商业网点规划说明书

1、维西县城乡商业网点规划说明书(20082025)中国西部规划研究院2008 年 7 月第一章 规划背景一、编制背景在加快城乡商业网点建设的新形势下，国家对商业网点建设提出了新的要求：1. 加快法规和标准的制定。法规是规划编制和实施的依据，各城乡要因地制宜，将条例起 草与商业网点设置规划、建立项目听证审议制度通盘考虑，通过立法予以正式确认并公布于众。2. 充分发挥协会等中介组织作用，实行听证制度，保证决策的科学性和民主性。在我国经 济生活中广泛实行听证制度可有效地保证政府的决策科学可靠，符合客观实际，从而更有利地促 进宏观调控措施到位，有利于减少听证审批程序和环节，提高效率。3. 运用现代信息手

2、段，建立高水平的商业规划资讯系统。要研究运用现代信息手段和技术 来加强商业规划管理，通过开发集数据获取、管理、分析处理、模拟和可视化表达功能于一体的 计算机系统，定期公布商业网点信息，科学指导投资者布点，对商业网点实施动态管理，在为政 府准确掌握商业状况和重大项目审批提高准确的科学依据的同时，使商业网点信息资源全社会共 享。4. 将城乡商业网点规划作为审核设立外商投资商业企业的重要依据。我国已经加入世界贸 易组织，要严格遵循世贸组织的基本原则，对内资与外商开设的大型商业网点必须一视同仁。根 据我国有关外商投资商业企业的有关规定，外商投资商业企业必须符合所在地区的商业网点规 划。二、规划编制的必

3、要性（一）城乡商业网点规划是城市发展战略的重要组成部分商业网点规划制定和实施效果的好坏决定了城乡未来商业网点布局的优劣，同时影响着城乡 总体建设和城乡商业发展的水平。当前是我国加快发展现代流通业的重要时期，必须制定科学合 理的城乡商业网点规划，作为城乡发展战略的重要组成部分，加强政府对城乡商业的宏观调控， 满足城乡现代化的总体发展要求。（二）商业网点规划是国家对商品市场进行宏观调控的重要依据和手段目前城乡商业网点设施存在突出的结构性问题，主要表现为在主城区、商业区的大中型商业 设施出现阶段性饱和，业态雷同且过于集中；在乡镇上，商业设施缺乏，商品档次偏低，不能满 足人们的购物需求。制定科学合理的

4、城乡商业网点规划来指导城乡商业的布局建设，能避免商业 网点开发建设中的随意性和盲目性，同时通过商业网点规划布局来进行有效的宏观控制也是现代 商业管理的主要标志之一。（三）加强对城乡商业网点建设的宏观调控势在必行随着城乡建设力度的加大，城市规模不断扩大。与此同时，商业网点建设呈现出无序发展， 重复建设的情况。虽然商业网点建设对促进经济发展，保障有效供给，方便群众生活发挥了积极 作用，但缺乏总量调控和布局失衡的问题日益突出，造成了资源浪费和企业间的恶性竞争，因而 进行有效调控和合理引导，制止重复建设，是当务之急。第二章 维西县城乡商业网点现状及问题分析一、维西县概况（一）历史沿革 维西县境内出土文

5、物表明，早在新石器时期，县境内即有人类生产生活。汉代即已在国家版 图之内。元至元十四年 （1227 年） ，于罗寰间置临西县， 为县境设制的最早记载。 清雍正六年 （1728 年） ，首任通判到维西，选定宝华山麓建筑土城一座，是为治所（今县城所在地保和镇 ），开始了县城建设的历史。1949年5 月 12日，维西县城起义解放，建立了维西县临时人民政权。10月 1日中华人民共和国成立，维西县人民政府亦于当日诞生，隶属于滇西北人民专员公署。 1950 年后，改设维西专 区，维西隶属于维西专员公署领导。 1957 年 9 月 13 日，维西与中甸、德钦共同组成了迪庆藏族 自治州。 1985年 6月 1

6、1 日，国务院批准撤销维西县成立维西傈僳族自治县。自治县人民政府于 同年 10月 13 日成立，仍隶属于迪庆藏族自治州。（二）地理位置维西县位于东经 98°5499°34, 北纬 26° 53 28° 02，在云南省西北隅，迪庆州 西南部，距省会昆明 737公里，距州府香格里拉 336 公里。东与香格里拉县隔江相望，东南与玉 龙县接壤，南与兰坪县相连，西与贡山、福贡两县为邻，北接德钦县境，是“三江”并流的黄金 腹地。（三）自然条件1. 地质 维西位于三江区及扬子区的接壤地带，原为古特提斯深海的古地槽地质上的活动区。自三叠 纪印支期，金沙江以东洋盆继续向西

7、俯冲，澜沧江西洋盆向东俯冲，两者间引力运动使维西地质 板块发展成活动岛弧带。燕山期卡尼克期末地壳运动后，雪龙山以东一直处于隆起状态。古新世 以后，印巴板块和欧亚板块强烈碰撞，古特提斯深海最终闭合，产生新世纪造山运动，维西地域 群山和深谷发育为区内有若干深大断裂和逆冲断层的动力地质带。地质构造十分复杂，褶皱断裂 发育，地层变质较深，沉积分区明显。2. 地形地貌 维西傈僳族自治县位于青藏高原南缘横断山脉的云岭、碧罗雪山亚高山带，境内群山绵亘， 林茂谷深，江河纵横，资源丰富，素有“药材之乡” 、“杜鹃花园”的美誉，是一颗镶嵌在横断山 中的绿宝石。全境地势变化较大，南部高北部低，处横断山脉中段。属滇西

8、北高山经向类型，平行岭谷地 貌。平均海拨 2340 米，其中最高海拔 4880 米，最低海拔 1486 米，境内重峦叠嶂、余脉支离、 沟壑纵横、峡谷幽深。地貌类型复杂，有高山、河谷、山间小盆地和高山褶断。维西县域群山和深谷为有若干深大断裂和逆冲断层的动力地质带，地质构造十分复杂。加上 岩浆侵入运动频繁，火山喷发比较强烈，地质变质较深，沉积分区明显。3. 气候条件 维西大气候区域属西藏华西类康滇区的亚热温带季风高原山地气候，立体气候突 出。温度随海拨高度的增加按 0.25 /100 米的逆减率降低，县城驻地平均气温 11.4 ，最低气 温-8.9 ，最高气温 31.7 。年平均无霜期 196 天

9、，霜期 169 天。平均年降水量 951.5 毫米， 相对湿度 76%。4. 水文维西东濒金沙江，西有澜沧江纵贯全境，溪涧河流众多。境内澜沧江水系集水面积 3854 平 方公里，占全县总面积的 82.7%；金沙江水系集水面积 807 平方公里，占总面积的 17.3%。境内 有山溪、河流 763 条，分别注入两江。其中汇集成两条最大的分支干流为永春河、腊普河。腊普 河干流发源于永春乡云岭山脉栗地坪腹地，往北流向，至柯那村与柯公河汇合，右转东流，全流 程 76 公里，汇集山溪 100 余条，在塔城乡其宗小河口村东南角注入金沙江。还有其宗响水涌泉 平均径流量 1.5 立方米/秒，喷露出陆面流程 50

10、0 米注入金沙江。永春河干流发源于云岭山脉栗 地坪腹地，往南流至拖枝村西与庆福河汇合转向西北面， 全流程 57 公里，沿途汇集山溪 80余条， 由白济汛河江桥汇入澜沧江。（四）维西县人口与经济2002 年以前，全县共设九乡一镇，分别为保和镇、永春乡、攀天阁乡、白济汛乡、中路乡、 维登乡、巴迪乡、叶枝乡、康普乡、塔城乡。 2002 年 10 月撤销原叶枝乡、塔城乡，设立并更名 为叶枝镇、塔城镇，即有七乡三镇。全县居住着傈僳、纳西、藏、汉、白等 20 多种民族，在总 人口中，少数民族人口占 85.45%。辖区人口：到 2007年底，维西县下设有 3个建制镇、 7个乡、统辖 3 个社区居民委员会、

11、79 个村民委员会。全县总人口 149717人，非农业人口 12631 人。县域总国土面积 4661 平方公里。2007 年全县工业整体效益大幅度提高， 工业经济再上新台阶。 实现工业总产值为 17059 万元， 比上增长 43.1%。第三产业日趋活跃。 2007 年实现社会消费品零售总额 2 亿元, 年均增长 19%；以旅游为主的 特色旅游加快发展，实现旅游收入 3.2 亿元，年均增长 53%；建成农村放心商店 58 个，第三产业 业态正逐步提升。现代农业加快发展。围绕社会主义新农村建设，发展生态农业无公害蔬菜、珍稀食用菌和优 质中草药种植等农产品优势明显。五）区域经济联系维西县所在的迪庆州

12、位于云南省西北部， 地处滇、 川、藏三省区结合部的青藏高原南延地段， 从云南省城镇体系的地位来看，迪庆州属于中圈层中，依托大理、丽江向川西和藏东南等康藏地 区辐射。迪庆历史上是西南“茶马古道”的要冲，是东部藏区重要的物资集散地和商转站，是云 南省进出西藏的咽喉。在云南省提出的陆路“国际大通道”框架“三纵三横、九大通道”的高等 级公路网中，迪庆处于重要地位，是云南省通向四川、西藏，乃至南亚的重要通道。在相关媒体 提出的“大香格里拉生态、旅游文化圈”中，迪庆处于大香格里拉区中的核心位置。在大香格里 拉区域中，滇、川、藏三省区互相融合，优势互补，在滇、川、藏三省处于核心位置的迪庆是三 省区相互交融和

13、影响的区域。 “中国东盟”自由贸易区的建立和“大湄公河次区域经济合作” 的启动，迪庆的发展将越来越受到国际社会的关注。在整个迪庆州的经济区划中，维西县处于保和旅游综合服务区内。主要开展有色金属矿业采 冶、发展农业、商业、服务业、旅游业、畜牧业，建立一条民俗文化旅游线。同时开展兰花种植 与销售，形成有特色的花卉市场。在整个迪庆州的城镇空间结构规划中，维西县处于维西县城至 拖枝移民城镇经济带上，重点发展绿色产业，是迪庆州州域城镇体系格局“一主三副八重点”的 “三副”之一，定性为：维西县的政治、经济、文化中心，是滇藏公路的交通枢纽和物资集散地， 是以发展旅游接待、农业、畜牧业、药材加工、矿产品加工和

14、花卉植物栽培为主的，突出傈僳族 特色的现代化城镇。二、维西县城乡商业网点现状（一）零售网点现状1. 商业网点空间布局（1）保和镇商业街区状况 保和镇是维西县政府所在地，是维西县政治、经济、文化中心。商业大多集中在兴维公路、 顺城路和念萨街，是维西县商业最集中的区域，具有商业中心的雏形。其中顺城南路、小平街、 念萨街、十字街最为集中，顺城南路全长约150米，以小百货、餐饮、服装、鞋类、电器经营为主；小平街以超市、服装、宾馆旅社、茶吧等业态为主；念萨街是一条代表维西形象的综合性商 业街，全长约 150米，以品牌服装专卖店、超市、酒店、餐饮等业态为主，十字街一条维西县市 民自发形成的商业步行街，形成

15、十字形布局全长约100米，一楼商铺均以低档服装店、小百货店、地摊为主，零散分布着民族服装加工作坊、首饰店、钟表店。另外，兴维大道入城口基本形成了 县城的建材市场，但各类基础设施简陋。城区餐饮分布零散各个街道均有分布，经营面积大多在 20200平方米，档次较低。总体上，保和镇商业 目前依旧以底层商铺以为主，缺乏集中式商业。城区内商业种类 齐全但结构不够合理，特色不够明显，专卖店、名店较少，经营品种档次较低，不利于城区商业 形象提升；具有特色的商业网点和设施不够突出，难于创造商业区的品牌和吸引力，县城商 业 中心还没有形成；购物环境有待继续改善，影响城市品位及商业持续健康发展。（2）塔城镇商业街区

16、状况 维西东大门，滇金丝猴主要栖息地，是以发展旅游、农业、畜牧业为主，是藏族主要居住的 维西县重点城镇。目前除塔城集镇外没有形成一定规模的商业中心，零售商业网点零散分布在集 镇主要街道两侧，面积在 20 50平方米，周边分布着超市、服装、农机专卖店、餐饮、日用小百 货等商业设施，目前规模、档次偏低，有待于进一步提升。（3）攀天阁乡商业街区状况 攀天阁乡是以发展矿冶业、旅游、农业、乡镇企业为主的农贸型集镇。除集镇外，目前没有 形成一定规模的商业中心。主要集中在道路两侧，分布着日用百货、服装、电器、餐饮等商业设 施，面积在 2050平方米，另外乡里在新乐、皆菊均有定期赶集的习惯。（4）永春乡商业街

17、区状况 永春乡政府驻地基本和县城连为一片，各类商业设施多集中在县城。中心村有赶集的习惯。（5）维登乡和白济讯镇商业街区状况 这两个乡镇目前都没有形成一定规模的商业中心，零售商业网点零散分布在集镇各点，周围 分布着日用小百货店、生产资料专卖店、服装、餐饮等商业设施，面积在20 50平方米，目前规模、档次偏低，有待于进一步提升。中心集镇有赶集的习惯。（6）叶枝镇商业街区状况 叶枝镇是维西县的北大门，是以发展旅游、农业为主，融傈僳文化和土司文化为一体的维西 重点镇。镇域零售商业网点主要集中在叶枝集镇上，分布着日用小百货店、服装、餐饮、旅馆等 商业设施，面积在 15 60平方米。（7）中路乡、巴迪乡、

18、康普乡商业街区状况 三个乡均以发展旅游、 农业、畜牧业为主的农贸型集镇， 各乡零售商业网点主要集中在集镇， 但基础设施简陋，且规模小。中心集镇有赶集的习惯。2. 商业业态构成及特征 维西商业业态构成还不够完整，十种零售业态中便利店、小型超市、专业店等比较普遍，但 没有形成集购物、休闲、服务等于一体的“一站式”服务的大型购物中心，而且没有大型超市、 大型专业店，各种商业业态规模小，竞争激烈。具体来看，主要有：（1）购物中心 维西县目前尚无完善的购物中心。（2）综合超市 根据普查资料，维西目前没有大型超市，超市规模普遍偏小，单体店营业面积在100平方米以上的超市只有 1家，总营业面积不到 500平

19、方米，其中单体店营业面积在 150平方米以上的超市没有一家。（3）百货店 根据普查资料，维西百货店有 2家，总营业面积 70平方米。但大多数属于低档，规模小，设 施旧，分布在小平街。由于经营范围大多相似，又同受行业业态的冲击，因此竞争激烈，商业企 业效益较差。（4）专业店 主要包括以服装为主的专业店和以通讯器材、家电、农机、家具家居为主的专业店，集中布 局在小平街、念萨街一带，但规模较小。（5）连锁经营 维西县连锁经营相对较少，主要药店为主；根据普查资料，维西县城连锁店共有连锁店2个，与其他经营业态相比，其处于初级阶段，基本处在萌发阶段。（二）市场现状 目前，维西基本没有规模较大、功能齐全的批

20、发市场，规模较小的零星地分布在县城各个区域。 保和镇市场主要集中在顺城路，目前建有维西农贸市场、花鸟市场等。 保和镇市场主要由三部分组成，即维西农贸市场、维西花鸟市场、维西生产资料市场及城区 道路两侧零散市场。综合贸易公司农贸市场总占地 4800平方米，总建筑面积 3240 平方米，商铺 25间，营业面积 1080平方米，住宅面积 540 平方米，无停车位。农贸市场主要经营蔬菜、水果。 经营产品以民族商品和农副产品为主，涉及服装、百货、日杂、蔬菜、水果等；维西生产资料市 场分布零散，没有集中市场，兴维大道接县城入口处形成相对规模的建材市场，主要经营红瓦、 水泥、五金建材等；城区道路两侧商铺集中

21、地段商家 68家，其中粮油副食 1家，建材批发 5 家， 蔬菜批发 1家，汽修、汽配 5家、旅馆 9家、餐馆 10 家，其它行业 22家。市场年均成交额在 1.9 亿元以上。（三）商业街 根据相关资料，维西城区的商业街主要有 7条，具体参见表 2-1 ：表 2-3 维西主要商业一览表名称地址规模（米）商业业态及运行状况全长宽度兴维大道保和镇15010主要以水泥、五金加工、瓷砖、汽修等东大街保和镇4015主要以餐饮、茶馆、太阳能器材专卖等。顺城南路保和镇15010主要经营电器、通讯等，传统商业聚集区，经 营环境相对较好，经营状况好，人流量大。小平街保和镇10010主要经营服装、餐饮宾馆、日用百货

22、、药店等，经营环境相对较好，经营状况好，人流量大。十字街保和镇1008主要以低档服饰、饰品、草药、五金器材等为 主，基础设施简陋，经营良好。念萨街保和镇10010以超市、专卖店、酒店、餐饮、夜啤酒、喝茶 等为主，经营状况好，人流量大。顺城北路保和镇12010经营餐饮、五金、农用机械、药店等经营状况 差。三、维西城乡商业网点现有成就（一）商贸业快速发展 近年来，维西商贸业保持快速、健康、稳定发展，呈现良好发展势头。一是各类市场迅速发 展，市场网络初步形成。市场建设正由小规模向大规模、自发无序型向综合专业型发展；二是商 贸投资力度明显加大。全县农村放心商店等项目的建设，一定程度上提升了商业业态档次

23、；三是 商贸从业人员不断增加。（ 二 ） 商贸设施日趋完善 维西推进基础设施建设，初步形成了具有一定流通生产力和规模的商贸流通基础设施。通过 加大对交通和通信电网等城市基础设施改造，综合商贸市场改造，商贸流通业的基础设施不断完 善。连锁店、专卖店、便民店等新型业态深入城乡，满足了多层次的消费需求。（三）商业集群初步形成 结合区域资源优势，维西初步形成了一批特色商业集群雏形。依托旅游市场的初步开发，以 塔城镇一带旅游为依托，形成了集休闲娱乐、餐饮观光为一体的休闲旅游带；逐步形成了一批档 次较高的餐饮业。（四）消费市场潜力较大维西地处世界自然遗产 “三江并流” 的腹心地带， 是迪庆香格里拉的重要组

24、成部分。 素有“横 断山脉中的绿宝石”的美称，被誉为“兰花之乡” 、“药材之乡” 、“天然杜鹃花园” 、“滇金丝猴大 乐园”、“滇西北动植物的基因库” 。区内景点众多，拥有气势磅礴的雪山冰川、蔚为奇观的大江 峡谷、风光迷人的湖泊草甸、丰富多样的珍稀动植物、神秘深邃的宗教文化、美不胜收的歌舞节 庆、风格迥异的民族风俗、叹为观止的民族工艺。通过多年的发展，维西县的旅游产业体系已初 具雏形。依托维西的旅游市场，第三产业发展速度较快，消费市场具有一定的聚合辐射功能。 2007 年 全县实现社会消费零售总额 2 亿元，比 2006 年增长 19.4%。 2007 年国内外旅游人次达 38.17 万 人，

25、比 2006 年增长 54.91%，旅游总深入达 3.2 亿元，比 2006 年增长 53.%。巨大的消费市场，既是维西商业网点繁荣的重要基础，更是维西商业实现可持续发展的重要现实条件 四、维西城乡商业网点存在的问题（一）商业网点总量不足维西县的第三产业对 GDP的贡献率逐年增加， 2007 年三次产业比为 25.3:28.2:46.5 。但维西 县商业网点总量不足，设施简陋。不能满足维西县日益增长的消费需求，目前维西人均商业面积 仅 0.53 平方米 / 人，偏小。（二）网点业态结构单一 传统业态和经营方式仍占主导地位，社会化和组织化程度较低，维西县城农贸市场是维西县 社会化分工和产业化分工

26、程度相对较高的市场，但其集散和吞吐量较低，经济效益不够明显；县 城商业网点以底商为主，规模小、难于管理，商业业态中，小型百货店等传统业态占多数，折扣 店、专卖店等新型业态所占比例较小，不能满足日益增长的消费需求，对县城经济增长的贡献度 偏低。商业零售企业规模小、资本实力较弱、信息含量低、经营方式落后，难以形成全县商业零 售业的核心竞争力。（三）网点布局不够均衡 全县零售商业网点集中分布在维西县城区顺城路、念萨街东大街等城市主干道两侧，比重高达42.4%，这种过度集中的结果，一方面出现了抢占地盘、竞相开店、恶性竞争的现象，造成了 行业布局不合理、结构比例失调、业态功能雷同、重复建设和社会资源的浪

27、费；另一方面又必将 会改变原来城区比较合理的空间结构和原有的人文景观，给整个地区的环境和交通带来一系列的 问题，比如人流量太大、交通拥挤、噪声污染、垃圾处理等。而与此形成鲜明对比的是，农村、 城乡结合部和新建居民区商业设施不足，居民购物不方便。维西县城小商品和批发市场等都集中在县城内， 造成交通和环境等问题。 同类市场过度集中， 恶性竞争带来一定的负面影响；农副产品市场设施简陋，临时性建筑多，大棚式、大棚与地摊混 合式及无设施的市场占了绝大多数。（四）商业品牌有待提升 业内专家认为，零售商和供应商之间的合作已经进入到品牌和品牌的合作，服务与服务的结 合，管理与管理的融合，商品品牌与商业品牌的结

28、合可以产生出11>2 的效果。维西商贸流通业与周边地区比较，从本质上反映出维西商贸流通业仍缺乏吸引投资者和消费者的特色产业和品 牌产业，难于聚集人气，促进消费，扩大商机。五、影响维西城乡商业网点发展的相关因素分析（一）影响商业规模相关因素 影响维西商业规模发展的一般因素主要包括城市总体规划、国民经济发展规划、经济规模、 消费水平及结构、社会消费品购买能力等。1. 维西县城总体规划( 2008 2025)(1) 职能与定位维西县城总体规划( 20082025)将维西县的区域职能界定为： 到2025年，将维西建成绿色生态经济县、民族特色文化县和“三江并流”地区的腹心县。是 滇西北重要的水电生

29、产基地，冶矿产品的加工基地、国内外知名的旅游大县、富有竞争力的县， 成为“川、滇、藏”毗邻地区的重要节点。(2) 县城区规模维西县城到 2025年规划期末城市总建设用地： 7.1平方公里，人口 7.5 万人。(3) 城乡空间结构 维西县是农业大县，各乡镇的产业中农业占有很大比重，有些乡镇基本没有工业，商贸服务 也很少，基本上依靠农业的发展，乡镇的中心服务职能较弱。县域城镇主要分布在香维公路、维德公路、丽维公路等维西县出口通道以及澜沧江沿线，以 保和镇为核心，形成城镇发展轴线。东北接香格里拉，东南接丽江，北接德钦，南接兰坪，是维 西发展外向型经济和参与地域分工协作的经济命脉。根据维西县城总体规划

30、(20082025)将维西县域划分为以下几类：集贸型：保和镇交通枢纽型：塔城镇 农业型：叶枝镇、永春乡、攀天阁乡、白济汛乡、中路乡、维登乡、巴迪乡、康普乡2. 维西县城总体规划( 2008 2025)按照维西县城总体规划( 20082025)，维西县城发展为“三江并流”的腹地城市，迪庆 州的区域次中心，维西县的政治、经济、文化中心，以发展水电、绿色生物、旅游为主，富有傈 僳族特色的生态城市。是维西县域的商业中心。3. 维西社会经济发展规划 维西县产业结构不断优化升级，第三产业增加值的比重逐年增加，在国民经济中的地位和作 用占有主要地位。 2007年，一、二、三产业结构为 25.3 ：28.2

31、：46.5 ；2015年力争达到 24:31:45 ； 2025年达到 18:40:42 。4. GDP和社会消费品零售总额商业规模发展与 GDP及社会消费品零售总额的发展规律相一致， 2007年，维西县 GDP为10.4 亿 元，比上年增长了 17%；社会消费品零售总额为 2亿元，比上年增加了 19.4%，数据显示，商业规 模与GDP、社会消费品零售总额存在着较强的相关关系。通过对发展现状进行分析，结合维西县 经济发展规模和产业选择，确定 2010年 2025年社会消费品零售总额年均增长率约为 12%。5. 社会消费品购买能力数据显示，维西县居民消费水平稳步提高，人均可支配收入和人均消费性支

32、出持续增长。维 西居民的消费结构已由基本解决温饱，正逐步迈向小康，城乡居民购买力将得到进一步提高。预 计到2010年，维西城镇居民人均可支配收入达到 21500元（ 2007年为 10671元），农民人均纯收入 达到4520元（ 2007年为1690元）。居民生活水平不断提高，恩格尔系数将逐年下降。预计到2010年降至 40%以下，娱乐、教育、衣食、通讯、居住市场有较大的发展空间，这会给维西县带来较 大的增长空间。（二）影响商业网点布局的相关因素 商业网点的布局与人口密度，地域风俗、旅游、物流、交通、房地产开发等有密切的关系， 并呈现出一定的规律性，主要表现在：1. 人口密度 一般情况下，人口

33、密度越大，商业网点越多，本次规划的商业网点的布置充分结合维西县现 状及规划人口分布。从维西县商业网点现状分布来看，具有这种明显的特征。维西县城区保和镇 人口密度最高，商业网点密度最大。2. 居民消费结构 近年来，维西县居民消费水平稳步提高，人均可支出收入和人均消费性支出持续增长，同时 居民消费支出结构发生了较大的变化，文化娱乐支出所占比重持续上升。3. 地域风俗 有居住群落，就有“市”和“场”，就有商业氛围。不少中国人具有较为明显的怀旧情结， 喜欢保留老的风俗习惯，对那些颇有历史的老商业街情有独钟，维西也一样。这就要求我们在维 西的商业网点规划中必须立足现实，对现有的商业街和市场进行深入了解，

34、对老街区老城区要处 理好恢复和变革的关系，尽可能做到合理合“情” 。4. 旅游业根据维西县城总体规划（ 2008 2025），维西县重点发展“ 生态观光及休闲娱乐业” 。维 西县旅游资源数量丰富，类型齐全，密集度较高、组合较好。自然旅游资源中以水域风光类和生 物景观类较为突出，人文旅游资源中较为突出的多为民族文化风情、民族建筑类和人工防灾工程 等，自然和人文旅游资源组合较佳，资源密集度较高。根据维西旅游资源分布情况、种类组合以 及交通联系等条件，维西在旅游发展总体布局上采用“一个旅游中心，一条旅游带，两个旅游分 区，五大旅游产品，两大重点项目，两条精品游线”的总体布局。一个旅游中心：县城旅游中

35、心； 一条旅游带：澜沧江旅游带；两个旅游分区：塔城旅游片区、聚龙湖片区；五大旅游产品：观光 揽胜旅游、生态体验旅游、民族风情旅游、宗教文化旅游和探险科考旅游，两大重点项目：塔城 旅游开发、澜沧江旅游开发，两条精品游线：滇金丝猴家园游、 ”三江并流”明珠游。5. 房地产业的发展房地产的发展空间态势将引导小区商业设施的配套建设。 房地产业的快速发展将带动周边商业配套设施的改造、提升，引发新一轮的商业发展6. 交通网络结构与商业网点的空间拓展为了加强维西县的对外联系，更好的服务于经济的发展，规划维西县的县域道路体系采用由 县城为中心，联系各乡镇的放射状道路的结构形式。规划道路体系分为以下几级： 省道

36、：香维公路，规划为二级公路，强化县城与州府香格里拉的联系。 县道：在现有道路的基础上，通过道路等级的提升，强化县城与周边乡镇，以及周边乡镇相 互之间的联系。道路等级为三级公路。丽维公路：维西县城石鼓丽江维通公路：维西县城兰坪通甸剑川甸南下关福维公路：维西县城白济汛乡福贡维德公路：维西县城白济汛乡巴迪乡德钦乡道：完善各中心村与乡镇驻地之间的联系。规划为四级公路第三章 维西县商业发展 SWOT分析一、商业发展总体状况如表 3-1 所示：第三产业在维西经济发展中的比重从2002年的 43.14 增加到 2007 年的46.52 ，增长幅度达 17；第一产业从 2002年的41.14 下降到 2007

37、年的25.35 ；第二产业在 维西的经济发展中的比重较稳定，第三产业的增长比重相对稳定。表3-1 维西县产业结构变化情况年份200220032004200520062007第一产业41.1440.1935.4130.3927.4125.35第二产业15.7217.8622.0226.6425.2928.13第三产业43.1441.9542.5742.9747.3046.52从上表总体看， 维西的产业结构变动轨迹与其经济发展阶段基本上相适应，在国民经济总 量不断增加的同时， 其内部的三次产业结构也逐渐改善， 第一产业日益被兴起的第三产业所替代。 维西县正处于由传统县域经济向近郊型经济转型的特殊时

38、期，以后第一产业在 GDP 的比重稳定并呈下降趋势， 第二和第三产业未来能够在国民经济中起主导作用。“十五”期间，维西县商贸业得到了较快的发展。据统计，近5 年来，维西县社会消费品零售总额以年均 13.5%的速度快速增长。如图 31所示： 2007年，全县实现消费品零售总额 2亿 元，比 2006 年增长 19.4%，人均社会消费品零售总额达到 1335.8 元；批发零售贸易业零售总额 1.98 亿元，较上年增长 19%，对全县 GDP增长的贡献率达 20。0 5000 10000 15000 20000 25000图 3-1 维西县社会消费品零售总额增长示意图维西县商业网点逐步增多，商业规模

39、不断扩大，商业设施不断增加，商业现代化服务程度不断提高。近几年来， 引进一些具有一定经营规模和竞争实力的企业， 大大提升了行业的整体素质。、维西县商业发展 SWOT分 析维西县的商业发展进行 SWOT分 析，具体分析内容如下表 3-2 所示：表3-2 SWOT 分析结构表正面负面现状 / 内部优势( strengths )劣势( weaknesses )未来 / 外部机遇( opportunities )挑战( threats )策略优势+机遇策略劣势 +机遇策略优势+挑战策略劣势 +挑战策略(一) 维西县商业发展的优势1. 区位优势明显，地位不断提升维西位于” 三江并流” 的腹地、“川滇藏毗

40、邻地区” 跨区域合作区和“香格里拉生态旅游区” 内，是国家发改委、 国家旅游局和国务院西部开发办所确定的西部开发重点区域。 对于维西来说， 随着“三江并流”申报世界自然遗产成功， “川滇藏毗邻地区”跨区域合作进程加快，势将借东 风进一步发展本地区的经济。2. 政策导向突出，特色逐渐形成 “川、滇、藏”三省区的跨区域合作，为维西发展带来了机遇。川、滇、藏三省区积极合作， 将各自的资源互补，力图在中国再创造一个区域合作的典范，形成一个集中的强势品牌，力争创 造出更大的经济价值。按照三省区达成的协议，在未来的10年内，三省区将联合投资 500亿元，将三省区交界处的 9个地州市共 82个县（区）打造成

41、世界一流的“中国香格里拉生态旅游区”。目前“香格里拉生态旅游区”所涉及的区域已经被国家发改委、国家旅游局和国务院西部开发办确 定为西部开发重点区域。同时，香格里拉生态旅游区也已列入国家“十一五”重点开发建设九大 旅游区之一。 这是目前国内规模最大、 地域涉及最广、 合作层次最深入的一次区域经济合作计划。 区域的合作发展，为身处其中的维西县带来了发展的契机。3. 交通环境进一步改善在云南省西北隅，迪庆州西南部，距省会昆明 737公里，距州府香格里拉 336公里。东与香格 里拉县隔江相望，东南与玉龙县接壤，南与兰坪县相连，西与贡山、福贡两县为邻，北接德钦县 境，是“三江”并流的黄金腹地。为了加强维

42、西县的对外联系，更好的服务于经济的发展，县规 划维西县的县域道路体系采用由县城为中心，联系各乡镇的放射状道路的结构形式。大大地改善 了县域的交通环境。4. 生活水平提高，社会购买力较强2007年全县国民生产总值 104285万元，人均GDP6965.5元。一、二、三产业比例为 25.35 ：28.13 ： 46.52 。地方财政收入 2126万元，城镇居民可支配收入 10671元，农民人均收入 1690元。支柱产业培育迈出新步伐。截至 2007年底，县境内几个电站相继投入使用，全年发电量达 13083万度，比上年增长 179.55%。矿业开发秩序逐步好转，一批矿产初加工企业投产运行。以核 桃、

43、中药材、兰花和红豆杉为代表的生物产业基地建设稳步推进。以塔城景区为依托的旅游业也 蓬勃发展。全年共接待旅客 38.17 万人次，实现旅游总收入 32372万元。就业和再就业工作力度加大，城镇登记失业率控制在3.64%。5. 旅游资源丰富，利于商旅联动 迪庆州作为国家重点风景名胜区级世界自然遗产“三江并流”的核心区及滇西北的主要旅游 区，其绚丽的高原自然风光及深厚的人文社会资源， 在省内外均享有盛誉； 且迪庆州地处滇、 藏、 川“中国香格里拉生态旅游区”核心区和茶马古道黄金旅游线路的要冲；境内三山夹两江，形成 了丰富而独具特色的旅游资源。迪庆州力争建设成为全国优秀旅游区、中国生态旅游示范区、滇

44、川藏大三角旅游区集散中心， 逐步将迪庆州建设成为世界著名的精品生态旅游区、 国际旅游胜地。而作为迪庆州大旅游区不可或缺的部分维西县， 旅游业已被政府列为加快发展的四大支 柱产业之一。随着“三江并流”世界自然遗产的申报成功和滇西北大河流域国家公园的建立，其 知名度在国内和世界将不断提高，维西县所处“三江并流”腹地的地位和作为重要旅游目的地的 作用将日益显现出来。 “三江并流”申报世界自然遗产的成功，不但为维西县打造了一个世界知 名的品牌，而且能使维西县得到联合国和世界人民的援助和保护。香格里拉茶马古道旅游线是云南省近期要着力培育和推出的三条跨国家、 跨省区和跨地 州的旅游线路之一，并将和四川、西

45、藏共同宣传和推出这条旅游线。维西县境内的茶马古道自古 就是滇藏茶马古道的重要部分，有深厚的茶马文化积淀。这有利于维西县同其他县市进行区域联手经营，形成规模效应，有利于在市场上争取客源并 共享客源；另一方面，周边的丽江、香格里拉等具有较高的知名度，也会对维西县旅游业的发展 构成一定的“屏障”效应和竞争关系。（二）维西县商业发展的劣势1. 经济发展相对缓慢2006年，维西县人均 GDP仅 4754元，在全省 129个县市排序第 69位，仅为全国平均值的 36， 全省的60.7 ，全州的 67.3 ，为香格里拉县的 42.1 ，仅为全省排名第一的玉溪红塔区的 9.7， 在全省 29个民族自治县中排名

46、第 10位；人均地方财政收入 95元，在全省 129个县市中排序 112位， 为全省平均值的 13.5 ，为全州的 26 ，为香格里拉县的 25.5 ，为全省排序第一的安宁市的 4.9 ，在全省 29个民族自治县中排名第 27位；农民人均经济纯收入 1285元，在全省 129个县市中 排序103位，为全省平均值的 62.9 ，为全州平均值的 90.2 ，为香格里拉县的 82.5 ，仅为全 省排序第一的官渡区的 25.8 ，在全省 29个民族自治县中排序第 19位。维西县的经济水平是云南 省经济发展的低谷区。2. 服务业发展相对滞后近年来，维西县经济虽然保持了快速和健康发展的良好态势，但是，随着

47、计划经济向市场经 济的转变，维西县的服务业发展却较为滞后，特别是原来的国有商贸流通企业基本上退出了历史 舞台。当前，维西商贸流通业的经营者多数为个体商户或私营企业，且大多各自为阵、小规模、 低起点运作，服务水平较低，不具备抵御大流通、大市场和国际化竞争风险的能力。2007 年，维西实现服务业增加值 3.2 亿元，占全县 GDP的比重 32%，虽有一定比例，但全县的经济总量较小。 因此，维西的服务业相比维西的旅游业发展却显得“底气不足” ，服务业不但经济总量偏小，而 且在三次产业中的比重也偏小。图3-1 2007 年维西三次产业结构图3. 商业人才资源短缺维西县随着城乡一体化的推进和城市的扩展，

48、 周边农业人口向非农业人口转变数量越来越多，以及水电站建设其它地区在撤迁过程中，农民也随之转为了城镇居民，加之外地也涌进了一批居 民，从总量上而言，以主要从事第二、三产业维生的城镇居民的数量在大幅度增加。但是，商业 所需的高级人才资源却较为短缺，其中，最短缺的人才资源主要集中在具有本科及以上学历的研 发型、复合型技术人才和管理人才；商业从业人员的服务意识尚未达到国际标准，服务质量和服 务水平远远不适应经济发展的需要，这是外商和本地企业家反映最为强烈的问题。4. 县城规模扩展受限一方面，维西北部老城区的容量较小，且人口密度大，城市用地坡度大，在城市建设方面受 到较大限制。县城急需扩张。另一方面，

49、县城南部为新规划区，各类基础条件尚未成形。5. 商业发展环境有待改善 维西县商业虽然历史悠久，但商贸业整体水平不高，缺乏规模效益，商居混杂情况突出，商 户多、小、散，没有一个区域性商贸龙头企业，缺少商业品牌。在商业市场秩序和诚信环境建设 方面还有大量工作要做。6. 商贸流通业对经济的先导作用和拉动作用待提高 维西县的旅游资源丰富，旅游区位条件较好，加之国家及云南省对香格里拉、三江并流等地 区旅游扬业的重视，维西县的旅游业也走上了发展的快车道。以此互助的商贸流通业的增长速度 和增长总量与全县整体经济增长水平就显得不相适应，一方面，在国民经济中的先导作用没有得 到有效发挥；另一方面，对经济增长的拉

50、动作用也不明显，相对于全县其它强势产业的发展还有 较大发展空间，因而对国民经济的贡献潜力也较大。（三）维西县商业发展的机遇1. 旅游业的发展带来的机遇维西县的旅游业已被政府列为加快发展的四大支柱产业之一。随着“三江并流”世界自然遗 产的申报成功和滇西北大河流域国家公园的建立，其知名度在国内和世界将不断提高，维西县所 处“三江并流”腹地的地位和作为重要旅游目的地的作用将日益显现出来。 “三江并流”申报世 界自然遗产的成功，不但为维西县打造了一个世界知名的品牌，而且能使维西县得到联合国和世 界人民的援助和保护。2. “川、滇、藏”三省区的跨区域合作带来的机遇“川、滇、藏”三省区的跨区域合作，为维西

51、发展带来了机遇。川、滇、藏三省区积极合作， 将各自的资源互补，力图在中国再创造一个区域合作的典范，形成一个集中的强势品牌，力争创 造出更大的经济价值。按照三省区达成的协议，在未来的10年内，三省区将联合投资 500亿元，将三省区交界处的 9个地州市共 82个县（区）打造成世界一流的“中国香格里拉生态旅游区” 。目 前“香格里拉生态旅游区”所涉及的区域已经被国家发改委、国家旅游局和国务院西部开发办确 定为西部开发重点区域。同时，香格里拉生态旅游区也已列入国家“十一五”重点开发建设九大 旅游区之一。 这是目前国内规模最大、 地域涉及最广、 合作层次最深入的一次区域经济合作计划。 区域的合作发展，为

52、身处其中的维西县带来了发展的契机。3. 维西工业及水电业的发展带来的发展机遇国家和云南省全面加强 “三江”地区以铜、 铅、锌、银等多种金属为主的勘察， 参与打造“三 江”国家级有色金属勘察开发基地。维西县立足矿产资源优势，有序发展采掘和冶炼产业。力求 在探矿找矿上实现大的突破，使冶金工业、建材工业、电力工业等产业实现联动协调发展，走出 一条电矿结合的协调发展之路。维西县域工业的发展，居民的聚集和基础设施的建设为商业发展 带来了机遇。（四）维西县商业发展的挑战1. 区域竞争的挑战随着“川、滇、藏”三省区的跨区域合作，在未来的10年内，三省区将联合投资 500亿元，将三省区交界处的 9个地州市共

53、82个县（区）打造成世界一流的“中国香格里拉生态旅游区”。这样存在行业发展重点趋同的倾向，在生产要素基本相同的条件下发展商业，其同构性比较大，相 互间的竞争激烈，为维西县商业的扩张带来了严峻挑战。3. 与保护矛盾的挑战 维西县商业要加快发展，必然会产生“开发与保护”的矛盾。一方面，要加大开发力度，快 速发展现代商业；另一方面，又由于维西县不仅是香格里拉的重要腹地，而且是三江并流的主要 组成部分，加之，发展以旅游休闲为主题的服务业，将对生态环境保护带有一定的压力。因此， 要加大保护和治理生态环境的力度，确保维西生态环境，这是关系国计民生的大事。所以，努力 解决“开发与保护”的矛盾，在保护中开发，

54、在开发中保护，二者都不可偏颇，以期在开发与保 护中加快发展，这是维西县服务业在未来经济发展中所面临的严峻挑战。维西县商业的发展，虽然机遇与挑战并存，优势与劣势同在，但总体而言，优势大于劣势， 机遇大于挑战，只要坚持突出优势，把握机遇，抓住机遇，就能迎接挑战，克服劣势，战胜困难， 不断取得商业发展的新成就。第四章 解读相关规划及商业定位一、解读维西城市总体规划（ 20082025 ）（一）维西县未来发展目标1. 发展目标到2025年，将维西建成绿色生态经济县、民族特色文化县和“三江并流”地区的腹心县。是 滇西北重要的水电生产基地，冶矿产品的加工基地、国内外知名的旅游大县、富有竞争力的县， 成为“

55、川、滇、藏”毗邻地区的重要节点。2. 总量预测2015年近期目标 ： 全县国内生产总值达 30亿元左右，年均递增 12以上。城镇居民人均可 支配收入从 2006年 9139元提高到 21500元。农民人均纯收入从 2006年1285元提高到 4520元。支柱产业得到巩固和提高，水电、矿产、生物、旅游业占GDP的比重增加。人民生活水平普遍提高，城镇居民人均生活费收入年均增长 10以上，全县基本消除贫困，电视覆盖率达95，教育娱乐支出占 10。2025 年经济社会发展规划目标： 国民生产总值达到 68亿元，人均生产总值达 3.6 万元。人民 生活质量显著提高，民主法制建设长足发展，城镇化水平45以

56、上，科技进步对经济增长的贡献力提高到 50以上，（二）维西县产业空间战略 维西县现状经济发展基础薄弱，但由于它具有特殊的区位条件，决定了维西应充分利用其处 于“三江腹地”和 “川滇藏毗邻地区”跨区域合作区内，充分开展区域经济合作，联动发展， 促进本地区经济的发展。积极参与大湄公河次区域合作和中国东盟自由贸易区区域合作。做 好沪滇合作、昆迪合作、滇川藏毗邻地区合作等次区域合作的相关工作，并加强与周边友好县市 的经济和技术合作，充分利用“两种资源” ，积极拓展两个市场。（三）维西县城区未来发展趋势 县城南面的地形坡度相对较小，目前是大片的农田，可作为将来城市发展用地，永春河沿岸 用地较为平坦，与县城联成一片的永春乡驻地，在体系规划中已撤乡并入城区。综上所述，从维 西县城用地条件、对外交通条件、产业发展潜力，以及其特有的山水绿城生态格局来看， 未来城市发展的方向将会选择向南面和东面发展，并沿河流水面体系留出必要的生态绿地系统。完善和提升城市功能，打响生态文化旅游的城市品牌，提高城市文化品位，营造城市创新氛 围，构建良好的城市形态，建设生态化的人居环境，突出城市特色，增强维西在滇西城市中的竞 争力。（四）县城区布局的核心战略 通过综合整治，更新和改造旧城，