保利2009资产质量(其他应收款与企业资金管理部分)

1、其他应收款与企业资金管理 保利地产20092009小组成员：黄筱乔小组成员：黄筱乔 李雍楠李雍楠 梁若微梁若微 吕宝琪吕宝琪 覃春红覃春红 赵赵崇莹崇莹 夏小惠夏小惠 农丽霞农丽霞保利地产20092009资产质量分析一、资产总规模及其变化n保利地产总资产年初余额为53632162746.67，年末余额为89830723861.34，总资产增长将近362亿元，该资产规模在行业居于前列，资产增长规模较大。资产规模增加伴随着长期借款的增加，大部分来自于外部融资。n二、资产结构分析n1.速动比率n是企业一定时期速动资产与流动负债的比例，速动资产=流动资产存货。n计算公式：速动资产/流动负债*100%=

2、（27974072146.07-6906026665.01）/6888710727.58=305.83%，速动比率不一定越高越好，此比率若在1左右，经验上可认为偿债能力良好；过高过低都是不够理想的。速动比率远大于1说明企业没有将流动资产盘活，保利地产20092009资产质量分析n2.现金流量比率现金流量比率n现金比率=现金及现金等价物余额或现金净流量/流动负债100%=2664085741.96/6888710727.58=38.67%，n现金比率是速动资产扣除应收帐款后的余额。速动资产扣除应收帐款后计算出来的金额，最能反映企业直接偿付流动负债的能力。现金比率一般认为20%以上为好。但这一比率

3、过高，就意味着企业流动负债未能得到合理运用，而现金类资产获利能力低，这类资产金额太高会导致企业机会成本增加。n3.流动比率流动比率n流动比率是企业一定时期流动资产与流动负债的比例。n计算公式：流动比率=流动资产/流动负债*100%=27974072146.07/6888710727.58*100%=406.09%，此比率表明每元流动负债可以有多少流动资产作保证。专家认为此比率在2左右，是短期偿债能力最理想的数字。此比率高于2过多，说明企业没有有效运用流动负债，短期资本管理政策趋于保守。n4.资产负债率资产负债率n资产负债率说明企业的资产有多少是通过负债形成的。计算公式：负债总额/资产总额*10

4、0%=11491440957.59/31339129114.40=36.67%，在实际工作中，不能简单的以该指标的高低来评价企业的负债水平和偿债能力。多数情况下此比率不超过50%。n由此，保利偿债能力较高，但是过高的比例说明公司没有充分运用流动负债，速动资产没有盘活。n三、主要资产项目规模及其变化分析三、主要资产项目规模及其变化分析n1.货币资金n年初：886574434.57元，年末：2664085741.96元，同期增长200.49%，说明企业现金充足，资产流动性强。保利地产20092009资产质量分析n2，企业2009年无短期投资项目，没有短期借款。n3，存货n存货周转率（次数）=销售成

5、本/存货平均余额=1729868119.33/【（6574179007.83+6906026665.01）/2】=0.26n一般情况下，存货周转次数越高越好。周转率越高表明企业销售的数量增长销售能力增强。计算得知房地产企业存货周转率远远低于其他行业，但是和别的相关集团相比，0.26属于正常范围。由此，保利盈利能力非常好，公司资产总额大，由于房地产公司的特殊性以及国家宏观调控的影响，盈利空间巨大。营运能力在相关行业属于正常的范围，但是只是平均水平，还有上升的空间。保利地产20092009资产质量分析n4.企业长期股权投资n年初：2503115567.25元，年末：3206858881.76元，同

6、期增长28.11%，长期投资率正常。n5.长期经营性资产n企业固定资产年初数：12027454.69元，年末数：12784729.11元，同期增长6.30%。n企业无形资产年初数：726946.13元，5212672.23元，同期增长671.06，无形资产增长数目很大，说明企业在研发，商誉方面已经达到高峰期，社会认同度较高，是企业发展的最佳时机。保利地产20092009资产质量分析n总结：n从利润来看，保利地产确实是一家利润傲人的公司。但是除了利润状况之外，从现金流量表中不难看出问题的存在经营活动的现金流量出现了3453641689.09元的亏空。而投资活动中，现金流入量515856075.6

7、4元，现金流出量696170637.00元。筹资活动中，现金流入量8405349984.14元，现金流出量2993882426.30元，表明借款明显大于还款。n导致这个情况的原因可以从资产负债表来看，也可以从现金流量表来看。保利地产从2009年存货相对2008年增长了331847657.18元，大量的资金变为了存货了，而保利地产的存货就是已经盖好，没有卖出去的房子或者打算盖房子的材料。这个存货增加331847657.18元，意味着大量的现金流出去，但是沉淀在住房领域。所以在利润表当中能见到利润，但是在现金流量表当中却见不到现金。也就是说，2009年度保利销售回笼大于土地支出增长幅度，即意味着目

8、前的销售情况未能支持其扩张。保利地产20092009资产质量分析n而地产商弥补资金缺口主要有两个途径：1、降价销售存货房回笼资金，2、外部融资。保利地产2009年主要通过外部融资缓解资金链紧张，也就是说，2010年，宏观政策收紧，如果银行收缩贷款，保利地产不能持续从银行借款，则现金流压力会非常大，可能需要降价售房，回笼资金，解决现金压力。这是值得保利注意的问题。n保利地产的保利地产的资产质量资产质量分析结果如下：分析结果如下：n一，偿债能力较高，但是过高的比例说明公司没有充分运用流动负债，速动资产没有盘活。n二，盈利能力非常好，公司资产总额大，由于房地产公司的特殊性以及国家宏观调控的影响，盈利

9、空间巨大。n三，营运能力在相关行业属于正常的范围，但是只是平均水平，还有上升的空间。n四，财务状况优秀。但仍需要注意解决现金压力以及外部融资的相关问题。保利地产20092009资产质量分析未来前景预测：未来前景预测：1.保利地产的利润率较高且市场占有率较高，未来持续盈利空间巨大。2.偿债能力较高，但是没有能充分利用流动负债，速动资产没有盘活，财务政策过于保守，应该提高灵活性。3.财务状况良好，若没有较大宏观政策波动，企业经营状况不会受到较大影响。但是大部分资金转为待出售房产，若市场销售情况不假，则可能影响到的经营发展。4.企业大部分借款来自于外部融资，若银行限贷或国家实行紧缩性政策，则可能给企

10、业带来较大现金压力，会一定程度影响企业经营。保利地产母公司报表其他应收款与合并报表的其他应收款的规模对比：n通过对保利地产2009年合并报表和母公司个别报表其他应收款项目的分析，我们可以了解到：n2009年末母公司的其他应收款规模约为163亿元，而合并报表中的其他应收款规模约为4.7亿元，两者之间差额约为158.3亿元。其规模对比出现了巨大差异。这个巨大的差异说明什么？n上市公司的其他应收款远比合并报表的规模大，说明上市公司其他应收款的主要债务人，是纳入合并范围内的子公司，表明企业的资金流向了控股子公司。n一般来说，向控股子公司提供的资金会转化为子公司的经营资产存货、固定资产和无形资产等。在控

11、股子公司被纳入合并范围的条件下，合并报表中的经营资产项目与母公司之间的差额在很大程度上反映了这种转化。保利地产合并资产负债表中的存货高达600.9亿元，与母公司的存货69亿相差近531.9亿元，而其他经营项目的相差额不是很大。由此可见，母公司其他应收款的主体变成了子公司的存货，进一步通过子公司的经营业务分析可知，子公司的存货主要是企业开发的楼盘，控股子公司正在开发楼盘的未来盈利能力决定了上市公司其他应收款的质量。这个巨大的差异说明什么？n较大规模的“其他应收款”很可能代表着母公司对子公司的资金注入。在这种情况下，母公司的投资性资产就形成了子公司的经营性资产，母公司的投资资产的效应取决于子公司的经营效益。但若长期不能产生收益，则有可能是关联方恶意的资源占用，这部分资金容易成为“不良资产”。n由此可见，通过对合并报表的其他应收款项目分析，报表使用者可以了解上市公司与其子公司之间的关联交易的规模和关联交易的业务性质，从而对上市公司的资产质量和潜在风险有更充分的认识。如何看待其揭示出来的企业资金管理的特点和效应？n特点：n1、在宏观调控的环境下，房地产行业资金链相对紧张。房地产企业多方寻找外部途径解