物业管理 03 物业管理机构

1、目目 录录退退 出出第三章第三章物物 业业 管管 理理 机机 构构目目 录录退退 出出目 录目目 录录退退 出出一、物业服务企业一、物业服务企业目目 录录退退 出出（一）物业服务企业的含义（一）物业服务企业的含义1物业服务企业的特征物业服务企业的特征2物业服务企业的性质物业服务企业的性质3物业服务企业的类型物业服务企业的类型1物业服务企业的特征物业服务企业的特征2物业服务企业的性质物业服务企业的性质目目 录录退退 出出1物业服务企业的特征物业服务企业的特征 物业服务企业物业服务企业是按法定程序成立并具有相应资质条件，是按法定程序成立并具有相应资质条件，专门从事永久性建筑物及附属设施设备等物业以

2、及相关和周专门从事永久性建筑物及附属设施设备等物业以及相关和周边环境管理工作，为业主和非业主使用人提供良好的生活或边环境管理工作，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境，具有独立的企业法人地位的经济实体。工作环境，具有独立的企业法人地位的经济实体。一业为主，多种经营一业为主，多种经营相应的资质等级相应的资质等级委托一家物业服务企业委托一家物业服务企业和业主平等的商业合作、民事主体关系和业主平等的商业合作、民事主体关系目目 录录退退 出出2 2物业服务企业的性质物业服务企业的性质目目 录录退退 出出按投资主按投资主体的经济体的经济成分成分全民全民集体集体联营联营3 3物业服务企业的类型（一

3、）物业服务企业的类型（一）三资三资私营私营按股东按股东出资形出资形式式有限有限责任责任公司公司股份股份有限有限公司公司按组建按组建渠道渠道 由开发商投资设立的分支机构由开发商投资设立的分支机构 由房地产行政管理部门所属房管所转制而来由房地产行政管理部门所属房管所转制而来 由大中型企事业单位自行组建由大中型企事业单位自行组建 由社会上的公司、个人发起组建由社会上的公司、个人发起组建 由街道办事处组建的物业服务企业由街道办事处组建的物业服务企业目目 录录退退 出出3 3物业服务企业的类型（二）物业服务企业的类型（二）按经营按经营服务方式服务方式 委托服务型物业服务企业委托服务型物业服务企业自主经营

4、型物业服务企业自主经营型物业服务企业按内部按内部运作方式运作方式 管理型物业服务企业管理型物业服务企业 顾问型物业服务企业顾问型物业服务企业 综合性物业服务企业综合性物业服务企业按是否具有按是否具有法人资格法人资格具有企业法人资格的物业管理专营公具有企业法人资格的物业管理专营公司或综合公司司或综合公司不具有企业法人资格，以经营其他项不具有企业法人资格，以经营其他项目为主，兼营物业管理的物业管理部目为主，兼营物业管理的物业管理部目目 录录退退 出出（二）我国物业服务企业模式的变迁（二）我国物业服务企业模式的变迁1“自建自管自建自管”模式的出现及其背景模式的出现及其背景2从从“建管分离建管分离”走

5、向物业管理的和走向物业管理的和谐谐 目目 录录退退 出出1 1“自建自管自建自管”模式的出现及其背景模式的出现及其背景 目目 录录退退 出出2 2从从“建管分离建管分离”走向物业管理的和谐走向物业管理的和谐 各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标国家提倡建设单国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离原则，通过招投标位按照房地产开发与物业管理相分离原则，通过招投标方式选聘具有相应资质物业服务企业。方式选聘具有相应资质物业服务企业。目目 录录退退 出出依照物业服务合同和服务办法对物业实施服务；依照物业服务合同和服务办法对物业实施服务； 依照物业服

6、务合同和有关规定收取服务费；依照物业服务合同和有关规定收取服务费； 有权制止违反规章制度的行为；有权制止违反规章制度的行为； 有权要求业主委员会协助管理；有权要求业主委员会协助管理； 有权选聘专业公司承担专项服务业务；有权选聘专业公司承担专项服务业务； 可以实行多种经营，以其收益补充服务经费。可以实行多种经营，以其收益补充服务经费。（三）物业服务企业的权利和义务（三）物业服务企业的权利和义务目目 录录退退 出出 履行物业服务合同，依法经营；履行物业服务合同，依法经营； 接受业主委员会、业主及物业使用人监督；接受业主委员会、业主及物业使用人监督； 重大管理措施应提交业主委员会审议批准；重大管理措

7、施应提交业主委员会审议批准； 接受行政主管部门的指导监督；接受行政主管部门的指导监督； 每隔一段时间向全体业主公布一次服务费收支账目；每隔一段时间向全体业主公布一次服务费收支账目； 提供优良生活环境，搞好社区文化；提供优良生活环境，搞好社区文化； 发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告；发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告； 物业服务委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部物业服务委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部 公共财产。公共财产。（三）物业服务企业的权利和义务（三）物业服务企业的权利和义务目目 录录退退 出出二、业主、业主大会与业主委员会二、业主、业主大会与业主委员会目目 录

8、录退退 出出（一）业（一）业 主主目目 录录退退 出出按业主是按业主是自然人还自然人还是法人是法人1 1业主的分类（一）业主的分类（一）按是否按是否独立拥独立拥有物业有物业独立产独立产权业主权业主共有产共有产权业主权业主自然人自然人业业 主主非自然非自然人业主人业主公公 房房业业 主主私私 房房业业 主主按物业的按物业的所有权主所有权主体性质体性质居住物居住物业业主业业主非居住物非居住物业业主业业主按物业按物业基本用基本用途不同途不同目目 录录退退 出出按享有物按享有物业所有权业所有权份额份额1 1业主的分类（二）业主的分类（二）大业主大业主小业主小业主按享有物按享有物业所有权业所有权份额份额

9、原始业主原始业主（主要指新建物业的业主）（主要指新建物业的业主）继受业主继受业主（主要指购买物业人）（主要指购买物业人）准业主准业主（主要指依法视为业主的业主（主要指依法视为业主的业主委员会和物业使用权合法持有人）委员会和物业使用权合法持有人）目目 录录退退 出出2 2物业使用人物业使用人物业使用人物业使用人是指不拥有是指不拥有物业所有权但通过某种形式物业所有权但通过某种形式获得物业使用权并实际使用获得物业使用权并实际使用物业的人。物业的人。目目 录录退退 出出 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务 提议召开业主大会会议，并就物业

10、管理的关事项提出建议提议召开业主大会会议，并就物业管理的关事项提出建议 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议 参加业主大会会议，行使投票权参加业主大会会议，行使投票权 选举业主委员会成员，并享有被选举权选举业主委员会成员，并享有被选举权 监督权：监督权： 监督业主委员会的工作监督业主委员会的工作 监督物业服务企业履行物业服务合同监督物业服务企业履行物业服务合同 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权有知情权和监督权 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理监

11、督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用和使用 法律、法规规定的其他权利法律、法规规定的其他权利。3业主的权利业主的权利目目 录录退退 出出 遵守管理规约、业主大会议事规则和执行决定；遵守管理规约、业主大会议事规则和执行决定； 交纳服务费用；交纳服务费用； 法律、法规规定的其他义务。法律、法规规定的其他义务。4业主的义务业主的义务目目 录录退退 出出5业主自治自律（一）业主自治自律（一）业主自治业主自治 业主自治主要指业主对共有部分共同管业主自治主要指业主对共有部分共同管理的权利，共同管理权利的核心是决策权；理的权利，共同管理权利的核心是决策权； 业主自治，是通过业主的参与并行使自

12、己的选择权，业主自治，是通过业主的参与并行使自己的选择权，即在业主大会上的投票权这一民主途径来实现的。即在业主大会上的投票权这一民主途径来实现的。 表达自己的选择；表达自己的选择； 少数服从多数；少数服从多数； 承担选择的代价；承担选择的代价；目目 录录退退 出出5业主自治自律（二）业主自治自律（二）业主自律业主自律 主要包括两个方面：主要包括两个方面： 相邻关系相邻关系 紧急避险紧急避险 在不违反法律法规的前提下，全体业主可以根据实在不违反法律法规的前提下，全体业主可以根据实际情况，通过管理规约对共有部分的使用做出限制，只际情况，通过管理规约对共有部分的使用做出限制，只要经业主大会通过，就对

13、全体业主具有约束力。要经业主大会通过，就对全体业主具有约束力。目目 录录退退 出出（二）业主大会（二）业主大会 业主大会业主大会是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构；的管理机构； 业主大会是业主的自治组织，是物业管理区域内物业业主大会是业主的自治组织，是物业管理区域内物业管理的最高权力机构和决策机构，代表和维护物业管理区管理的最高权力机构和决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。域内全体业主在物业管理活动中的合法权益

14、。2业主大会的职责业主大会的职责3业主大会会议业主大会会议1业主大会的成立业主大会的成立目目 录录退退 出出1业主大会的成立（一）业主大会的成立（一） 成立条件成立条件 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会；理区域成立一个业主大会； 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。建筑物规模、社区建设等因素。 业主大会成立的时间：业主大会成立的时间： “ “业主大会自首次业主大会业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举

15、产会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。生业主委员会之日起成立。”目目 录录退退 出出1业主大会的成立（二）业主大会的成立（二）成立流程成立流程 （已交付的专有部分面积超过建筑物总面积已交付的专有部分面积超过建筑物总面积5050时）时） 物业管理区域证明；物业管理区域证明； 房屋及建筑物面积清册；房屋及建筑物面积清册； 业主名册；业主名册； 建筑规划总平面图；建筑规划总平面图； 交付使用共用设施设备的证明；交付使用共用设施设备的证明； 物业服务用房配置证明；物业服务用房配置证明； 其他有关的文件资料。其他有关的文件资料。目目 录录退退 出出1业主大会的成立（二

16、）业主大会的成立（二）成立流程成立流程 筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。民政府代表和居民委员会代表组成。 人数应为人数应为单数单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。 确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积； 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；确定首次业主大会会议召开的时间

17、、地点、形式和内容； 草拟管理规约、业主大会议事规则；草拟管理规约、业主大会议事规则； 依法确定首次业主大会会议表决规则；依法确定首次业主大会会议表决规则； 制定业主委员会委员候选人产生办法，确定候选人名单；制定业主委员会委员候选人产生办法，确定候选人名单； 制定业主委员会选举办法：制定业主委员会选举办法： 完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 内容应当在首次业主大会召开内容应当在首次业主大会召开15日前日前以书面形式公告；筹备组应以书面形式公告；筹备组应当自组成之日起当自组成之日起90日内日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会。完成筹备工作，组织召

18、开首次业主大会。”目目 录录退退 出出1业主大会的成立（二）业主大会的成立（二）成立流程成立流程 首次业主大会会议最重要的内容有：首次业主大会会议最重要的内容有： 表决通过管理规约和业主大会议事规则；表决通过管理规约和业主大会议事规则； 选举产生业主委员会。选举产生业主委员会。目目 录录退退 出出1业主大会的成立（三）业主大会的成立（三） 业主大会成立的指导、协助与监督业主大会成立的指导、协助与监督 “ “同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡

19、镇人民政府乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。员会。 “ “物业所在地的区、县物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。常活动进行指导和监督。”目目 录录退退 出出2业主大会的职责业主大会的职责 制定和修改业主大会议事规则；制定和修改业主大会议事规则； 制定和修改管理规约；制定和修改管理规约；

20、选举业主委员会或者更换业主委员会委员；选举业主委员会或者更换业主委员会委员； 制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； 选聘和解聘物业服务企业：选聘和解聘物业服务企业： 筹集和使用专项维修资金；筹集和使用专项维修资金； 改建、重建建筑物及其附属设施；改建、重建建筑物及其附属设施； 改变共有部分的用途；改变共有部分的用途； 利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用； 法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。目目 录录退退 出出3业主大会会议（过

21、半数业主）业主大会会议（过半数业主） 定期会议定期会议（一般每年一次）（一般每年一次） 临时会议临时会议（20%20%以上业主提议）以上业主提议） 集体讨论集体讨论 书面征求意见书面征求意见 自己参加自己参加 书面委托代理人参加书面委托代理人参加 一般决定一般决定（过半数的业主且占总人数半数的业主同意）（过半数的业主且占总人数半数的业主同意） 特殊决定特殊决定 （占建筑物总面积（占建筑物总面积2/32/3以上的业主且占总人数以上的业主且占总人数2/32/3以上的以上的业主同意）业主同意）目目 录录退退 出出（三）业主委员会（三）业主委员会 业主委员会业主委员会是一个物业管理区域中长期存在、代表

22、业是一个物业管理区域中长期存在、代表业主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。3对业主委员会的监管对业主委员会的监管1业主委员会的运作业主委员会的运作2业主委员会的职责业主委员会的职责目目 录录退退 出出1业主委员会的运作（一）业主委员会的运作（一） 组建和换届组建和换届 业主委员会由业主大会会议选举产生，业主委员会由业主大会会议选举产生

23、，5至至11人单数组成；人单数组成； 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年年，可连选，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权；业主委员会任期内，连任，业主委员会委员具有同等表决权；业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足；委员出现空缺时，应当及时补足； 业主委员会委员人数不足总数的业主委员会委员人数不足总数的1/2时，应当召开业主大会时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。临时会议，重新选举业主委员会。 业主委员会任期届满前业主委员会任期届满前3个月个月，应当组织召开业主大会会议，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物

24、业所在地的区、县房地产行政主管部进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。门和街道办事处、乡镇人民政府。 “ “业主委员会应当自任期届满之日起业主委员会应当自任期届满之日起10日日内，将其保管的内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。主委员会。”目目 录录退退 出出1业主委员会的运作（二）业主委员会的运作（二） 委员的资格委员的资格 具有完全民事行为能力；具有完全民事行为能力； 遵守国家有关法律、法规；遵守国家有关法律、法规； 遵守业主大会议事规则、管理规约，模

25、范履行业主义务；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务； 热心公益事业，责任心强，公正廉洁：热心公益事业，责任心强，公正廉洁： 具有一定的组织能力；具有一定的组织能力； 具备必要的工作时间。具备必要的工作时间。目目 录录退退 出出1业主委员会的运作（三）业主委员会的运作（三） 业主委员会会议业主委员会会议 业主委员会应当自选举产生之日起业主委员会应当自选举产生之日起7日内日内召开首次会议，召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任；推选业主委员会主任和副主任； 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经的决定召

26、开会议。经1/3以上业主委员会委员的提议，应当在以上业主委员会委员的提议，应当在7日内日内召开业主委员会会议。召开业主委员会会议。业主委员会应当于会议召开业主委员会应当于会议召开7目前目前，在物业管理区域内公告，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会会议应当制作书面记录并存档。业主委员会会议做主委员会会议应当制作书面记录并存档。业主委员会会议做出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自做出决定之日出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自做出决定之日起起3日内日内在物业管理区域内公告。在物业管理区域内公告

27、。目目 录录退退 出出1业主委员会的运作（四）业主委员会的运作（四） 业主委员会活动经费的来源业主委员会活动经费的来源 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。 工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。所得收益中列支。 工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。接受业主监督。 目目 录录退退 出出2业主委员会的职责（一）业主委员会的职责（一） 基本职责基本职责 执行业主大会的决定和决议；执行业主大会的决定

28、和决议； 召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；召集业主大会会议，报告物业管理实施情况； 与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；物业服务企业履行物业服务合同； 监督管理规约的实施；监督管理规约的实施； 督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； 组织和监督专项维修资金的筹集和使用；组织和监督专项维修资金的筹集和使用； 调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；调解业主之间因物

29、业使用、维护和管理产生的纠纷； 业主大会赋予的其他职责。业主大会赋予的其他职责。目目 录录退退 出出2业主委员会的职责（二）业主委员会的职责（二） 具体工作内容具体工作内容 负责召集、组织业主大会；负责召集、组织业主大会； 代表全体业主选聘物业服务企业、完成交接；代表全体业主选聘物业服务企业、完成交接； 监督和协助物业服务企业；监督和协助物业服务企业； 监督管理规约的实施；监督管理规约的实施； 做好与有关部门的配合工作。做好与有关部门的配合工作。 目目 录录退退 出出3对业主委员会的监管（一）对业主委员会的监管（一） 对业主委员会成员的监管对业主委员会成员的监管（委员资格）委员资格） 业主委员

30、会应当自选举产生之日起业主委员会应当自选举产生之日起30日内日内，向区、县人民，向区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办、乡镇人民政府备案；政府房地产行政主管部门和街道办、乡镇人民政府备案； 业主委员会任期届满业主委员会任期届满前前3个月个月，应当组织召开业主大会会，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。议，进行换届选举。 对业主委员会机构的监管对业主委员会机构的监管 对业主委员会行为的监管对业主委员会行为的监管 当业主委员会不作为时的监管当业主委员会不作为时的监管 当业主委员会的决定违法时的监管当业主委员会的决定违法时的监管 业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，区、业主大会、

31、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，通告全体业主。府，应当责令限期改正或者撤销其决定，通告全体业主。 业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。目目 录录退退 出出三、物业管理的相关机构三、物业管理的相关机构目目 录录退退 出出（一）房地产行政主管部门（一）房地产行政主管部门目目 录录退退 出出（二）相关行政管理部门（二）相关行政管理部门 工商行政管理部门工商行政管理部门：申请注册登记，领取营业执照，：申请注册登记，领取营业执照，接受年度检查接受年度检查 税收管理部门税收管理部门：对纳税情况进行业务检查和指导：对纳税情况进行业务检查和指导 物价部门物价部门：规定的收费标准：规定的收