写字楼租赁模式探讨

1、 写字楼租赁模式研究一、收益模式研究：根据收益模式，可将写字楼经营模式划分为三种：n 物业销售收益模式大部分写字楼所选择的收益模式，即将项目进行预售回现，是目前深圳大部分开发商选择的收益模式；n 混合型收益模式。部分进行租赁收益、部门销售回现，此模式的出发点为企业有短期资金回收需求，同时希望兼顾长期租赁收益；另外，也有个别情况属于项目土地出让条件中对于出售比例有所限制，无法全部出售。案例：金运世纪大厦、中国凤凰大厦n 物业租赁收益模式整体以租赁收益模式进行经营，获取长期收益回报；案例：嘉里建设广场、荣超第五座、星河发展中心、地铁大厦、免税大厦 二、租赁物业将成为商务市场的发展趋势福田中心区在0

2、7年以来，租赁收益型写字楼不断增加，逐渐成为片区市场主流，参照香港成熟开发商的经验，商务、商业物业的租赁经营模式，将随着市场的不断成熟逐渐增加。新鸿基案例：新鸿基地产的发展过程中，其租赁物业比率呈快速上升的趋势,从1988年的22.3%增长至2004年的47.9%，商业物业在所有的物业类型中占据了最高比率,保持在40%至45%之间；写字楼所占比率次之,从1994年的24%增长至2004年的32%。三、租赁模式优劣势1、优势n 由于保持了产权的统一与完整性，有利于日后大厦统一经营管理与维护，能使物业形象得到良好的维护与提升。n 物业具备一定的面积调配弹性，以迎合客户因业务发展需求而对办公面积的扩

3、充要求，有效避免企业因无法在原有楼层或邻近楼层扩租而带来的搬。n 避免一栋物业，因数量繁多的业主，彼此恶性竞争、竞相压价导致楼宇租金水平的参次不齐。n 与售价在市场调整期的大幅变化相比，租金变化相对较小，收益稳定。n 通过REITS，或银行抵押等多种融资渠道，可拓宽企业融资渠道。2、劣势n 如出租率不高，物业管理费等收益无法完全收回物业维护成本，则整体运营成本高；n 相对销售型项目，资金流动速度慢。3、2种收益模式的优劣势对比表四、租赁相关基本概念1、租赁期目前租赁期在35年居多，规定不超过十五年；一般配合3%5%的递增（以最终商定为准），以便于业主保持收益，同时便于调整租金，目前在经济环境不

4、明朗的环境下，租约期限普遍开始缩短，出现1-2年的短租现象；2、租赁税费租赁合同相关税率有房产税、营业税、城建税、教育费附加、所得税及房屋租赁管理费，业主是公司的话租赁税率为7.22%,所得税年底付.业主是个人的话是10.22%。n 房产税=房产原值*70%*1.2%（新买的房三年内不需要交纳），一般为一年交纳一次营业税=租金收入*5%n 城建费=租金收入*0.05%n 教育费附加=租金收入*0.15%n 印花税=租金收入*0.1%n 企业所得税=租金收入*2.3%n 租赁管理费=租金收入*2%3、租赁代理费用n 租赁代理收费按照租赁合约的首年一个月租金（不含物业管理费，空调费以及其它租金外费

5、用）收取。n 一般整栋租赁项目，只向业主收取租赁代理费，不向承租方收费五、租赁业务相关表格 Page 5 of 5求 租 客 户 信 息 表Information for Lease年 月 日客 户 名 称Name of Tenant行 业Trade地 址Address of Tenant电话/传真/电邮Tel/Fax/E-mail联系人Contact Person物 业Properties意 向 面 积Area for Lease约 平方米About Square Meter客 户 要 求Requirements客 户 签 名Confirmed by Tenant代 理 商 签 章Confirmed by Agent发 展 商 签 章Confirmedby Developer客户登记确认书由： （甲方） 传真号码：致： （乙方） 传真号码：0755- 本公司现有下述客户对贵司_项目表示兴趣，现将客户资料列出如下。在本公司代表带领下，客户已与贵司进行直接会面，请贵司确认此客户登记。客户资料：公司名称：（中文） （英文） 联 系 人： 职 务： 联系方式：Tel： Fax： Mobil： E-mail: 租赁意向：楼 层： 面 积： 其它要求： 第一次会面时间： 甲方代表： 联系电话： 甲方负责人签署及盖章： 日期： 乙方意见： 接受登记（