写字楼设计探讨

1、写字楼是什么？写字楼是什么？ 即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中心区地一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起。公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起

2、。 作为人们进入写字楼的必经之地，作为商务交流的第一场所，大堂的形象不仅代表着写字楼的形象，同时也代表着写字楼内各家公司的形象，对于高品质的大堂，从面积的规划、功能的划分、内空的高度、装修的风格、智能化的配置上都有极其严格的要求。如目前的写字楼大堂的面面积不小于积不小于300300平方米平方米，功能上可以划分为商务功能和休闲功能，内空高度最低不低于内空高度最低不低于5 5米米，智能化的设施体现在全面性上。 1.大堂面积约达到大堂面积约达到500-800平米平米，部分顶级写字，部分顶级写字楼能达到楼能达到1000平米左右平米左右 2.大堂采用挑空设计，实现高度达到大堂采用挑空设计，实现高度达到9

3、15米米 3.从节能环保的角度考虑，最好实现自然采光通从节能环保的角度考虑，最好实现自然采光通风风 4.从服务功能的角度，要设置访客休息接待、安从服务功能的角度，要设置访客休息接待、安防管理和咨询服务等功能区防管理和咨询服务等功能区写字楼大堂的发展趋势可以概括为以下几点：写字楼大堂的发展趋势可以概括为以下几点： 标准层面积，作为一个写字楼项目的主要技术量，标准层面积，作为一个写字楼项目的主要技术量，近年来有两极化发展趋势。一方面，近年来有两极化发展趋势。一方面，CBDCBD、金融街、中、金融街、中关村等成熟商圈新建甲级写字楼项目，其标准层面积关村等成熟商圈新建甲级写字楼项目，其标准层面积有逐年

4、放大趋势。例如中关村有逐年放大趋势。例如中关村E E世界财富中心。另一方世界财富中心。另一方面，面，“独栋办公独栋办公”这一完全不同的办公理念已被提了这一完全不同的办公理念已被提了出来。出来。“独栋办公独栋办公”有利于企业品牌形象树立及实力有利于企业品牌形象树立及实力的展现，并易于对办公环境进行管理，成为一种新的的展现，并易于对办公环境进行管理，成为一种新的趋势。同时，较小的标准层面积，使得采光、通风等趋势。同时，较小的标准层面积，使得采光、通风等问题更人性化，办公空间分割也更灵活。问题更人性化，办公空间分割也更灵活。核心筒的内容除必要的疏散楼梯及消防电梯在规范里很明确地说清楚：就是要两个防烟

5、楼梯，其前室面积是两个防烟楼梯，其前室面积是6 6平米，每平米，每15001500平米要平米要一个消防电梯，前室也是一个消防电梯，前室也是6 6平米，当两种前室合并的话，平米，当两种前室合并的话，其合用前室是其合用前室是1010平米，平米，这方面大家都知道。（1）电梯应有合适的位置和数量，便于识别和集散；（2）电梯所采用的速度应根据大楼的具体情况确定；（3）电梯所占的面积应紧凑高效，要根据标准层布局作通盘考虑；（4）超过一定的层数应进行分区，以提高效率，节省电梯数量与井道；（5）疏散楼梯位置要分布均匀，易识别，平面尺寸要满足最大楼层的紧急疏散要求，但应紧凑，尽可能少占面积。 停车位停车位 目前

6、市场上的写字楼比较大的问题在于停车位紧张，按照国目前市场上的写字楼比较大的问题在于停车位紧张，按照国际甲级标准通常际甲级标准通常200-300200-300平米至少一个车位配置。平米至少一个车位配置。 关于停车场出口设置：当停车位大于关于停车场出口设置：当停车位大于5050个时，出入口数量不个时，出入口数量不得少于得少于2 2个；当停车位大于个；当停车位大于500500个时，出入数不得少于个时，出入数不得少于3 3个，出个，出入口之间的距离必须大于入口之间的距离必须大于1515米，出入口的宽度不小于米，出入口的宽度不小于7 7米，出米，出入口距人行天桥、地道口及引桥应大于入口距人行天桥、地道口

7、及引桥应大于5050米。米。现在建的写字楼项目空调系统主要分为三大类，现在建的写字楼项目空调系统主要分为三大类，即普通分体式空调、大型中央空调、小型商务即普通分体式空调、大型中央空调、小型商务中央空调。中央空调。 分体式空调分体式空调分为室内、室外机两部分。优点是易于装修改造，单独控制温度及计量耗电量；缺点是，外挂机不美观且室内空气差，冷热气流不均匀。 大型中央空调大型中央空调单独设置空调机房，由风道将处理后的空气送入各办公空间。主要优点是楼宇外立面美观，室内基本无噪音；缺点是风道占用空间且不易于改造，难实现分别计量和控制，容易造成能源浪费。 小型商务中央空调小型商务中央空调即户式中央空调，适用于较小的或分隔式的办公空间，如600平方米以内的房间。且通过技术可引入新风系统，实现分户控制与计量，易于室内装修改造。该产品缺点在于初始投资大，安装、维护技术要求高。 现在市场上许多高档写字楼项目均采用现在市场上许多高档写字楼项目均采用VAV或或VRV空调系统空调系统VAV（variableairvolume即变风量空调系统）即变风量空调系统）VRV（variablerefrigerantvolume即变制冷剂流量系统）即变制冷剂流量系统） VAV空调系统的优点：设备初投资少，舒适性好。缺