基建学习资料

1、 学习的目的初步了解房地产开发流程初步了解施工过程初步了解房地产开发过程和施工过程中遇到的些基本概念房地产开发流程 施工过程房地产开发过程中涉及的概念u可行性分析可行性分析，可行性分析是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从经济、技术、工程方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益和社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供一种综合性的系统性的分析方法。u投资决策房地产投资决策，是对拟建房地产投资技术可行性和必要性进行经济技术分析，对可以达到目标的不同方案进行比较

2、和评价，并作出判断，选择某一方案的过程。u产品定位产品定位，初步产品定位判断（考虑溢价能力最高的产品比如说院落别墅算出建筑面积、价值其次的产品比如说叠拼别墅，算出建筑面积，综合算出建筑面积覆盖率）、初步市场定位（通俗的说就是开发的楼盘面向哪些社会群体）（金港湾工程）土地规划指标总建筑面积：开发商办理土地手续时，经直接测量确定并办理手续的面积，就是红线内的建筑面积的总和。包括：建设用地面积、代征道路面积和代征绿化面积。代征地是建设项目土地周围或穿越其中的河道、三污干管等等所有权属于政府的土地，你没有使用权，但需要你代付土地款和办理相关手续，如土地测绘等等，一般是红线范围以外的，以四周道路、河道、

3、干管用地中心线为准代征，也就是挨着你的项目土地的公用地，一半都要代征。具体要看地而定，代征地比例越高，开发商承受的成本压力越大。代征绿地和代征规划道路用地是指该项目建设用地中，包含了社会公共绿化和公共道路，需要由此土地的开发者实现绿化或建设道路。房地产具备预售条件“五证”办理完毕幻灯片 5预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期;开发商是否具有合法的企业法人营业执照、资质证书、房地产开发经营权限。国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证项目清算（1）项目清算分类：根据项

4、目组织形式，项目清算分为：项目部清算（土地增值税和项目部清算）、项目分公司清算（土地增值税、企业所得税和项目内部清算）、项目全资子公司清算（土地增值税、企业所得税、项目子公司注销登记和项目子公司内部清算）、项目合资或合作公司清算（土地增值税、企业所得税、项目合资公司注销登记和项目合资公司内部清算）（2）土地情形增值税清算符合下列之一的，纳税人应进行土地增值税清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权u符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在8

5、5%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记证但未办理土地增值税清算手续的省税务机关规定的其他情况建筑结构分类房屋建筑结构是根据房屋的柱、梁、墙主要承重结构建筑材料划分类别建筑结构主要有六中类别：钢结构、钢、钢筋砼结构、钢筋砼结构、混合结构、砖木结构、其他结构。u钢筋砼结构：框架结构、剪力墙结构、框剪结构、框架筒体结构和巨型结构框架结构是指由梁和柱通过刚接或者铰接相连接而形成的承重体系结构，即由梁和柱组成的框架体系结构共同抵抗使用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。采用房屋墙体不承重，只起到围护和分割作用。框

6、架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，是由框架和剪力墙两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式。砖混结构是指竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重结构的梁、楼板、屋面板采用钢筋砼结构。施工过程中基本概念工程定位测量工程定位测量：是将图纸上设计的工程定位点测设于实地以指导施工和工程完成后测定工程点平面坐标和高程测量工作。一般包括三个阶段：1、初测是将图纸上设计的工程测设于实地，并对其定位点进行桩定，以指导工程的开挖。2、复测，工程开挖完成后，基础施工前，复测工程定位的准确性，恢复工程开挖时破坏的工程桩。3、定测，工程完成后测定工程点的平面坐标和高程。验槽

7、验槽，基础开挖至设计标高后，由设计、勘察、监理、建设单位检验基础下部土质是否符合设计条件，有无不良土层和地下障碍物需处理，验槽合格后，才能进行基础施工。基础下土层有进行处理的：如进行过桩基施工，验槽时需要出具桩基相应试验报告（静载试验、地下水位高时需要做抗拔试验）垫层垫层，基层 以下的结构层，主要作用是排水、隔水、防冻以改善基层和土层的施工条件作用：起找平、隔离和过渡作用基础基础，建筑物底部与地基接触的承重构件，它的作用是把建筑物上部的荷载传给地基。桩基础u 桩基础 桩基础石油若干个沉入土中的单桩组成的一种深基础。在各个单桩的顶部再用承台或梁联系起来。以承受上部建筑物的重量，桩基础的作用是将上

8、部建筑物的重量传到地基深处承载力较大的土层中去，或将软弱的土层挤密实以提高地基的承载力。u桩的类别按受力情况分类：摩擦桩、端承摩擦桩、端承桩、摩擦端承桩摩擦桩：荷载绝大部分由桩周土的摩擦力承担，而桩端阻力可以忽略不计的桩端承摩擦桩：荷载主要由桩侧摩擦力承担端承桩：荷载主要由桩尖支撑力来承担，桩侧阻力可以忽略的桩摩擦端承桩：荷载主要由桩端阻力承担的桩。u按施工方法分类机械成孔桩、灌注桩、人工挖孔桩、沉管灌注桩、钢筋混凝土桩、预制桩、预应力混凝土桩、钢桩、水泥土搅拌桩、搅拌桩、其他化学材料搅拌桩u按桩的外形尺寸分类长桩、短桩、中长桩、变截面桩按沉桩方法分类：打入桩、压入桩、振动沉入桩、旋入桩等u我

9、们平时所接触到的桩是按施工方法分：预应力混凝土管桩、水泥土搅拌桩、水泥灌注桩管桩：按桩砼强度等级及壁厚分为：预应力高强砼管桩（PHC桩）、预应力砼管桩（PC桩）、预应力砼薄壁管桩（PTC桩）PHC桩砼强度不低于C80，PC桩和PTC桩砼强度等级不高于C80但不低于C60，PHC桩壁厚一般在75mm130mm。例：我们平时所说的PHC500AB125 PHC：预应力高强砼管桩 500：桩的外径 AB：管桩按抗弯性能或有有效预应力值分为：A型、AB型、B型、 C型其有效预应力值分别是：4MPa、6MPa、8MPa、10MPa水泥土搅拌桩：用于加固饱和和软弱土地基的方法，通过特定的搅拌机械，在软弱土和固化剂强制搅拌，利用固化剂和软土之间所产生的一系列物理化学反应，使软土硬结成具有整体性、水稳定性和一定强度的地基。u施工工程中需注意的事项：土方开挖时需考虑：1、降水2、边坡支护 3、雨季施工方案验槽前桩基础资料准备齐全（桩试验资料、桩位移偏差等）基础验收：砼外观、梁位置偏移、成型尺寸偏差、预留洞口情况框架施工：模板位置、标高、尺寸、预留洞位置、尺寸预埋件位置、拼缝严密、