高级财务会计第六章投资性房地产会计

1、2022-5-121第六章第六章 投资性房地产投资性房地产2022-5-122一、投资性房地产的范围一、投资性房地产的范围（一）投资性房地产的定义及特征（一）投资性房地产的定义及特征n 投资性房地产，是指为投资性房地产，是指为赚取租金或资本增赚取租金或资本增值值，或者两者兼有而持有的房地产。，或者两者兼有而持有的房地产。n 特征：特征：u为赚取租金或资本增值，或两者兼有；为赚取租金或资本增值，或两者兼有；u条件是能够条件是能够单独计量和出售单独计量和出售（或转让）。（或转让）。 2022-5-123三、投资性房地产的范围三、投资性房地产的范围（二）属于投资性房地产的项目（二）属于投资性房地产的

2、项目n1 1、已出租的建筑物、已出租的建筑物n2 2、已出租的土地使用权、已出租的土地使用权 u已出租的投资性房地产已出租的投资性房地产租赁期届满租赁期届满，因暂，因暂时空置时空置但继续但继续用于用于出租出租的，仍作为投资性的，仍作为投资性房地产房地产n3 3、持有并准备增值后转让的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权 闲置土地除外闲置土地除外2022-5-124问问 题题n下列各项属于投资性房地产的是（下列各项属于投资性房地产的是（ ）。）。nA A、出租给本单位职工的职工宿舍。、出租给本单位职工的职工宿舍。nB B、房地产企业取得并已开发的土地使用权。、房地产企业取得并已开发的土地

3、使用权。nC C、一般企业部分出租的房地产。、一般企业部分出租的房地产。nDD、旅游企业的饭店客房类房地产。、旅游企业的饭店客房类房地产。nE E、被子公司或母公司租用的房地产。、被子公司或母公司租用的房地产。nF F、同时提供保安维修等服务的整体出租房、同时提供保安维修等服务的整体出租房地产。地产。2022-5-125问问 题题2022-5-126三、投资性房地产的范围三、投资性房地产的范围n企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。于投资性房地产。u将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的

4、，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。出租的部分可确认为投资性房地产。n其他略。其他略。n初始计量问题，略。初始计量问题，略。2022-5-127四、投资性房地产的确认和初始计量四、投资性房地产的确认和初始计量2022-5-128四、投资性房地产的确认和初始计量四、投资性房地产的确认和初始计量2022-5-129应设置的会计科目应设置的会计科目2022-5-1210四、投资性房地产的后续计量四、投资性房地产的后续计量n原则要求原则要求: :u通常应当采用成本模式进行计量通常应当采用成本模式进行计量u只有符合规定条件时，可以采用公允价值模式只有符合规定条件时，可以采

5、用公允价值模式进行计量。进行计量。u计量模式一经确定，计量模式一经确定，不得随意变更不得随意变更。u成本模式转为公允价值模式的，应当作为成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计会计政策变更政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（额，调整期初留存收益（未分配利润未分配利润）。）。u 已采用公允价值模式的，不得转为成本模式已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。2022-5-1211四、投资性房地产的后续计量四、投资性房地产的后续计量n（一）采用成本模式计量（一）采用成本模式计量（基准模式基准模式）n成本模式下，应对投资性房地产计提折成本模式下

6、，应对投资性房地产计提折旧或摊销。旧或摊销。n计提折旧或摊销适用计提折旧或摊销适用固定资产固定资产、无形资产无形资产准则。如存在减值迹象，准则。如存在减值迹象，应按应按企业会计准则第企业会计准则第号号资产减资产减值值进行减值测试，并计提相应减值准进行减值测试，并计提相应减值准备。备。2022-5-1212会计处理会计处理n 借：投资性房地产（买价借：投资性房地产（买价+ +相关税费相关税费+ +直接支出）直接支出）n 贷：银行存款等贷：银行存款等n2.2.其他其他资产转入资产转入：u 借：投资性房地产借：投资性房地产u 累计折旧（累计摊销）累计折旧（累计摊销）u 资产减值准备资产减值准备u 贷

7、：固定资产（无形资产）贷：固定资产（无形资产）2022-5-1213会计处理会计处理n 借：其他业务成本借：其他业务成本n 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧n （或投资性房地产累计摊销）（或投资性房地产累计摊销）n 4 4、取得租金时：、取得租金时：n 借：其他应收款等借：其他应收款等n 贷：其他业务收入贷：其他业务收入n5.5.减值时减值时 ：n 借：资产减值损失借：资产减值损失n 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备2022-5-1214借：银行存款等借：银行存款等n 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 n同时：同时：n 借：其他业务成本（差额）借：其他业务成本（

8、差额）n 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧n （投资性房地产累计摊销）（投资性房地产累计摊销）n 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 n 贷：投资性房地产贷：投资性房地产n 应交税费应交应交税费应交2022-5-1215 会计处理会计处理n6.投资性房地产转换：投资性房地产转换：n投资性房地产转为自用房地产，转换日为房地产达到投资性房地产转为自用房地产，转换日为房地产达到自用状态的日期；按该项房地产在转换日的帐面余额、自用状态的日期；按该项房地产在转换日的帐面余额、累计折旧、减值准备等分别转入有关科目累计折旧、减值准备等分别转入有关科目n借：固定资产（无形资产）借：固定资产（无形

9、资产）1000n 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）300n 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 200n 贷：投资性房地产贷：投资性房地产1000n 累计折旧（摊销）累计折旧（摊销）300n 固定资产（或无形资产）减值准备固定资产（或无形资产）减值准备2002022-5-1216四、投资性房地产的后续计量四、投资性房地产的后续计量n（二）采用公允价值模式进行计量（二）采用公允价值模式进行计量u 前提：前提：t有有确凿证据确凿证据表明投资性房地产公允表明投资性房地产公允价值能够价值能够持续可靠取得持续可靠取得的，可以对的，可以对投资性房地产采用公允价值计量。投资性房

10、地产采用公允价值计量。t同一企业对所有的投资性房地产只同一企业对所有的投资性房地产只能采用一种模式，不得同时采用两能采用一种模式，不得同时采用两种模式。种模式。2022-5-1217四、投资性房地产的后续计量四、投资性房地产的后续计量n采用公允价值模式需要满足的采用公允价值模式需要满足的条件条件u、投资性房地产、投资性房地产所在地所在地存在存在活跃交活跃交易市场易市场u、企业能够从房地产交易市场取得、企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产同类或类似房地产的市场价格及其他的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计允价值作出合理的估计

11、2022-5-1218公允价值模式下的会计处理公允价值模式下的会计处理 t借：投资性房地产借：投资性房地产（买价买价+ +相关税费相关税费+ +直接支出）直接支出）u 贷：银行存款等贷：银行存款等n2.2.其他资产转入其他资产转入：n借：投资性房地产（借：投资性房地产（转换日转换日公允价值）公允价值） 累计折旧或累计摊销累计折旧或累计摊销 减值准备或存货跌价准备减值准备或存货跌价准备 公允价值变动损益（小于部分）公允价值变动损益（小于部分） n 贷：固定、无形资产、存货（账余）贷：固定、无形资产、存货（账余）n 资本公积（大于部分）资本公积（大于部分）2022-5-1219公允价值模式下的会计

12、处理公允价值模式下的会计处理n3.3.各期期末，以期末公允价值为基础计各期期末，以期末公允价值为基础计价价, ,不计提折旧或摊销不计提折旧或摊销, ,公允价值与原账面公允价值与原账面价值的价值的差额计入当期损益差额计入当期损益。n 借借: :投资性房地产公允价值变动投资性房地产公允价值变动 贷贷: :公允价值变动损益公允价值变动损益 n 借：银行存款、其他应收款等借：银行存款、其他应收款等 n 贷：其他业务收入贷：其他业务收入2022-5-1220n5.5.处置投资性房地产时：处置投资性房地产时：n借：银行存款、其他应收款等借：银行存款、其他应收款等 n 贷：其他业务收入贷：其他业务收入n同时

13、：同时： n借：其他业务成本借：其他业务成本 n 贷：投资性房地产成本贷：投资性房地产成本n 公允价值变动公允价值变动n 应缴税费应缴税费n处置投资性房地产时，处置投资性房地产时，u借：资本公积其他借：资本公积其他 u 贷：其他业务收入贷：其他业务收入2022-5-1221n借：固定资产、无形资产等（借：固定资产、无形资产等（转换日公允价值转换日公允价值）n 贷：投资性房地产成本贷：投资性房地产成本n 公允（公允（或借或借）n 公允价值变动损益（公允价值变动损益（或借或借）2022-5-1222（三）成本模式转换为公允价值模式（三）成本模式转换为公允价值模式n一般处理：一般处理：n借：投资性房

14、地产（现在公允价值）借：投资性房地产（现在公允价值）n 累计折旧或累计摊销累计折旧或累计摊销n 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 n 贷：投资性房地产（账余）贷：投资性房地产（账余） 利润分配利润分配（或借或借）2022-5-1223五、房地产的五、房地产的转换转换n（一）房地产转换时转换日的确定（一）房地产转换时转换日的确定n1 1、投资性房地产开始自用，转换日是指房、投资性房地产开始自用，转换日是指房地产地产达到自用状态达到自用状态，企业开始将房地产用，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。期。n2 2、作为存货的房地产改为出

15、租，或者自用、作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为转换日应当为租赁期开始日租赁期开始日。2022-5-1224五、房地产的转换五、房地产的转换n3 3、自用土地使用权停止自用，改为资本、自用土地使用权停止自用，改为资本增值，转换日是指已停止将该项土地使增值，转换日是指已停止将该项土地使用权用于生产商品、提供服务或经营管用权用于生产商品、提供服务或经营管理，理，且且该土地使用权能够单独计量和转该土地使用权能够单独计量和转让的日期。让的日期。 2022-5-1225五、房地产的转换五、房地产的转换（二）投资性房地产转

16、换的会计处理（二）投资性房地产转换的会计处理n1 1、在成本模式下、在成本模式下, ,相互转换相互转换，均以转换前的账，均以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。面价值作为转换后的入账价值。n2 2、以公允价值计量的投资性房地产转换为自、以公允价值计量的投资性房地产转换为自用房地产用房地产n以转换日以转换日公允价值作为自用房地产的账面价值公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与账面价值的公允价值与账面价值的差额差额，作为，作为公允价值变公允价值变动损益动损益，计入当期损益。，计入当期损益。 2022-5-1226五、房地产的转换五、房地产的转换n3 3、自用房地产或存货转换为采用公允价值、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产模式计量的投资性房地产n投资性房地产按照转换当日的公允价值计量。投资性房地产按照转换当日的公允价值计量。公允价值公允价值小于小于原账面价值的，其差额作为原账