钦州学院商铺经营复习过程

1、钦州学院商铺经营（二）市场分析随着国家方针政策的转移，国家对北部湾的地区的开发，带动钦州市经济的发展。同时，也带动物业行业的发展。师生和居民的生活水平的逐渐提高，因此对生活服务要求也有所提高因此这样又给了物业服务企业提供了一个在院校发展的机会。（一）、定位分析（1）服务对象a、钦州学院商铺的租户b、全校的教职工及其学生c、周边环境的住户（2）商铺的经营定位对商铺进行“统一管理,分散经营”，为学院的师生提供各种生活学习用品和日常用品，满足消费者的需求。对所有商铺进行统一的物业管理，并且引进各种生活的日常用品和饮食食品等行业，为全校师生提供一个良好的学习和生活环境，提高钦州学校的知名度。在人事架构

2、上采用一职多用和尽可能使用智能化系统降低人员编制，并将员工队伍建成一支精简，精良的专业服务团体。力争为商铺业主们创造一个舒适、安谧、和谐的社会环境。二、定位优势地点位于钦州学院、英华职业技术学校的附近有广大的师生进行消费。同时，周边还有一些原著居民进行消费。交通便利，有二路、六路公交车经过此地。同时，有民警在此执勤维护治安，为广大的消费者提供一个良好的的安全的环境，有利于消费。根据市场调查，初步把这次销售宣传的对象定位为隐性目标客户和显性目标客户。A、隐性客户群：被本项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来的商户，主要表现为转换行业的商户，带动本地区的发展。B、显性客户群：可分为投资者和经营者a、

3、投资者：1、本区域的知名品牌产品的投资者；2、看好本区域的居民、教师和商人等投资者；b、经营者：1、经营知名家和品牌的加盟者或连锁店；2、一些准备创业的学生;3、本区域的高档品牌装饰经营者；4、电子产品-如；电脑、手机等相应的电子产业。c重点服务对象为：钦州学院的商铺的租户和师生。潜在的竞争对手周边居民所经营的小吃外卖、文具用品店、水果摊位、服装店、电子店等小本经营的商铺。吸引部分消费者消费，从而不利于本部商铺的经营。与竞争对手所具有的优势1、地理位置优势-有多数的商铺位于学院内部2、具有专业的物业管理人员广发市场的次序，同时开展各种宣传活动等。3、利于租户与学生之间的沟通与交流，从而改善经营

4、管理模式，达到双赢的目的。4、竞争对手租金的不固定性（随着市场的变化而变化，当市场价格上涨时租金也随之上涨）存在的不足之处1、由于增加物业经营管理经营成本有所增加。2、商铺所经营的种类过少不利于吸引客户的消费。三、经营策略1、合理收费：制定科学合理的收费标准，在硬件和服务上令客户既有尊贵的享受，消费上又觉得物有所值保持良好的消费吸引力。2、争取客源：对内、对外加强宣传联系，面对以前、目前、未来学院周围商铺的竞争，学院商铺为了吸引以前、目前的客源以及未来潜在的客源学院商铺商品可做到“你无我有，你有我优，你优我多，你多我廉。”以争取客源流入。3、营教兼并：今天人们除了在生活讲究物质享受外，更加追求

5、生活的品质素和健康的生命，借助当今人们的思想生活追求，学院商铺可采取相关类型培训班来推广生活情趣质素及品味，让学院内部广大教职工及学生能在各项生活上提高一个档次，并可以借助学院内部的教学力量以利润分成的方式，来提高效益降低营运成本达到经营要求。4、物业保值：学院商铺可借助物业管理公司专业的保洁队伍来降低物业管理成本，并能通过专业保洁队伍将商铺的折旧率保持在五年以上以减低再投入装修资金的浪费，以达到投入回报合理增强竞争力。5、降低经营管理构架成本：学院商铺可将部份人事架构及经营构架外包或兼职的形式以减少风险降低固定成本。如保洁、保安、行政人事等等。四、.维护保养由于各设备结构、性能和使用方法不一

6、，设备结构、性能和使用方法不一，设备维护保养工作的具体内容也不完全一致，但基本离不开“清洁、安全、整齐、润滑、防腐”十字作业法，并根据商铺的实际特点建立和建全必要的秩序和技术力量，明确其岗位责任制，使各种设备的维护保养工作正常化、经常化。五、租户出租管理方案在办理手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：1、管理内容：（1）在租户领房前将所有资料准备齐全。（2）为租户办理领房手续提供一条龙服务。（3）凭租户所持的通知单和各类必备证明，发放交房资料。（4）收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。（5

7、）陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入租户验收交接表。（6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。2、管理措施：（1）制定租户出租程序；（2）按照租户出租程序，安排工作流程；（3）热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见；（4）按规定办理租户入住手续。（5）根据物业管理条例制定出租公约六、出租方式：包租转租模式物业公司实行包租转租的模式经营管理，承包学院所拥有的铺面，在转包给其他商户。同时，又要负责物业管理和服务工作。其获得利润，除赚取物业管理费用外，还将从物业租赁活动中获取一定的比零差价。九、学院商铺管理：1、商铺的管理目标及其指导思

8、想：本物业公司将对学院商铺进行专业化管理，力争做好下列管理目标，提升学院商铺知名度，为学院教职工及学生提供舒适、安静、和谐的环境。A服务亲切充分体现人性化B员工制度管理严格化C员工素质专业化D用人制度公正、公平、合理，并给予适当的晋升机会，留住有用之才E员工福利制度透明化F经营管理工作层次化G工作流程规范科学化H财务管理每环制度化、透明化I各项质量标准文字化2、管理构架七、物业服务1、接待与联系接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内

9、外联系等。2、纠纷、投诉接待顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一；3、报修接待商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写维修任务单，即时派维修工到现场抢修；4.各部各级人员的招聘及培训：员工的招聘：“以人为本，因人成事，知人善用”是自古不变的管理哲学，一个新企必须制定严谨的人员招聘计划，严格按照本公司的用人标准选拔素质优良的员工，根据他们的文化水准、教养程度、应变能力、身体状况、仪容仪表等条件去挑选及安排其工作级别岗位，为本公司在今后的运营中能提供优质服

10、务，增收效益打好基础。员工的培训：公司服务质量之优劣，有赖于整体员工的服务意识和素质。要不断提高员工的素质建立其良好职业道德，关键是做好培训工作，尤其是新企业的职前培训，这是企业实施管理方针的中心和基础。没有培训就没有服务质量，企业就没有竞争力，同是时在市场上也难以立足。培训是一个持续的过程，通过培训可以在工作态度、专业知识、业务技能三个方面改变、加强或改进每位员工的行为及表现，提高员工自身的素质，达到公司用才目标。不断发展人力资源，不断提高服务水准，对于任何企业的经营成功与否，都有着决定性的意义。八.物业管理公司内部的组织机构以及功能设置1）经理室：决策机构，总经理对公司全面负责，布置和协调

11、各部门的工作。经理处理分管的工作。2）办公室：经理领导下的综合办事机构，主要负责公司内部日常行政事务。参与企业经营管理，搞好财务核算。负责管理服务费的收缴，做好报表、纳税工作，经常向总经理报告公司财务状况。3）物业管理部：按照公司的计划和安排，负责物业管理区域内的各项管理工作。负责物业的产籍管理、保管图纸、资料，及时为各部门提供相关物业资料。负责对现有物业的租赁经营业务，提高物业的出租率。依法建立各类服务点，开展代办业务，为用户提供优质服务。4)维修部：负责物业维修及设备运行的技术管理部门。5）保安部：检查、督促遵纪守法，处理业主、治安维护，协助有关部门查处违法犯罪。八、特殊服务1、提供相应广

12、告宣传场地或学校活动期间在规定地点进行宣传活动2、赞助学校的一些活动或是其他个别团体或是个人的活动3、积极搓和商铺与学校的合作，实现共同发展。九、档案管理建筑物维修的技术档案和对原有建筑物技术资料的管理，为日后建筑物的维修、整改、扩建等工作提供不可缺少的依据。同时，对租户合同和约定的存档。成本预算铺面月租（元/月）年租（元/年）微笑堂 400048000于婷饼屋200024000地下铁 200024000果然不错200024000果香随 200024000文惠200024000奶茶200024000早餐200024000中国移动700084000中国电信700084000中国联通4500540

13、00柠檬茶200024000联多电子250030000绿色发艺300036000洗衣店400048000大口九130015600首饰150030000衣服130015600柠檬茶旁250030000蛋糕130015600超市350000发艺左侧200024000饺子150018000联多旁250030000友友甜品1150018000友友甜品150018000合计1830800十、经营管理预算成本预算物业管理费每平方米1.5元.总管理面积1300，所以每月所收物业管理服务费1950元，一年所收服务费23400元。2、校内商铺包租成本15000003、管理运行成本保安3人900*3*12=32400清洁工3人700*3*12=25200管理员1人1500*12=18000维修工1人1500*12=18000主管1人2000*12=24000总工资投入117600一年的福利费29400（按总月工资的0.25提取）校外总商铺铺面有18间，月平均每间收租租金2500，一年租金收入540000元，校外出租成本300000元校外商铺管理面积640平方米月平均所收物业管理服务费960