租赁合同重点

1、 租赁租赁 合同合同 n一、租赁合同的概念、法律特征和种类n二、租赁合同的内容n三、承租人的转租权n四、买卖不破租赁n五、租赁房屋优先购买权和继续承租权租赁合同的概念 n 合同法第212规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”n 租赁标的物可以是动产，也可以是不动产，但租赁物租赁物须是不消耗物、特定物、有形物。 法律特征n1、租赁合同是转移使用权、收益权的合同。 -租赁合同是以物的使用、收益为目的的合同，但当事人可以约定排除承租人的收益权。租赁物所有权不发生转移所有权不发生转移，租赁合同期限届满后，承租人须将原物交还。租赁合同的给付具有持续性持续性，因此可

2、将租赁合同称为持续性合同。 n 2、租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。 - 租赁合同的成立、生效不受是否交付租赁物的左右，是诺成合同。出租人以标的物的使用权、收益权为对价，承租人以租金为对价，租赁合同是双务、有偿合同 租赁合同的种类n 根据是否确定日期，可 分为定期租赁和不定期租赁定期租赁和不定期租赁。 n 定期租赁，当事人约定了租赁期限，但租赁期限如果过长，不利于平衡当事人之间的利益，所以合同法第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。 n 不定期租赁，当事人没有约定租赁的期

3、限。不定期租赁的特点特点是当事人有任意解除权。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限合理期限之前通知承租人。 租赁合同的内容n（一）出租人的义务 1租赁物交付及保持义务 2出租人的维修义务 3权利瑕疵担保义务（二）承租人的义务 1、按约定使用与按性质使用 2、妥善保管的义务 3、不任意改善、增设的义务 4租金支付义务 5返还租赁物义务 6收益权 出租人义务-租赁物交付及保持义务。 n第216条：“ 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”

4、n -对租赁物的使用收益，以交付为必要，所以出租人应当按照约定地点、时间、方式、数量等交付租赁物，并应于租赁关系的整个存续过程中，保持标的物处于适合使用、收益的状态，即保持租赁物符合约定的用途。 出租人的维修义务n 保持义务的体现（220条、221条）：n 维修通常发生于租赁物破损、老化的情况下，如果是因为承租人的正常使用正常使用使标的物破损、老化（包括磨损）的，出租人有维修义务，如果由于承租人的故意或者过失故意或者过失，致使租赁物破损，自当由承承租人承担责任租人承担责任，由出租人自负经费维修。 权利瑕疵担保义务n （1 1）权利瑕疵担保义务的）权利瑕疵担保义务的含义含义。 权利瑕疵担保义务，

5、是指出租人应当担保不因第三人对租赁物主张权利，而影响承租人租赁物的使用、收益。权利瑕疵担保义务是法定义务法定义务。（228条） （2 2）以）以抵押抵押的财产出租对租赁合同效力的影响的财产出租对租赁合同效力的影响。 担保法担保法若干问题的解释第第6666条条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 承租人义务-按约定使用与按性质使用 n 合同法第217条

6、规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”n - 如何使用租赁物涉及到双方当事人的利益。n 首先，承租人应当按照约定的方法使用租赁物约定的方法使用租赁物；如果没有约定或者约定不明确，则应按照合同法第61条的规定确定对租赁物如何使用，即按合同已有的条款或者交易习惯确定应当如何使用，如果还不能确定，则按租赁物的性质使用。使用方法与租赁物的用途有关。 妥善保管的义务n 合同法第222条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。n -承租人对租

7、赁物的保管，应尽善良管理人的注意义务。保管不善，是过错的体现，一种观点认为，因承租人的故意和重大过失致使租赁物毁损、灭失的，才承担责任。依照我国合同法第222条的精神，保管不善所体现的过错，包括故意和过失，并未排除轻过失。从法理上看，无偿合同无偿合同无偿付出的一方，轻过轻过失失才能免责。因租赁合同是双务、有偿合同，若租赁物毁损、灭失，承租人轻过失不能免责轻过失不能免责不任意改善、增设的义务n 合同法第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。” -有益费用的

8、偿还问题(案例2) 租金支付义务 租金的支付，是承租人的主要义务。承租人应当按照约定的时间、数额和方式交付租金。承租人应当按照约定的期限支付租金。 226条：对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。返还租赁物义务和收益权n 返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，租赁期间届满或者租赁合同因解除终止，承租人应当返还原物，但返还原物并不等同于原状返还，因为即使是正常使用，租赁物也会有磨损、老化等损耗，以至于价值

9、降低。因此，返还的租赁物符合约定的状态即可，如果对返还的租赁物的状态没有约定，返还的租赁物应符合按约定或者按租赁物的性质使用后状态。-235条 n 收益权-225条:n 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。 三、承租人的转租权 n 转租是指承租人以自己的名义将租赁物出租给第三人（次承租人）使用、收益。n 转租关系：一个标的物，两个法律关系，三方当事人。n立法模式:1, 限制主义模式，即规定非经出租人同意，承租人不得转租或让与租赁权。德国民法典即采此见解。 2,自由主义模式，法国民法典采用这种模式。 n 我国合同法第224条就转租 采限制主义模式。 n

10、转租与租赁权的转让不同，转租是承租人以自己的名义向次承租人出租；租赁权转让，是承租人将合同约定的租赁权转让给新承租人，原承租人退出合同。 n-B 转租的法律效果n1.承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人 - 承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同(同意包括事后默示追认)。 -出租人通知承租人解除租赁合同以后，承租人与次承租人之间的合同因失去了前提而不能有效成立。 n2、次承租人对租赁物造成损失的，其应当对转租人（承租人）承担责任，承租人应当对出租人承担责任，不论转租是否经过出租人同

11、意， n-如次承租人的行为导致租赁物的损害，出租人追究违约责任，只能追究承租人的违约责任，而不能追究次承租人次承租人的违约责任，或追究出租人和次承租人的连带责任。如以侵权为由，则有可能追究承租人和次承租人的连带责任连带责任。 n3、承租人未经同意擅自转租的，出租人有两个权利可以选择行使：n第一，出租人可以通知承租人解除双方之间的租赁合同。n第二，出租人也可以主张承租人与次承租人的转租合同不生效。转租不生效的事由是承租人无转租权，擅自处分了他人的财产。转租合同属于效力未定的合同（可追认的合同）-案例1n-房屋转租司法解释 四、买卖不破租赁 n 合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变

12、动的，不影响租赁合同的效力。”对此规则，理论上多称为“买卖不破租赁”。n 实际上，所有权变动还可以因赠与和继承产生。因赠与和继承致使租赁物在租赁期间发生所有权变动的，同样不影响租赁合同的效力。 n 所有权变动不能击破租赁，是指先先有租赁，后后发生所有权变动的情况。n n 租赁物在租赁期间所有权发生变动，归属第三人（买受人、受赠人、继承人）时，承租人可以其租赁权对抗新的所有权人。也就是新的所有权人与承租人应继续原租赁合同，直至终期届至。 也即新的所有权人取代了原出租人的地位。租赁物是动产还是不动产，不影响该规则的适用。抵押与租赁 n同时根据担保法第49条的规定，抵押也不能抵押也不能击破租赁击破租

13、赁。n n物权法190条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗不得对抗已登记的抵押权。-Bn-解释五、租赁房屋：优先购买权和继续承租权n（一）优先购买权（第230条）（司法解释）n（二）继续承租权（第234条）（司法解释）n房屋租赁司法解释合同法合同法第十三章第十三章 租赁合同租赁合同第212条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第213条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第214条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过

14、部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第215条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第216条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第217条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第218条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第219条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁

15、物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失 第220条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第221条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。 出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第222条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任损害赔偿责任。第223条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改租赁物进行改善或者增设他物善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原

16、状或者赔偿损失。第224条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第225条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。第226条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第227条 承租人无正当理由未支付

17、或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第228条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。第229条 租赁物在租赁期间发生所有权变动所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第230条 出租人出卖租赁房屋房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。第231条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目

18、的的，承租人可以解除合同。第232条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第233条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。第234条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。第235条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第236条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续

19、有效，但租赁期限为不定期。案例1 提高租金未果,房东要求收房2004年3月2日陈某与王某签订房屋租赁合同，陈某将其两间门面房出租给王某，租期为3年，租金共计6万元人民币，王某于合同签订后10日内一次性付清房租。双方还约定，如果王某生意不景气，经陈某同意后可以转租该门面。 租期内，王某未经陈某同意曾将该门面转租给了李某三个月，陈某知晓后未提出任何异议未提出任何异议，后王某在没有和陈某协商的情况下，对该房屋进行了简单装修。2006年该地区门面房租金水涨船高。见此情形，陈某要求王某提高租金，王某不同意，双方为此发生纠纷。 2006年10月9日陈某向法院提起诉讼，以王某未经其同意擅自转租房屋及王某擅自

20、对房屋进行装修为由，要求解除其与王某之间的租赁合同，收回房屋。 点评 得知转租没有追认,房主无权解除合同 1、 未经未经 同意同意转租转租房屋，陈某房屋，陈某能否解除能否解除房屋租赁合同房屋租赁合同?根据 合同法第224条规定 承租人王某在未经出租人陈某同意的情况下擅自将门面房转租给了李某，作为出租人的陈某是有权解除合同的。本案中,陈某知晓王某转租的事实后并未提出任何异议，王某擅自转租的行为，属于民法上的无权处分行为，因为他不享有房屋的所有权，无权处分行为在民法上属于效力待定行为，该行为只有经有权处分人同意或追认后方才有效，也就是说王某擅自转租的行为需要陈某的追认同意才能是合法有效的。而陈某在

21、知道知道该转租行为后并未作出反对的意思表示，那么依民法相关原理可视为陈某是同意该转租行为的。因而在本案中，陈某以王某未经其同意擅自转租房屋要求解除租赁合同不能成立。2、王某王某擅自擅自对房屋进行对房屋进行装修装修，陈某能否解除合同，陈某能否解除合同? 我国城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法第24条规定，承租人擅自拆改承租房结构或改变用途的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿。本案中王某只是因为经营需要对该房屋进行了简单装修，并没有拆改房屋结构，改变用途，并不属于城市房屋租赁管理办法第24条的规定，因此陈某以此为理由要求解除与王某签订的房屋租赁合同也是没有法律依据

22、的。案例案例2:承租人不付房租承租人不付房租 装修物归房主装修物归房主n 田某租用闫某的118平方米门市网点用于经营，租期为5年，合同约定：田某租赁期满，房屋内的装修不得破坏，与租赁房屋一并交给闫某。n 在合同履行到第三年时，因田某未按约定给付22万元房租，并已超过给付房款期限一个月，闫某提出解除租赁合同，但田某拒不腾房。n 法院依法解除闫某与田某的房屋租赁合同，判决田某给付拖欠的房租22万元、违约金10万元，田某按合同约定将所租赁的门市房上的四壁、顶棚上的附属物等均完好返还给闫某。 点评： 合同约定租赁关系结束后，装修归出租人所有，但因一方违约而导致合同被提前解除的，如系出租人违约造成合同被

23、提前解除的，承租人有权要求出租人对装修损失作补偿。 如系承租人违约导致合同被提前解除的，一般来说，装修应无偿归出租人所有。但如果承租人违约应承担的责任与装修价值悬殊的，且确有再利用价值的，可酌情由出租人给予承租人适当补偿(实践标准为1/3)。n 第二十一条 承租人有下理行为之一的，出租人有权解除租赁合同：n （一）承租人擅自承租的房屋转租、转让或转借的；（二）承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；（三）承租人累计六个月不交租金的。n 第二十二条 机关、团体、部队、企业事业单位不得租用或变相租用城市私有房屋，如因特殊需要必须租用，须经县以上人民政府批准。 2009城镇房屋租赁房屋租赁

24、合同司法解释n关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释n n（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）n为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。n第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。n乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。n当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。n第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或

25、者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。n第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。n租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。n第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。n当事人约定以办理登记备案

26、手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。数份房屋租赁合同的执行n第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。n当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。n第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：n（一）已经合法占有合法占有租赁房屋的；n（二）已经办理登记备案登记备案手续的；n（三）合同成立在先合同成立在先的。n不能取得租赁房屋的承租人请

27、求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。租赁房屋的维修n第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。n第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：n（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；n（二）租赁房屋权属有争议的；n（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。n装饰装修问题n第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价折价归出租

28、人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。n已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。n第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。nn第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：n（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；n（二

29、）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；n（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；n（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。n第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。n第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者

30、赔偿损失的，人民法院应予支持。n第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：n（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；n（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。n租赁房屋转租n第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。n第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。n因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人次承租人作为第三人参加诉讼。次承租人的抗辩权、共同居住人继续承租权n第十七条因承租人拖欠租金拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。n次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿