创意园案例研究

1、产品体系&产品定位功能及产品概念体系构建增值服务创意魅谷 体验都汇创意居住创意办公数字娱乐蓝创谷时尚设计灵创谷传媒视觉优创谷意（艺）展中心SOHO公寓高尚居住区创意智囊补给站体验商业商务会所时尚新天地旗舰体验商业街孵化服务中心增值服务创意居住创意办公数字娱乐蓝创谷时尚设计灵创谷传媒视觉优创谷意（艺）展中心SOHO公寓高尚居住区创意智囊补给站体验商业商务会所时尚新天地旗舰体验商业街孵化服务中心创意魅谷 体验都汇三大主题创意功能园创意办公区数字娱乐蓝创谷核心功能区吸聚以数字类创意研发和创意设计为主的产业集群吸引行业新兴数字内容行业时尚数码创意移动通信网络游戏动漫创作网络及软件娱乐开发其他数字娱乐相

2、关研发和设计行业和机构新兴视像行业数字电影、电视系统3D视像等多媒体、电子产业apple、sony等龙头企业创意办公区时尚设计灵创谷次核心功能区吸聚以设计为主的产业集群吸引行业工业设计建筑设计科技设计包装设计专利、版权设计新兴形塑产业品牌设计教育结构组织策展行业、活动规划行业创意办公区传媒视觉优创谷辅助功能区吸聚以创意服务性为主的产业集群吸引行业新兴传媒服务行业电子商务分众传媒网络流通、网络媒体咨询科技新兴广告行业广告设计、广告咨询出版发行行业创意办公区创意办公区的产品特征创意办公产品营造的原则打造能激发员工灵感、让他们能更好地进行脑力创造的办公环境创意办公区创意办公的5O标准o oxygen

3、(氧气)：生态办公、有氧办公，具有低容积率、低密度和高绿化率的特征，是区别于都心高层写字楼的灰色办公、缺氧办公的环境优势；o office park (花园办公)：拒绝单调、局促的办公空间，优美而富有情趣的景致，让视野变的流畅而开阔，主要体现在园区景色立体多变，配合建筑组团的有机交错 o open(开放而自由)：与城市干道的便捷连接、空间开阔、业态丰富、办公时间的自由控制o own(独立私家电梯/空调)：企业独栋不仅可自由冠名，而且还拥有独立电梯及楼梯，独立出入口，独立的VRV空调，充分保证私有尊享o opportunity(发展前景)：周边产业的聚集发展前景、城市区域的发展前景、产品增值的发

4、展前景创意办公区创意办公区的产品特征创意办公的5O原则创意产业需求特征市场差异化策略物业形式的多样化规划空间的丰富化创意办公区设计手法的弹性化物业形式多样化物业组合创意办公 生态性 多样性 个性化生态群落办公新型阳光办公院墅花园办公60%30%10%创意办公区生态群落办公产品内涵阐述目标客户：成长型企业产品特征：采用4-5层低层建筑多创造与自然接触的空间环境围合花园式办公环境采用类村落的建筑布局形态单层面积控制在400-800平方米创意办公区新型阳光办公产品内涵阐述目标客户：孵化型企业产品特征：8-10层小高层建筑注重通风自然通风采光创造建筑的内庭空间以及建筑体块镂空的空中庭院实用率较高单层面

5、积控制在800-1000平方米创意办公区院墅花园办公产品内涵阐述目标客户：品牌型企业产品特征有天有地独门独院的办公环境采用联排别墅的建筑形态提供建筑冠名权单栋面积控制在500-800平方米创意办公区不采用独栋办公，采用联排独立办公的考虑： 创意产业针对的企业为中小型企业或外资、国内大型企业的专业部门和机构，需求面积不应设置太大； 从对土地的集约利用角度考虑，联排独立办公可提高土地利用率，回报率较高规划空间的丰富化院落组群将低层办公楼、小高层办公楼以及院墅办公楼通过不同的排列组合方式，组合成变化丰富的院落空间，形成多变的院落群创意办公区小高层与多层的结合，丰富建筑天际线设置多层办公的楼顶花园，以

6、打造立体绿化，丰富小高层的景观视线通过阳光空中连廊将多高层以及多层和多层之间连接，增强办公楼之间的连通性创意办公区低层小高层创意办公区空中四合院的空间组合创造内外交错、层次丰富的生态空间可作为艺术创作室或咖啡室等，营造办公区的艺术和活跃氛围设计手法的弹性化独立的一栋独立的一栋办公楼办公楼变成可单层分变成可单层分隔的多层办公隔的多层办公楼楼可整栋出租可整栋出租/ /出售出售低层办公变独栋办公独栋办公变多层办公实现手法 在设计低层办公时将融合低层办公的连通性和独立性 控制单栋单层面积，保证低层办公的组合空间一定分割性 在设计联排花园别墅时，应采用框架结合，内部留楼梯口空位，但不建楼梯创意办公区增值

7、服务创意居住创意办公意（艺）展中心SOHO公寓高尚居住区创意智囊补给站体验商业商务会所时尚新天地旗舰体验商业街孵化服务中心创意魅谷 体验都汇数字娱乐蓝创谷时尚设计灵创谷传媒视觉优创谷增值服务区承载功能孵化器功能教育及专业培训会展商贸产品功能：核心功能：创意产业园提供专业孵化、培训、商展等专业服务次核心功能：为高新区产业提供专业服务的集约平台创意孵化服务中心创意智囊补给站意（艺）展中心商务会所产品组合创意孵化服务中心产品内涵阐述服务对象：创意产业园服务内容：共享基础技术设施（如办公场地、通讯、网络）创意项目推介、技术推广服务创业辅导（包括产业咨询、组织架构、战略规划、市场支持、融资指导、相关信息

8、的出版与传播等）规模：2500平方米左右经营方式整体出租给专业孵化器经营公司与高新区管委会合作经营增值服务区创意智囊补给站产品内涵阐述服务对象：西安高新区服务内容：专业教育及培训人才测评与推荐培训交流行业交流规模：2000平方米左右1个可容纳200人的多功能厅，600-800平方米2个容纳40-60人的中型厅，300平米左右4个可容纳15-30人的小型厅，150平方米左右经营方式：会议室、场地出租与高新区管委会/教育机构/大专院校/科研机构合作经营增值服务区意（艺）展中心产品内涵阐述：级别：市域级专业会展服务对象：核心对象：高新区企业辐射对象：西安市及陕西地区服务内容：创意产品（科技、文化、时

9、尚产品）展示、交易会创意产业/高新技术体验博览会搭建创意产业交流平台系列论坛活动规模：1000平方米左右经营方式：场地出租与高新区创意办/专业筹展公司合作经营增值服务区商务会所产品内涵阐述服务对象创意产业园入驻企业创意产业园就业人士创意产业园居住人士功能设置商务中心商务会客厅高档餐饮设施休闲康体设施（包括SPA、室内恒温泳池、健身中心）规模：2000平方米经营方式：可考虑与酒店集团合作经营增值服务区增值服务创意居住创意办公意（艺）展中心SOHO公寓高尚居住区创意智囊补给站体验商业商务会所时尚新天地旗舰体验商业街孵化服务中心创意魅谷 体验都汇数字娱乐蓝创谷时尚设计灵创谷传媒视觉优创谷创意居住区承

10、载功能：为创意产业园的就业人口提供居住配套满足社会人口的购房需求SOHO公寓高尚居住区 创意产业创业人士 西安及高新区的创意阶层社会中高档消费群产品组合SOHO公寓目标客户创意产业园打工创业一族高新区年轻一代、创意阶层产品定位18层以上高层以40-100平方米的小户型为主可设计成loft、错层空间价格定位总价控制在35万以内均价4200元/平米（带装修）指当前价格创意居住区高尚居住区目标客户西安及高新区中高收入社会人群延续枫林绿洲的主流客户群产品定位物业类型：12-18层中高层为主，注重产品均好性户型设计延续枫林绿洲的主力户型，面积集中于110-160平方米，局部优化产品设计价格定位总价：40

11、-60万/套为主均价：3800-4000元/平方米（指当前市场价格位置）创意居住区增值服务创意居住创意办公意（艺）展中心SOHO公寓高尚居住区创意智囊补给站体验商业商务会所时尚新天地旗舰体验商业街孵化服务中心创意魅谷 体验都汇数字娱乐蓝创谷时尚设计灵创谷传媒视觉优创谷体验商业区承载功能创意产业产品贸易、技术贸易功能创意产业园的窗口及重要的体验型展示平台为创意产业园注入休闲、时尚等多种体验元素，营造创意氛围生活、办公配套型商业旗舰体验商业区创意新天地 与创意产业紧密结合创意产业下游商品、技术贸易时尚科技数码产品、技术贸易科技体验娱乐与休闲商业、时尚消费结合为办公人群和购物消费人群提供休憩场所 为

12、居住人群提供日常消费产品组合旗舰体验商业街区产品内涵阐述商业形态主题型商业园区以展示、体验为核心，以及与之相关销售功能规模：1.5万平方米经营组合时尚数码SHOWROOM店、概念店品牌产品旗舰店视像、音响产品体验店、技术展示店时尚设计概念店复合图书博览馆网络游戏、动漫娱乐体验体验商业区体验商业街区的产品特征空间规划商业建筑街区的空间组成围绕小型广场、中心花园等开敞性组织单栋商业建筑采用旗舰店/体验点聚合形式，以多栋“玻璃盒子”式的商业建筑体组成栋与栋之间可用连廊连接建筑形式：玻璃盒子提供充分的商业展示面单栋面积约在200-1200平方米不等体验商业区开敞性空间开敞性空间休息厅、茶座、咖啡座休息

13、厅、茶座、咖啡座展示性强的玻璃盒子展示性强的玻璃盒子创意新天地产品内涵阐述商业形态2层特色底商商业街规模：1万平方米左右经营组合风情餐饮：酒吧、品茗吧、咖啡时尚休闲：SPA、美容、时尚服饰艺术消费：艺术画廊体验商业区创意新天地的产品特征将底商街铺化规划增加休闲空间，让人驻留，产生消费增加底商商铺的临街面和展示面，吸引人流根据市场经验，每间铺面大概在20-80平方米，可灵活组合和灵活间隔体验商业区人流走线休休闲闲空空间间休休闲闲空空间间整体功能布局说明：商业布局设想总体靠东布置，交通通达性及展示性更好，可方便辐射高新区旗舰体验商业布置在产业用地内，利于与产业间的互动时尚商业街区布置在住宅用地内，

14、面对住户和办公区客户，同时可辐射附近产业园区商务会所兼顾创意办公区和住宅，同时对外经营创意办公创意办公区区创意居住创意居住区区体体验验商商业业区区增值服务增值服务科技六路科技六路团结南路团结南路创意办创意办公区公区创意居创意居住区住区体体验验商商业业区区增值服务增值服务科技六路科技六路团结南路团结南路入口广场入口广场+ +标志性构筑物标志性构筑物+ +交通中交通中心心（二）国内外创意产业园发展案例研究案例选取考虑政府主导上海多媒体产业园产业园功能平台企业自发聚集798创意产业园创意企业的需求特征开发商主导海上海物业功能载体政府/开发商合作香港数码港合作模式案例：上海多媒体产业园园区功能多媒体技

15、术与产品的展示、交易、培训与制作物业发展特点总建筑面积约35万平方米5A级高档写字楼四星级多媒体商厦酒店式单身公寓高档住宅小区政府主导会展平台教育平台技术平台投资平台七个中心 四个功能平台 影视制作动画漫画广告制作多媒体制作游戏开发工业设计影视制作产业类型 政府主导借鉴与启示政府主导的创意产业园特点通常以培养新生创意产业企业为目标，从而达到产业升级的目的，因此在产业园的打造过程中偏重各种功能平台的建立，为创意产业企业提供优越的发展空间和物质支持针对不同的产业特征提供专业化、针对性的服务对本项目的借鉴与启示本项目应建议与高新区管委全面合作共同承担起建立各种功能平台的主导作用，建成教育培训平台、创

16、业平台、投资平台和会展平台等政府主导案例： 798创意产业园（706区）基本情况占地4.9万平方米，总建筑面积6.5万平方米，容积率1.31通过旧厂房改造，依托中关村电子城，由企业自发聚集而成的创意产业园毗邻798艺术区，艺术区为706的发展赋予了时尚艺术气息，为其创造了充满创意的外部文化环境共20栋楼宇，已出租8栋，出租率40%企业自发聚集企业自发聚集产品改造理念借鉴中国传统建筑围合式空间与西方开放式街区的精髓，对广场空间与街区空间巧妙运用，令各个独立楼宇既相对开放，又共享广场空间，具有各项指标的均好性 围合式氛围：围合式氛围：独栋式总部与公建区商务楼组成围合式布局，不但保持沿街独栋楼建筑立

17、面的整洁，且创造出独栋楼特有的静氛围，高低错落、凹凸有致的独栋楼座组合，展示丰富的建筑天际线。单体设计：单体设计：“产业园”通过对各个楼的精心改造布局，使每一幢楼都获得最佳视野与采光。各个独楼单体风格古朴、修旧如旧、典雅简洁，满足各类企业独特的形象需求。办公种类特点阳光办公大多数是1-2层的低层楼宇休闲办公室外有一个7,000平方米的中心休闲广场标识办公有机会获得该独栋楼宇的冠名权独栋办公建筑面积从100多 15,000文化办公包豪斯风格建筑、 特色负空间、 特色文化保护、 LOFT空间 阳光办公独栋办公休闲办公企业自发聚集借鉴与启示创意类产业需求特征主要体现以下几点：注重办公外部环境及内部环

18、境的空间变化和丰富性，以激发创作灵感就厂房改造后的空间比较宽敞，阳光充足，为创意工作者提供较为宽松的办公环境创意产业工作者对办公时间的自由度较大对租金的敏感程度相对较高，讲求办公成本的经济性对本项目的借鉴与启示根据创意产业对产业办公环境的需求特征，可采取多种办公形式进行组合，以提供多样化的选择，为创意产业办公激发创作灵感的丰富多变的办公环境产品功能上的多样化：阳光办公、休闲办公、标识办公风格上的多样化：欧陆风格、新古典主义风格、现代主义风格等营造低密度的办公环境、创造更多室内外休闲空间和绿化空间企业自发聚集案例：海上海基本情况占地面积8.49万平方米，总建筑面积23.4万平方米三种物业形态创意

19、loft：3栋办公物业，3.4米，4.6米，5.3米三种层高组合使得内部形成错层空间，可任意组合生态居：7栋住宅创意商业街：长400米，面积近3万平方米，以酒吧、餐饮、时尚消费为主的商业街开发商主导将创意产业需求特征通过设计和产品概念打造融入到地产开发建设中开发商主导创意产业园 798创意产业园（706）海上海创意地产项目厂房改建宽敞空间可变空间创意居中的LOFT概念公寓群落的生态概念+毗邻艺术区时尚空间艺术氛围+商业街前卫概念住宅建筑的新文化概念空间设计/产品设计复合功能/品牌经营借鉴与启示除产业办公功能外，还应丰富创意产业园的功能利用商业，为创意产业营造活跃、时尚的氛围商业经营和商业品牌的塑造，使其成为创意产业对外宣传的窗口，提升项目知名度，有利于创意产业的进一步聚集，促进创意办公的需求利用居住物业的开发丰富创意产业的人员活动构成对本项目的借鉴与启示本项目在产业办公和住宅开发的基础上，增加对特色商业街的打造，并在定位及其目标客户的选择上形成联动除了配套商业，还可结合吸引的创意产业行业的特征发展特色主题型商业街或专业商业市场开发商主导案例：香港数码港发展背景香港数码港是一