需求供给与房地产市场价格形成机制

1、会计学1需求供给与房地产市场价格形成机制需求供给与房地产市场价格形成机制3.1 3.1 土地需求、供土地需求、供给给与地价的形成与地价的形成 土地需求土地需求 土地的供求平衡土地的供求平衡 地价的形成地价的形成 土地供给土地供给PDOQDPOQ一般状态下的土地需求曲线一般状态下的土地需求曲线特殊状态下的土地需求曲线特殊状态下的土地需求曲线PQDO土地作为生产要素时的需求曲土地作为生产要素时的需求曲线线pVMP=MRP=Dq土地市场的需求函数是从生产函数导出的。生产者对土地的需求量由利润最大生产者对土地的需求量由利润最大化原则确定，化原则确定，当边际要素成本MC土地=边际产品价值VMP（完全竞争

2、市场）或边际收益产品MRP （不完全竞争市场）时，土地要素的需求量得以确定。POSQ一般状态下的土地经济供给曲线一般状态下的土地经济供给曲线特殊状态下的土地经济供给曲线特殊状态下的土地经济供给曲线长期短期PQOSPPSOQSOQ价价格格与与成成本本0产品价格提高或开发产品价格提高或开发成本降低，供给提高成本降低，供给提高可能开发的土地可能开发的土地已开发土地已开发土地可开发土地可开发土地技术进步，技术进步，供给提高供给提高土地的经济供给与自然供给的关系土地数量土地数量x0S地价rDE均衡地价均衡地价r0 x0地价r土地数量土地数量x0SDr0D1S1r1r2r3土地土地供求供求变化变化的三的三

3、种情种情况况S土地数量土地数量x地价rr0q00D1D0D2r2r1在短期内，土地供给无在短期内，土地供给无弹性，土地供给量固定弹性，土地供给量固定（q q0 0），土地价格水平），土地价格水平完全由需求一方决定。完全由需求一方决定。土地是一种特殊的商品，有其特殊土地是一种特殊的商品，有其特殊性性: :如位置固定不变，一定技术条如位置固定不变，一定技术条件下土地自然供给不变，经济供给件下土地自然供给不变，经济供给弹性也有限。弹性也有限。在图（在图（1 1）中，土地供）中，土地供给曲线特殊，土地需给曲线特殊，土地需求曲线为一般，表明求曲线为一般，表明地价地价在一定范围内遵在一定范围内遵循一般商品

4、的供求规循一般商品的供求规律，律，但当土地供给达但当土地供给达到自然供给时，土地到自然供给时，土地供给保持不变，自此供给保持不变，自此时地价由需求决定时地价由需求决定。土地数量土地数量x地价rr0（1）r2r1OQS在图（在图（2 2）中，土地供给曲线）中，土地供给曲线与土地需求曲线均特殊。表明与土地需求曲线均特殊。表明土地的需求者将土地作为投机土地的需求者将土地作为投机对象，价格高涨的土地，需求对象，价格高涨的土地，需求较大，需求随着价格增加而增较大，需求随着价格增加而增加。地价在一定范围内由供求加。地价在一定范围内由供求双方决定，之后，地价由需求双方决定，之后，地价由需求决定。决定。地价r

5、土地数量土地数量xr0（2）r2r1OQSD土地供求的另一种特殊形式是土地供求的另一种特殊形式是有价无市有价无市，即有土地供给和价即有土地供给和价格，没有需求者，或者只有对格，没有需求者，或者只有对土地的需求及地价，但没有土土地的需求及地价，但没有土地供给。地供给。土地能产生收益土地能产生收益, ,其中一部分收益必其中一部分收益必然归土地所有者（包括由土地所有然归土地所有者（包括由土地所有权垄断而产生的绝对地租及由土地权垄断而产生的绝对地租及由土地条件好坏而产生的级差地租）。条件好坏而产生的级差地租）。 现实的土地都凝结着人类劳动，土地现实的土地都凝结着人类劳动，土地所有者和土地开发商对土地开

6、发而进所有者和土地开发商对土地开发而进行的投资构成土地资本，这些固定资行的投资构成土地资本，这些固定资本必然要求回收，从而以折旧和利息本必然要求回收，从而以折旧和利息的形式在土地价格里得到体现。的形式在土地价格里得到体现。n影响土地价格的基本因素影响土地价格的基本因素地租量地租量利息率利息率土地使用权出让期土地使用权出让期土地供求土地供求土地利用规划、政策和法规土地利用规划、政策和法规合理预期合理预期n影响土地价格的其他因影响土地价格的其他因素素 经济因素经济因素 区域因素区域因素 自然地理因素自然地理因素 社会因素社会因素3.2 3.2 需求、供需求、供给给与房地与房地产产价格的形成价格的形

7、成 房地产需求房地产需求 房地产市场供求均衡房地产市场供求均衡 房地产供给房地产供给 PPQQdE由于价格与需求量呈反向变动，所以房地产需求的价格弹性系由于价格与需求量呈反向变动，所以房地产需求的价格弹性系数应为负值，在实际运用时一般都取绝对值，即数应为负值，在实际运用时一般都取绝对值，即 商品需求缺乏价格弹性，需求量变动对价格变动的商品需求缺乏价格弹性，需求量变动对价格变动的反应不敏感。反应不敏感。 商品需求富有价格弹性，需求量变动对价格变动的反商品需求富有价格弹性，需求量变动对价格变动的反应敏感。应敏感。0dE10dE1dE 从一般意义上讲，从一般意义上讲，当房地产价格在当房地产价格在一个

8、较低的幅度内变动时（一个较低的幅度内变动时（如如D1E段段 ），房地产需求缺乏价格弹性），房地产需求缺乏价格弹性。这是这是因为对商品用房而言，区位条件至关因为对商品用房而言，区位条件至关重要，此时价格变动对需求量的变动重要，此时价格变动对需求量的变动影响程度不大。影响程度不大。（据国外经验，当住宅售（据国外经验，当住宅售价相当于住户收入的价相当于住户收入的3-6倍时，需求缺乏价格倍时，需求缺乏价格弹性。）弹性。） OQD1D2E当房地产价格超过一定幅度而继续上涨时当房地产价格超过一定幅度而继续上涨时（如（如ED2段段 ） ，需求，需求者会明显紧缩正常需求量，者会明显紧缩正常需求量，房地产需求富

9、有价格弹性。房地产需求富有价格弹性。不过房不过房地产需求富有价格弹性仅呈现单向性，即价格下降时并不呈现地产需求富有价格弹性仅呈现单向性，即价格下降时并不呈现这种趋势，所以这种趋势，所以用细线表示用细线表示。YYQQEY由于收入与需求量同方向变动，所以房地产需求的收入弹性系由于收入与需求量同方向变动，所以房地产需求的收入弹性系数应为正值，即数应为正值，即 商品需求缺乏收入弹性，需求量变动对收入变动的商品需求缺乏收入弹性，需求量变动对收入变动的反应不敏感。反应不敏感。 商品需求富有收入弹性，需求量变动对收入变动的反商品需求富有收入弹性，需求量变动对收入变动的反应敏感。应敏感。0YE10YE1YE房

10、地产需求的收入弹性与一国或地区所处的经济发展阶段密房地产需求的收入弹性与一国或地区所处的经济发展阶段密切相关切相关: 在较低阶段，富有收入弹性在较低阶段，富有收入弹性; 在较高阶段如发达国家，缺乏收入弹性。在较高阶段如发达国家，缺乏收入弹性。普通住宅面向广大工薪阶层，其需求的收入弹性较大普通住宅面向广大工薪阶层，其需求的收入弹性较大。高档别墅面向高收入阶层，其需求的收入弹性较小。高档别墅面向高收入阶层，其需求的收入弹性较小。如高校和中央商务区都是单身青年集聚的区域，由于收入和消费能力不同，对住房需求不同。高校周围需要普通单身或合租住房，中央商务区则需要高级单身公寓。由于鼓励购房信贷政策的出台与

11、实施，如放宽贷款对象、提高可贷款额与房价比、多次下调贷款利率等。PPQQEs 一般情况下，由于房地产价格与供给量同方向变动，所以一般情况下，由于房地产价格与供给量同方向变动，所以房地产供给弹性系数应为正值，即房地产供给弹性系数应为正值，即 特殊情况下，特殊情况下，房地产供给弹性系数为负值。房地产供给弹性系数为负值。例如，当房地例如，当房地产需求低迷而价格下降时，供给可能会增加，房地产供给弹性产需求低迷而价格下降时，供给可能会增加，房地产供给弹性系数可能变成负值，即系数可能变成负值，即 ，这是房地产价格上涨的预期在起作这是房地产价格上涨的预期在起作用。用。0sE0sE0sEPOSQ10sEPQO

12、S1sEPOSQn需求量和供给量的变动对房地产市场供求均衡的影响需求量和供给量的变动对房地产市场供求均衡的影响 在经济学上，需求量和供给量的变动是指当其他因素不变时在经济学上，需求量和供给量的变动是指当其他因素不变时，商品本身价格变动商品本身价格变动所引起需求量或供给量的变动。所引起需求量或供给量的变动。表现为表现为沿着供沿着供( (求求) )曲线的移动。曲线的移动。房地产数量房地产数量Q0S房地产价格PDE均衡价格均衡价格P0Q0P1n需求和供给变动对房地产市场供求均衡的影响需求和供给变动对房地产市场供求均衡的影响 在经济学上，在经济学上，需求和供给的变动需求和供给的变动是指当商品本身的是指

13、当商品本身的价格不价格不变时变时，其他因素的变动所引起的需求量或供给量的变动。，其他因素的变动所引起的需求量或供给量的变动。表现为表现为供供( (求求) )曲线的移动曲线的移动。房地产价格P房地产数量房地产数量Q0SDp0D1S1p1p2p3Q0Q1Q2Q3n房地产供求均衡状态的形成是供给与需求这两种力量相房地产供求均衡状态的形成是供给与需求这两种力量相互作用、相互变化的结果。互作用、相互变化的结果。n房地产供求均衡状态不仅包括供给价格与需求价格相一房地产供求均衡状态不仅包括供给价格与需求价格相一致，而且包括供给数量与需求数量相一致致，而且包括供给数量与需求数量相一致, ,二者缺一不可二者缺一

14、不可。n房地产供给数量与需求数量相一致，在微观层次上房地产供给数量与需求数量相一致，在微观层次上表示表示特定市场特定市场( (或房地产商品或房地产商品) )的供求数量相当，供求结构吻的供求数量相当，供求结构吻合；合；在宏观层次上在宏观层次上表示一个城市表示一个城市( (国家国家) )的房地产总供给的房地产总供给数量与总需求数量相一致。数量与总需求数量相一致。n房地产供给量或需求量是房地产价格的函数，而供给量房地产供给量或需求量是房地产价格的函数，而供给量或需求量会对房地产价格产生重大制约。或需求量会对房地产价格产生重大制约。3.3 3.3 地价与房价地价与房价间间的关系分析的关系分析 房价决定

15、地价房价决定地价 房价与地价互动房价与地价互动PQDO土地作为生产要素时的需求曲土地作为生产要素时的需求曲线线pVMP=MRP=Dq土地市场的需求函数是从生产函数导出的。生产者对土地的需求量由利润最大生产者对土地的需求量由利润最大化原则确定，化原则确定，当边际要素成本MC土地=边际产品价值VMP（完全竞争市场）或边际收益产品MRP （不完全竞争市场）时，土地要素的需求量得以确定。3.2 3.2 需求、供需求、供给给与房地与房地产产价格的形成价格的形成 房地产需求房地产需求 房地产市场供求均衡房地产市场供求均衡 房地产供给房地产供给 PPQQdE由于价格与需求量呈反向变动，所以房地产需求的价格弹性系由于价格与需求量呈反向变动，所以房地产需求的价格弹性系数应为负值，在实际运用时