城合大厦创优迎检资料手册

1、城合大厦创优迎检资料手册第一部分 基础管理1按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用1.1立项报告1.2报建审批表1.3规划设计要点 1.4建设规划许可证 1.4.1建设工程规划许可证 1.4.2建设用地规划许可证 1.5建设施工许可证 1.6建设项目环境影响报告 1.7消防设计方案审核意见、验收证明 1.8大楼用地红线图及综地图 1.9土地使用权出让合同书1.10规划验收许可证 1.11建筑工程验收证明书（包括分部分项工程验收证明） 1.12总设计平面图 1.13产品合格证、

2、校验证明 1.14报价表（所有材料、设备） 2已办理接管验收手续2.1移交资料目录（综合、桩基、土建、及各系统技术资料） 2.2移交图纸目录（建筑设计、施工、竣工、修改图） 2.3固定资产交接证明 2.4办公（商品）用房验收交接表 2.5验收总结报告3由一家物业管理企业实施统一专业化管理3.1物业管理有限公司简介 3.2物业管理有限公司组织机构 3.3物业管理有限公司营业执照 3.4物业管理有限公司税务登记 3.5物业管理有限公司法人代码书 3.6物业管理有限公司资质证书 3

3、.7管理处组织机构及人员分布图 3.8管理处办公场所产权证明（业主盖章）4建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确4.1物业管理合同（开发建设单位与选聘的物业管理企业签订管理合同）5在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订，双方责权利明确 5.1前期物业管理协议（2000年3月以后售的房屋且物业管理企业介入前期管理的需签订）6建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定（包括专用基金、本体维修基金）6.1大楼基金的管理（政府文件：管理规定、指导标准、管理办法、使用申请表） 6.2基金的建立、管理使用规定（合同中相关条款）7房

4、屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善7.1装修管理规定等公众管理制度（见附件一） 7.2房屋使用手册 7.3业主公约 7.4业主公约签名表8.业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责8.1成立大厦业主委员会的报告 8.2关于成立大厦业主委员会的请示 8.3成立大厦业主委员会批复 8.4大厦业主委员会筹备会议程 8.5业委会筹备小组会议记录 8.6会议签到表 8.7大厦组建业委会的工作公告 8.8大厦业委会侯选人名单 8.9业主委员会成员登记表（附资质） 

5、8.10业主委员会章程 8.11每年至少开一次业主大会（相关记录：大会议题、议程，大会总结，签到等）9业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意10.1创建“全国物业管理示范大厦”的请示（业主签章） 10.2争创“省、全国物业管理示范大厦”的规划 10.3创建“全国物业管理示范大厦”实施方案 10.4实施情况记录11.大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法11.1各项管理制度 11.1.1公众管理制度（见附件） 11

6、.1.2内部管理制度（见附件） 11.1.3行政管理制度（见附件） 11.1.4设备管理制度（见附件） 11.1.5设备服务质量标准（见作业指导书） 11.1.6设备巡视维护、维修保养规定（见作业指导书） 11.2各岗位工作标准 11.2.1管理处员工职责（见质量手册） 11.3考核方法及落实措施 11.3.1考核制度（见附件） 11.3.2员工培训管理程序文件（见程序文件） 11.3.3公司年度培训实施计划 11.3.4培训大纲 11.3.5员工培训记录表 11.

7、3.6员工培训考核表 11.3.7公司（部门）年度员工培训计划 11.3.8培训签到表 11.3.9员工月考核评分表 11.3.10员工考核试卷 11.4管理工作流程图 11.5物业管理服务工作程序（见程序文件）12物业管理企业的管理人员及专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨12.1管理处人员资质情况登记表 12.2个人资料档案（设立附件） 12.3物业管理岗位培训证书（管理人员） 12.4管理处人员证件目录（设立附件）（毕业证、等级职称证、操作证复印件，迎检时需原件）&#

8、160;12.5管理人员有明显标志（工作牌及工作服，现场及复印件） 12.6职业道德规范（见内部管理制度） 12.7文明礼貌用语（见员工手册）13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率13.1物业管理系统简介 13.2消防报警系统简介 13.3通讯、机动能力简介 13.4保安监控系统简介14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况14.1财务管理制度（见行政管理制度） 14.2会计核算制度（见行政管理制度） 14.3年上（下）半年

9、财务收支情况表 14.4年度财务明细表15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便15.1房屋移交图纸目录（把移交图纸目录细分） 15.2房屋移交资料目录（把移交资料目录细分） 15.3设备移交图纸目录（把移交图纸目录细分） 15.4设备移交资料目录（把移交资料目录细分） 15.5设备台帐 15.6大中修标准 15.7大中修记录 15.8房屋数量、种类、用途分类统计表（每一户均要统计并装订成册）16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便16.1用户登记表（单位和个人用户）

10、60;16.2入伙通知书 16.3购房合同（复印件） 16.4业主通讯表 16.5房屋及配套设施权属清册（业主签章）17.建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录17.1管理处值班制度（见内部管理制度，制度上要明确上、下班时间的值班情况） 17.2回访制度（见内部管理制度） 17.3用户投诉处理程序（见程序文件） 17.4灾害事故应急处理方案及流程图 17.5管理处值班记录表 17.6应急情况处理记录表&

11、#160;17.7用户投诉登记表 17.8服务/投诉/应急处理维修报告单 17.9报修、维修服务工作规定（包含单据填写规定） 17.10报修登记表 17.11回访记录表（回访率见管理处回访制度）（表格中要求业主填写是否满意并签名） 17.12工程维修单 17.13管理处常用电话联系表 17.14服务电话标签（提醒牌）18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上18.1用户意见调查和分析程序文件（见程序文件） 18.2用户意见调查表（每半年一次，对用户提出的意见要有具体的

12、、书面的整改措施） 18.3用户意见调查分析统计表 18.4用户意见调查分析报告（要求报告要详细）（每项统计出满意率且95%，公司要求98%） 18.5用户意见调查表发放率、回收率统计表（公司要求发放及回收率95%） 18.6意见处理措施及回访记录19.建立并落实维修服务承诺，零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录19.1服务承诺（公布并有业主确认） 19.2零修及时率、零修合格率计算表（及时率及合格率=100%） 19.3返修率计算表（返修率1%） 19.4回访记录（与17.10同）20.文件管理20.1文

13、件稿纸 20.2用户文件清单 20.3用户文件发放登记表 20.4文件阅处表 20.5外来文件登记表 20.6外来文件发放登记表（或往来文件收发登记表）第二部分 房屋管理及维修养护1. 大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置1.1区域分布图（现场及复印件） 1.2楼层号、单元号、栋号、房号、导向标志（现场）2.无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象（现场）3.大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污

14、渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象(现场)4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损（现场）5.空调安装位置统一、冷凝水集中收集、支架无锈蚀（现场）6.封闭阳台统一有序，色调一致,不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等（现场）7.房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象7.1物业装修管理程序文件（见程序文件） 7.2装修管理规定（见公众制度） 7.3装修申请审批表（附施工单位资质及装修平面图） 7.4装修巡视记录表及整改措施 7.5装修施工人员登记

15、表8.房屋维修养护8.1建筑物的管理程序文件（见程序文件） 8.2建筑物巡视维护规定（见作业指导书） 8.3建筑物维修养护服务质量标准（见作业指导书） 8.4楼宇管理规定（见公众制度） 8.5建筑物完损等级评定标准（建设部文） 8.6建筑物巡视维护表（见质量记录） 8.7建筑物养护计划 8.8施工任务完成情况表（此表为过程记录表，养护计划中的项目均需填写此表） 8.9工程维修单（指养护计划由管理处完成的） 8.10零星工程验收评审表（此表为审批表，指养护计划由分包方完成的） 8.11房屋完损等级

16、评定表 8.12完好率评定表（完好率98%）第三部分 共用设施设备管理第一项 综合要求1.制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行1.1设备安全运行管理制度（设备管理制度）（电梯、消防中心、配电房等） 1.2设备管理各岗位人员职责（见质量手册） 1.3各系统巡视维护规定、维修保养规定、操作规程（见作业指导书） 1.4档案管理相关规定（见行政管理制度） 1.5执行情况（见以下各系统质量记录）2.设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求（现场

17、）3.配备所需专业技术人员，严格执行操作规程3.1机电（技术）人员统计表 3.2机电（技术）人员资质（操作证、等级证、毕业证等见第一部分12.4）4.设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故（业主出具证明）第二项 供电系统1. 保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户1.1限电、停电管理规定（见内部管理制度） 1.2供配电系统管理程序（见程序文件） 2.制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行2.1临时用电管理规定（见LS-02） 2.2临时用电申请表 2.3停电应急处理方案及流程图 2.4

18、应急情况处理记录表3.备用应急发电机可随时起用（现场）3.1发电机操作规程（LS-01） 3.2发电机运行记录表4.供电系统4.1避雷系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书） 4.2设备设施清单（供配电、避雷） 4.3配电房管理制度（见设备管理制度） 4.4节能管理方案（方案中要指出节能达到的成果）（LS-15） 4.5值班记录表 4.6配电房抄表记录 4.7电气工作票 4.8停电通知单 4.9完好率评定表（完好率98%） 4.10供配电系统巡视维护表（见质量记录） 4.11

19、供配电系统维修保养表（见质量记录） 4.12避雷系统巡视维护表（见质量记录） 4.13避雷系统维修保养表（见质量记录）第三项 弱电系统1.按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作 1.1保安监控系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）2.监控系统等智能化设施设备运行正常（现场），有记录并按规定期限保存 2.1设备设施清单 2.2保安监控系统录像带使用规定（LS-03） 2.3完好率评定表（完好率98%） 2.4保安监控系统巡视维护表（见质量记录） 2.5保安监控系统维修保养表（见质量记

20、录）第四项 消防系统1.消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用（现场） 1.1消防中心管理制度（见设备管理制度） 1.2设备设施清单（消防报警、气体消防） 1.3消防栓封签（现场） 1.4灭火器合格证（现场） 1.5消防电话一览表 1.6消防通讯工具一览表 1.7值班安排表 1.8值班记录表 1.9消防报警（气体消防）系统管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书） 1.10消防报警系统巡视维护表（见质量记录） 1.11消防报警系统维修保养

21、表（见质量记录） 1.12气体消防系统巡视维护表（见质量记录） 1.13气体消防系统维修保养表（见质量记录）2.消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题 2.1义务消防队员名单（有专职或兼职消防管理人员，名单上注明消防值班人员） 2.2消防标准用语（LS-17） 2.3消防演习记录（现场照片）（半年一次） 2.4消防演习总结报告3.组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人 3.1组织消防法规学习计划 3.2消防学习报告 3.3防火区域管理规定（LS-16） 3

22、.4区域防火责任人划分表 3.5消防宣传图片4.订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通 4.1火灾等事故应急处理方案及指挥流程图 4.2消防疏散示意图（现场及复印件） 4.3疏散通道畅通、应急照明设施、引路标志（现场） 4.4用户安全责任人和联系人名单 4.5食堂液化气体使用的安全防范措施（LS-10） 4.6重点防火部位登记表 4.7应急情况处理记录表 4.8维修保养抽样记录（消防报警和气体消防半年一次，数量5%） 4.9完好率评定表（完好率98%

23、） 4.10动火申请表5.无火灾安全隐患 5.1无火灾事故证明（年发生率1，派出所出具证明） 5.2无其它安全隐患（现场）第五项 电梯系统1.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 1.1电梯准用证 1.2电梯合格证 1.3保养合同2.电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好 2.1电梯系统程序文件及作业指导书（见程序文件及作业指导书） 2.2设备设施清单 2.3电梯系统巡视维护表（见质量记录） 2.4电梯维修保养表（按合同附件标准由分包方按周、月、季度、半年、年度

24、提供） 2.4完好率评定表（完好率98%） 2.5分包方质量检查记录表 2.6整改通知 2.7安全设施齐全、有效（现场） 2.8通风、照明及其它附属设施完好（现场）3.轿厢、井道、机房清洁(现场)4.电梯由专业队伍维修保养，蕖嗽背种细?/EM> 4.1分包方资质（营业执照及年审情况、认可证） 4.2维修、保养人员资质（专业上岗证）5.运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修 5.1维修人员半小时内到达（参见合同及维修记录）6.运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 6.1电梯应急处理方

25、案及流程图（停机率<1%） 6.2应急情况处理记录表第六项 给排水系统1.建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划 1.1给排水系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书） 1.2设备设施清单（供水、排水） 1.3用水、供水管理制度（见内部管理制度） 1.4用水、节水计划（LS-08） 1.5节能管理方案（方案中要指出节能达到的成果）（LS-15） 1.6供水系统巡视维护表（见质量记录） 1.7供水系统维修保养表（见质量记录） 1.8排水系统巡视维护表（见质量

26、记录） 1.9完好率评定表（完好率98%） 1.10维修保养抽样记录（消防栓每三个月一次，数量5%）2.设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏（现场）3.按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染 3.1供水系统月测试记录表（消防供水、生活供水） 3.2水池、水箱清洗记录表（移交给自来水公司的由自来水公司提供） 3.3水池、水箱药品投放情况记录表（移交给自来水公司的由自来水公司提供） 3.4二次供水卫生许可证 3.5操作人员健康合格证&#

27、160;3.6水质化验单 3.7水池、水箱清洁卫生，无二次污染及隐患（现场）4.高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患 4.1高压水泵、水池、水箱管理措施（LS-22） 4.2水池、水箱周围无污染隐患（现场）5限水、停水按规定时间通知住用户 5.1限水、停水管理规定（见内部管理制度） 5.2停水通知单6.排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡现象（现场）7.遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象 7.1管理人员五分钟内到达（现场考核及应急情况处理记录）

28、 7.2无大面积跑水、泛水，长时间停水现象（现场）8.制定事故应急处理方案 8.1给排水系统事故应急处理方案及流程图 8.2应急情况处理记录表第七项 空调系统1.中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象 1.1空调系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书） 1.2空调主机保养合同 1.3设备设施清单 1.4空调运行时间表（如有特殊情况要求开机，须有业主书面确认） 1.5冷水机组运行记录表 1.6空调系统巡视维护表（见质量记录） 1.7空调系统维修保养表（

29、见质量记录） 1.8完好率评定表（完好率98%） 1.9分包方质量检查记录表 1.10整改通知 1.11空调水处理报告单（分包方） 1.12噪音不超标、无严重滴漏水现象（现场）2.中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定内到达现象维修 2.1管理人员五分钟到达（现场考核与应急情况处理记录） 2.2维修人员在规定时间内到达（参见合同） 2.3分承包方维修保养工作单（分包方提供）3.制订中央空调发生故障应急处理方案 3.1中央空调应急处理方案及流程图 3.2应急处理情况记录表第八项 锅炉

30、供暖系统1. 锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常 1.1锅炉供热系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书） 1.2设备设施清单 1.3锅炉供热系统巡视维护表（见质量记录） 1.4锅炉供热系统维修保养表（见质量记录） 1.5完好率评定表（完好率98%） 1.6供暖设备、煤气设备、燃气设备完好（现场）2.管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患（现场查看）3.北方地区冬季供暖居室内温度不得低于160C（无）4制订应急处理方案 4.1锅炉供热系统应急处理方案及流程图 4.2应急情况处理记录表第四部分&

31、#160;共用设施管理1. 共用配套服务设施完好（现场） 1.1公共设施管理制度（见内部管理制度） 1.2公共设施巡视维护表2.共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻（现场）3.道路、楼道、大堂等公共照明完好（现场）4.大厦范围内的道路通畅，路面平坦（现场）第五部分 保安及车辆管理1. 大厦基本实行封闭式管理（现场）2.有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责2.1有专业保安队伍，保安员文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责（现场） 2.2物业的保安服务程序文件（见程序文件）&

32、#160;2.3二十四小时值班制度及巡逻制度（LS-06） 2.4保安员巡逻制度（LS-20）（管理处自制，内容要包括路线及方式等内容） 2.5保安员培训大纲 2.6警械、警具配备、使用、保管及检查规定 2.7警械、警具配备登记表 2.8保安值班安排表 2.9值班记录表 2.10来访登记表 2.11训练计划表 2.12训练成绩记录表 2.13保安巡逻签到表3.结合大厦特点，制订安全防范措施（LS-21）4.进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行 4.1车辆管理程序文件

33、（见程序文件） 4.2车辆出入登记表（包括出入卡） 4.3停车场检查登记表 4.4闲置车辆登记表 4.5各种车辆管理有序，无堵塞交通，不影响行人（现场）5.大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐 5.1停车场管理规定（见公众制度） 5.2停车场专人疏导，管理有序，排列整齐（现场）6.室内停车场管理严格，出入登记 6.1停车线、交通标志（现场） 6.2车辆出入登记表（同上4.2）7.非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁 7.1车辆保管区分规定（LS-05） 7.2摩托车、

34、自行车管理制度（LS-04） 7.3有集中停放场地，停放整齐，场地整洁（现场）8.危及人身安全处有明显标志和防范措施 8.1安全警告标志（现场） 8.2危及人身安全的防范措施（LS-07） 8.3突发事件应急处理方案及流程图（包括监控） 8.4应急情况处理记录表9.无因物业公司管理责任发生重大刑事案件证明（派出所出具）第六部分 环境卫生管理1. 环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 1.1垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站（现场） 1.2垃圾中转让清洁制度 1.3设备设施清单2.清洁卫生实行责任制，有专职

35、的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁 2.1清洁管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书） 2.2日常卫生保洁承包合同 2.3清洁卫生工作责任制（LS-14） 2.4清洁人员统计表 2.5清洁分工表（或清洁工作量安排表） 2.6清洁保洁巡查记录表（见质量记录） 2.7分包方质量检查记录表 2.8整改通知3.垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀 3.1日产日清（现场） 3.2消杀管理制度（LS-09） 3.3消杀记录表（与绿化一起使用） 3.4消杀工作表（与绿化一起使用）4.房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物，共用部位、共用设施设备无蚁害（现场） 4.1白蚁防治程序 4.2白蚁防治分包合同 4.3白蚁