临沂房地产市场

1、 1 国内成功案例分析 市场研究与判断市场研究与判断房地产市场分析 城市发展背景分析市场机会发现与定位判断 研究目的：判断临沂市房地产市场发展阶段及其特征；考察供给总量、结构与特征，分析临沂房地产市场供给水平与质量，寻找本项目的突破口；研究分类需求市场的消费特征，为本项目定位策划提供市场依据。 研究重点：房地产市场发展阶段 市场供给特征与趋势 市场需求特征与趋势 2 q 世界银行75国统计资料显示，住宅发展与人均GDP值的增长密切相关，人均GDP达到1300美元时，住宅房地产进入快速发展阶段。q 住宅业快速发展阶段也是住宅市场逐渐成熟的过程，从需求与供给市场来讲，经历了“释放试探”、“激增放量

2、”、“观望思变”的螺旋式上升过程。世界银行对人均世界银行对人均GDP与住宅业发展关系研究与住宅业发展关系研究以实物分房、自建房为主，无住房市场的概念。停止实物分房，大规模城市改造，城市化进程加快，住宅消费开始释放，市场逐渐形成并活跃，但受政策影响较大。开发商在市场竞争中逐渐成熟。城市及其外围发展渐趋成熟，土地放量有限，住房需求稳定，住房支出比例下降，供给市场集中度提高，开发企业以管理取胜。临沂房地产市场进入快速发展阶段临沂房地产市场进入快速发展阶段房地产市场发展与人均房地产市场发展与人均GDPGDP发展关系发展关系释放试探激增放量观望思变13001300800800人均人均GDPGDP（美元）

3、美元）50005000800080001300013000起步期起步期下降期下降期平稳发展期平稳发展期快速发展期快速发展期鼎盛时期鼎盛时期发展阶段发展阶段 3 q 我国大部分二、三线城市，在过去的十年中，其住宅业都经历了从“起步期”向“快速发展期”的跃升，如宁波（1995年）、成都（1997年）、温州（2000年）q 以成都为例：1997年进入快速增长期，房地产迅速繁荣发展，迎来地产的“大盘时代”临沂房地产市场进入快速发展阶段临沂房地产市场进入快速发展阶段相似城市房地产市场阶段发展特征相似城市房地产市场阶段发展特征发展阶段发展阶段城市特征城市特征政府政府开发商开发商消费者消费者市场特征市场特征

4、释放释放试探试探（19972000）q经济发展促使居民住宅消费进入升级换阶段q城市进行大规模旧城、旧村改造q以政策引导、刺激住房消费市场如推出大量经济适用房q企业规模小，数量较多（成都置信于1997年成立）q市场初期，竞争压力大q购房主体由团体转为个人q直接面对开发商q供需市场发展均不稳定q明显的买方市场q“政策刺激住房消政策刺激住房消费费”激增激增放量放量（20012003）q中心城区压力过大，城市向外围加速扩张q城市化进一步加速q在城市扩张方向（城东）给予较大的土地投放量q引导房产市场规范化q企业谋求做大做强q积极买地q以市场为导向推出适销对路的产品q消费需求逐步被调动起来，潜力释放q购买

5、日趋理性化，产品性价比要求高q逐渐步入良性发展轨道q卖方市场渐渐呈现，价格上升较快q“供给刺激住房消供给刺激住房消费费”观望观望思变思变（2004至今）q外围城区发展逐步成熟q城市在空间和功能上形成多个次中心q土地放量趋稳q宏观调控市场q投资增速回落q供应放量稳步投放市场q总体供应量仍较大q开发注重品牌，创新理念q住房需求稳定且巨大q消费更加成熟，对住房产品综合品质要求高q市场趋于稳定发展，供给平稳，空置房有效控制q价格稳健上涨q“市场吸引住房消市场吸引住房消费费” 4 临沂市2005年人均GDP为1369美元，结合近年临沂房地产市场供需市场状况来看，可以判断：临沂房地产市场已开始从起步期向快

6、速发展期跃升，即处于需求与供给的“释放试探”阶段。 房地产市场化程度提高，开始出现开发主题与理念，产品类型增多，市场选择空间较大。 供应上市楼盘数量多但规模不大，表现谨慎。供应市场主体以本地开发商为主，外来开发商试探并逐渐认同临沂市场。 住房需求逐步释放，改善住房条件的意愿增强，对“好产品”的接受能力强，上市楼盘去化率较高。这一阶段的临沂房地产市场表现出以下特征：临沂房地产市场进入快速发展阶段临沂房地产市场进入快速发展阶段临沂房地产市场发展特征临沂房地产市场发展特征13001300800800人均人均GDPGDP（美元）美元）50005000800080001300013000起步期起步期下降

7、期下降期平稳发展期平稳发展期快速发展期快速发展期鼎盛时期鼎盛时期发展阶段发展阶段临沂临沂 5 临沂房地产供给市场特征临沂房地产供给市场特征q 投资额、竣工面积总量有限投资额、竣工面积总量有限q 项目规模小、开发周期短，缺少复合大盘项目规模小、开发周期短，缺少复合大盘q 市场增长缺乏稳定性市场增长缺乏稳定性近年供给市场表现出谨慎的投资状态近年供给市场表现出谨慎的投资状态q 区位欠佳但品质优良的住宅产品得到市场区位欠佳但品质优良的住宅产品得到市场广泛认可广泛认可q 优质、高端的住宅产品利润上升空间大优质、高端的住宅产品利润上升空间大品质型、高端化产品利润优势显著品质型、高端化产品利润优势显著q 别

8、墅等高端产品销售率普遍较高，未满别墅等高端产品销售率普遍较高，未满足需求仍较大足需求仍较大q 生态、文化、教育、全水景等理念被广生态、文化、教育、全水景等理念被广泛应用，地产品牌逐渐形成泛应用，地产品牌逐渐形成产品类型高端化趋势较明显，开发日产品类型高端化趋势较明显，开发日趋注重理念和品牌趋注重理念和品牌开发商对未来市场表现出良好信心，开发商对未来市场表现出良好信心，供给市场将进入新的高峰期供给市场将进入新的高峰期q 近年市场投放量快速增大近年市场投放量快速增大q 外地开发商纷纷抢摊外地开发商纷纷抢摊 6 临沂房地产供给市场整体分析临沂房地产供给市场整体分析房地产投资增长快但较谨慎房地产投资增

9、长快但较谨慎20.366.6610.5410.7813.3913.742.6%24.2%2.3%58.3%48.2%05101520252000200120022003200420050%10%20%30%40%50%60%70%商品房投资建设额（亿元）增长率q 近年临沂房地产市场商品房投资建设额逐年上升，2005年达到20.36亿元，增长率达到48.2%市场呈现出较快的增长市场呈现出较快的增长增长率不稳定，开发商投资谨慎增长率不稳定，开发商投资谨慎q 投资建设额增长率呈现出起伏波动的整体态势，一定程度上说明开发商对市场抱有试探、判断的态度，投资谨慎投资总量有限投资总量有限q 以人均GDP达到

10、1300美元（即住宅业从起步期进入快速发展期）的年份为基准年q 将临沂与其他二、三线城市比较，可以看到，临沂在基准年的房地产投资额总量较小、投资有限，也体现了投资的谨慎性基准年房地产投资额（亿元）71.6071.6073.0173.0155.3755.3720.3620.3601020304050607080宁波（1995）成都（1997）温州（2000）临沂（2005） 7 临沂房地产供给市场整体分析临沂房地产供给市场整体分析供给波动上升、总量有限供给波动上升、总量有限123.6889.11127.1795.3295.4275.70204060801001201402000200120022

11、00320042005-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%竣工房屋面积（万平方米）增长率q 近年临沂房地产供给市场，呈现出呈现出“波波动上升动上升”的整体态势。的整体态势。2005年临沂房地产市场相对活跃，共完成竣工面积123.68万平方米q 然而，从基准年与其他城市的横向比较来看，临沂房地产总体供应量相对较低，这与投资谨慎、开发量较少直接相关这与投资谨慎、开发量较少直接相关基准年竣工面积（万平方米）409409123.68123.68145.37145.37454.59454.59050100150200250300350400450500宁波（1995）成都（

12、1997）温州（2000）临沂（2005） 8 临沂房地产供给市场整体分析临沂房地产供给市场整体分析楼盘分布相对集中于旧城区楼盘分布相对集中于旧城区占地面积35万平方米占地面积510万平方米占地面积1020万平方米占地面积20万平方米以上2001-2002年2003-2004年2005-2006年q 楼盘相对集中于旧城区（即兰山区），其开发密度明其开发密度明显高于其他区域显高于其他区域q 由于旧城区发展空间有限，楼盘开发逐渐向罗庄、河东等市中心外围区域转移市中心外围区域转移康居苑占地3.06建面2.45容积率0.8佳和花园占地20建面9容积率0.45月亮城占地80建面39.3容积率0.49太子

13、湖占地3.4建面7.02容积率1.3园中苑占地14.9建面11.92容积率0.8绿景苑占地3.5建面3.85容积率1.1香榭丽舍占地8.12建面14容积率1.7美澳花园占地14.68建面12容积率0.82水景明珠占地20建面22容积率1.1丽景花园占地3.6建面4.3容积率1.2香榭丽都占地8.9建面9.6容积率1.1泰鼎花园占地3建面4.06容积率1.4宝德花园占地3.3建面3.96容积率1.2河畔花园占地5建面7.6容积率1.52阳光花园占地26建面21容积率0.81清水湾占地8建面30容积率3.8开元上城占地10建面23容积率2.3观天下占地21.8建面20容积率0.9天鹅湖占地56.4

14、建面28容积率0.5 9 临沂房地产供给市场整体分析临沂房地产供给市场整体分析楼盘规模普遍较小楼盘规模普遍较小0102030405060708090康居苑绿景苑宝德花园秦鼎花园丽景花园太子湖河畔花园佳和花园香榭丽都园中苑美澳花园香榭丽舍观天下阳光花园水景明珠开元上城天鹅湖清水湾月亮城00.511.522.533.54占地面积（万）建筑面积（万）容积率建筑面积建筑面积3 31010万万M M2 2建筑面积建筑面积10103030万万M M2 2建筑面积建筑面积3030万万M M2 2以上以上q 开发主体主要为本地开发商，楼盘开发数量较多，但规模均不大、开发周期较短q 以建面310万平方米最多，大

15、约占47%；其次，是建面在10万至30万平方米之间，约占42%。两者之和（即建面30万平方米以下的项目）接近90%q 真正的复合大盘以及复合大盘的规模效应，在临沂还没有充分体现出来真正的复合大盘以及复合大盘的规模效应，在临沂还没有充分体现出来 10 临沂房地产供给市场整体分析临沂房地产供给市场整体分析楼盘投放量近年快速上升楼盘投放量近年快速上升q 近年楼盘的开盘量在经历了04年的低谷之后，从05年开始快速上升q 2006年新推出的楼盘体量普遍加大，较前几年有了大幅度的增加q 另一方面，2005年下半年以来，福建前田、台湾鸿一、广东汇海隆等不少外地开发商纷纷前来竞拍土地，逐渐形成了一股潮流，临沂

16、已经成为房产开发商竞相逐鹿之地q 外地开发商抢摊临沂，充分说明了临沂房产的活力和吸引力，随着土地投放量的逐步增大，供给市场将进入新的高峰期供给市场将进入新的高峰期0102030405060康居苑佳和花园太子湖园中苑绿景苑香榭丽都美澳花园水景明珠丽景花园香榭丽舍秦鼎花园宝德花园河畔花园阳光花园清水湾开元上城观天下天鹅湖占地面积（万）建筑面积（万）200120012002200220032003200420042006200620052005 11 2005年山东省主要城市商品房价格涨幅6.8%6.8%9.2%9.2%10.9%10.9%12.2%12.2%8.5%8.5%0%2%4%6%8%10

17、%12%14%山东青岛威海日照临沂临沂房地产供给市场整体分析临沂房地产供给市场整体分析价格水平稳健上升价格水平稳健上升q 临沂中心城区近年商品房销售均价逐年上涨，在0304年出现了较大的涨幅q 2005年临沂商品房价格比04年上涨6.8%，低于山东平均涨幅1.7个百分点，相比山东其他主要城市涨幅较低q 在住宅销售中，别墅、小高层和多层住宅均有较大幅度的上涨，而高层则微降了0.78%价格稳健上升，高端产品涨幅较大价格稳健上升，高端产品涨幅较大1125116711931434158110.3%20.2%2.2%3.7%0200400600800100012001400160018002000200

18、12002200320040%5%10%15%20%25%中心城区商品房销售均价（元/平方米）增长率2005年住宅主要产品类型涨幅15.71%15.71%13.60%13.60%9.69%9.69%-0.78%-0.78%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%高层多层小高层别墅 12 临沂房地产供给市场整体分析临沂房地产供给市场整体分析价格水平与分布呈现四个层次价格水平与分布呈现四个层次3500元以上25003500元15002500元1500元以下q 位于兰山区、临近沂河的一些楼盘，自然条件优越，价格大约在3500左右或更高，属于临沂最高价格水平区间q 兰山区人民广场（市中

19、心）、罗庄政府（罗庄区中心）周边区域，均价大约在25003500之间。属于次高价格水平区间q 兰山区、罗庄区的其他主要区域，以及南坊新区（新市政府所在地）、河东区临河区域，均价约在15002500之间，属于较低水平q 其他区域（县、镇等）均价则在1500以下，属于价格最低水平总的来看，资源禀赋和区位条件在价格上总的来看，资源禀赋和区位条件在价格上体现出比较明显的影响力体现出比较明显的影响力 13 临沂房地产供给市场整体分析临沂房地产供给市场整体分析小结（一）小结（一）近年房地产投资总额有限房屋竣工面积总量不大楼盘开发规模小、周期短真正的复合大盘尚未出现近几年房产市场的初步释放，使开发商看到了发

20、展前景，但仍然非常谨慎，对市场进行着一定的试探和判断市场投放量迅速上升外地开发商纷纷抢滩市中心外围区域成为新的发展方向然而，市场良好的发展态势为开发商带来了希望和信心，竞相圈地，开发力度越来越大，并向城市外围积极挺进q市场良好的大环境为项目开发提供了不可或缺的前提条件q随着市场潜力的探明，前景信心的巩固，供给量进入新的高峰期，竞争（尤其是市中心外围区域）也将愈演愈烈 14 临沂房地产供给市场整体分析临沂房地产供给市场整体分析小结（二）小结（二）q临沂的城市中心感不强，城市中心城区的潜力尚未被充分挖掘出来，房价还有较大的涨幅空间q项目由此获得了良好的发展机遇，在中心城区优势尚未形成之时，及时创造

21、出强势吸引力，迅速积聚人气，抢占先机q城市发展经验表明：中心城区的房价要高于其他区域两倍以上，城市具有较好的“城市中心性”q临沂中心城区的价格（除去滨河特殊区域）在25003500元之间，城市次中心罗庄核心区域的均价也在此区间，而其他区域的均价则为15002500元q即表明临沂中心城区的房价不足于其他区域的两倍，甚至与次中心房价处于同一水平q临沂房产市场显示：越是高端产品，其利润潜力就更大q同时，资源禀赋和区位条件成为影响价格的主要因素q那么，高端产品加之良好的资源禀赋是否意味着更大的利润空间？q优质产品与资源禀赋的完美结合，能否消除区位条件带来的劣势呢？q项目具有优良的资源禀赋，但是区位条件

22、不占优势q打造优质的高端产品，充分结合得天独厚的资源优势，以此创造出超越距离的吸引力，消除区位带来的不利因素，同时，带来丰厚的利润。q这可能成为项目成功的主要切入点 15 临沂房地产供给市场板块分析临沂房地产供给市场板块分析板块划分板块划分河东河东板块板块市中心板块市中心板块罗庄板块罗庄板块滨河滨河板块板块q 四大板块形成了临沂房地产市场的基本格局，而项目与主流板块相距较远，形成了一定的劣势q 然而，主流板块也都同时具有无法改变的先天不足：市中心板块与滨河板块建设密度较大，未来发展空间有限；罗庄板块缺乏天然的滨水资源；河东板块缺少产业的强大支撑q 由此，如何有效利用项目的规模优势、滨水资源和经

23、开区强大的产业背景，形成项目独特形成项目独特的定位，与主流板块形成错位的定位，与主流板块形成错位竞争竞争，这将成为项目成功的另一重要切入点 16 康居苑占地3.06建面2.45容积率0.8佳和花园占地20建面9容积率0.45月亮城占地80建面39.3容积率0.49太子湖占地3.4建面7.02容积率1.3园中苑占地14.9建面11.92容积率0.8绿景苑占地3.5建面3.85容积率1.1香榭丽都占地8.9建面9.6容积率1.1美澳花园占地14.68建面12容积率0.82水景明珠占地20建面22容积率1.1丽景花园占地3.6建面4.3容积率1.2香榭丽舍占地8.12建面14容积率1.7泰鼎花园占地

24、3建面4.06容积率1.4宝德花园占地3.3建面3.96容积率1.2河畔花园占地5建面7.6容积率1.52阳光花园占地26建面21容积率0.81清水湾占地8建面30容积率3.8开元上城占地10建面23容积率2.3观天下占地21.8建面20容积率0.9天鹅湖占地56.4建面28容积率0.5滨河板块板块功能：板块功能：城市窗口功能，都市旅游、文化中心；生活资源：生活资源：紧邻中心城区。生活便利、交通便捷、物业相对成熟；环境资源：环境资源：近邻临沂最好的城市资源沂河，水景资源天赋异禀 临沂房地产供给市场板块分析临沂房地产供给市场板块分析滨河板块滨河板块 17 康居苑占地3.06建面2.45容积率0.

25、8佳和花园占地20建面9容积率0.45月亮城占地80建面39.3容积率0.49太子湖占地3.4建面7.02容积率1.3园中苑占地14.9建面11.92容积率0.8绿景苑占地3.5建面3.85容积率1.1香榭丽都占地8.9建面9.6容积率1.1美澳花园占地14.68建面12容积率0.82水景明珠占地20建面22容积率1.1丽景花园占地3.6建面4.3容积率1.2香榭丽舍占地8.12建面14容积率1.7泰鼎花园占地3建面4.06容积率1.4宝德花园占地3.3建面3.96容积率1.2河畔花园占地5建面7.6容积率1.52阳光花园占地26建面21容积率0.81清水湾占地8建面30容积率3.8开元上城占

26、地10建面23容积率2.3观天下占地21.8建面20容积率0.9天鹅湖占地56.4建面28容积率0.5市中心板块板块功能：板块功能：传统老城区，政治、经济、文化中心；生活资源：生活资源：人口密集，商业繁华，交通便利，社区环境十分成熟 ；环境资源：环境资源：拥有城市广场、城市公园，有一定的水景资源（涑河从中穿过）临沂房地产供给市场板块分析临沂房地产供给市场板块分析市中心板块市中心板块 18 康居苑占地3.06建面2.45容积率0.8佳和花园占地20建面9容积率0.45月亮城占地80建面39.3容积率0.49太子湖占地3.4建面7.02容积率1.3园中苑占地14.9建面11.92容积率0.8绿景苑

27、占地3.5建面3.85容积率1.1香榭丽都占地8.9建面9.6容积率1.1美澳花园占地14.68建面12容积率0.82水景明珠占地20建面22容积率1.1丽景花园占地3.6建面4.3容积率1.2香榭丽舍占地8.12建面14容积率1.7泰鼎花园占地3建面4.06容积率1.4宝德花园占地3.3建面3.96容积率1.2河畔花园占地5建面7.6容积率1.52阳光花园占地26建面21容积率0.81清水湾占地8建面30容积率3.8开元上城占地10建面23容积率2.3观天下占地21.8建面20容积率0.9天鹅湖占地56.4建面28容积率0.5罗庄板块板块功能：板块功能：新建城区，城市次中心；生活资源：生活资

28、源：公共设施、区域交通均有了一定程度的发展，有待进一步成熟；环境资源：环境资源：自然条件优于老城区，城市公园相对较多且规模较大临沂房地产供给市场板块分析临沂房地产供给市场板块分析罗庄板块罗庄板块 19 康居苑占地3.06建面2.45容积率0.8佳和花园占地20建面9容积率0.45月亮城占地80建面39.3容积率0.49太子湖占地3.4建面7.02容积率1.3园中苑占地14.9建面11.92容积率0.8绿景苑占地3.5建面3.85容积率1.1香榭丽都占地8.9建面9.6容积率1.1美澳花园占地14.68建面12容积率0.82水景明珠占地20建面22容积率1.1丽景花园占地3.6建面4.3容积率1

29、.2香榭丽舍占地8.12建面14容积率1.7泰鼎花园占地3建面4.06容积率1.4宝德花园占地3.3建面3.96容积率1.2河畔花园占地5建面7.6容积率1.52阳光花园占地26建面21容积率0.81清水湾占地8建面30容积率3.8开元上城占地10建面23容积率2.3观天下占地21.8建面20容积率0.9天鹅湖占地56.4建面28容积率0.5河东板块板块功能：板块功能：城市新建工业经济区，处于起步阶段；生活资源：生活资源：各项公共设施仍在建设中，功能完善尚需时日；环境资源：环境资源：沂河西岸，土地风貌好、绿化率高临沂房地产供给市场板块分析临沂房地产供给市场板块分析河东板块河东板块 20 临沂房

30、地产供给市场板块分析临沂房地产供给市场板块分析板块物业特征（一）板块物业特征（一）板块板块典型案例典型案例FARFAR产品类型产品类型主力户型主力户型价格价格项目卖点项目卖点客户特征客户特征开元上城开元上城2.3高层三房：150-1804000“上品”顶级生活理念；最临近中心城区的沂河亲水楼盘对追求生活品质、彰现身份有诉求的人群滨河滨河 板块板块清水湾清水湾3.75叠加别墅，小高层，高层五房：207282三房：153四房：165别墅3640小高层2980“随意人居”理念的全景观住宅；紧邻沂河、美澳学校的区位追求写意生活、注重教育和文化熏陶的家庭和人群美澳花园美澳花园0.82独栋、联排、多层公寓

31、168400100230在售联排30004000低层建筑社区；临近沂河、美澳学校；生活的精致与艺术化注重细节、强调内涵、崇尚精神需求的高端人群市市 中心中心板块板块佳和别墅佳和别墅0.48独立别墅、联排别墅30660020030040005000低密度生态社区；紧邻商贸城和市中心商贸城私营业主、市中心商业区成功人士河畔花园河畔花园1.4小高层两房：110三房：14018030004000“北依茶山、南靠涑河”，紧邻市中心的优势区位市中心原地居民，中心城区的上班族罗庄罗庄 板块板块月亮城月亮城0.49独栋、联排、多层公寓2833841262593000-4500;2800;1900注重差异化，旨

32、在“创造经典”;地产复合教育的开发模式对生活品质、学校教育有较高要求的人群阳光花园阳光花园0.7多层公寓三房：101130三四房：1331851560富有变化的房型和户型设计；高性价比产品对生活质量要求较高，但经济条件有限的人群天鹅湖天鹅湖0.5多层公寓三房：1141361600大型水景生态文化社区；产品特色鲜明追求优质住房、有一定消费能力的普通市民河东河东 板块板块水景明珠水景明珠1.1别墅，多层、小高层公寓260270120在售别墅3600，公寓2860元优秀的滨水景观；河东区目前为止最大、最高档的住宅小区河东经开区政府工作人员 21 临沂房地产供给市场板块分析临沂房地产供给市场板块分析板

33、块物业特征（二）板块物业特征（二）房型房型面积面积 （平方米（平方米/ /套）套）比例比例两房两房1001001201201515三房三房1301301601605353四房四房1501502002002020联排联排/ /叠加叠加2002003003007 7独栋独栋300300以上以上5 5表：各类户型比q 临沂供给市场现有产品以多层住宅为最主要的类型，其次是小高层与别墅，高层产品相对较少q 从容积率上看，40%的楼盘容积率在1以下，45%的楼盘在1.5以下，少数楼盘的容积率达到2或2以上q 户型上以三房、四房为主，占到总量的73；面积在130200之间产品类型产品类型比例比例高层高层10

34、10别墅别墅2020小高层小高层2525多层多层4545表：各产品类型比00.511.522.533.54康居苑绿景苑宝德花园秦鼎花园丽景花园太子湖河畔花园佳和花园香榭丽都园中苑美澳花园香榭丽舍观天下阳光花园水景明珠开元上城天鹅湖清水湾月亮城容积率 22 现状与特点：现状与特点：q 该板块楼盘占据临沂最好的自然资源沂河，水系在楼盘中均得到广泛而巧妙地应用q 集中了临沂房产的高端市场产品，目标客户为临沂市高端人群（政府官员、私营老板等）q 这类人群更加注重生活氛围、品质、文化等精神层面的需求，该板块产品从不同的角度（或生态家园、或人文生活、或教育熏陶等）满足目标顾客的此类需求q 价格处于临沂房产

35、市场最高水平，别墅均价在36004000，多层、小高层价格集中在18003000之间q 别墅的主力户型以200300平方米居多，多层、小高层以100200平方米为主，销售情况良好，知名度较高人人民民公公园园美澳花园美澳花园清水湾清水湾美澳国美澳国际学校际学校观天下观天下沂河花园沂河花园临沂房地产供给市场板块分析临沂房地产供给市场板块分析滨河板块（一）滨河板块（一） 23 临沂房地产供给市场板块分析临沂房地产供给市场板块分析滨河板块（二）滨河板块（二）人人民民公公园园美澳花园美澳花园清水湾清水湾美澳国美澳国际学校际学校观天下观天下沂河花园沂河花园不足与软肋：不足与软肋：q 滨河资源的应用相对简单

36、，停留在“借势”的层面，开发理念不够成熟，没有形成独特的滨水景观q 社区绿化过于单一，没有形成一定的园林风格q 社区虽然已引入会所等高端配套，但对社区人文氛围的打造没有形成直接的影响发展趋势：发展趋势：q 相当长的时间内仍将是临沂房产开发的热点区域，也是当地主要开发商的角逐之地q 随着滨河大道的继续完善、各项水坝工程的推进，水系的应用在该板块中会越来越丰富，在楼盘开发中扮演越来越重要的角色 滨河板块在市民心目中已经形成了很好的品牌效应，滨河板块在市民心目中已经形成了很好的品牌效应，树立了高尚居住板块地位，成为临沂的树立了高尚居住板块地位，成为临沂的“富人区富人区”，也成为市民理想居所的现实模版

37、和标杆也成为市民理想居所的现实模版和标杆 该板块拥有与项目相媲美的滨水资源，同时具有区该板块拥有与项目相媲美的滨水资源，同时具有区位优、发展基础好等优势，对项目形成较大的威胁位优、发展基础好等优势，对项目形成较大的威胁 24 现状与特点：现状与特点：q 该板块以兰山区为主体，几乎覆盖传统城区的大部分区域q 楼盘数量最多，但单个楼盘体量均不大，约以310万平方米为主q 该板块主要吸引的目标顾客为市中心、老城区的原地居民q 由于对长期居住的区域有着深厚的感情、居住的惯性、动迁安置等原因，大多居民不愿意离开此区域，因此该板块成为临沂大部分市民的主要购房地q 市中心区域楼盘价格较高，约30004000

38、，其他区域约20003000元，总体水平处于较高及中等层次河畔花园河畔花园佳和花园佳和花园临沂房地产供给市场板块分析临沂房地产供给市场板块分析市中心板块（一）市中心板块（一） 25 临沂房地产供给市场板块分析临沂房地产供给市场板块分析市中心板块（二）市中心板块（二）河畔花园河畔花园佳和花园佳和花园不足与软肋：不足与软肋：q 现有开发密度已经较大，未来开发潜力有限q 同时，还建房、经济适用房等占据了很大的市场空间，对商品房开发带来威胁q 由于规模所限，配套、绿化等水平非常有限发展趋势：发展趋势：q 大量还建房、商品房推出市场，市场同时展现出非常好的消化能力q 该板块将在长期内保持购房热点区域的地

39、位 生活、工作的便利性，使市中心板块吸纳了生活、工作的便利性，使市中心板块吸纳了临沂市民的大部分购房需求临沂市民的大部分购房需求 除非出行习惯和生活习惯发生根本性的转变，除非出行习惯和生活习惯发生根本性的转变，否则市中心板块将一直成为普通市民购房的否则市中心板块将一直成为普通市民购房的首选之地首选之地 26 现状与特点：现状与特点：q 该板块开发楼盘具有外向性特点，重点满足非本地原居民置业的需求q 主要目标顾客为高新区及罗庄区政府工作人员；临近市县的置业者；部分具有一定消费能力的市区居民q 将该板块放在临沂整体市场看，产品整体档次为中高挡，产品品质优良，大盘复合的特点突出q 平均价格：公寓房1

40、5002000元，别墅3000元左右q 主力房型：110130平米公寓房较为多见，也有部分户型200平米以上q 整体销售情况优良，较早开发楼盘基本售完，新开楼盘销售业绩良好临沂房地产供给市场板块分析临沂房地产供给市场板块分析罗庄板块（一）罗庄板块（一）月亮城月亮城沂州阳光沂州阳光花园花园天鹅湖天鹅湖 27 月亮城月亮城沂州阳光沂州阳光花园花园天鹅湖天鹅湖临沂房地产供给市场板块分析临沂房地产供给市场板块分析罗庄板块（二）罗庄板块（二）不足与软肋：不足与软肋：q 该板块远离临沂市城市中心，市民对本板块的存在心理认知距离q 市政配套设施不够完善，治安较差，已在市民中形成一定的负面影响发展趋势：发展趋

41、势：q 随着一些美誉度较高的楼盘相继推出，形成了良好的市场影响，在临沂房地产市场中开始占有一席之地 罗庄板块已慢慢苏醒，尤其是在大盘的开发罗庄板块已慢慢苏醒，尤其是在大盘的开发规模、景观、文化塑造等方面已渐显优势规模、景观、文化塑造等方面已渐显优势 随着新区逐步发展，可能成为临沂普通市民随着新区逐步发展，可能成为临沂普通市民未来购房的选择之一未来购房的选择之一 对项目而言，罗庄板块位于河西的相对优势，对项目而言，罗庄板块位于河西的相对优势，很有可能拦截市中心外溢的住房需求很有可能拦截市中心外溢的住房需求 28 水景明珠水景明珠现状与特点：现状与特点：q 该板块房产开发尚处于起步阶段，开发量较小

42、q 开发类型主要以动迁安置小区为主，商品房开发集中在桥下区域q 由于自然禀赋较好，已开发的少量商品房主要以高档产品为主，销售情况良好q 目标顾客以经开区政府官员，或外地私营业主为主q 商品房价格： 别墅：30004000元/平方米 复式：20003000元/平方米临沂房地产供给市场板块分析临沂房地产供给市场板块分析河东板块（一）河东板块（一） 29 临沂房地产供给市场板块分析临沂房地产供给市场板块分析河东板块（二）河东板块（二）不足与软肋：不足与软肋：q 位于沂河以东成为该板块最大的软肋，在市民心中形成了很大的心理阻隔q 基础设施差，各项生活配套发展均不完善q 居民少，缺少人气发展趋势：发展趋

43、势：q 桥下区域仍将成为未来河东板块的发展重点，其次是沿河区域q 市场成熟度有限，开发量近期不会快速释放 河东板块目前区域形象较差，市民心理对该河东板块目前区域形象较差，市民心理对该板块板块“农村农村”的定位，直接影响他们对该区的定位，直接影响他们对该区域楼盘的选择域楼盘的选择 开发区的发展将渐渐提升整个区域形象，同开发区的发展将渐渐提升整个区域形象，同时带动楼市的发展，但周期将会很长，开发时带动楼市的发展，但周期将会很长，开发难度也非常大难度也非常大水景明珠水景明珠 30 临沂房地产供给市场板块分析临沂房地产供给市场板块分析小结小结开发理念：开发理念：生态、文化、教育、全水景等理念在开发中被

44、广泛应用，地产品牌逐渐形成；同时，注重以较低的容积率打造人性化居住社区产品品质：产品品质：产品品质相对一般，优质产品尤其是精品产品较少；产品类型以多层、小高层、别墅、高层依次递减；户型以大户型为主物业配套：物业配套：有一定的相关配套，高档社区也已引进高档会所、俱乐部等高端配套设施；但总体复合性不强，社区配套不够全面，品质也相对有限。体现了开发理念仍不够成熟景观设置：景观设置：社区内景观设置相对不足，绿化、水景都有所应用，但设计、创意不足，各个社区大同小异，没有形成识别性高的、具有创新化的、独具风格的社区景观q市场已经在有意识地打造高端、高质产品q但由于开发经验、开发理念等不够成熟，市场缺乏真正

45、的高品质产品、缺乏精品楼盘q配套复合性不强、景观设计弱成为现有楼盘的显著缺点q而这些恰恰为项目的开发提供了机会点 31 君道置业建面：50万m2开发周期：3年滨海国际建面：40万m2开发周期：3年皇山花园建面：270万m2开发周期：8年公务员小区建面：130万m2开发周期：5年沂龙湾建面：100万m2开发周期：5年台北新城建面：100万m2开发周期：5年临沂房地产供给市场未来预测临沂房地产供给市场未来预测主要大盘主要大盘q 2006年下半年起，临沂房产市场将有沂龙湾（100万）、公务员小区（130万）、台北新城（100万）、皇山花园（270万）等等众多大盘陆续投入市场q 南坊南坊作为未来市政府

46、的搬迁地，成为临沂未来五年的发展重点，新楼盘将在此区域迅速崛起q 滨河板块滨河板块依然发展势头强劲，众多区位与资源均优的楼盘将相继推出q 经开区经开区进驻企业也将在未来几年发展其相关房产项目（皇山花园为鲁信物流开发） 32 26202020 202026262626202020 202034343434343434131313171717君道置业建面：50万m2开发周期：3年滨海国际建面：40万m2开发周期：3年皇山花园建面：270万m2开发周期：8年公务员小区建面：130万m2开发周期：5年沂龙湾建面：100万m2开发周期：6年342006：57万m2 （下半年）2007：130万m2200

47、8：130万m22009：100万m22010：100万m22011：100万m22012及以后：102万m22020临沂房地产供给市场未来预测临沂房地产供给市场未来预测主要大盘主要大盘台北新城建面：100万m2开发周期：6年 33 临沂房地产供给市场未来预测临沂房地产供给市场未来预测主要大盘主要大盘q 根据市场调查收集到的大型楼盘的总体规模，未来5年供给市场的年投放量已经超过100万平方米q 加上其他没有一一列举的中小型楼盘，可以预见，在未来五年内供给市场竞争非常激烈q 南坊板块、滨河板块和市中心板块临近区域将成为供给热点区域，给项目带来较大的威胁q 而经开区进驻企业的房产开发项目，将对客源

48、形成拦截，成为本项目最直接的竞争对手 34 临沂房地产供给市场未来预测临沂房地产供给市场未来预测全市竣工面积全市竣工面积q 临沂市2000年2005年的竣工房屋面积的年均增长率为10.4，以此预测未来5年内每年竣工房屋面积，至2010年临沂市竣工房屋面积约为203万平方米q 然而，结合未来主要大盘的推出，以及之前分析得到“临沂自2004年已经进入新的供给高峰期”，可以预见临沂近年的市场供给量将以更大的增幅迅速上升q 以04至05年的增长率预测未来几年的市场供应量,如下图所示，至2010年临沂市竣工房屋面积约为637万平方米q 因此，至因此，至20102010年临沂全市竣工房屋面积在年临沂全市竣

49、工房屋面积在203203万万637637万平方米之间万平方米之间767695959595127127898912412413713717217215115123823816616633133118418445945920320363763701002003004005006007002000200120022003200420052006E2007E2008E2009E2010E竣工面积：万平方米 35 市场需求量逐步释放，实际销售面积不断增长,且销售周期呈现缩短的态势临沂市的住房需求由人均GDP、人均可支配收入的增长以及城市化进程的加速而带动，是真实需求的表现多层和小高层物业类型是目前临沂房

50、地产市场上最受欢迎的物业类型，但高档公寓和别墅在交易量中的比例呈上升趋势未来购买房产仍然是临沂市民理财的首要选择方向临沂房地产需求市场特征临沂房地产需求市场特征 36 市场需求量逐步释放，未来仍有较大上涨空间市场需求量逐步释放，未来仍有较大上涨空间自2000年起，临沂市每年的房屋销售面积总体呈现上升态势，从增长率来看，属于临沂房地产市场起步阶段的2000-2003年间平均增长率达到26%，增长迅速。2003年至2005年的增长速度有所放缓，发展较为平稳。 从总量上来看，虽然2005年临沂市的住宅销售面积达到2000年的两倍以上，但与省内同类城市相比，仍然处于较低的水平。GDP与临沂处在同一水平

51、的威海和东营两市，2004年的商品房销售面积就分别达到了196万平方米和110万平方米，均高于临沂市。从这一点来说，临沂市商品房销售面积仍有很大的上升空间。109.935052.7275.1799.7899.62020406080100120200020012002200320042005-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%实际销售面积（万平方米）增长率 37 当地房地产开发商近年推出的主要楼盘，整体销售情况良好，销售率普遍达到90%。销售周期集中在14年之间，并有逐渐缩短的趋势，其中2004年以后的上市楼盘由于在整体品质上有明显提高,销售周期一般维持在2年以下。楼盘

52、的消化速度较快楼盘的消化速度较快, ,销售周期有逐渐缩短的趋势销售周期有逐渐缩短的趋势 38 购房者分类及其特征购房者分类及其特征一般职员为最大的购房群体一般职员为最大的购房群体购房目的示意图：购房目的示意图：45151030改善居住条件新建家庭投资升值二次置业需求购房人群中一般职员为最大的单个购房群体，占总数的36%以上，但由公务员、私营业主、专业人士等中高端人群也占据了较大的市场分额组成，这部分人群的收入水平较高，对中高端住宅产品的有效购买力较强。并且，购房目的从最初的解决住房要求过渡到改善居住条件和二次置业需求。9.81%17.70%18.66%8.13%36.60%8.13%0.96%

53、专业人员管理人员事业单位人员私营业主一般职工退休人员无业人员购房者职业分类：购房者职业分类： 39 购房者分类及其特征购房者分类及其特征月收入在月收入在2000200030003000元的购房群体比重较大元的购房群体比重较大12.22%12.22%6.11%20.56%30.56%9.44%8.89%专业人员管理人员事业单位人员私营业主一般职工退休人员无业人员调查对样本的职业背景进行了配额的设计，所以“一般职工”、“事业单位人员”和“私营业主”成为被访问者中最集中的对象，基本覆盖并代表了目前临沂市民的整体职业特征。从被访问者的家庭月收入来看，月收入在2000-3000元的家庭比重最大，达到30

54、.56%，与目前临沂市的整体收入水平相符。 40 购房者分类及其特征购房者分类及其特征房产投资成为临沂市民未来理财的主要方向房产投资成为临沂市民未来理财的主要方向52.429.245.617.620.811.615.231.201020304050房地产经营活动股票债券商业保险艺术收藏品外汇教育调查显示：“购置房产”、“金融投资”、“教育投资” 是被访者投资理财的三大主要方向。消费者首选房地产作为投资项目，为该区域的房地产需求市场提供了大量的客户。分析显示，住房需求量最大的两个购房群体均与子女相关：（1）家庭中孩子逐渐长大面临成家，需要一套独立新房或人口增多、孩子成人需要扩大居住空间的家庭；（

55、2）家庭中有孩子正在念书，家庭为了孩子能在一个比较好的学校里就读，会综合考虑购置并搬迁到一个有好的学校配置的新住宅社区。 51.19%7.78%12.22%20.00%5.00%有子女将成家新两口之家已婚+幼儿已婚+读书阶段的孩子老两口 41 产品类型偏好：产品类型偏好：4035817多层小高层高层别墅01020304050607080901002001年2005年百分比：普通公寓高档公寓及别墅多层和小高层是目前市场上最多的物业类型，而高层在临沂市的接纳度则较低。其中，高档公寓和别墅的销售面积比例已从2001年7上升到2005年的12，这部分产品的主要消费人群集中在中高端。购房消费偏好购房消费

56、偏好多层和小高层类普通公寓为主要购买产品，但别墅类高档住宅的占有量逐步增加多层和小高层类普通公寓为主要购买产品，但别墅类高档住宅的占有量逐步增加 42 购房消费偏好购房消费偏好多层及平层结构的住房仍为目前购房者的首要选择多层及平层结构的住房仍为目前购房者的首要选择0.56%13.33%40.56%25.00%12.78%7.78%独立式别墅低层(1-3层）多层（6层）不带电梯小高层（12层）带电梯中高层（18层）带电梯高层（18层以上）带电梯调查显示：多层、小高层、低层成为消费者对建筑类型的首选。选择多层的占到40.56%，其次为小高层占25%，和中高层占13.33%。在空间结构方面,平层结构

57、的住房仍为首选,但空间结构更具变化性的错层和跃层结构的住房也正在得到越来越多购房者的关注。 43 购房消费偏好购房消费偏好7171110110平方米的住房市场需求最为集中平方米的住房市场需求最为集中调查显示：套内面积在71110平方米的住房市场需求最集中,占到53.3%；其次，面积在100平方米以上的住房，市场需求累计起来也达到30%的需求；5070平米的中小户型也有一定的市场需求，调查显示，占到总体的14.4% 44 购房消费偏好购房消费偏好价格、地段和整体环境成为购房者选房的主要考虑因素价格、地段和整体环境成为购房者选房的主要考虑因素28.36%21.49%3.82%2.61%14.84%

58、7.95%7.22%7.17%3.83%2.71%房价地理位置面积水景或景观设计配套设施户型物业管理自然环境有增值潜力周边公共设施配套调查显示，消费者有极强的价格敏感度;其中总价衡量消费者对一套住房整体的经济承受能力；单价是消费者为房子的“品质”、“地段”给出的性价比分值。其次，临沂消费者目前有极强的“迁居不迁区”的情节，并且“地段”是一个综合考察指标；位于交通要道，生活方便的房产无论是售价和销售效果都要比其他房产突出很多。随着购房者经济实力的增强，已出现对优美的园林设计和自然景观的需求的增加。景观设计要与建筑风格吻合，其中“水”元素很重要，小桥流水，给业主安静的感觉。 45 购房消费偏好购房

59、消费偏好临沂市民对总价、首付款及月还款的承受能力不高临沂市民对总价、首付款及月还款的承受能力不高11.24%39.06%26.63%14.20%4.73%4.14%20万21.1-25万25.1-30万30.1-35万35.1-40万40万+1.28%5.13%13.21%32.05%8.97%6.00%8.13%8.13%8.13%8.97%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%5万5.1-6万 6.1-7万 7.1-8万 8.1-9万 9.1-10万10.1-11万11.1-12万12.1-13万13.1万+对按揭首付款的承受能力：对按

60、揭首付款的承受能力：对总价的承受能力：对总价的承受能力：30.38%41.77%15.19%2.53%5.06%2.54%2.53%300元301-600元601-900元901-1200元1201-1500元1501-2000元2001元+对按揭月还款的承受能力：对按揭月还款的承受能力：调查显示，被访者对购房总价的承受能力较弱。单套总价在20-25万的购买需求最大,占39.06%和26.63%。其次，被访者选择首付款金额在7.1万-8万元所占比例最大，达32.05%；另外，分析发现，能够承受首付款在13万元以上的样本都为购买130平方米大户型的高端消费者。被访者在考虑按揭月供款能力时,充分考