策划二次介入的提案莆田新梅小区项目规划提案学习教案

1、会计学1策划二次介入的提案策划二次介入的提案(t n)莆田新梅小区项莆田新梅小区项目规划提案目规划提案(t n)第一页，共28页。前前 言言 “ “知已方知彼，百战始不殆知已方知彼，百战始不殆”，通过对莆田房地产总体环境及区域房地产状况，通过对莆田房地产总体环境及区域房地产状况(zhungkung)(zhungkung)的分析，研究区域目标客户群的购买心理及区域市场空白点，结合的分析，研究区域目标客户群的购买心理及区域市场空白点，结合项目自身的特点和优势，有的放矢地开发填补区域市场空缺点的产品，同时也满足区项目自身的特点和优势，有的放矢地开发填补区域市场空缺点的产品，同时也满足区域特定目标客户

2、群的购买需求，使项目最终迅速抢占市场，这就是市调的关键作用所域特定目标客户群的购买需求，使项目最终迅速抢占市场，这就是市调的关键作用所在。在。 地 块 ( d kui)竞争(jngzhng)需求产品强化或超越顺势整合迎合需求第1页/共28页第二页，共28页。第一篇第一篇 莆田市社会经济莆田市社会经济(jngj)(jngj)发展状况发展状况 莆田市现辖四区一县莆田市现辖四区一县, , 市域总用地面积市域总用地面积4119k4119k, 2004, 2004年，莆田市全年地区年，莆田市全年地区(dq)(dq)生产总值突破生产总值突破300300亿元大关，达亿元大关，达3083089797亿元。亿元

3、。20052005年全市国民经济和社年全市国民经济和社会发展的预期目标为：地区会发展的预期目标为：地区(dq)(dq)生产总值力争突破生产总值力争突破360360亿元，增长亿元，增长13135 5。莆田城市化水平已达莆田城市化水平已达32%,32%,已跨入中等城市行列。已跨入中等城市行列。 莆田莆田20032003年总人口为年总人口为300300万人万人, ,是一个人口密度极大的城市。城市建成区面积达是一个人口密度极大的城市。城市建成区面积达24k24k，城市人口，城市人口31.531.5万人。在莆田还是保留着万人。在莆田还是保留着“男主外、女主内男主外、女主内”的这种比较传的这种比较传统的模

4、式，男人大多出外打拼，使得本地男性占全部人口的比例仅为统的模式，男人大多出外打拼，使得本地男性占全部人口的比例仅为18%18%。另据调。另据调查，在莆田查，在莆田3030岁以上的妇女绝大部分是家庭主妇。岁以上的妇女绝大部分是家庭主妇。第2页/共28页第三页，共28页。一、从数字(shz)看莆田楼市开发投资 施工竣工 销售预售 价格增长 第二篇第二篇 莆田市房地产业莆田市房地产业(fn d chn y)(fn d chn y)概述概述 第3页/共28页第四页，共28页。一、从数字看莆田楼市开发规模不大 本土市场为主产品选择面窄营销模式初级 推广渠道局限 景观营造粗糙 物业管理欠缺 攀比心理严重(

5、ynzhng)投资成分偏大 第4页/共28页第五页，共28页。第三篇第三篇 莆田市商业莆田市商业(shngy)(shngy)现状调查现状调查 一、莆田商圈分布一、莆田商圈分布 核心核心(hxn)(hxn)商圈：文献路、胜利路商圈：文献路、胜利路莆田的商业主要集中在文献路上，以文献路步行街为中心，向文献东莆田的商业主要集中在文献路上，以文献路步行街为中心，向文献东路和文献西路延伸，南北方向沿胜利路延伸，聚集了大部分的商家，路和文献西路延伸，南北方向沿胜利路延伸，聚集了大部分的商家，是莆田的中心商圈。是莆田的中心商圈。次级商圈：学园路、梅园路次级商圈：学园路、梅园路莆田的商业次中心主要是中心商圈向

6、外围衍射，包括学园路和梅园路莆田的商业次中心主要是中心商圈向外围衍射，包括学园路和梅园路等，这些地段主要为专业或特色市场。等，这些地段主要为专业或特色市场。 第5页/共28页第六页，共28页。第6页/共28页第七页，共28页。二、莆田市专业市场分布及特征二、莆田市专业市场分布及特征 莆田现在的专业市场并不多，大多是沿街或沿路莆田现在的专业市场并不多，大多是沿街或沿路(ynl)(ynl)自发聚集而成。自发聚集而成。 1 1、建筑装饰材料市场、建筑装饰材料市场2 2、灯饰市场、灯饰市场3 3、家具市场、家具市场 4 4、汽车专业市场、汽车专业市场 5 5、五金机电市场、五金机电市场 6 6、通讯器

7、材市场、通讯器材市场 7 7、电子产品市场、电子产品市场 第7页/共28页第八页，共28页。莆田商业市场总结莆田商业市场总结 莆田的商业物业在以前以沿街小商铺为主，投资者占绝大多数。相对于大型的商业莆田的商业物业在以前以沿街小商铺为主，投资者占绝大多数。相对于大型的商业物业而言，小商铺经营状况相对较好。而大型的商业物业，则普遍不容乐观，灿坤、物业而言，小商铺经营状况相对较好。而大型的商业物业，则普遍不容乐观，灿坤、东百、国贸商场、地下商场等相继倒闭，不少专业市场份额也日渐萎缩。东百、国贸商场、地下商场等相继倒闭，不少专业市场份额也日渐萎缩。 作为全市商业龙头老大的步行街，由于其地处中心城区的规

8、模、交通条件作为全市商业龙头老大的步行街，由于其地处中心城区的规模、交通条件(tiojin)(tiojin)限制，时至今日也已经逐渐显露出力不从心的发展态势：面积很难进一步限制，时至今日也已经逐渐显露出力不从心的发展态势：面积很难进一步做大，周边停车十分不便，并且业态陈旧，档次偏低，管理混乱。做大，周边停车十分不便，并且业态陈旧，档次偏低，管理混乱。 种种迹象表明：莆田市场需要一个新的商业龙头，一个更高水准的商业中心，一种种迹象表明：莆田市场需要一个新的商业龙头，一个更高水准的商业中心，一个极好的市场机会正在向我们发出召唤。个极好的市场机会正在向我们发出召唤。 第8页/共28页第九页，共28页

9、。名称名称类型类型占地（占地（亩）亩）总建筑面积总建筑面积商业规模商业规模商铺占商铺占总建比总建比例（例（% %）商业售价商业售价商业投资商业投资回报率（回报率（% %）三紫盛世华庭多层、小高层1 7 2 8 4平米（25.9亩）70108平米3千多平米，1层为店面，2-3层为写字楼。4%价格未开出莆田在售楼盘底商的投资回报率一般为7%，大唐世家一次性付款承诺回报率7.8%荔景广场多层高层100亩124300平米2.87万平米、1-2层为店面23%区内步行街单间店面50平米左右，平均6000/平米嘉禾花园高层 1-3层商场面积5000平米、4层住宿、5-28层住宅 1层1.8万/平米、2层7-

10、8千/平米、3层3-4千/平米，三层一起卖，出租20-30/平米金威豪园多层小高层4 2 8 8 2平米（64.3亩）98908.8平米均是一层店面、5.4米层高 最低单价6-7千/平米，高的一万多/平米大唐世家高层1 6 0 . 4亩售楼部停业未调5万平米 起价28万/间宏丰豪园高层1960平米（2.93亩）23000平米1-2层商场共1600平米、整层出售；3-5层写字楼3000平米；6层以上住宅20.86%1层商场650平米，单价2.98万/平米；2层商场900平米，单价6888元/平米；3-4层写字楼121-162-288平米，单价3000元/平米 本案本案高层高层133133亩亩35

11、-3735-37万万M2M29.99.911.411.4万万M2M228%-31%28%-31% 附：莆田部分在售项目(xingm)商业部分一览简表 第9页/共28页第十页，共28页。第四篇第四篇 本案本案(bn n)SWOT(bn n)SWOT分析分析莆田商业市场总结莆田商业市场总结 一、项目简介一、项目简介 本案地处莆田市城厢区，本案地处莆田市城厢区，东临荔城南大道，西靠旅游东临荔城南大道，西靠旅游路和东圳水渠，北接凤凰路路和东圳水渠，北接凤凰路周边的居民区，南邻新梅路周边的居民区，南邻新梅路和南湖公园及莆田国税局。和南湖公园及莆田国税局。西南方距著名的广化寺也仅西南方距著名的广化寺也仅数

12、分钟路程。本地区风景秀数分钟路程。本地区风景秀丽，交通丽，交通(jiotng)(jiotng)位置便位置便捷，周边餐饮、娱乐、休闲捷，周边餐饮、娱乐、休闲等产业已成规模，成为莆田等产业已成规模，成为莆田人心目中娱乐休闲的首选区人心目中娱乐休闲的首选区域。域。第10页/共28页第十一页，共28页。二、本案二、本案SWOTSWOT分析分析 S S（STRENGTH-STRENGTH-优势）：交通便捷；景观优美；规模较大，便于规划商业业态、集中营造优势）：交通便捷；景观优美；规模较大，便于规划商业业态、集中营造内部景观、提升小区品质；定位高端，业态较新，符合市场发展的需要；与政府关系内部景观、提升小

13、区品质；定位高端，业态较新，符合市场发展的需要；与政府关系良好，利于项目开展。良好，利于项目开展。 W W（WEAKNESS-WEAKNESS-劣势）：从体量来讲：商业面积过大，市场消化有困难；从地段来讲：因劣势）：从体量来讲：商业面积过大，市场消化有困难；从地段来讲：因本地域主要为娱乐休闲区，如果作为商业中心区的定位，在消费本地域主要为娱乐休闲区，如果作为商业中心区的定位，在消费(xiofi)(xiofi)者中的认同者中的认同度有待提高。度有待提高。 O O（OPPORTUNITY-OPPORTUNITY-机会）：步行街等老商业业态陈旧，竞争力弱化，市场需要更高层次的机会）：步行街等老商业业

14、态陈旧，竞争力弱化，市场需要更高层次的消费消费(xiofi)(xiofi)场所。场所。 T T（THREATEN-THREATEN-挑战）：要打造与众不同的、比当前市场水准更高的业态，需要超前的眼挑战）：要打造与众不同的、比当前市场水准更高的业态，需要超前的眼光和意识，加上本案体量巨大，在当地无可借鉴的先例，因此也存在一定难度和挑战光和意识，加上本案体量巨大，在当地无可借鉴的先例，因此也存在一定难度和挑战。 总体而言，如果本案的商业部分完全按原总平方案不作削减，则我们认为并不具有总体而言，如果本案的商业部分完全按原总平方案不作削减，则我们认为并不具有可行性；按我们的建议进行适当削减后，则本案的

15、操作属于难度与机遇并存。经过努可行性；按我们的建议进行适当削减后，则本案的操作属于难度与机遇并存。经过努力，是能够达到预期目标的。力，是能够达到预期目标的。 第11页/共28页第十二页，共28页。第五篇第五篇 原总平图设计方案缺点原总平图设计方案缺点(qudin)(qudin)及产品建议及产品建议 一味追求利润最大化，完全脱离市场消化一味追求利润最大化，完全脱离市场消化能力。能力。住宅商业住宅商业(shngy)大量混杂渗透，严重影大量混杂渗透，严重影响项目品质。响项目品质。住宅户型设计进深过长，不利于控制面积住宅户型设计进深过长，不利于控制面积和总价。和总价。福州津泰新大都时尚广场福州津泰新大

16、都时尚广场(gungchng)(gungchng)二、三楼店面空置情二、三楼店面空置情况况 一、原总平图设计方案缺点一、原总平图设计方案缺点第12页/共28页第十三页，共28页。二、总平方案改进(gijn)建议 1、最理想的方案，当然是针对以上两点，重新设计定位。、最理想的方案，当然是针对以上两点，重新设计定位。2、改进住宅户型、改进住宅户型(hxn)设计，缩短进深，控制面积和总价。设计，缩短进深，控制面积和总价。3、在原总平设计基础上适当削减商业面积、在原总平设计基础上适当削减商业面积第13页/共28页第十四页，共28页。三、本案产品初步三、本案产品初步(chb)(chb)建议建议 （一）本

17、案住宅部分(b fen)构想 1、产品设计 2、客源定位 第14页/共28页第十五页，共28页。（二）本案商业部分构想（二）本案商业部分构想 1 1、争取政府的大力支持、争取政府的大力支持 2 2、树立可持续发展的战略思想、树立可持续发展的战略思想 3 3、可供选择的商业模式参考、可供选择的商业模式参考 （）综合（）综合(zngh)(zngh)商业街模式。商业街模式。 （）特色商业街模式。（）特色商业街模式。 （）（）“扎堆扎堆”商业街模式。商业街模式。 （）步行街模式。（）步行街模式。 （）（）“销品茂销品茂”模式。模式。第15页/共28页第十六页，共28页。（三）本案商业业态定位及区域分布

18、（三）本案商业业态定位及区域分布 1 1、项目商业定位：莆田集商务、休闲、购物、娱乐、餐饮为一、项目商业定位：莆田集商务、休闲、购物、娱乐、餐饮为一 体的大型全新商业中心。体的大型全新商业中心。 2 2、指导、指导(zhdo)(zhdo)原则：突出原则：突出“娱乐性娱乐性”，强调，强调“创新性创新性”。 3 3、本案商业业态定位分析、本案商业业态定位分析 Adidas NIKE 美津浓 锐步 GIORDANO U2 班尼路 堡狮龙第16页/共28页第十七页，共28页。业态定位业态定位 建议业态细分建议业态细分 时尚潮流地带时尚潮流地带 咖啡咖啡shopshop，特色酒吧，主题店，西式餐厅、，特

19、色酒吧，主题店，西式餐厅、礼品文具，精品饰物，时尚潮流服饰，家居饰物礼品文具，精品饰物，时尚潮流服饰，家居饰物 社区生活配套社区生活配套 美容美发、银行、邮局、干洗店、药店、冲印店等美容美发、银行、邮局、干洗店、药店、冲印店等 第17页/共28页第十八页，共28页。4 4、本案商业区域、本案商业区域(qy)(qy)划分（总平图电子版划分（总平图电子版另附）另附）（1 1）、沿荔城大道西侧部分：可规划为酒店或休闲娱乐场所。因为现有荔城大道整个路段）、沿荔城大道西侧部分：可规划为酒店或休闲娱乐场所。因为现有荔城大道整个路段酒店、休闲娱乐业已经形成一定规模，因此本案这一部分商业的层数顾虑基本可以酒店

20、、休闲娱乐业已经形成一定规模，因此本案这一部分商业的层数顾虑基本可以消除，只要规划为酒店或休闲娱乐场所，经过努力，还是可以得到消除，只要规划为酒店或休闲娱乐场所，经过努力，还是可以得到(d do)(d do)市场市场的消化。这也使本案最佳地理位置的商业体量得到的消化。这也使本案最佳地理位置的商业体量得到(d do)(d do)最大可能的保全，基最大可能的保全，基本实现最高商业利润。本实现最高商业利润。 第18页/共28页第十九页，共28页。（2 2）、中央广场横贯东西的街区部分）、中央广场横贯东西的街区部分(b fen)(b fen)：可考虑规划为高档商业步行街，：可考虑规划为高档商业步行街，

21、吸引荔城大道来的人流前来购物。吸引荔城大道来的人流前来购物。 第19页/共28页第二十页，共28页。（3 3）、）、 项目西部区域：可考虑规划为特色咖啡、酒吧和休闲一条街。这样项目西部区域：可考虑规划为特色咖啡、酒吧和休闲一条街。这样的设计，充分利用了荔城大道的设计，充分利用了荔城大道(d do)(d do)现有的休闲娱乐氛围，实现商现有的休闲娱乐氛围，实现商业从主干道外围向项目内部区域延伸的目的，把人流有效向内引导，从业从主干道外围向项目内部区域延伸的目的，把人流有效向内引导，从而带旺区域内商业的发展。西面可在河上搭建若干桥梁，引西向而带旺区域内商业的发展。西面可在河上搭建若干桥梁，引西向“

22、凤凰凤凰别墅山庄别墅山庄”的客源前来消费（据了解目前该别墅区内并无配套商业，购的客源前来消费（据了解目前该别墅区内并无配套商业，购物、休闲都不是很便利）。以上（物、休闲都不是很便利）。以上（2 2）、（）、（3 3）两点规划，能够有效地将）两点规划，能够有效地将“东西向、区内外东西向、区内外”浑然溶为一体，贯通社区的整个商业空间。浑然溶为一体，贯通社区的整个商业空间。 第20页/共28页第二十一页，共28页。（4 4）、）、 幼儿园、小学附近的底商：可考虑充分利用持续不断的现成生源，规划幼儿园、小学附近的底商：可考虑充分利用持续不断的现成生源，规划(guhu)(guhu)为为“学生用品一条街学

23、生用品一条街”，打造成学生用品市场。或者也可将上文提到的星级影院、游乐项目等，打造成学生用品市场。或者也可将上文提到的星级影院、游乐项目等规划规划(guhu)(guhu)在这一区域。在这一区域。第21页/共28页第二十二页，共28页。另一种方案另一种方案(fng n)(fng n)，将星级影院规划等娱乐业态规划于此：，将星级影院规划等娱乐业态规划于此： 影院影院(yngyun)(yngyun)内外情景一览内外情景一览 第22页/共28页第二十三页，共28页。（5 5）、）、 区域内其他底商：区域内其他底商： 可考虑可考虑1 1、2 2层乃至层乃至1-31-3层连租，以化解二、三楼店面普遍层连租，以化解二、三楼店面普遍难租的弊端难租的弊端(b dun)(b dun)。前提：一是每层单间面积不宜过大，控制在。前提：一是每层单间面积不宜过大，控制在50509090平方米以内为宜，使多层总价不致过高；二是平方米以内为宜，使多层总价不致过高；二是2 2楼以上的形象必须与楼以上的形象必须与1 1楼协调，楼协调，而且要以透明方式展示，吸引人群向上分流，为商家带来更高收益。形象佳的而且要以透明方式展示，吸引人群向上分流，为商家带来更高收益。形象佳的2 2层商