房地产开发与经营绪论

1、第一节 房地产开发与经营及其特点 一、房地产开发与经营的基本含义 （一）房地产开发 狭义的房地产开发主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。 房地产开发建设是整个房地产开发活动过程最关键的环节之一，包括地产开发和房产开发两部分。1、地产开发 地产开发。指房地产开发公司对已取得土地使用权，未经开发的原始地块进行开发建设，用于建造房屋建筑物或有偿转让给其他单位兴建工程项目的经济活动过程。2、房产开发房产开发阶段包括施工准备、施工建设、施工管理和施工控制等。 （二）房地产经营 是指房地

2、产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动。1、地产经营 地产经营：指在一定的土地所有制关系下，各种形式的地产交易和经营方式。包括地产的所有权经营和使用权经营。地产的所有权经营：指土地所有权的有偿让渡和转移。我国土地所有权转移的唯一方式是土地征收土地征收。地产的使用权经营：指土地交易中，买卖双方实现土地使用权的有偿（或无偿）让渡和转移。我国土地使用权经营的特点： 土地所有权和使用权是分离的。 土地使用权的经营是有限度的，以不改变土地使用合同中确定的使用性质为前提，转让年限不得突破法定和合同规定的年限2、房产经营房产经营，是指一切以房屋为标的物的权益让渡行为。

3、分为房产的所有权经营和使用权经营两大类。房产经营的形式房产买卖。它是房屋流通领域最典型、最重要的交易形式。房屋销售的渠道： 按指令性计划销售。由政府相关部门将地方财政或房管事业费安排的开发项目或旧城改造项目，用指令性计划下达给房地产开发企业统一建设，由政府部门下达分配投资指标，核定销售价格，确定交付房屋时间、地点、数量，规定拨付资金的办法。 连建销售。指几个单位合资委托房地产开发企业统一建房的销售渠道，是集资建房的主要渠道。 市场销售。指房地产开发企业根据市场预测，选址建房，建成后完全通过市场销售出去。房屋的销售形式：预售、现销、赊销房屋销售程序 提出交易申请，提交交易所需证件 填写交易申请表

4、，填写协议契约 交易所受理，审查、签证 实地勘测，由专职评估师做出房产价格评估报告书 成交后，办理房屋产权转移登记，申请领取房屋所有权证，办理土地使用权变更登记，申请土地使用证。 按国家有关规定交纳一定的契税、登记费、手续费、书证费、勘测费等。 核发房屋所有权证和土地使用权房屋租赁房产抵押房产典当房产信托房屋调换房屋赠与 二、房地产开发与经营的特点 （一）房地产开发与经营难度较大 这个是由房地产商品本身的特点所决定的 （二）房地产开发与经营风险较大 （三）房地产开发与经营政策性强第二节 房地产开发与经营的形式和内容 一、房地产开发的形式和内容 （一）按开发的时间差异，可以分为初次开发和再次开发

5、 （二）按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发 （三）按开发的规模不同，可以分为单项开发、综合开发等 二、房地产经营的形式与内容 （一）按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营。 1、地产经营 广义的地产经营是指发生在土地生产过程、流通过程及消费使用过程所有经济活动的总称，是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用，以获取经济效益的活动。 狭义的地产经营主要指流通过程的经营活动，即地产的出让、转让、出租、抵押等有偿流转过程，其实质是土地产权经营。 2、房产经营 其主要形式有出售、出租及抵押等。 （二）按经营规模和经营方式划分，可以分为： 1、专项经营：只从事或主要从事某一方

6、面、某一环节经营任务 2、综合经营：从事多项房地产经营业务的形式 3、集团经营：具有雄厚经济实力的企业集团，从事全面服务的经营形式 4、跨国经营：包括合资、合作，到国外投资与到国外营销等 （三）按活动发生的不同过程划分，可以分为： 1、房地产开发经营：发生在房地产开发过程中所有经济活动的总称政府有期有偿地将土地使用权出让给房地产公司或建设单位，由公司或用地单位组织进行房地产的开发、在开发活动，是房地产开发中的主要活动，包括土地开发和房屋开发两方面：土地开发：对土地进行地面平整、建筑物拆除、地下管线铺设和道路、基础设施建设等，使土地满足生产和生活的需要。房屋开发：城市各种房屋的开发建设，包括房屋建设的酝酿、规划、设计、配套、施工到房屋建成交付使用的全过程。 2、房地产流通经营流通，指房地产的劳动产品以及未经开发的土地进入市场，通过交易活动实现其使用价值和价值的过程。 三种主要流通方式：房地产买卖。指房屋所有权和土地使用权的买卖。房地产租赁。指房地产使用权的零星出售或分期出售。房地产产权人通过租金的形式逐步收回成本和利润。房地产抵押。指单位或个人的将一定量的房地产作为偿还贷款的保证物，向银行或其他信贷机构作抵押，取得贷款。 3、房地产消费