城市土地经济

1、城市土地经济城市土地经济主讲人主讲人：Kuran【学习目标学习目标】 通过本章学习，了解土地供应状况将直接影响城市发展空间、发展潜力和发展方向；掌握城市土地市场的运作机制和城市土地制度；理解土地竞租与城市土地利用问题；初步形成对城市空间结构与功能分区以及城市空间结构规划的系统认识；了解十三五有关土地管理制度改革的相关内容。第一节第一节 城市土地城市土地本节重点本节重点v城市土地的内涵v城市土地租金的内涵和特征v城市土地市场涵义及特征一、城市土地内涵一、城市土地内涵v（一）城市土地的含义（一）城市土地的含义 v广义涵义：指城市行政区内陆地和水域及其地上、低下的空间总称。从行政区域上划分，城市土地

2、有以下3个层次： （1）城市建成区土地 （2）城市规划区土地 （3）城市行政辖区土地v狭义涵义：是指城市市区即建成区范围内的土地，即城市建设用地，其土地人口密度高，建筑稠密，设施比较齐全。v 我们通常所说的城市地一般是指城市建成区及其规划区的土地，也就是本文的研究对象。v（二）城市土地的特征（二）城市土地的特征v（1）城市土地的区位具有特殊的重要性。城市土地的优劣程度主要取决于土地的区位特征，区位特征由土地所处位置的集聚经济效益、交通便利程度、基础设施和环境质量好坏等因素构成。区位差异会直接影响企业的经济效益，对成本和价格会产生重要影响，区位对土地效益具有决定性作用。 v（2）城市土地对交通运

3、输、城市基础设施的依赖性。城市土地的优劣性在很大程度上取决于交通运输和城市基础设施状况，交通运输越畅通，基础设施越完备，城市区位必然竞争激烈，必然趋向集约化利用土地，从而产生较高的级差效益。v（3）城市土地利用方向的多样性。城市经济的社会化程度比较高，具有发达的社会分工和专业化协作，包括工业、商业、建筑业、服务业、旅游业、金融业，交通运输业以及市政管理等各个经济部门。这些部门配置在不同的土地功能区内，相互联系形成城市地域内部的利用结构。城市土地利用方向的多样性及变更的困难性要求我们在规划和实施土地利用时，必须避免因土地利用不当造成失误和损失。v（4）城市土地本身的价值及其建筑物和构筑物的价值具

4、有可分性，是可以分别计算的。v（5）城市土地的有限性。对于每一个城市而言，土地的面积都是有限的，随着对土地的需求日益增加，土地的稀缺程度将日益严重。二、城市土地租金的内涵和特征二、城市土地租金的内涵和特征v（一）城市土地租金的含义（一）城市土地租金的含义v我国城市土地租金是城市土地国家所有权在经济上的实现形式，也是城市土地收益分配的重要形式。v马克思主义地租理论：地租是因使用土地二支付的使用费，是土地所有权在经济上的实现形式。v城市的土地地租通常有绝对地租和极差地租两种基本形式。v绝对地租绝对地租不论土地本身的条件优劣如何，只要租用了土地，就必须支付的地租为绝对地租。（城市中最差的土地所要求的

5、最低限度的地租）v绝对地租的增长源于以下两个方面：随着城市经济的发展，社会劳动生产率相应提高，产业随着城市经济的发展，社会劳动生产率相应提高，产业 部门所获得的超额利润和平均利润提高，相应的部门所获得的超额利润和平均利润提高，相应的土地要素土地要素所得所得 的超额利润或平均利润也提高，因而地租量也会提高；的超额利润或平均利润也提高，因而地租量也会提高；城市经济发展对城市经济发展对有限土地有限土地需求的不断增加，使土地价需求的不断增加，使土地价 格增长，导致格增长，导致绝对地租量增加绝对地租量增加。v城市极差地租：城市极差地租：由于土地等级不同而形成数量不等的地租v级差地租1位置较好的土地所要求

6、的高于绝对地租的差别地租。v级差地租11在同一块土地上连续投资而产生的级差收益。v垄断地租极少数黄金地段所要求的额外地租影响因素影响因素流通过程中运输费用的差别流通过程中运输费用的差别资金流通速度的差别资金流通速度的差别超额利润在一定条件超额利润在一定条件下下就就会转化为极差地租会转化为极差地租表现为表现为高层建筑容积率高层建筑容积率原有城市基础设施的二次开发原有城市基础设施的二次开发（二）城市土地租金的特征（二）城市土地租金的特征v（1）城市土地的经济特征（相对与农村土地）v稀缺性、报酬递减性、储蓄性、区位性、交通依赖性。区位性区位性报酬报酬递减性递减性稀缺性稀缺性储蓄性储蓄性交通交通依赖性

7、依赖性v（2）城市租金的特点）城市租金的特点v城市租金的形成依赖于社会条件v城市地租来源于平均利润形成之前的扣除v城市地租往往与建筑物租金难以分割三、城市土地市场内涵三、城市土地市场内涵v（一）城市土地市场的含义（一）城市土地市场的含义v城市土地市场的经济实质是城市地产市场，在我国它是城市政府征用农地变为城市用地，并出让城市土地使用权和城市土地使用权再转让的交易场所和经济关系。v客体-城市土地产权，包括土地所有权和使用权v主体-参与城市土地产权权交易的当事人我国城市土地的结构模式我国城市土地的结构模式-三级市场三级市场一级市场：政府一级市场：政府土地的使用权投放市场土地的使用权投放市场二级市场

8、：经营者二级市场：经营者土地使用权转让市场土地使用权转让市场三级市场：使用者三级市场：使用者土地使用权转让市场土地使用权转让市场土地征用和储备土地出让批租土地转让、土地出租建设商品房房产交易反映的是土地使用权价格，垄断性质是市场行为，反映的企业价格，经营性质反映的是市场价格，具有消费性质v（1）一级市场。由国家以土地所有者身份，通过批租将土地的使用权投放市场运行。表现为政府与土地经营者、使用者之间的纵向交易行为，反映的是土地的使用权价格，具有垄断性质。v（2）二级市场。即由获得土地使用权的经营者，直接将土地或通过建设商品房从而间接地将土地投入市场流通。它表现为土地经营者之间的横向交易，是扩大供

9、给条件下的市场行为，反映的是以开发经营价值为基础的企业价格，具有经营性质。v（3）三级市场。既由土地的使用者通过房产的交易而使土地间接地进入市场流通，它表现为土地使用者之间的横向交易，是调剂需求条件下的市场行为，反映的是以效用为尺度的市场价格，具有消费性质。v以上三级市场相互联系，形成土地的批发、零售、调剂的三种市场形态。其中一级市场是前提和基础，起导向作用；二、三级市场是延伸和扩大，起促进市场发育和繁荣的作用v国家政策：垄断和控制一级市场，规范和搞活二、三级市场。（二）城市土地市场的特征（二）城市土地市场的特征v（1）垄断竞争相耦合的特点v（2）很强的地域性v（3）交易方式的多样性和市场构成

10、的多层次性v（4）收益分配的复杂性v（5）价格的多样性v（6）地产交易和房产交易交叉的特点第二节第二节 城市土地利用城市土地利用本节重点本节重点v城市土地利用及其效率v城市土地招标租金模型v城市土地利用的一般均衡一、城市土地利用及其效率一、城市土地利用及其效率v（一）城市土地利用的概念（一）城市土地利用的概念城市城市土地利用概念土地利用概念郝晋棉认为土地利用是指人类通过一定的行郝晋棉认为土地利用是指人类通过一定的行动，以土地为劳动对象，利用土地的特性来动，以土地为劳动对象，利用土地的特性来满足自身需要的过程。包括两方面涵义：一，满足自身需要的过程。包括两方面涵义：一，以土地为劳动对象，利用土地

11、性能，二，利以土地为劳动对象，利用土地性能，二，利用土地具有一定的目的性。用土地具有一定的目的性。宋春华、毕宝德解释就是城市土地在城市不宋春华、毕宝德解释就是城市土地在城市不同经济部门之间、各个不同项目上的配置和同经济部门之间、各个不同项目上的配置和使用，是人类通过一定的劳动，一城市土地使用，是人类通过一定的劳动，一城市土地为劳动对象，利用其特性来满足自身需求的为劳动对象，利用其特性来满足自身需求的过程。过程。在土地的利用过程中，人类以土地为对象的劳动具有很强的目的性。人类的劳动可在土地的利用过程中，人类以土地为对象的劳动具有很强的目的性。人类的劳动可以表现为生产性劳动，也可以表现为非生产性劳

12、动，不管其性质如何，最终目标就以表现为生产性劳动，也可以表现为非生产性劳动，不管其性质如何，最终目标就是要满足自身需要是要满足自身需要v（二）城市土地利用效率（二）城市土地利用效率v物理学领域，最初被用来标度机械作用中能量耗损程度。机械系统输出能量与输入能量的比值越大，说明系统内部损耗越小，因此效率越高。v经济学领域，效率被用来反映资源配置和经济活动的效果，它可以表明资源或劳动价值的实现程度。v在结合前人基础上，我们认为效益等同于效率，因此定义为：城市用地数量分布使用的安排对于整个城市范围内的经济、社会文化活动的投入与产出之比的影响和对城市环境的影响而产生的作用和效果。v具有以下内涵：v（1）

13、经济效益、社会效益和环境效益三者统一性v（2）土地可持续利用v（3）整体用地结构的优化与单一地块利用集约化的统一城市土地利用的最佳效益不仅决定于土地的经济产出与利润，还取决城市土地利用的最佳效益不仅决定于土地的经济产出与利润，还取决于城市各项建设用地的合理安排及城市经济、社会与环境效益的相互于城市各项建设用地的合理安排及城市经济、社会与环境效益的相互协调。协调。二、城市土地投标租金模型二、城市土地投标租金模型v（一）冯（一）冯杜能模型杜能模型v模型假设： （1）农业产品生产投入品； （2）农业市场完全竞争； （3）非土地投入品固定； （4）所有农产品必须在唯一市场M中进行交换； （5）土地匀质

14、 农场主利润模型：(d)=pm-iK-rS-mtd m-农产品产量,i-每单位非土地投入的价格,K-非土地投入的数量，r-每单位土地投入品租金价格，S-土地投入数量，t-单位产品每公里运输费用，d-农产品运输到市场距离。v（二）企业的投标租金模型（二）企业的投标租金模型v该模型所有假设条件与杜能模型假设类似，不同的是投入品要素可以替代。用r表示土地租金，d表示某块土地距M的距离，r与d成反比例关系。由于投入品可以相互替代，投标租金曲线由杜能的直线变为曲线。城市土地在不同通途使用者中间分配时，遵循“最高租金”原则。由于商业对位置敏感性最强，其投标租金曲线最为陡峭；居住对位置的敏感性相对较弱，对空

15、间的要求更为敏感，其投标曲线较为平缓；制造业居于二者之间。形成一条包络线AEFC。按此原则进行分配，将实现城市整体土地经济效益最大化。rd商业商业制造因制造因居住居住AABFECBCM1321商业区商业区2制造业生产区制造业生产区3居住区居住区不同产业投标租金曲线不同产业投标租金曲线三、城市土地利用的一般均衡三、城市土地利用的一般均衡v在城市经济中，土地利用要达到均衡状态必须同时满足以下几个条件：1. 企业选址的均衡 在充分竞争的市场机制下，企业选址要在地租水平和运输（出行）费用之间权衡。当所有区位上的企业均达到零经济利润状态时，企业才没有改变区位的动机。企业选址就实现了均衡。2. 家庭选址的

16、均衡 所有家庭（无差异的典型家庭）在市内各区位上获得同水平的效用，任何家庭也没有改变居住区位的动机时。就实现了家庭选址均衡。这一状态的实现是由城市地租来调节的。3.区位竞价的均衡 在充分竞争条件下，土地总是被出价最高的使用者获得。在同一区位上，不同的企业或家庭的竞租水平不同，只有出价最高者才能获得该区位上的土地。企业的最高租金出价取决于其土地要素的边际生产力、交通费用和产品价格。而家庭的最高地租出价则是由其效用最大化下的消费均衡所决定的。所以，某一区位上具体配置什么样的经济部门，通过土地市场上的竞价均衡来实现的。4.劳动力市场的均衡 在开放城市模型中，必须满足这一条件。也就是说，市内工商业的劳

17、动力需求必须与居住区的劳动力供给相适应，否则就会有城市人口的迁入或迁出，从而影响地租乃至土地利用的变动。5.土地利用边界的均衡 在两类土地利用的边界，两类土地的地租必须一致，否则边界将会移动。在城市土地利用边界，城市地租必须等于农业地租。若前者大于后者，则城市用地必然侵占农用土地而向外扩张；反之，则不能形成城市用地。v满足上述几个条件后，城市用地结构就达到了均衡状态，从而就决定了城市内部空间结构的形成，如图所示。图土地利用的均衡与城市内部结构形成图土地利用的均衡与城市内部结构形成第三节第三节 城市内部空间结构演化城市内部空间结构演化 本节重点本节重点v空间结构理论的内涵及发展背景v城市空间结构

18、的基本演进类型v城市内部空间结构的调节一、空间结构理论内涵及发展背景一、空间结构理论内涵及发展背景最早的空间结构形态 静止的状态 局部均衡的状态发展的空间结构理论 客体在空间中的相互作用及相互关系 客体和现象的空间集聚规模和集聚程度现今 动态的总体的区位理论空间结构的理论内涵：空间结构的理论内涵：v空间结构理论发展的历史背景：区域开发问题的广泛出现 在我国，区域发展问题日益显露出来，最明显的是由于经济水平提高，导致专业化与协作化的加强，在空间上的一个重要反映是区域与城市之间经济关系的加强。而在技术水平落后的情况下，只能侧重全国范围内的分工与协作。因此区域内城镇的等级体系及相应的职能分工自然成了

19、一个需要合理解决的现实问题第三产业内容的扩大和集聚因素内容的增加 第三产业的行业、领域极其宽广，不可能对它们在一定区域内的分布进行单个的研究，决策进行单一衡量。它们发挥作用从根本上是综合的。若干生产企业与若干服务企业的空间结合，都会产生不同程度的集聚效果或集聚优势，进而影响社会经济客体。v集聚问题内容的扩大产生了另外两个问题：集聚效果导致的城市膨胀，使经济水平高特别是区域基础设施发达的地区愈来愈发达，于此相应，落后的地区与先进地区的差距会越来越大，因此产生了谋求区域平衡发展的任务区域社会经济发展与区域环境负荷之间的不适应。要求调节不合理的空间结构，解决过密和过疏的问题要求调节不合理的空间结构，

20、解决过密和过疏的问题二、城市空间结构的基本演进类型二、城市空间结构的基本演进类型v城市内部空间结构是城市内部功能分化和各种活动所造成的土地利用的内在差异而形成的一种地域结构。v从理论上说，通过市场竞争，城市土地利用将形成单中心对称的圆形分层结构。但在现实中，城市的形成受到诸多方面因素的影响。所以现实中城市结构复杂多样。此外，城市也处于不断成长之中，其规模和结构也在不断地演进，而且受各方面的制约，不同城市空间结构的演进也有所差异。所以，在所有城市中很难有完全同一的内部空间结构。v历史上看，同心圆模式是城市形成的基本结构，随着社会经济的不断发展，城市结构不断演化，其具体内部结构虽然千差万别，但也存

21、在某些共同或相似的空间特征。v根据土地利用特征的不同，城市的内部空间结构大致可区分为同心圆型及其变形轴向结构、放射扇形和多中心型等几种类型。（一）同心圆型城市（一）同心圆型城市（如图a）v这类城市以不同用途土地围绕单一核心，有规则地向外扩展形成同心圆形区为特征。这一核心，往往被称为中心商务区。中心商务区是市内所有主要商业、办公机构、事务所和零售商店的集中地，通常是城市最古老的部分。从历史上看，这一地区往往是各个阶段城市化的遗迹。围绕中心商务区通常是一环形居住区，为中心商务区的从业人员提供方便的居住条件。随着城市郊区的发展这里逐步成为低等收入者的居住区。环绕第一个环形区之外是另一个环形居住区，那

22、里为中等收入者提供较好的住房；再向外是豪华的住宅，这里住着高收入阶层。v由于中心商务区的扩展和城市规模的扩大，这一模式也不是固定不变的。中心商务区的再发展，导致地价上涨，可能会迫使低收入居民向外迁移。于是，因城市增长而发生的持续压力迫使各圆形区域不断向外移动，使土地及房屋由较高收入阶层向低收入阶层转移，即发生通常所说的住房“过滤”（Filtering）现象。当然，随着中心区的日益改善，中高收入阶层也可能回迁至市中心地区，即呈现逆郊区化现象。（二）轴向结构模式（二）轴向结构模式v轴向结构是同心圆形型城市的一种特定类型或特殊情况（见图b）。这种模型最初是由巴布科克（Babcock）于1932年提出

23、来的，考虑到运输轴线对简单同心圆模式的影响，这种类型的城市运动是沿着许多放射形干道集中，因此沿着这些主干道的地点都具有通往市中心的高度便利。所以，城市主要活动将沿着交通干线分布，从而中心商务区有沿放射形干线延伸形成星状形态的趋势。（三）放射扇形模式（三）放射扇形模式v放射扇形城市是由商务中心射出的许多扇瓣组成，颇像一只桔子（如图c所示）。这一模式最早是由经济学家霍伊特（HHoyt）于1939年提出的。在这类城市中，每个扇瓣专作为一种特殊的土地使用。这里的扇形区域是企业和个人选址决策的产物。“企业集中在一起以便获得聚集经济的好处，高收入居民选定在最好的放射形通道上，而具体条件的制约促使娱乐设施定

24、位在其它扇形区内。”（四）多中心型城市（四）多中心型城市v这类城市又称为多核城市，不是只有单一的核心而是有许多相互分离的中心，不过其中有一个在规模和重要性上占优势（如图d所示）。这类城市是城市演进中最复杂的一种结构，多以大城市为主。v多中心城市并不排斥土地利用放射型或同心圆型模式的存在；相反，城市内每个次中心均具有放射或同心圆的性质。三、城市内部空间结构的调节三、城市内部空间结构的调节v1.建立制度，推进三个平衡 价值形态的平衡研究项目的资金来源、成本效益、投入产出关系及其可行性 实物形态的平衡要研究原材料、燃料和各项资源的供应，机器设备的生产能力和后续性 空间平衡对产业关联程度和已有的生产布

25、局以及市场的远近进行多方面的选址论证，从经济效益、社会环境效益诸方面选择企业的最佳位置v2.加强空间垄断观念，面向未来统筹全局空间结构关系问题是一个反映公共利益的经济社会问题，属于公共经济范畴。空间结构调节与土地利用有密切关系，由此必须有城市政府垄断，加强其计划性和权威性城市空间结构的垄断，是以经济效益、社会效益为中心的意志垄断。但不意味着在做法上一概排斥市场机制。城市空间结构的有效垄断还必须依赖于长期调整和系统调节。v3.完善考察性指标体系根据指标的内容进行现状的了解和目标的确定常用的土地利用面积结构指标：居住用地、工业用地等占总面积的百分比，由于城市性质和功能不同，需要具体问题具体分析。第

26、四节第四节 中国城市土地利用制度与策略中国城市土地利用制度与策略本节重点本节重点v改革开放前后土地征用制度的演变v现存土地征用制度中问题v完善我国土地征用制度的对策一、改革开放前后土地征用制度的演变一、改革开放前后土地征用制度的演变v 中国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市土地属于国家所有，农村及城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的意外，属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依法对集体土地实行征用。征用是政府为了公共目的而强制取得非国有土地并予以补偿的一种行为，是政府的强制购买征用的三个条件政府特有的权利只用于公共目的必须予以合理的补偿二、现存土地征用制度中

27、的问题二、现存土地征用制度中的问题v我国现存土地征用制度中的问题主要有以下几个方面：v（1）混淆征地概念不是用于公益目的土地“农转非”不应通过征地途径v（2）乱用征地手段土地征用权是属于政府的特权，征地应严格限定在公共利益范畴，不允许滥用征地权v（3）征地补偿不合理v（4）土地征用没有健全的法律法规作保障v（5）征地安置不到位v（6）征地后对单位用地情况缺乏强有力的监督三、完善我国土地征用制度的对策三、完善我国土地征用制度的对策v（1）明确征用概念，严格限定公益性用地范围v（2）建立市场流转机制，尽快制定非农业建设用地流转的法律、法规v（3）改革土地出让金制度，遏制政府征地冲动v（4）实行多样

28、化安置，建立农村社会保障体系v（5）设置土地发展权，系统化征地相关制度十三五：深化十三五：深化土地管理制度土地管理制度改革改革v实行最严格的耕地保护制度和集约节约用地制度，按照管住总量、严控增量、盘活存量的原则，创新土地管理制度，优化土地利用结构，提高土地利用效率，合理满足城镇化用地需求。v建立城镇用地规模结构调控机制。严格控制新增城镇建设用地规模，严格执行城市用地分类与规划建设用地标准，实行增量供给与存量挖潜相结合的供地、用地政策，提高城镇建设使用存量用地比例。探索实行城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策。有效控制特大城市新增建设用地规模，适度增加集约用地程度高、发展潜力大、吸纳人口多的卫星城、中小城市和县城建设用地供给。适当控制工业用地，优先安排和增加住宅用地，合理安排生态用地，保护城郊菜地和水田，统筹安排基础设施和公共服务设施用地。建立有效调节工业用地和