广州市三旧改造方案报批管理规定业务培训

1、“三旧三旧”项目改造方案项目改造方案报批管理规定报批管理规定业务培训业务培训 -0-二一二年十二月-1-培训提纲培训提纲l改造方案报批管理规定改造方案报批管理规定l改造方案业务受理原则改造方案业务受理原则l改造方案业务审查规则改造方案业务审查规则l成片连片改造问题成片连片改造问题l“城中村城中村”民主表决问题民主表决问题l其他需说明的问题其他需说明的问题-2-一、改造方案报批管理规定一、改造方案报批管理规定-3- （一）制订依据（一）制订依据 根据根据关于加快推进三旧改造工作的补充意见关于加快推进三旧改造工作的补充意见（穗府穗府201220122020号），号），为稳步有序推进我市为稳步有序推

2、进我市“三旧三旧”改造工作，改造工作，规范规范已纳入市已纳入市“三旧三旧”改造年度实施计划改造年度实施计划的的“三旧三旧”项目改项目改造方案的申报、审查及审批工作，我办起草了造方案的申报、审查及审批工作，我办起草了“三旧三旧”项项目改造方案报批管理规定目改造方案报批管理规定。说明：说明：报批规定仅适用于已纳入报批规定仅适用于已纳入市市“三旧三旧”改造年度实施计划改造年度实施计划的项目，其他项目则纳入的项目，其他项目则纳入项目储备库项目储备库管理或仅作管理或仅作咨询咨询。各类案件。各类案件的关系如下：的关系如下：-4-各类案件的关系：各类案件的关系：1 1、咨询案件、咨询案件未按20号文规定审查

3、，也未按要求准备申报资料的，也未纳入项目储备库的，作为咨询案件研究复函；2 2、项目储备库案件、项目储备库案件按20号文进行初步审查，并经区上报纳入市“三旧”办项目储备库的案件，原则上下一年度实施计划项目从项目储备库中选取。3 3、纳入年度实施计划案件、纳入年度实施计划案件 经市政府审议同意纳入年度实施计划的项目，按照报批规定组织审查审批。-5- （二）报批规定的主要内容（二）报批规定的主要内容按照按照穗府穗府201220122020号文号文“政府主导、规划先行、成片改造、政府主导、规划先行、成片改造、配套优先、分类处理、节约集约配套优先、分类处理、节约集约”的原则，明确了以下内容：的原则，明

4、确了以下内容：改造方案申报和受理的程序和要求改造方案申报和受理的程序和要求改造方案审查和批复的程序和要求改造方案审查和批复的程序和要求本规定包括案件分类、申报主体、申报程序、受理标准、审查本规定包括案件分类、申报主体、申报程序、受理标准、审查程序、批复程序及要求、办理时限、其他规定等章节。程序、批复程序及要求、办理时限、其他规定等章节。具体如下：具体如下： -6- 案件分类案件分类 按案件种类分为旧城、旧村、旧厂房三类。同一个城乡更新改造单元中包含旧城、旧村或者旧厂地块时，以主要地块的类型确定审批业务的种类。 申报主体申报主体 1.旧城项目由区政府或市政府指定机构统一申报。 2.旧村项目由村民

5、委员会或村集体经济组织向区政府申报，区政府审查后统一向市“三旧”办申报。 3.旧厂房类案件由单一产权人申报，涉及不同权属人的由区政府或市政府指定机构申报。 4.同一更新改造单元中包含旧村、旧厂、旧城等多类型改造项目的，由区政府或市政府指定机构申报。-7- 申报主体申报主体 需说明的事项： 1.区政府作为申报主体问题 改造方案首次上报，应以区政府名义上报，修改完善的改造方案可授权由区城改办向市“三旧”办上报，改造方案审议前，区政府应来函确认，要求提交领导小组审议。 2.旧厂房申报主体问题 旧厂房改造方案经区城改办审核同意后由权属人上报，涉及房改房的，应与房改房业主共同上报（房改房业主100%同意

6、），房改房业主可委托旧厂房权属人上报。批复中将附带条件，明确房改房的处理要求。 -8- 申报程序申报程序 1.旧城项目改造方案由区政府征询居民意愿，获得居民户数90%同意和区政府审查同意后向市“三旧”办申报。 2.旧村项目改造方案由村集体经济组织代表90%以上表决同意上报和区政府审查同意后向市“三旧”办申报。 3.旧厂项目改造方案经区“三旧”改造机构审查同意后，向市“三旧”办申报。 受理标准受理标准 受理受理标准分为通用资料标准和技术资料标准（略）。 -9- 审查程序审查程序 （一）改造方案初审（一）改造方案初审1主办业务处室初审。2专家会议评审、改造成本第三方审核。 3征求市“三旧”改造工作

7、领导小组成员单位意见。 （二）业务会议审查（二）业务会议审查1分管办领导协调。无重大分歧后正式提交业务会议审查。2市“三旧”改造工作领导小组办公室业务会议审查，决定是否提交市“三旧”改造工作领导小组审议。 （三）提交市（三）提交市“三旧三旧”改造工作领导小组审议改造工作领导小组审议由主办业务处室组织准备改造方案汇报材料，提交市“三旧”改造工作领导小组审议。涉及控规调整的，先行提交市规委会审议。-10- 批复程序及要求批复程序及要求 1.旧城项目（1）经市“三旧”改造工作领导小组审议通过的旧城改造方案，按照审议意见修改完善后，由市“三旧”办负责批复区政府或市政府指定机构，区政府结合我市房屋征收规

8、定作出房屋征收决定和公告，并牵头组织签订附生效条件的房屋拆迁拆迁安置协议，签订协议的居民户数达到2/3以上启动实施。（2）旧城改造方案的批复应当包括：改造范围、现状数据、改造成本、改造模式、融资方案、规划方案、历史文化保护、建设时序等方面的内容。-11- 2.旧村项目（1）旧村全面改造方案经 90%以上村集体经济组织成员表决同意改造方案、实施计划及股权合作、土地转性等重大决策事项的，市“三旧”办提交市“三旧”改造工作领导小组审议。（2）经市“三旧”改造工作领导小组审议通过的旧村全面改造方案，由市“三旧”办组织按照审议意见修改完善批复区政府，区政府牵头组织村集体经济组织或村民委员会制定拆迁补偿安

9、置方案，经90%以上村集体经济组织成员表决同意拆迁补偿安置方案后启动实施，自批复之日起三年内，拆迁补偿安置方案未能取得90%以上村集体经济组织成员同意的，批复自行失效。-12- 2.旧村项目（3）旧村全面改造方案的批复应当包括：改造范围、现状数据、改造成本、改造模式、融资方案、土地利用、规划方案、历史文化保护、建设时序等方面的内容。（4）旧村综合整治方案的批复程序和批复内容可参照全面改造方案办理。综合整治方案审议通过后由市“三旧”办负责批复区政府，批复后由区政府组织对综合整治涉及的重大事项决策表决通过后启动实施，自批复之日起三年内，涉及的重大事项未能取得80%以上村集体经济组织成员表决同意的，

10、批复自行失效。 -13-3.旧厂房项目（1）经市“三旧”改造工作领导小组审议通过的旧厂房改造方案或者申请材料，改造主体按照审议意见修改完毕后，由市“三旧”办负责批复。 自行改造和纳入储备类旧厂房批复权属人，公益征收类由土地储备机构收储，涉及不同权属人的批复给区政府或市政府指定机构统筹实施。（2）自主改造类旧厂房改造方案的批复应当包括改造范围、土地整合、规划指标、规划方案、改造业态、公益设施建设责任、资金投入及监管、建设时序等方面的内容。市政基础设施和公服设施由改造主体投资并优先实施建设。（3）纳入储备类旧厂房改造的批复应当包括改造范围、规划指标、土地收储及补偿、后续审批指引等方面的内容。-14

11、-办理时限办理时限 改造方案审批时限为20日（经本行政机关负责人批准可延长经本行政机关负责人批准可延长15日日）。 组织调查、听证、咨询和招标、拍卖、鉴定及评审的时间不计组织调查、听证、咨询和招标、拍卖、鉴定及评审的时间不计算在行政审批期限内。算在行政审批期限内。-15-附件附件通过需再修改属方案审批类案件材料齐全材料不齐全或不准确由改造主体将改造方案报区政府审查后报市“三旧”办市“三旧”办窗口接收申请材料市“三旧”办组织修改完善，并按程序报市“三旧”办业务会议审议。受理受理通知书市“三旧”办同步征求市国土房管局、规划局、建委意见。申请人补正材料市“三旧”办对案件组织审查符合要求，涉及控规调整

12、市规划委员会审议控制性详细规划调整方案市“三旧改造领导小组会议审议改造方案批复市“三旧”办综合处分案业务会审查复函改造方案审批流程图改造方案审批流程图-16-附件附件改造方案调整审批流程图改造方案调整审批流程图属方案调整审批类案件材料齐全材料不齐全或不准确由改造主体将方案调整材料报区政府审查后报市“三旧”办市“三旧”办窗口接收申请材料市“三旧”办业务会议审议受理受理通知书申请人补正材料市“三旧”办对案件组织审查属实质性调整批复市“三旧”办综合处分案属非实质性调整市“三旧”办批复调整改造方案按方案审批流程办理-17-二、改造方案业务受理原则二、改造方案业务受理原则-18- 基本原则基本原则 按照

13、按照统一标准、分类处理、总量控制、严格把关统一标准、分类处理、总量控制、严格把关的原则开展的原则开展“三旧三旧”改造项目案件受理工作。改造项目案件受理工作。 适用范围适用范围 市市“三旧三旧”办受理上报的旧城、旧村、旧厂房改造方案，；各区办受理上报的旧城、旧村、旧厂房改造方案，；各区“三三旧旧”改造机构应参照制定各区案件受理的具体操作办法。改造机构应参照制定各区案件受理的具体操作办法。 说明：说明：需协调好各区案件的受理和上报，确保区受理的案件将来是可需协调好各区案件的受理和上报，确保区受理的案件将来是可上报的。上报的。 -19- 受理流程受理流程 “三旧三旧”改造项目案件经改造项目案件经区政

14、府（或委托区区政府（或委托区“三旧三旧”改造机构）审核改造机构）审核同意同意后，应按照立案标准准备材料，已纳入年度实施计划的由市后，应按照立案标准准备材料，已纳入年度实施计划的由市“三旧三旧”办政务窗口统一受理后转主办业务处室审核，符合项目储备库要求的由办政务窗口统一受理后转主办业务处室审核，符合项目储备库要求的由主办业务处室受理入库管理，其他项目由综合处收文，按咨询业务办理。主办业务处室受理入库管理，其他项目由综合处收文，按咨询业务办理。 具体如下：具体如下： 旧城类案件旧城类案件 符合立案标准的旧城改造方案，区政府审核同意上报的，市符合立案标准的旧城改造方案，区政府审核同意上报的，市“三旧

15、三旧”办政务窗口可直接受理并出具受理回执。办政务窗口可直接受理并出具受理回执。-20- 旧村类改造方案旧村类改造方案 （一）符合立案标准的旧村改造方案，（一）符合立案标准的旧村改造方案，已纳入年度实施计划管理的项目已纳入年度实施计划管理的项目，区政府审核同意上报的，市区政府审核同意上报的，市“三旧三旧”办政务窗口可直接受理并出具受理办政务窗口可直接受理并出具受理回执。回执。（二）市（二）市“三旧三旧”办办历史上已受理历史上已受理旧村改造方案旧村改造方案、属于、属于52条全面改造的条全面改造的“城中村城中村” 改造方案，按指引编制后符合项目储备库入库标准的，项目改造方案，按指引编制后符合项目储备

16、库入库标准的，项目审批处可受理审批处可受理纳入项目储备库纳入项目储备库管理。管理。 （三）符合立案标准（三）符合立案标准首次报送的旧村改造方案，暂未纳入项目储备库和首次报送的旧村改造方案，暂未纳入项目储备库和年度实施计划管理，但区政府认为条件成熟积极要求受理的年度实施计划管理，但区政府认为条件成熟积极要求受理的，应由区，应由区“三旧三旧”改造机构事先协调提交市改造机构事先协调提交市“三旧三旧”办办业务会议审议业务会议审议是否同意受是否同意受理，市理，市“三旧三旧”办政务窗口或项目审批处根据审议决定受理办政务窗口或项目审批处根据审议决定受理（改造方案审批（改造方案审批类、纳入项目储备库类）类、纳

17、入项目储备库类）。（四）其它旧村改造方案，由综合处收文（不收案），按（四）其它旧村改造方案，由综合处收文（不收案），按咨询业务咨询业务办理。办理。-21- 旧厂房改造方案旧厂房改造方案 （一）符合立案标准的（一）符合立案标准的政府储备类旧厂房改造方案政府储备类旧厂房改造方案，区，区“三旧三旧”改造机改造机构审核同意上报的，市构审核同意上报的，市“三旧三旧”办政务窗口可直接受理并出具受理回执。办政务窗口可直接受理并出具受理回执。（二）符合立案标准的（二）符合立案标准的自行改造类旧厂房改造方案，且同意按照成片连自行改造类旧厂房改造方案，且同意按照成片连片改造要求进行规划整合的片改造要求进行规划整合

18、的，应由，应由区区“三旧三旧”改造机构事先协调改造机构事先协调提交市提交市“三旧三旧”办业务会议审议是否同意受理，市办业务会议审议是否同意受理，市“三旧三旧”办政务窗口根据审办政务窗口根据审议决定受理。议决定受理。（三）其它旧厂房改造方案，由综合处收文（不收案），按（三）其它旧厂房改造方案，由综合处收文（不收案），按咨询业务咨询业务办办理。理。 旧厂房改造市区衔接问题旧厂房改造市区衔接问题在新的市区分工政策未出台前，在新的市区分工政策未出台前，“三旧三旧”简政放权意见确定的区审批权限旧厂房项目，简政放权意见确定的区审批权限旧厂房项目，应结合穗府应结合穗府201220号文做好市区衔接，应要求区就

19、旧厂房改造年度实施计划、资号文做好市区衔接，应要求区就旧厂房改造年度实施计划、资金来源、成片改造、批复内容等事项事前与市金来源、成片改造、批复内容等事项事前与市“三旧三旧”办做好协调衔接。办做好协调衔接。-22- 其他事项其他事项（一）市（一）市“三旧三旧”办政务窗口、综合处、前期策划处、项目审批处应结办政务窗口、综合处、前期策划处、项目审批处应结合项目储备库管理规定、年度实施计划、改造方案报批管理规定、立案合项目储备库管理规定、年度实施计划、改造方案报批管理规定、立案标准等要求开展案件受理或收文工作。标准等要求开展案件受理或收文工作。（二）上述原则（二）上述原则仅用于案件受理工作仅用于案件受

20、理工作，不作为改造方案审核审批工作的，不作为改造方案审核审批工作的依据。依据。-23-三、改造方案业务审查规则三、改造方案业务审查规则-24- 基本原则基本原则 “三旧三旧”改造方案审核工作按照统一标准、理顺权责、明晰程序、改造方案审核工作按照统一标准、理顺权责、明晰程序、严格把关的原则，不断完善和创新审核工作规则，确保规范有序推进审严格把关的原则，不断完善和创新审核工作规则，确保规范有序推进审核工作。核工作。 适用范围适用范围 本规则适用于需上报市本规则适用于需上报市“三旧三旧”改造工作领导小组审议的旧城、旧村、改造工作领导小组审议的旧城、旧村、旧厂房改造方案审核工作，各区、县级市审批权限内

21、的旧厂房改造方案审核工作，各区、县级市审批权限内的“三旧三旧”改造方改造方案审核工作可参照本规则执行。案审核工作可参照本规则执行。-25- 审核依据审核依据 “三旧三旧”改造方案审核工作应按照改造方案审核工作应按照关于加快推进关于加快推进“三旧三旧”改造工作改造工作的意见的意见（穗府（穗府200956号）、号）、关于加快推进三旧改造工作的补充关于加快推进三旧改造工作的补充意见意见（穗府（穗府201220号）和市号）和市“三旧三旧”办相关行政规范性文件要求办相关行政规范性文件要求进行审核。进行审核。 改造方案涉及市改造方案涉及市“三旧三旧”改造工作领导小组成员单位职能的事项，改造工作领导小组成员

22、单位职能的事项，市市“三旧三旧”改造工作领导小组成员单位根据相关法律、规章、行政规范改造工作领导小组成员单位根据相关法律、规章、行政规范性文件进行审核。性文件进行审核。-26- 审查程序审查程序 （一）改造方案初审（一）改造方案初审1主办业务处室初审。主办业务处室初审。2专家会议评审。主办业务处室专家会议评审。主办业务处室定期定期组织召开专家评审会议评审。组织召开专家评审会议评审。3改造成本第三方审核。社会改造成本第三方审核。社会第三方独立评估机构第三方独立评估机构对改造成本审核。对改造成本审核。4征求市征求市“三旧三旧”改造工作领导小组成员单位意见。改造工作领导小组成员单位意见。5主办业务处

23、室出具主办业务处室出具初步审查意见初步审查意见，指导申报主体修改完善改造方案。，指导申报主体修改完善改造方案。（二）业务会议审查（二）业务会议审查1分管办领导协调。无重大分歧后正式提交业务会议审查。分管办领导协调。无重大分歧后正式提交业务会议审查。2业务会议审查。决定是否提交市业务会议审查。决定是否提交市“三旧三旧”改造工作领导小组审议。改造工作领导小组审议。3主办业务处室综合出具主办业务处室综合出具审查意见审查意见，指导申报主体修改完善改造方案。，指导申报主体修改完善改造方案。（三）市规划委员会会议审议（三）市规划委员会会议审议如涉及控规调整的，按程序提交市规划委员会审议。如涉及控规调整的，

24、按程序提交市规划委员会审议。（四）提交市（四）提交市“三旧三旧”改造工作领导小组审议改造工作领导小组审议由主办业务处室组织准备改造方案汇报材料，提交市由主办业务处室组织准备改造方案汇报材料，提交市“三旧三旧”改造工作改造工作领导小组审议。领导小组审议。-27- 审查规则审查规则 （一）主办业务处室初审（一）主办业务处室初审按照按照56号文、号文、20号文、我办行政规范性文件等号文、我办行政规范性文件等 进行初审。进行初审。（二）专家会议评审（二）专家会议评审1专家选取。首先建立专家库，专家库由规划、国土、工程建设、文化专家选取。首先建立专家库，专家库由规划、国土、工程建设、文化保护、经济、财务

25、、审计、法律等专业的专家组成，每季度从专家库各保护、经济、财务、审计、法律等专业的专家组成，每季度从专家库各相关专业组抽取相关专业组抽取9名专家组成专家组参加下季度的专家评审会议。名专家组成专家组参加下季度的专家评审会议。2评审规则。专家组成员投票产生专家组组长，由组长组织改造方案评评审规则。专家组成员投票产生专家组组长，由组长组织改造方案评审工作，专家组成员可就改造方案独立发表意见，发表意见后实行无记审工作，专家组成员可就改造方案独立发表意见，发表意见后实行无记名投票，名投票，7名以上专家同意改造方案的，可组织下一步审查工作，否则应名以上专家同意改造方案的，可组织下一步审查工作，否则应重新修

26、改完善改造方案重新提交专家会议评审。会后由专家组组长与主重新修改完善改造方案重新提交专家会议评审。会后由专家组组长与主办业务处室研究确定需按照专家意见对改造方案进行修改完善的事项。办业务处室研究确定需按照专家意见对改造方案进行修改完善的事项。-28- 审查规则审查规则 （三）改造成本第三方审核（三）改造成本第三方审核1社会第三方评估机构选取。随机选取评估机构进行改造成本审核。社会第三方评估机构选取。随机选取评估机构进行改造成本审核。2审核规则。社会第三方评估机构应按照法律、法规、规程、技术标准审核规则。社会第三方评估机构应按照法律、法规、规程、技术标准进行评估，按规定进行评估，按规定出具估价报

27、告和审核意见出具估价报告和审核意见并对相关结果并对相关结果承担法律责任承担法律责任。社会第三方评估机构与改造方案相关利益人（村集体、产权人、意向合社会第三方评估机构与改造方案相关利益人（村集体、产权人、意向合作企业）有利益关系的，应按规定作企业）有利益关系的，应按规定回避回避。社会第三方评估机构出具审核。社会第三方评估机构出具审核意见后，由社会第三方评估机构与主办业务处室研究确定需对改造方案意见后，由社会第三方评估机构与主办业务处室研究确定需对改造方案进行修改完善的事项。进行修改完善的事项。（四）业务会议审查（四）业务会议审查按照按照民主审议、集体决策民主审议、集体决策的原则，各处室集体研究形

28、成意见报办领导决的原则，各处室集体研究形成意见报办领导决定，项目审批处按照业务会议纪要落实。定，项目审批处按照业务会议纪要落实。-29-四、成片连片改造问题四、成片连片改造问题-30- 成片连片改造的基本准入条件成片连片改造的基本准入条件l申请改造地块必须符合土地利用总体规划，完成标图入库。l产权清晰，用地手续完善，不存在抵押、查封等情况。l改造方案符合现行控制性详细规划或广州市旧厂房改造专项规划，符合成片改造的要求 。l区政府积极推进，权属人改造意愿强烈，改造地块属低效利用的国有建设用地且用地规模原则上不小于1公顷。l优先考虑位于城市重点功能区、城市重要景观节点和涉及公共服务设施建设的项目。

29、l改造后业态定位为总部经济、高端服务业等自行长期持有、不对外销售的改造项目，且项目投资强度应按照我市产业用地指南确定的标准上浮50%，市政和公服设施由改造主体负责投资并优先实施建设的项目，可考虑给予自行改造，报市土地管理委员会审议。n根据控规，改造方案将各权属线根据控规，改造方案将各权属线之间的边角地、插花地（右图灰色之间的边角地、插花地（右图灰色范围所示）纳入更新改造范围，改范围所示）纳入更新改造范围，改造范围合计造范围合计80.6180.61公顷，其中需整公顷，其中需整合面积为合面积为8.288.28公顷。公顷。n 更新改造范围涉及鱼珠旧城、更新改造范围涉及鱼珠旧城、广州港集团、广物集团、

30、渔民新村、广州港集团、广物集团、渔民新村、茅岗村等多个权属人，涉及多种用茅岗村等多个权属人，涉及多种用地类型。地类型。更新改造用地整合示意图更新改造用地整合示意图908908大院大院临港商务区范围线临港商务区范围线更新改造范围线更新改造范围线地块权属线地块权属线边角地、插花地边角地、插花地广物集团权属用地广物集团权属用地鱼珠旧城权属用地鱼珠旧城权属用地广东省燃料公司权属用地广东省燃料公司权属用地广州港集团权属用地广州港集团权属用地黄黄埔埔大大道道案例：临港商务区鱼珠项目案例：临港商务区鱼珠项目n更新改造范围权属单位用地面积更新改造范围权属单位用地面积17.217.28 8公顷，需整合部分夹心地

31、块，此外还公顷，需整合部分夹心地块，此外还根据控规单元，整合北侧部分海南村集根据控规单元，整合北侧部分海南村集体用地以及周边道路绿化用地。体用地以及周边道路绿化用地。n按照整体规划、成片改造原则，西侧按照整体规划、成片改造原则，西侧地块先行启动自主改造，东侧用地由政地块先行启动自主改造，东侧用地由政府储备后实施，改造主体需负责地块整府储备后实施，改造主体需负责地块整合费用、需承担市政基础设施和公共服合费用、需承担市政基础设施和公共服务设施建设成本务设施建设成本 。AF0504内部用地整合范围内部用地整合范围案例：岭南案例：岭南V谷项目谷项目-33-五、五、“城中村城中村”民主表决问题民主表决问题-34- 政策规定政策规定穗府穗府201220122020号文号文第四条第（十四）款规定，第四条第（十四）款规定，“城中村城中村”改造方案、改造方案、拆迁补偿安置方案、实施计划以及股权合作、土地转性拆迁补偿安置方案、实施计划以及股权合作、土地转性等重大事项决策等重大事项决策应当充分尊重村民的意见，经村集体经济组织应当充分尊重村民的意见，经村集体经济组织90%以上成员表决同意方以上成员表决同意方可生效。但未对民主表决的可生效。但未对民主表决的具体时点、操作程序具体时点、操作程序等进行规定。等进行规定。 存在问题存在问题区政府和村集体认为因改造方案