物业基础知识.

1、1 2017年9月2 010203物业服务的起源物业管理相关名词物业服务的几个阶段目录3 3 物业服务的起源010203物业服务的起源物业管理相关名词物业服务的几个阶段4 4 物业服务的起源 奥克维娅希尔（OctaviaHill)的房子5 5 物业服务的起源 对每一个物业管理人来说，深圳东湖丽苑肯定的是一个无法回避的地方。1981年，成立东湖丽苑物业管理处，标志着中国物业管理行业诞生。6 6 物业管理在中国的发展历程1981年3月深圳市物业管理公司成立1993年6月28日深圳市物业管理协会成立1994年6月18日，第一部地方性物业管理法规深圳经济特区住宅区物业管理条例颁布，（其中业主委员会的规

2、定源自陈之平在天景的经历）；2003年9月1日，第一部全国性物业管理法规物业管理条例实施。2003年9月19日，中国第一个住宅产业化协会深圳市住宅产业化协会成立。7 7 物业服务的价值物业服务的基本任务？8 8 物业服务的价值物业服务的最基本任务是：保值与增值增 值房地产开发销售业绩提升业主房价上升9 9 物业服务的价值 上海市万科城市花园一期，自1994年建成至今已20多年，原本白色的外墙由于多年的风吹雨淋及防盗窗、空调外机架锈蚀等原因，已显陈旧。经过两年多的前期准备工作，率先成功实施了外墙二次粉刷与整修。之后，上海市房屋服务专业公司对城市花园客户群租售情况进行专题分析报告显示，由于此项工程

3、的实施，房屋价格比社会平均上涨多了七个百分点，可以说这7%是通过物业长效管理来实现的。案例：10 10 物业行业现状世界五大行：11 11 物业管理相关名词010203物业服务的起源物业管理相关名词物业服务的几个阶段12 12 物业服务相关名词概念 1、什么叫物业？ 物业是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。2、什么叫物业管理？ 是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供综合服务。3、物业管理条例中的物业管理

4、： 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。13 13 物业服务相关名词概念4、什么是物业管理公司？ 是依法设立的从事物业管理服务的企业。5、物业管理公司同业主是什么关系？靠什么来约定？ 是平等的合同关系；靠双方签订的物业服务合同及有关法律法规。6、业主 ： 是指房屋的所有权人。7、住宅区 ： 是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。14 14 物业服务相关名词概念8、物业使用人： 指使用物业的人，包括业主与非业主使用人。9、入住： 是指入住人收

5、到书面入住通知并办理完结相应手续；入住人收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。10、专项维修资金专项维修资金管理办法第二条：本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则 。15 15 物业服务相关名词概念11、共用部位： 指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、防震结构部位（包括构造柱、梁 、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）电梯、机电设备、本体消防

6、设施等。12、专有部位： 业主对建筑物专有部分所有权的权利范围，原则上以由四周的墙壁、地板以及天花板所组成的空间为限，但不及于整栋建筑物主体结构的柱、梁、墙等共用部分及附属物，包括楼梯、过道等。16 16 物业服务相关名词概念13、物业管理费 物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用，称物业管理费。 物业管理费由以下部分构成1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位

7、、共用设施设备及公众责任险保险费用；9、经业主同意的其它费用。17 17 物业服务相关名词概念14、业主委员会：业主委员会，是指由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生，代表业主利益的组织机构。（业主可以设立业主大会，选举业主委员会。） 业主委员会的职责：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。 18 18 物业服务相关名词概念15

8、、管理规约 管理规约是指由全体业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在使用、维护物业及其管理等方面的权利义务的行为守则。 应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 管理规约通常对如下内容进行了特别约定： 1、装修管理规定； 2、环境卫生管理规定 3、治安、消防、交通管理规定；4、电梯使用管理规定19 19 物业服务相关名词概念16、物业管理企业资质:物业管理企业资质是指物业企业从事物业管理服务所须具备的条件的总和。 物业管理企业资质管理办法1、物业管理企业资质共分为一级、二级、三级；2、各级别的物业管理企业的管理

9、范围有所不同： 一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。20 20 物业服务的几个阶段010203物业服务的起源物业管理相关名词物业服务的几个阶段21 21 物业服务的几个阶段物业服务企业在整个物业服务过程中要经历三个阶段： 前期介入(前期咨询管理) 前期物业服务 常规物业服务前期介入阶段：立项阶段 规划设计阶段 建设阶段 销售 竣工验收前期物业服务阶段：物业承接查验阶段 物业入住阶段 业主大会选

10、聘物业服务企业并签订服务合同22 22 两者的区别序号内容前期介入前期物业服务1介入时间不同物业竣工之前业委会成立并选聘物业管理企业前2介入要求不同非强制性强制性3介入性质不同建设单位开发物业项目阶段引入物业管理专业技术，是一种咨询活动物业服务企业对新物业项目实施的物业服务4服务对象不同建设单位，按约定支付咨询费全体业主按合同收取物业服务费23 23 物业的承接查验物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验.可分两种类型：1、为新建物业的承接查验，是从建设单位中移交过来；2、物业服务机构更迭时的承接查验，是从业主大会（业委会）或产权单位向新的物业服务企业

11、中移交过来。 24 24 物业的承接查验那么我们物业查验的主要内容是什么？ 1、物业资料 A 物业管理条例规定的资料 B 建立设施设备台账，设备名称、产地、厂家、价格、产权归属、保修期限； C 建立备品备件的资料档案，实样收集。 2、物业共用部位主体结构及外墙、屋面共用部位、楼面、地面、内墙面、门窗等公共卫生间、阳台、露台公共走廊、楼道及其扶手、护栏等25 25 物业的承接查验3、共用设施设备低压配电设施、电气照明、给排水系统、电梯、消防、人防、通信网络系统等4、景观绿化工程园林植物及园林建筑5、其他的共用配套设施游泳池、运动设施、标识系统、道路、停车场（库）、信报箱等6、全体业主所有的经营用

12、房与管理用房等以上要特别重视保修期，如绿化、植物的数量、土质、肥料充足、树木的存活率。26 26 物业的承接查验7、业主自用部位（一房一验）查验内容：（1）楼地面、墙面、天棚面层质量；（2）门窗安装质量；（3）栏杆安装质量；（4）防水工程质量；（5）室内空间尺寸质量；（6）给排水安装工程质量；（7）电气安装工程质量。27 27 物业查验的方法1、观感查验2、使用查验3、机测查验4、试验查验查验后发现问题的处理要点：1、及时收集整理、及时反馈2、提出改进性建议3、积极跟踪验证、协调28 28 入住服务的内容入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业服务企业为业主办理物业服务事务手续的过程。物业入住的两种操作模式：1、以建设单位为主，物业服务企业配合，此形式的核心内容是建设单位具体负责向业主移交物业并办理相关手续。2、建设单位将入住工作委托给物业服务企业，由物业服务企业代办入住手续。29 29 入住服务的内容入住的准备内容（交付工作准备） （一）资料准备 1、住宅质量保证书及住宅使用说明书 2、入住通知书 3、业主入住房屋验收表 4、业主手册 5、物业有关约定30 30 入住服务的内容（二）交付物品准备1、钥匙类2、设施设备类（三）其他准备1、入住工作计划：入住功能区布置、人员分工、办理流程、维修应急处理等。