企业以建立项目经理责任制为核心，通过采取一系列措施，全面提高项目管理水平而设立的重要管理岗位。从企业角度讲，是受企业法人代表委托对项目全面负责的管理者，是企业法定代表在项目上的

3、代理人。直线职能制的优缺点：优点是既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。缺点是组织机构较为繁琐，不利于一专多能，人员相对臃肿。简答题：1 物业管理的定义及物业管理合同备案时间、备案部门？答：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。合同签订之日起30日之内到项目所在地的物业行政主管部门进行合同备案。2 物业管理项目经理应具备的能力？答：1）合同履约能力2）组织领导能力3）综合协调能力4）风险控制能力5）提炼总结能力6）提升价值能力3 简述直线制的特点和

4、优缺点？答：特点：项目经理亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，只设职能人员和协助主管人员。 优点：集指挥和管理职能于一身，命令统一，责权统一，行动效率高。 缺点：横向协调配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要向直线领导机构和人员请求报告后，才能处理，影响工作效率。4 前期介入和前期物业管理的区别？答：1）内容作用不同：早期介入物业管理专业技术支持 前期物业管理物业管理服务2）服务的对象不同：早期介入建设单位支付早期介入服务费 前期物业管理全体业主支付物业管理服务费5 组织机构组建的原则有哪些？答：因事设职的原则、权责对等的原则、统一指挥的原则、分工协作原则、经济原则6 物业管理分为哪

5、几个阶段？答：1）前期物业管理阶段：获取项目、早期介入、前期物业管理 2）物业管理阶段：正常期物业管理、项目退出管理（更迭）论述题：1 试述物业管理行业本质和特征答：物业管理行业的本质是一种物业服务企业从事的以物业（不动产）为基础，以业主（客户）需求为导向，以管理为手段，以准公共性服务为核心产品的商业活动。物业管理的行业特征：公共性和综合性：使用物业管理服务有别于特约服务和专项服务；受益群体的广泛性和差异性：使客观评价物业服务质量的难度增大；即时性和无形性：使得业主无法象有形产品的消费者那样意识到物业服务的真实存在持续性和长期性：使物业管理企业必须长时间接受客户的监督和考验。2 试述物业管理分

6、为哪几个阶段包含的内容有哪些答：1、前期物业管理阶段1 获取项目该时期是从获取招标信息、根据招标文件编制投标文件、中标直至签订“前期物业服务合同”一系列工作内容组成。此时的主体是开发建设单位和物业服务企业。1 早期介入早期介入是新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理和咨询活动。该时期的主要工作内容为根据项目情况修改管理方案、施工现场的跟踪、隐蔽工程的跟踪、销售中的物业培训、入住前准备。是从中标后至竣工验收，它的主体是开发建设单位和物业服务企业。1 前期物业管理前期物业管理是从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。该阶段的主体是开发建设单位、物业

7、服务企业、业主该时期的主管工作内容为管理方案的全面实施、项目装修现场的全面管理、公共秩序维护、环境管理、设备设施的维修养护、公共事务管理、合同约定以外的服务 2、物业管理阶段 1）正常期物业管理 该时期是从签订物业服务合同至物业服务合同终止前，它的主体为物业服务企业和业主大会。 该时期的主管工作内容为管理服务方案的全面实施、公共秩序维护、环境管理、设备设施的维修养护、公共事务管理、合同约定以外的服务 2）项目退出管理（更迭）该时期是从公告发布至退出管理，主体是物业服务企业和业主该时期的主管管理工作内容为公告发布、相关部门预警、交接工作、服务项目更迭内、外部制度的建立1、制度的定义答：制度是指以

8、书面形式表达的并在一定范围内公示的，要求大家共同遵守的办事规程或行为的准则。2 物业管理制度的定义答：物业管理制度是指在特定的物业管理区域中，用来规范物业管理主体行为的活动准则。3 物业管理内外部制度的划分答：1）物业管理内部制度：物业服务企业内部门、员工在人财物和服务管理流程、规范和行为准则。2 物业管理外部制度：物业管理区域内，业主、客户和物业公司在物业管理过程 中共同遵守、按照一定程序办事的规范和行为准则。4 物业管理制度建立的意义答：1）物业管理区域内法治化、规范化建设的需要。2 规范、约束物业管理企业员工的行为2 协调物业管理企业内部各方面的关系2 调节物业管理企业与社会之间关系2

9、规范物业管理区域内业主和非业主使用人的行为5 物业管理制度制定的原则答：依法守约的原则、以人为本的原则、严肃稳定的原则、创新改进的原则6、如何发挥项目经理在物业管理制度中的作用（试述项目经理在物业管理服务过程中的作用？项目经理应具备什么样的素质）物业管理项目经理应具备的能力？答：1）物业管理制度的研讨制定者。熟知相关法律、法规和物业合同及物业管理方案；了解业主、员工和物业分包商；关注各部门之间的衔接。2）用物业制度做事、管人的监督执行者。从项目组建抓起学习培训教育；各级管理里人员做模范；强化项目分包服务商的监控管理。3）物业管理制度持续改进的完善修订者。 加深对制度稳定性和动态性的理解，建立修

10、订程序，公开公平，严肃认真。应具备的素质：1）合同履约能力2）组织领导能力3）综合协调能力4）风险控制能力5）提炼总结能力6）提升价值能力7 简述物业项目应建立的应急预案（结合本项目情况回答） 答：1）消防灭火逃生自救处置预案；2）防汛抢险处置预案3）跑水、漏水紧急处置预案； 4）紧急停电事故处置预案；5）电梯（困人）紧急处置预案；6）公共卫生突发事件处置预案。7）地震紧急处置预案8 试述物业管理项目应建立那些内外部制度？1）内部制度：）人力资源管理制度；2）财务管理制度；3）物资采购供应制度；4）档案管理制度2）外部制度：临时管理规约管理规约物业承接查验管理规定； 综合服务管理制度；共用部位

11、房屋，外檐，道路维修养护制度；共用区域 、共用设施设备运行维修养护制度；公共秩序维护管理制度；公共区域环境卫生保洁制度；公共区域绿化养护管理制度；各类应急预案。公共法和风险规避1 侵权行为之债：由于过错侵害他人的财产权和人身权而产生的债，例：侵害财产权、人身权等。2 法定之债包括：侵权行为之债、不当得利之债、无因管理之债、缔约过失之债3 侵权行为的构成的要件（必须同时具备）：1）侵权行为 2）主观（过于自信或疏忽大意）过错 3）损害事实（损害结果）4）侵权行为与损害事实之间存在因果关系（必然的）4、精神损失：如给债权人的信誉及其他人身权造成的损失。5、合同有效性：1）主体适格 2）意思表示真实

12、 3）内容不违反法律和社会公共利益6、关于合同格式条款的特殊解释规则： 1）通常理解解释 2）不利于提供方解释 3）非格式条款优于格式条款解释。7、违约行为构成要件： 1）要有不履行或者不完全履行合同义务的行为 2）当事人的违约行为造成了损害事实 3）违约行为和损害结果之间存在着因果关系8、违约责任形式： 1）继续履行合同（可以与其他形式一并主张） 2）支付违约金（违约金约定过高的法定调整） 3）赔偿损失（直接损失和间接损失） 4）定金罚则（实践性、20%上限、文字表述） 5）其他形式9、物业公司的管理服务义务：第一时间发现、第一时间制止、第一时间报告10、保管合同是实践性合同11、寄存人的三

13、大义务： 1）支付保管费（有偿保管合同）和偿还必要费用 2）告知义务 3）声明义务（寄存人寄存贵重物品未声明的，保管人只负赔偿一般物品的义务）12、共有权的范围界定根据物权法的规定，共用部分应当由三部分构成： 1）区分所有建筑物专有部分以外的其余部分 2）不属于专有部分的建筑物附属物及附属设施 3）经区分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属物13、共有权的限制（通过共同管理权使用共有权） 1）按共用部分本来用途使用共用部分的限制 2）分担共用费用和负担的限制 3）维护现状的限制 4）不得侵占的限制14、侵权责任法据称民事权益包括：1人身权：生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐

14、私权、婚姻自主权、监护权 ；2.物权：所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权；3.其他权：发现权、股权、继承权等人身、财产权益15、侵权责任法第八十二条 遗弃、逃逸的动物在遗弃、逃逸期间造成他人损害的，由原动物饲养人或者管理人承担侵权责任侵权责任法第八十五条：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。16、侵权责任法第八十七条 （案例分析题答案）从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵

15、权人的，除能够证明自己不是侵权人的除外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。17、侵权责任法第九十条 （举证倒置）因林木折断造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任18、消防法第二十条 举办大型群众性活动，承办人应当依法向公安机关申请安全许可，制定灭火和应急疏散预案并组织演练，明确消防安全责任分工，确定消防安全管理人员，保持消防设施和消防器材配置齐全、完好有效，保证疏散通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明和消防车通道符合消防技术标准和管理规定。消防法第二十八条：任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防

16、火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。19、治安管理处罚法的适用范围违反治安管理的行为：扰乱社会秩序，公共安全，侵犯公民人身权，侵犯公私财产，情节轻微，尚不够刑事处罚，依照治安管理处罚法应受到治安管理处罚的行为。在中华人民共和国领域内发生的违反治安管理行为，除法律有特别规定的外，适用本法。在中华人民共和国船舶和航空器内发生的违反治安管理行为，除法律有特别规定的外，适用本法。20、治安管理处罚种类 1）警告 2）罚款 3）行政拘留 4）吊销公安机关发放的许可证 5）对违反治安管理的外国人，可以附加适用限期出境或驱逐出境。

17、6）因扰乱体育秩序被处以拘留处罚的，可以同时责令其十二个月内不得进入体育场馆观看同类比赛；违反规定进入体育场馆的，强行带离现场。7）办理治安案件所查获的毒品、淫秽物品等违禁品，赌具、赌资，吸食、注射毒品的用具以及直接用于实施违反治安管理行为的本人所有的工具，应当收缴，按照规定处理8）违反治安管理所得的财物，追缴退还侵害人；没有被告侵害人的，登记造册，公开拍卖或者按照国家有关规定处理，所得款项上缴国库。21、已满十四周岁不满十八周岁的人违反治安管理的，从轻或者减轻处罚；不满十四周岁的人违反治安管理的，不予处罚，但是应当责令其监护人严加管教。盲人或者又聋又哑的人违反治安管理的，可以从轻、减轻或者不

18、予处罚。违反治安管理行为有连续或者继续状态的，从行为终止了之日起计算。偷窥、偷拍、窃听、散布他人隐私的行为，处以五日以下拘留或者五百元以下罚款，情节较重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。22、保安服务管理条例第十三条 自行挪用保安员的单位应当具有法人资格，有符合本条例规定条件的保安员，有健全的保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度。23、保安服务管理条例第十六条 年满18周岁，身体健康，品行良好，具有初中以上学历的中国公民可以申领保安员证，从事保安服务工作。24、保安服务管理条例第十七条 有下列情形之一的，不得担任保安员： 1）曾被收容教育、强制隔离戒毒、劳动教养或者

19、3次以上行政拘留的； 2）曾因故意犯罪被刑事处罚的； 3）被吊销保安员证未满3年的； 4）曾两次被吊销保安员证的。25、保安服务管理条例第二十条 保安从业单位应当根据保安服务岗位的风险程度为保安员投保意外伤害保险。26、保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存30日备查，保安从业单位和客户单位不得删改或者扩散。27、在保安服务中，为履行保安服务职责，保安员可以采取下列措施： 1）查验出入服务区域的人员的证件，登记出入的车辆和物品； 2）在服务区域内进行巡逻、守护、安全检查、报警监控；3）在机场、车站、码头等公共场所对人员及其所携带的物品进行安全检查，维护公共秩序；4）执行武装守护押

20、运任务，可以根据任务需要设立临时隔离区，但应当尽可能减少对公民正常活动的妨碍。保安员不得有下列行为： 1）限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人； 2）扣押、没收他人证件、财务； 3）阻碍依法执行公务； 4）参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁得到手段处置纠纷； 5）删改或扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录； 6）侵犯个人隐私或者泄露在保安服务中获知的国家机密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息； 7）违反法律、行政法规的其他行为。28、物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。司法解释第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、

21、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应的民事责任的，人民法院应予支持。第六条：业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。29、除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：1建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；2其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。3建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属

22、于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。案例分析王某2000年1月入住某小区，自入住之日起只向物业公司交纳了2000年1月至2001年1月的物业管理费，从2001年2月至今王某以物业公司服务不到位为由，拒不交纳物业管理费，物业公司也一直没有催收相关费用。年月，物业公司准备维护自身权益。问：、物业公司能否起诉王某要求其支付物业管理费？能，依照条例及规定，物业公司作为服务提供者有义务提供质价相符的服务。因而有权向欠费业主收取物业费。、物业公司有权获得多长期间的物业管理费？起诉之日前两年内的物业费，诉讼时效规定从主张权益之日起两年内主张，超过时效期间不得享受诉讼时效。、业主拒

23、交物业费的，物业公司能否将电梯停运？ 不能。电梯属于公共设备，停运会影响缴费业主的权益，物业公司可以主张追缴费用。、业主欠费将满二年时，物业公司可以采取何种方法以便中断诉讼时效，最大限度维护企业权益？A、特快专递寄送催费通知书 B、公证送达催费通知书C、业委会协助催收并书面证明 D、收费员上门催收、业主签收1、某小区李某在小区内行走至门栋时，突然被扔出来的烟缸击伤，李某询问该楼所有业主，无人承认，无奈李某找到物业公司，以物业公司未尽到管理责任，要求物业公司给予经济赔偿。问题1：李某损失应由谁承担按侵权法第87条规定：从建筑物中抛掷物品或者从建筑上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除

24、能够证明自己不是侵权人的除外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。所有李某损失由该楼栋所有业主承担除了能证明自己当时不在楼内的业主。问题2：物业公司是否承担责任物业公司不承担责任，按侵权行为的四要素分析，侵权行为与损害事实之间不存在因果关系，也就是这事件的发生不属于物业公司管理范畴，所以物业公司没有责任。问题3：李某如果起诉应准备哪些证据1 证明有事件发生的证据2 准备受损失实际损失的证据物业管理专业法规1、新天津市物业管理条例突出了政府监管职能的作用。赋予了街道办事处（乡镇人民政府）在辖区物业管理活动的十项监管职责：1）负责组织、协调成立首次业主大会；2）受理业主大会备案；3）在业主委员会不按

25、规定召开业主大会会议或者临时会议时，负责召集工作；4）在业主大会作出决定后三十日内，业主委员会不代表业主大会与选聘的物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同，或者不组织业主委员会进行换届和补选工作的情况下，按照有关规定组织选举新的业主委员会。5）监督开发建设单位在物业竣工验收合格后将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用。6）负责组织召集物业管理联席会议，协调解决物业管理活动中出现的问题。7）对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，有权责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。8）接受业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对违反新条例行为的投诉和举报。9）接受物业服务企

26、业退出项目的预警报告，协调解决退出和交接过程中出现的问题；对未有业主委员会的物业项目，在区、县物业管理行政主管部门监督下，接收退出物业服务企业移交的相关资料。10）对业主委员会及其成员不按照规定移交保管的资料、印章和财物的，应业主委员会的请求协助移交。2、新条例进一步完善了原来六项基本制度 1）业主大会制度 2）招投标制度 3）前期备案制度 4）双确认制度5）专项维修资金制度6）物业承接验收制度3、新条例又建立了八项新制度 1）物业管理联席会议制度 2）从业人员持证上岗和继续教育制度3）对物业管理共用部位、共用设施设备前期和日常检查制度4）中介机构和外埠来津企业备案制度5) 物业服务企业退出项

27、目管理预警报告制度6)场地占用费的收取和使用情况公示制度7)物业管理用房登记和公示制度8)物业服务内容和特约服务内容收费标准的现场公示制度4、国务院修订的物业管理条例和物权法都是2007年10月1日起施行的。5、物业管理条例规定下列事项由业主共同决定，其中第五项和第六项要双2/3同意 1）制定和修改业主大会议事规则； 2）制定和修改管理规约； 3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4）选聘和解聘物业服务企业； 5）筹集和使用专项维修资金； 6）改建、重建建筑物及其附属设施； 7）有关共有和共同管理的其他重大事项。6、根据中华人民共和国物权法的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企

28、业”7、物业管理属于房地产服务业不属于房地产中介服务业8、天津市规定业主委员会成员5-15人组成且单数。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。9、天津市物业管理条例于2008年9月10日修订通过，于2008年12月1日起施行10、物业企业在小区内应公示哪些内容： 1）物业企业工商营业执照、资质等级证 2）专项维修资金使用情况和利用共用部位、共用设施的经营收益3）每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告。 4）场地占用费收取和使用情况 5）提前解除物业服务合同，应当在三个月前将解除时间、原因书面公示6）实行酬金制的物业服务企业，应

29、当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况 7）物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示。11、一个物业管理区域成立一个业主大会，应当由一个物业服务企业实施物业管理服务。12、已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当成立业主大会： 1）业主入住率达百分之五十以上； 2）首位业主实际入住达到二年以上13、业主代表会的代表组成，不得少于三十五人14、业主代表以幢、门、楼层等为单位，由业主推选。15、首次业主大会会议筹备组由业主三至七名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。筹备组负

30、责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。16、业主大会会议，由业主委员会组织召集。17、经全体业主五分之一以上提议，业主委员会应当召开业主大会临时会议。18、业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不组织召集的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集，其他任何单位和个人不得组织召集。19、业主委员会职责之一是督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳20、业主大会和业主委员会可按照每年不超过实收物业管理服务费百分之一的比例提取活动经费。21、物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区、县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主

31、代表等各方代表组成22、物业管理联席会议主要协调解决下列问题： 1）业主委员会不依法履行职责的问题； 2）业主委员会换届过程中出现的问题； 3）履行物业服务合同中出现的重大问题； 4）提前终止物业服务合同的问题； 5）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题； 6）需要协调解决的其他物业管理问题。23、物业服务企业对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、排除妨害、恢复原状。24、物业服务企业应当协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。25、住宅物业建筑面积三万平方米以下、非住宅物业建筑面积一万平方米以下的，经物业所在地的区、县物业管理行政主管部门批准，可

32、采用协议方式选出具有相应资质的物业服务企业。26、按照开发建设项目规划出售部分总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理用房，（五万平米以下含五万取千分之四，五万平米以上取千分之三）。27、开发建设单位应当自新建物业竣工验收合格之日起六十日内，向前期物业服务企业提供下列资料： 1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料： 2）物业竣工验收资料； 3）共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料； 4）物业质量保证书和使用说明书 5）物业管理需要的其他资料28、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位，应当直接为业主提供服务，向最终用户收

33、取有关费用。29、条例如何要求装修管理： 业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等。30、天津市物业管理条例对物业管理共用部位、共用设备设施运行情况的检查有哪些要求？物业服务企业应当加强对物业管理共用部位、共用设施设备运行善的日常检查，每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告。31、物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地区、县物业管理行政主管部门备案。（与什么是物业管

34、理一同问）32、物业服务合同的期限一般不低于两年。33、物业管理服务费的构成？ 答：物业管理服务费可以采取包干制或者酬金制等形式 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。 包干制构成内容：物业管理服务成本、法定税费、利润 酬金制：是指在预收的管理管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分全部用于更名改姓物业服务支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式。 酬金制构成内容：物业管理服务支出、酬金 物业管理服务成本（或支出）的构成： 1）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取

35、福利费等 2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用 3）物业管理区域清洁卫生费用 4）物业管理区域绿化养护费用 5）物业管理区域秩序维护费用 6）办公费用 7）物业管理企业固定资产折旧、 8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 9）经业主同意的其他费用34、物业权法第八十三条第二款讲的是什么 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。36、物权法指的

36、专有部分为： 1）具有构造上的独立性，能够明确区分； 2）具有利用上的独立性，可以排他使用； 3）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。37、物权法第六章所称的共有部分： 1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分 2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专

37、有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。38、一级资质物业服务企业可以承担各种物业管理项目。 二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。38. 简述物业服务合同中约定的物业管理服务内容有哪些？ 答：物业服务合同主要包括下列内容：1) 业主大会和物业服务企业的名称；2) 物业管理区域的范围；3) 服务的内容；4) 服务的标准；5) 服务的费用；6) 合同的期限；7) 违约责任；8) 合同的解除条件；9) 双方需要约定的其他事项。

38、39.物业服务企业与小区业主大会签订物业服务合同时应注意哪些问题？ 答：1） 明确业主大会的权利与义务。2） 明确物业服务企业的权利与义务。3） 需明确对于违约责任的约定，特别是损失的计算以及赔偿标准。违约责任要具有可操作性。4） 免责条款的约定。如物业服务是否包含对于业主人身保险、财产保管的内容等。5） 明确争议解决方式的问题。40、新的物业管理服务标准分几个等级及每个等级的收费标准？答：新的物业管理服务标准分为四个等级，一级标准：每月每平方米1.2元；二级标准：每月每平方米0.9元；三级标准：每月每平方米0.7元；四级标准：每月每平方米0.5元。 在基准价的基础上物业公司可以与开

39、发建设单位或业主大会协商，经同意后可以上下浮动不超过20%。案例分析：1 某小区环境较好，开发商被评为绿化优质小区，园区种植铁树，一小4岁女孩子，由姥姥带领在假山处玩耍，不小心被铁树扎伤眼，问开发商是否有责任，物业公司是否有责任，由谁负责，物业公司今后应该注意什么？1 开发商已被园林部门评为绿化优质小区，证明小区种植铁树不违规，也就是按侵权行为的四要素分析，无主观过错，因此开发商没有责任。1 物业公司在假山及周围景观附近有安全提示，并且定期巡视有巡视记录，对景观设施进行定期维护也有维护记录。物业公司已尽到管理责任，无主观过错，因此也不承担责任。如没有做相应管理工作应承担部分责任1 四岁儿童属于

40、无完全行为能力人，所有行为应在监护人的监控之下完成，因此该责任应由其监护人承担也就是孩子的姥姥。1 物业公司应注意对管理区域内所有安全隐患部分进行安全提示并对设施加强巡视并有相关管理记录。2 某小区有人工湖，围栏有2米宽破损，一小男孩不慎落水，问谁承担责任，物业公司应注意什么。1 物业公司对损坏的公共设施没有及时维修，同时也无安全警示，按侵权行为的四要素分析，有主观过错、侵权行为与损害事实之间存在因果关系，因此物业公司要承担责任，同时因儿童为无完全行为能力人，所有行为应在监护人的监控之下完成，因此该责任应由其监护人承担主要责任。1 物业公司应注意对管理区域内所有安全隐患部分进行安全提示并对设施

41、加强巡视并有相关管理记录，有破损及时维修。3 某年除夕父子俩在小区化粪井上放炮，化粪井爆炸井盖将儿童摔伤，问谁承担责任，物业公司应注意什么。1 因儿童为无完全行为能力人，所有行为应在监护人的监控之下完成，因此该责任应由其监护人承担主要责任。如物业公司已事先对燃放危险区域公示告知业主并留存相关照片或记录，同时化粪便井按规定定时清掏并有清掏记录，物业公司无责任，否则的负次要责任。1 物业公司应注意对管理区域内所有安全隐患部分进行安全提示并对设施加强巡视并有相关管理记录。4 某小区因风大将楼上业主家花盆刮掉摔车，问由谁赔，物业公司应注意什么？1 应由花盆的主人赔偿，如无法找到花盆主人，则由二楼以上全

42、体业主进行赔偿，除非业主能证明事发里家中无人。按侵权法第87条规定：从建筑物中抛掷物品或者从建筑上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的除外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。所有李某损失由该楼栋所有业主承担除了能证明自己当时不在楼内的业主。1 物业公司应加强巡视，加强宣传，提醒业主整理好个人的物品，协助业主出据证明到保险公司办理理赔手续5 某小区4楼业主向物业报修，热水管爆裂，对于此事物业公司怎么认识？1 进行实地查看1 看是否在保修期内，保修期内由开发建设单位承担维修。1 保修期外是业主户内支管属于业主的专有部分，因此由业主自己承担维修。1 如在保修期外还

43、是共有部分的干管损坏要看一下三通阀门是否被动过，如果由业主动过了物业不承担维修。1 如在保修期外属于共有部分也没有被动过应由物业公司进行维修6 某小区4楼业主进入电梯掉到负一层，问谁的负责，如何避免1 看是否在保修期1 如过保修期看是否有专业外包，如果外包有分包公司赔偿，如果没有由物业公司赔偿1 物业公司应做好预案，加强对分包单位的监督检查，加强巡视7 某业主找朋友借的摩托车放在公共停车棚内，每月交28元物业费，业主要求物业赔偿。问业主说的对吗，为什么？物业公司今后应怎么处理1 业主说的不对，看合同是否约定有业主财产的保管约定，如果没有就没有赔偿责任。1 物业公司应该加强巡视，并在公共停车棚贴

44、温馨提示，财物自理，摆放整齐等内容8 某小区业主家中被盗，物业公司如何看，物业应注意什么。1 首先确认合同是否有财物保管的责任，如果没有物业应做到协助公安机关处理如先报警，提供园区内监控录像，小区定时巡视记录。小区监控设备完好，巡视记录完整，物业公司可免责。1 物业公司应加强对工作人员的教育和培训工作，按时巡视，保证安防设施设备完好同时留存相关工作记录。平时提醒业主关好门窗。9、某小区业主与物业公司签订了车位使用协议，车位让另一个业主占用，问私占车位的业主对吗？如何解决。 1）私占车位的业主不对，车位属于小区共有部位，任何一个业主没有权利私自占用。 2）物业公司应对私占的业主进行了劝阻协商沟通

45、，如业主不配合，可以由物业公司、业主委员会，居委会三位一体共同进行劝导工作。如仍无效果可以动员被侵占业主起诉或委托物业公司进行起诉。10、某大学道路管道施工，白天有围挡，晚上施工还没装警示灯时，一大学生不慎掉入坑中。问物业公司有无责任，物业公司应怎么办 1）看物业服务合同是否有约定园区环境秩序的维护及管理 2）物业公司如有约定也可由施工单位最终进行赔偿 3）物业公司应要求施工单位文明施工，做好警示工作，加强检查巡视。11、某小区首次入住，业主不交一年物业费对吗，业主不交一年物业费物业公司就不给钥匙对吗？应该怎么办？ 1）首先看合同是否有约定，如没有约定按条例规定业主可以按月交纳物业费，业主不交

46、一年物业费就没有错。 2）物业公司不能以业主不交物业费为由拒绝给钥匙，因为交钥匙是开发商的责任，业主与开发商是合同关系，物业没有权利决定应由开发商决定。 12、某高层小区，地下车位费400元/月，因物业公司亏损，物业公司决定将车位费作为弥补物业费不足便在小区内张贴告示向业主通知。问物业公司对吗？应该怎么办？ 1）物业公司的做法是不对 2）物业公司应与业主大会进行沟通，通过业主大会讨论决定此事，写在合同里有效。13、某物业公司张贴告示通知业主因物业增加服务项目因此物业费要上涨，业主不同意就拒绝交纳物业费，问业主不交物业费对吗？物业公司涨价对吗？应该怎么办？ 1）业主不交物业费是不对，业主可以拒绝

47、交缴上涨部分物业费但不能不交原合同约定物业费。 2）物业公司私自涨价是不对的 3）物业费调整必须召开业主大会，由业主大会讨论投票决定才有效。 物业管理招投标1 物业管理招标投标的基本原则：1 公开的原则公开是指招标活动要公开，要在媒体上登出招标广告或公告，公开招标文件，使合格的投标人能够知道招标活动，有机会参加投标。2 公平的原则公开是指招标方和投标方的权利、义务关系是平等的。双方是平等的民事法律关系的主体，要承担相应的义务，享受应有的权利。3 公正的原则公正是指在公开的基础上，对符合资格的投标人一视同仁，不得以地区、行业、系统等借口或禁止符合条件的物业管理企业参加。4 诚实信用原则这是民事活

48、动的基本准则。无论是投标方和招标方，都必须诚实信用原则，特别是投标方，必须具有相应的资质、业绩等，有符合招标文件要求的能力，不得以欺骗或虚假的手段投标。2 物业管理招标的三个主体：开发建设单位、业主大会或物业所有权人。3 物业管理招标：由开发建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞标，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。4 物业管理投标：指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。5 物业管理招标的方式：1 公开

49、招标无限竞争性招标1 邀请招标有限竞争性招标1 协议选聘议标 物业管理的招标类型：按管理内容分为1）单纯物业管理招标、2）物业管理与经营综合招标、3）专项服务工作招标。6 投标文件内容包括：投标函、资信标书、技术标书、商务标书 对拟接管的项目提出整体管理设想，重点是针对服务重点及难点提出的管理设想。 组织机构设置要符合项目的管理需求，搭建的组织架构趋于合理。 管理运行的装备配置计划（固定资产）要合理、适用。7 固定资产折旧的年限：五年8 直辖市的人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理9 各资质等级物业服务企业的条件如下：表一：资质等级注册资本（人民币）人员要求物业

50、管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于其中，具有中级以上职称的人员不少于其他一级500万元以上30人20人工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书二级300万元以上20人10人三级50万元以上10人5人表二：资质等级类型、面积要求企业管理方面要求管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%多层住宅高层住宅独立式住宅（别墅）办公楼、工业厂房及其它物业一级200万平米100万平米15万平米50万平米建立并严格执行服务二级100万平米30万平米8万平米20万平

51、米质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。三级有委托的物业管理项目建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。10 天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准分四级11 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立物业服务合同。12 新建物业项目，招标人与中标人应当自签订物业服务合同之日起三十日内，到市国土房屋管理局办理前期物业管理备案手续。13 根据现管理项目情况简述一下管理的重点和难点14 简述现管理项目的管理架构，属于哪种管理架构。15、投标文件中技术部分分别由哪些内容组成？

52、1）项目的整体设想与构思2)主要工作环节运行程序3)机构设置、人员的配备、培训与管理4)管理指标与措施5)服务理念及服务定位6)档案资料的建立与管理7)前期物业管理服务内容8)常规物业管理服务内容9)各个阶段工作计划10)物资装备与提供方式 11)紧急预案12)社区文化16、投标文件中资信部分分别由哪些内容组成？1、物业服务企业营业执照复印件 2、企业资质等级复印件3、法人代表授权委托书 4、公司介绍、注册资金5、公司管理业绩 6、项目经理简介 7、专业技术人员情况17、物业管理投标书的编写要求。答：物业管理企业为了使自己投标书能成功竞标，特别注意投标书的质量，在编写的过程中应做到以下几点：（

53、1）针对性。投标的目的就是为了在招标活动中成功。因此在编写标书、确定方案时，一定要有针对性，为保证自己的竞标方案具有针对性，需做好如下工作：现场调查；首先要到目标物业进行实地调查，了解物业情况、掌握当地物业管理的相关法律法规分析研究。根据调查情况，找出目标物业开展物业管理的优势和劣势。拟定管理方案。根据分析研究结果，结合本企业物业管理经验和能力，周密地拟定管理方案。与招标文件要点对点做出响应。（2）可操作性标书中要根据目标物业的具体情况提出切实可行的物业管理方案和措施，针对不同的消费群体，提出适合的管理方案。标书中所提出的管理方法和措施要与现行的法律、法规相一致所提的管理方案，必须在经济（管理

54、费的收支）上基本平衡。招投标都要得到“双赢”才是具有可操作性的方案。（3）体现企业的优势和专业水平针对目标物业的某个特色来展现自己的优势。物业企业都要重视发挥自己专长，在介绍自身优势时，要重视宣传“人无我有，人有我全，人全我精”的特色。（4）深刻理解业主的意愿（5）费用测算要合理物业管理服务费测算1、物业管理服务费的价格形式：政府指导价、市场调节价2、物业服务费的构成（见专业法规）3、物业管理基本服务内容包括什么？1.综合管理、2.清洁卫生、3.公共秩序维护、4.绿化养护、5.共用部位养护4、机电设施设备日常养护费？答：1、给排水系统 2、强弱电系统3、消防系统4、避雷系统5、航空障碍灯6、水

55、景；、喷泉 7、电梯 8、公共照明前期介入、承接查验1、 前期介入：是指物业公司经招投标或协议选聘，自与建设单位签订前期物业服务合同至接管物业期间，从物业管理及业主使用的角度，对开发建设的物业项目提出合理化意见和建议，以使其最大限度地满足业主和物业管理的需要。2、 物业承接查验：是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。3、 承接验的目的：1）履行相关法律法规规定义务 2）代表全体业主验收共有财产 3）确保物业将会工作顺利进行 4）为日后的物业服务做好准备 5）确定使用功能、施工质量等遗留问题的解决责任及方案4、 承接