地下车库研究

1、| 奇正地产机构 |12012.3地下车库研究| 奇正地产机构 |2地下车库和半地下车库概念地下车库和半地下车库概念地下车库和半地下车库的区别地下车库和半地下车库的区别地下车库的成本控制方法地下车库的成本控制方法地下车库成本控制案例分析地下车库成本控制案例分析万科成本控制方法万科成本控制方法| 奇正地产机构 |地下车库概念地下车库概念停车间室内地坪面低于室外地坪面高度超过该层车库净高一半的汽车库。H1H2H1H2/2H1H2H2H1H2/2半地下车库半地下车库地下车库地下车库低于室外地坪面高度超过该层车库净高1/3的汽车库，不超过1/2的汽车库。| 奇正地产机构 |4半地下车库与地下车库的区别

2、半地下车库与地下车库的区别半地下车库半地下车库地下车库地下车库定义的区别定义的区别防火分区设置的区别防火分区设置的区别防火分区设置（有喷淋为5000 m2）2000m2（有喷淋为4000 m2）水泵接合器设置水泵接合器设置室内消防给水管网可不设设水泵接合器室内消防给水管网应设水泵接合器排烟上的区别排烟上的区别可设置机械排烟或自然排烟只能设置机械排烟| 奇正地产机构 |地下车库成本控制地下车库成本控制1 、固有因素：是项目本身具有的，如规模、人防面积等，详规阶段就已经确定，不受具体设计技术的影响。2、建材因素：钢筋、砼含量等建材成本。3 、设计技术因素：通过柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方

3、式等方式，控制停车率，这直接受设计师设计经验及技术水平的影响。排除固有因素及建材因素，如何通过设计降低成本?| 奇正地产机构 |停车率概念停车率概念停车率越低，成本就越低！适应范围：适用住宅楼下的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库| 奇正地产机构 |7 改变停车率的七个注意点改变停车率的七个注意点1、地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除2、柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置3、避免行车道靠外墙布置4、避免布置平行或斜向车位5、设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位 设备房面积勉强够用即可，不能有富余6、 人防口部设施应布

4、置在不影响停车的地方7、关键的部位对结构构件进行局部转换| 奇正地产机构 |无效面积1 1、地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除、地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除| 奇正地产机构 |车位车位6000，不符宽度模数，浪费面积7000以上，车道太宽，浪费面积这部分无实际用途，浪费面积2 2、柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置、柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置| 奇正地产机构 |靠边墙布置平行车位，停车效率低行车道靠墙布置，停车效率低车道车位车位外墙地下室方案平面实例3 3、避免行车道靠外墙布置、避免行车道靠外墙布置| 奇正地产机构 |行车道靠外墙布置，停车

5、效率低外墙倾斜，行车道出现无效面积4 4、避免布置平行或斜向车位、避免布置平行或斜向车位地下室方案平面实例| 奇正地产机构 | 设备挤占车位空间，地下室建造成本高达2000元/M2以上，行车两边是停车布置的黄金宝地，若这里被挤占，那么要想得到相同数量的车位，需用三倍的面积来实现，一般因设备用房挤占停车位、或设备用房过大都会造成成本极大浪费。设备房5 5、设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位、设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位| 奇正地产机构 |6 6、 人防口部设施应布置在不影响停车的地方人防口部设施应布置在不影响停车的地方| 奇正地产机构 |地下室方案剖面实例成本分析1

6、6503900300层高 垫层 覆土7、关键的部位对结构构件进行局部转换| 奇正地产机构 |1、规划、规划要求要求2、地库、地库设计范设计范围围3、地库、地库建筑设建筑设计计4、地库、地库结构设结构设计计5、地库、地库设备设设备设计计万科成本控制方法万科成本控制方法| 奇正地产机构 |万科成本控制案例万科成本控制案例无锡万科金域蓝湾，地处市中心核心地段，客户以再次改善居住为主，但项目受新政比例 90/35（90 平米以下的户数占总户数的 35%）的影响，全区 90 户数很多，导致要考虑的停车位过多。其 2007 年的规划设计要求车位比例为 1.0 辆/100 平米，万科通过与规划局沟通，最后按

7、 1.0 辆/户考虑，就此一项为金域蓝湾节约投资 7100 万.通过以上两个实例说明：小区规划争取最有利于开发需求的车位比例，是解决地库经济性问题的根本。首次置业以小户型为主的居住小区，宜按每百平米来控制车位比较合理；再次改善以大户型为主的居住小区，宜按每户来控制车位比较合理。无锡万科魅力之城五期，地处新兴片区，客户定位为首次置业，小户型产品为主流，其新政比例仅为 90/20（90 平米以下的户数占总户数的 20%），为平衡无锡万科金域蓝湾，可以加大小户型的比例90/70。其 2004 年的规划设计要求车位比例为 1.2 辆/户，今年 4月，万科通过与规划局沟通，最后按 1.0 辆/100 平

8、米考虑，就此一项为魅力五期节约投资 1785万.江苏省城市规划管理技术规定（2004 年版）中规定住宅建筑停车位最低控制指标，一类居住区小汽车比例为 1 辆/户，二类居住区小汽车比例为 0.4 辆/户。基于对地下汽车库经济性的讨论，我们从规划的角度针对无锡万科魅力之城五期与无锡万科金域蓝湾做了如下的研究。1、规划要求| 奇正地产机构 |影响地库设计范围的因素大概有如下几种：1.上部建筑是否要连通。意思是在做地库范围的设计时，要考虑地下车库与住宅主体是否要在地下层连通，要否设计地下大堂等。地库和住宅尽可能的保持一定的距离，要基础保证施工的操作面，特别是基础有高差时，更应根据土的力学性质，留不同的

9、距离，减少基坑维护费用，档次要求高的小区一般考虑住宅地下入户。2.销售和开发节奏分期。当整个小区要做分期开发时，地库的设计也要考虑分期建设，否则会对下一期的建设和前一期的销售带来麻烦，分期建设就要设缝，带来部分建设成本的增加。3.停车数量规划停车总量扣除地面停车数量。首先我们要根据规划要求计算出需要的总停车数量，然后减去地面的停车数量就是需要建设的地下停车数量了，再结合住宅的主体进行地库的范围设计，在地库设计时做到心中有数。4.人防核六级以上人防必须采用全埋地下室。人防地库一般要求的层高要比普通地下车库高，不能做半地库，也不能在地库上随意开洞进行采光或通风，我们一般做到层高 3.6米，考虑双层

10、机械停车库，提高单位面积的停车效率。5.设备用房必要的设备用房。一般小区肯定会有、生活水泵防、消防水泵防、变电所等配套的设备用房，为了减少对土地资源的浪费，在规范匀许的前题下，我们尽量把设备用房放在地下车库里。2、地库设计范围设计地库首先要考虑其可实施的范围，掌握好了设计范围，才能使地库的利用率达到最大化，否则既浪费了空间又节约不了成本。万科案例万科案例| 奇正地产机构 |万科案例万科案例以无锡万科魅力之城五期为例，初步地库方案面积在 6 万多平米，停车 1553 辆，地库的车均面积在 40 平米左右。优化地库方案分成四个较小的单体，总面积在 4.6 万平米，停车1575 辆，地库的车均面积在

11、 30 个平米以下。两者相比面积减少近 1.4 万平米,车均面积减少 10 平米,每个车位约能省 2 万元，1500多个车位造价一共就能节约投资 3000 万元。地下汽车库的设计范围应尽量规整，尽量减少地下室无用面积的范围。提高车库的利用率，降低车均面积是节约成本的关键，是任何后期降低含钢量结构优化所不能比拟的，选择合适的地库方案才能真正降低无效成本。| 奇正地产机构 |地下汽车库的设计须满足汽车库建筑设计规范和汽车库、修车库、停车场设计防火规范，经济型地下汽车库建筑设计的要点主要有：出入口设计；坡道的宽度，曲线坡道内径和宽度；车位柱网的确定；层高的确定因素；地库覆土厚度的确定；地库的构造做法

12、等。1.出入口设计3、地库建筑设计2、坡道宽度小汽车转弯须满足其最小转弯半径，所谓最小转弯半径，即汽车回转时汽车的前轮外侧循圆曲线行走轨迹的半径。小汽车最小转弯半径不等于环道内径，一般为 6 米。环道内径一般不小于 3.4 米即可，曲线坡道宽度一般单行为 4 米，双行为 7 米。图表经分析可以得出，小汽车的坡道内径一般不小于 3.4 米，外径一般不小于 7.9米，坡道宽度不小于 4.5 米。如果要考虑到较长的小型车或中型车，坡道的转弯内径和坡道宽度还要适当放大。从国外经验和我国情况出发，地下停车库坡道纵向坡道（以小汽车为主）的建议值为：直线坡道 15%，曲线坡道 12%，但其起止部位均要设有坡

13、度为相应坡道一半的缓坡。万科案例万科案例| 奇正地产机构 |3、车位与柱网汽车库内的停车数量与车位布置和结构柱网有着最直接的关系，柱距除了满足结构的经济性之外，同时还要考虑车辆停放的合理性以及车辆行驶的方便性，只有综合考虑好这些因素，才能做出既经济又合理的地下汽车库。常见的停车方式有垂直式停车、斜列式停车和平行式停车。平行式停车的车位为 6.0*2.4米，车道宽为不小于 3.8 米；斜列式 30或 45前进式的车道宽也为 3.8 米，60前进式的为 4.5 米，后退前进式为 4.2 米；垂直停车前进式的车道宽不小于 9 米，后退式的为 5.5 米，一般情况采用后退式停车。经过多年的实践与研究，

14、目前国内外停车库车辆停放方式普遍采用倒进顺出与车道成 90直角的停车方式，每辆车所占车库面积的比例最小。由于住宅小区地下停车须最大限度地提供停车数量，采用此方式停车最为合理。经过分析与研究，对不同的停车方式对应的柱距经济性考虑除了在停车方式上有经济性的讲究之外，在车库内的柱网布置也需要有其合理性。对于单建式地下停车库，停放小型车时不宜采用两柱间停一辆车的方式，以免柱过多；对于附建式，则有时因上部建筑柱网尺寸较小，而两柱间停一辆车可能是合理的。在选择停车间柱网时，除满足技术要求和使面积指标达到最优外，还必须考虑结构上是否经济合理，包括结构跨度尺寸不应过大、材料消耗量要小、结构构件尺寸合理、在平面

15、和高度上不过多占用室内空间、柱距与一定的结构形式相适应，以及柱网单元种类不应过多等方面。万科案例万科案例| 奇正地产机构 |4、地库的层高合理的地库层高，对降低其成本是很重要的。一般确定地库层高的原则主要有四个方面。第一，合理的选用地下室底板的构造做法，根据实际构造来计算层高；第二，在确定层高时，精确计算设备管线预留高度以及结构梁高；第三，当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，应采取“设备用房局部降（升）板”，而车库层高按常规设计；第四，管线综合。其中，管线综合注意遵循的原则：1.应尽量使“主风道”靠近车道外侧设置或走车位上空；2.风道宽度尽量控制在 1.2 米以内，使风道下面不设置喷淋

16、；3.电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、尽量不要设在风道下方；4.各类管线交叉点不要设在主车道处。另外，采用宽扁梁也是在结构上降低层高的有效方法之一。5、地库顶的覆土此图为万科魅力之城 A 块一地库，投影部分为小乔木种植范围，通过二次堆土，满足小乔木的栽植，土坡为二次找坡，精细化设计，如下图为其断面：地下汽车库顶板的覆土厚度一般根据三点确定。首先，地下室顶板覆土厚度应结合景观方案精细化设计，不同种植区域覆土厚度应不同。也可采用树池或堆土来种植，目的是尽量减少覆土荷载优化成本。其次，如采用覆土种植，建议覆土厚度为：种植大树处覆土局1200mm 高，普通乔木处 800mm，草坪一般 300400

17、mm 高。第三，方案阶段，给排水专业应给出排水方案，根据水管布置长度及上方有无行车情况确定所需覆土厚度，进行局部调整。万科案例万科案例| 奇正地产机构 |6.地库的构造地下室成本的控制制约于各部位构件的设计，是综合体的体现，因此针对各构件必须全面考虑才可能达到经济、合理的目的。现有地下室设计结构类型基本均为框架结构，外围为混凝土挡土墙，详细测算其中的两个地下室，其含钢量指标如下：万科案例万科案例| 奇正地产机构 |通过比较发现，地下室顶板及井字梁的用钢量最大，占到总用钢量的一半左右。所以，地下室顶板上作用的荷载对含钢量影响很大，减少作用在顶板上的荷载，可以减少钢筋用量从而达到节约钢筋的目的。若

18、建筑布局合理，并能有效控制景观覆土厚度，消防车道布置合理，在结构有利部位的话，结构整体含钢量能有较大幅度的下降。除了在结构的含钢量上可以减少车库的成本之外，在地库结构的构造上，也可以进行优化设计，以达到节约成本的目的。1.基础形式不同的地区，地质构造也不尽相同，则对于地下汽车库的结构要求也有所不同。以无锡地区为例，其地下抗浮水位相对较低（约 3.054 米），如能充分利用地下水位高度，将对节约工程造价创造有利条件。通过对埋深、覆土和层高的综合设计，在无锡地区，根据计算结果现有地下室均未设置抗拔桩，基础为筏板形式，水浮力靠结构自重平衡，因此，基础造价得以大幅下降。因为水浮力靠结构自重平衡，结构上

19、需增加配重，通过比较发现，在基础底板上增加荷载是经济有效的方式（不增加顶板荷载）。当然，确保结构自重与外部景观荷载，采取必要的降水措施对结构正常使用亦起到至关重要的作用，特别是在施工雨季期间，一定要做好降水和场地排水工作。2.伸缩缝或后浇带设置伸缩缝势必会造成一部分建筑面积的浪费，因地下室温度应力不明显因此规则结构一般不设伸缩缝，只设置后浇带。只有当地下室结构平面严重不规则，才会在应力、变形集中的地方设置伸缩缝，当然分期建设也会设缝。后浇带间距一般控制在 4045 米左右比较经济。3.底板底板配筋主要控制指标是裂缝，而且底板承受较大水浮力作用，为保证其刚度，底板厚度不应设置过薄，在一定板厚情况

20、下，底板配筋大部分区域为构造配筋。若底板为梁板式，底板可以薄一些，但底板上浮力均要传至基础梁上，基础梁配筋势必很大，无形中就会造成结构上的浪费。而且设置基础梁也会增加基础施工难度，鉴于此种考虑底板一般设置为无梁楼盖体系，对减少地库的成本更合理。4、地库结构设计万科案例万科案例| 奇正地产机构 |4.侧墙地下室外墙的主要控制指标是裂缝，在适当调整外墙厚度（混凝土比钢筋便宜很多）的情况下，外墙钢筋含量会有较大幅度的改观。若地下室层高较高，可在外墙上加设框架柱（扶壁柱）。在计算方法上外墙可当作双向板计算，因此水平钢筋可参与受力而不仅是控制裂缝的构造设置，此时钢筋含量也能得以调整。5.顶板地下汽车库顶

21、板的结构型式可以有多种选择：普通梁板式、普通无梁楼盖及新兴的现浇空心无梁楼盖。相对而言普通梁板式布置传力明确、受力简单因此使用广泛，但缺点在于影响建筑层高、含钢量也较高；普通无梁楼盖布置简单、节约层高，但属不利结构型式，对建筑平面布局、柱网要求较高且混凝土含量大；现浇空心无梁楼盖特性基本与无梁楼盖相同，但其含钢量最小，混凝土含量居中，是今后发展的重点方向。下图为对三种结构形式，即梁板式、带柱帽无梁楼盖和空心无梁楼盖的结构对比：注：虽然空心无梁楼盖比较经济，但由于其施工难度及其需增加内模费用，在选用时应综合考虑当地施工力量及材料采购费用。万科案例万科案例| 奇正地产机构 |万科地下车库成本控制万

22、科地下车库成本控制地下汽车库的成本控制离不开设备设计的优化，好的设备设计方案即可节省土建成本，又可节约设备成本。设备设计只要可以从以下几个方面进行优化。1.消火栓与喷淋设置消火栓和喷淋的设置原则如下表：备注：N 为停车数量，灭火器由于均要设计对地库设计没有影响，不纳如考量。2.水泵房水泵房的设置大小如下表：生活水泵房和消防水泵房一般合建，如由于场地原因也可分开设置。当小区分期建设时，则有可能建一个以上的水泵房。分建与合建的基本原则是：当一、二期规划已经确定，泵房合建；当二期建筑性质和高度等都无法确定时，泵房分开建。多层地下室，水泵房及水池宜都设置在地下室的底层。水泵房尽可能避免在住宅下设置（远

23、离塔楼），以减小噪音对住户的影响。水泵房最好靠近配电间，靠近水专业主管井，可以减少管线的长度来减少设备成本。5、地库设备设计| 奇正地产机构 |3.水池生活水池的容积，一般居住小区为（15%20%）Qd，建筑物为（20%25%）Qd，水池深宜为 H（层高）-h（梁高）-0.7-0.3（米为单位），最大日用水量 Qd=350m/1000（m 为人数）。生活水池一般和消防水池布置在一起。生活水池和结构脱开，底板脱开，侧板若和结构紧挨，侧壁留缝 50，必须设顶板。消防水池和结构不须脱开，可利用结构构件，一般不设顶板。水池壁厚度一般 200mm，并布置集水坑和排水沟。消防水池容积确定如表：4.集水坑和排水沟集水坑间距一般为 50 米左右，最大可为 100 米。平时地面冲洗用集水坑，容积宜为 2.5m3左右，规格一般为 2000*1000*1500mm。消防电梯集水坑、水泵房集水坑、车道出入口集水坑容积为 2.0m3，规格一般1500*1000*1500mm。消防电梯集水坑宜设置在井道外侧。排水沟沟深一般 200300mm，沟宽 250mm，起点最小深度 150mm，0.3%0.5%找坡，间距最长 50 米左右。地下汽车库排水方式的选择一般因地库的类型而有所不同，全地下全封闭地库和机械双层地库（复式汽车