我国住房公积金存在的问题和对策

1、 嘉应学院 年 级: 2011级 学 号: 姓 名: 林xx 专 业: 地理信息系统（国土与房地产信息管理） 题目：我国现行住房公积金存在的问题和对策 指导老师：谢xx老师 二零一三年六月六号 正文 我国现行住房公积金存在的问题和对策【摘要】建立住房公积金制度是我国城镇住房制度改革的重要内容和中心环节。住房公积金的使用和管理是房改的中心环节,关系到整个房改工作的成败。论文首先阐述了住房公积金制度的相关概述,对我国住房公积金制度以及大庆市住房公积金管理中存在的问题进行了分析,并提出完善的建议。【关键词】住房公积金问题分析完善建议 前言：住房公积金制度是我国在九十年代初吸收新加坡公积金制度的基础上

2、,结合中国的具体国情建立和发展起来的社会住房保障体制,是我国进一步深化住房制度改革必不可少的一项社会制度,在20多年的发展过程中,为解决居民住房,拉动经济做出了重要贡献,也日益暴露出严峻问题。这项制度从建立之初就存在着制度不完善、管理不科学等问题,大部分资金沉淀。无论是从住房公积金制度的发展还是从人民的利益出发;无论是从市场经济角度还是从国民经济的发展来看,研究我国住房公积金制度的改革和完善都具有较为重要的理论意义和实践价值。一、住房公积金制度概述1. 1住房公积金的概念。住房公积金,是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会

3、团体(以下统称单位)及其在职职工缴存的长期住房储金。1.2 实施住房公积金制度的意义。实行住房公积金制度,对于建立与社会主义市场经济相适应的住房制度,加快了城镇住房建设的步伐,实现住房商品化、社会化,提高职工解决自住住房的能力,改变着职工住房消费观念,建立新的住房建设融资渠道,逐步完善住房保障制度都具有非常重要的意义。二、我国住房公积金的现状 2.1、房价居高不下,居民购买力下降,近半住房公积金在银行里面闲置。贷款购商品房的人都知道,低利率是住房公积金贷款最大的优点,在当前许多地方让老百姓咋舌的房价面前,理应不愁贷不出去,也不愁没人来贷。但就全国而言,公积金的运用率也只有58%左右,大部分省市

4、普遍面临运用率不足的压力。也就是说,全国将近一半住房公积金在银行里面“睡觉”。住房公积金覆盖率低。由于企业改制,有些企业处于倒闭的边缘,没有力量开展这项业务。身份不同待遇不同。即使同一单位内,对编内职工和编外职工也有所区别,城镇非公有经济组织很少建立住房公积金制度。2.2、住房公积金管理不完善,使用条件限制太多。目前,大部分有改善住房需求的城镇职工因为没有建立住房公积金账户,而无法获得住房公积金贷款,而有些已经建立公积金账户的行政事业单位职工,却因住房条件相对较好而缺乏贷款购房的内在需求。以北京市为例,2005年成交的商品房有60%都是外地人购买,而在本地居民购买的40%的商品房中,缴存了住房

5、公积金的职工所占比例很小。另外,手续繁琐、审批时间长,也是影响职工使用公积金贷款积极性的重要原因。一些地方房产管理部门在办理房产抵押、评估等业务时设置障碍较多,公积金管理中心个人住房贷款基本采取缴存人联保方式放贷,贷款余额及规模受到较大限制。事实上,和“三险”一样,住房公积金也是一种强制性社会福利,但未能享受到这项福利的人并不在少数。 2.3 住房公积金大量闲置的同时,产生负面效应。挪用住房公积金或以住房公积金为抵押从而骗取公款的案件屡屡出现,建设部住房公积金监督管理司有关人士透露,全国住房公积金归集情况统计检查发现,各种违规项目和贷款高达70多亿元,涉案数字之大,往往令人瞠目结舌。 2.4

6、投资手段单一,未能有效实现资金的保值增值。我国目前“低进低出”的利率制度可能因为通货膨胀等原因而使得公积金余额不能达到保值,而增值上渠道的单一性又无法使公积金的资金在短期内得到快速增长。随着国企改革力度的加大,国退民进,大量职工改变身份,临时、短期、异地就业十分普遍,目前这种状况,指望民营和私营业主主动缴交住房公积金是不现实的。面对储蓄投资的多样化选择,公积金这种被动、消极式的融资方式也将越来越难适应环境的变化,公积金政策的优势也将逐步弱化。 2.5 风险防范压力大。住房公积金制度政策性强,涉及面广,由于发展时间短,经验不足,在资金的管理和使用过程中难免出现这样或那样的问题,中心自身管理制度方

7、面存在问题,内部控制机制不健全或违规操作导致公积金的风险。行政风险指政府运用行政手段,强行挤占、挪用住房公积金而造成的公积金风险。另外,有些情况是由于为住房公积金贷款提供担保的担保公司注册资本不足以承担所担保的住房公积金贷款额,因此产生的住房公积金风险。 2.6 缺乏有效的监管机制。目前,以挪用住房公积金或以住房公积金为抵押从而骗取贷款的案件却屡屡出现,涉案数目之大令人触目惊心。利用职务之便,或监守自盗,或内外勾结,使住房公积金陷入风险之中,使住房公积金管理中心主任成为高危职务。如:湖南郴州市住房公积金管理中心主任李树彪,利用职权多次向银行作抵押贷款,涉案金额达1. 2亿元,用于境外豪赌。可能

8、的原因是机构设置不规范,内部管理控制不严。没有实施细则、操作流程不规范,各项措施不配套,内部监控机制缺失,管理手段比较落后,考核目标不清晰,考核措施不具有可操作性。三、完善住房公积金制度的对策建议（一）.改革住房公积金制度，建立有效的政策性住房金融体系政策性住房金融是一国住房金融体系的有机组成部分，他和商业性住房金融共同构成一国完整的住房金融制度。我国政策性住房金融主要是住房公积金制度。正如我们前面所分析的，我国住房公积金制度存在许多缺点和弊端，难以发挥其应有的作用。因此必须从以下几方面改革现行的住房公积金制度，建立有效的政策性住房金融体系。  3.1.1将管理中心改制为真正的政策性

9、金融机构 借鉴新加坡经验，把住房公积金管理中心改制为真正的政策性住房金融机构。该制度安排的特点是：由政府的信誉担保，为政府的住宅政策目标服务；是一种以资金有条件让渡(本息回流)为特征的融资活动，从而与财政资金运作相区别；享有政府的政策优惠，如给予利息补贴或税收减免等，从而不同于一般的商业性金融。这种定位清晰，能承担风险的独立的金融实体主要负责公积金的保值、增值、公积金的账户管理、政策性的货币补贴和政策性的保险等工作，而且也是规范我国住房公积金的会计、审计、信息披露、内部风险管理和外部监督机制的基础。 3.1.2、以金融市场为基础，实行公积金利率市场化 从国外住房金融的经验来看，有活力的住房金融

10、竞争机制应该是从住房资金的筹措到住房资金的运用都要以市场为基础，这样的住房金融体系才具有竞争力和生命力。在20世纪60年代、70年代，许多国家政府采取措施把住房资金利率压低到市场水平以下，结果造成住房资金短缺，比如英国、新西兰、澳大利亚、美国等国家的实践，证明控制利率是无益的，人为地压低利率的做法已全部取消，这些国家已普遍实行利率市场化。在新加坡，公积金的存款利率是根据四大银行的定期存款与储蓄的平均利率确定的，并且每半年调整一次。即当年1月至6月的公积金利率等于上年5月至10月的市场平均利率，当年7月至12月的公积金利率等于上年11月至当年4月的市场平均利率，同时规定了最低利率为2.5%，从而

11、保护公积金储户的利益，而我国采取的是比照银行储蓄活期利率，这实际上危害了储户的正当利益，使这种在国外(比如新加坡、巴西、墨西哥等)运行得相当好的住房储蓄制度在我国难以全面推行。利息是鼓励人们住房储蓄最主要的因素，低利率政策若考虑与通货膨胀率挂钩，则意味着储户存款贬值。许多发展中国家将存款利率与通货膨胀挂钩，并且总保证利率高于通货膨胀率24个百分点来吸引居民储蓄(比如智利、哥伦比亚等国家)，由此获得了巨大成功。因此，应实行公积金储存利率市场化，靠有吸引力、竞争力的正利率去吸引资金，高效率地筹集住房资金，从而使住房信贷资金有充足而稳定的来源。同时，也要实行住房公积金贷款利率市场化，使住房贷款具有正

12、的实际利息，以保证住房公积金局能健康地运营。 （2） 其他的对策3.2.1、实行自愿储蓄，取消使用和提取限制，确保储户权益 目前住房公积金实行强制储蓄，限制使用和提取，有违自主消费和平等互利原则，不符合经济转型期中经济结构多元化和消费多元化的实际情况，同时造成大量住房公积金的沉淀，在一定程度上影响居民当期消费。实行住房公积金贷款利率市场化的自愿储蓄后，可以通过开辟灵活多样的储蓄品种，采取多种利率、储蓄奖励和税收减免政策措施，扩大住房信贷的资金来源。将个人购房融资原来享有的公积金贷款利率低于市场利率的优惠改成财政贴息。政府可根据不同地区、不同家庭的收入，划分不同的所得税减免的优惠标准。个人在用公

13、积金归还住房贷款时，按政府规定的标准先抵扣个人所得税，个人收入达不到个人所得税起征点的，折算成一定额度的免息贷款额，免息部分由财政补贴给银行。取消现有住房公积金的使用和提取限制，借鉴新加坡大公积金制度，扩大公积金的使用范围，确保储户住房公积金所有权的实现。3.2.2 .扩大住房公积金的覆盖面。严格限定住房公积金享受群体住房公积金制度须针对低收入阶层。将广大中低收人职工纳人住房公积金体系符合我们建制的根本目的,同时也是社会公平的具体体现大个体工商户、自由职工者、进城务工人员的建立力度。首先,降低准入门槛。针对农民工工资低以及非公有企业本身的不稳定性等特点,首先要“低门槛进入”,在缴存基数、缴存比

14、例都应与城镇职工有所区别,要让农民工及非公有企业承担得起。二是,完善管理办法,拓宽使用范围。允许他们在外地(尤其是户籍所在地)购建自住住房时,提取住房公积金及申请住房公积金贷款。最后,分步实施,逐步到位。在个体工商户、自由职工者、进城务工人员中建立住房公积金制度是一项全新的事业。3.2.3. 改革现行住房公积金的投资策略。首先,住房公积金制度有必要增强投资基金的功能。第一,住房公积金增强投资基金的功能有利于公积金的保值增值。投资基金是目前国际上普遍采用的资金增值方式。其次,住房公积金制度增强投资基金功能是可行的,通过增加投资基金的功能,必然要寻找专业的基金管理公司,从而利用其具备专业知识的优秀

15、团队,运用智慧的投资方式使资金安全增值,降低管理成本和交易费用,也可实现规模效益,最后,住房公积金制度的两类基金属性可以有机结合,管理部门只要根据市场制定投资的比例,及时调整资金的分配,减少闲置资金,提高资本利用效率,就有实力提高保障能力。每年提取收益的一部分投入廉租住房的建设,就能解决更多的住房困难。3.2.4. 建立公积金贷款风险防范体系。加强对借款人信用审查。借款人是否具备借款资格和还款能力是产生信用风险的源头,因此加强贷前审查工作尤为重要。加强抵押物贷前审查工作。对在建房要坚持跟踪审核,即审查开发商房地产开发资质,审查开发项目建设资格,跟踪开发项目的建设进度。大力发展政府担保制度,积极

16、探索保险制度,对借款人在还款期内预期收入降低无力还款时,由保险公司赔偿全部或部分款项,将公积金管理机构承担的风险分散为担保公司与保险公司多家承担。加强中心内控制度建设。结合公积金贷款业务自身的特点,制定实施细则、规范流程;其次,建立完善的审核机制、内控机制,并要坚持落实到位,不宜随意简化手续、缩减或合并操作程序,也不宜一人多岗。增加贷款品种,化解政策风险在还款期间突然出现变故,造成借款人偿还贷款困难的,应该允许借款人修改贷款合同,通过变更借款人、抵押物或延长借款期限等方式,帮助借款人缓解还款压力,化解贷款风险。3.2.5完善住房公积金监管机制。公开信息,增强社会监督职能。定期接受市人大、政协检

17、查指导,提高住房公积金管理透明度,开通了住房公积金网站,向社会提供了公积金政策咨询、业务查询等服务。加强内部控制机制建设制定严密可行的住房公积金管理实施细则、操作规程等配套制度,作到分工具体、权利义务明确,做到人人有目标,有责任,考核有依据。加快监管网络建设依托现有网络,加快建立健全国家、省(自治区)和设区城市三级联通的住房公积金监督管理信息系统,对全国住房公积金管理和使用情况进行适时联网监管四我的看法4.1 住房公积金制度的建立加快了城镇住房建设的步伐,因此,应该建立新的住房建设融资渠道,而不是只靠单一的公积金。例如可以把基本生活保障资金，社会福利，保险等等纳入住房公积金范围，增加个人的住房

18、融资渠道。4.2 逐步完善住房保障制度,管理机构模式上。住房保障制度要跟房地产管理的相关条例，如 中华人民共和国城市房地产管理法，中华人民共和国土地管理法，房地产开发企业资质管理条例，商品房销售管理办法等等法律条规，组成一个有效的管理系统，牵制房地产行业的暴利，保障人人有能力购房。4.3 增强住房公积金资金的筹集、增大覆盖面。住房公积金不仅是从员工的工薪里面扣除，我觉得在住房公积金里面，员工所在的单位和国家应给与的社会保障基金更应该占大部分；其次住房公积不仅是一些国企和事业单位才有的员工福利，应该把它扩大到合法的劳动者都应有的权利，增加受惠人员，保障社会公平。4.4 加强内部监管和抵御住房公积金的风险上都需要不断的完善和提高。完善相关的住房公积金管理制度，让员工的住房公积