房地产基础知识-任晓松

1、房地产基础知识主讲：任晓松前言目 录一、一、 房地产基础知识房地产基础知识二、二、 房地产结构名词房地产结构名词二、二、 房地产销售名词房地产销售名词一、房地产基础知识1、房产房产 是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）处分等权利） 2、地产地产 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。是土地及其权利的总称（使用、收益、转让是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

2、等权利）。 3、房地产房地产 是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 房地产基础知识4、房地产业、房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。5、房地产开发、房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑以及租售经营的行为过程。6、房地产市场、房地产市场 一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）； 二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买 给需求者 （一手房市场）； 三级市场：房屋

3、在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；u 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；u 集体所有制：村农民集体；集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。乡（镇）农民集体。1、中国大陆现行土地制度中国大陆现行土地制度全部土地都为社会主义公有制社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）二、土地二、土地 土地制度土地制度土地年限国 家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(

4、提前支付) 土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。 只拥有土地使用权，没有所有权。u 国有土地使用权出让方式国有土地使用权出让方式招标方式招标方式拍卖方式拍卖方式挂牌方式挂牌方式协议方式协议方式u 国有土地使用权出让年限国有土地使用权出让年限居住用地：居住用地：7070年年工业用地：工业用地：5050年年科技、教育、文化、体育、卫生：科技、教育、文化、体育、卫生：5050年年工业、综合或其它用地：工业、综合或其它用地：5050年年商业、旅游、娱乐用地：商业、旅游、娱乐用地：4040年年国有土地使用证国有土地使用证是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的

5、法律凭证。建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证 是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。商品房销售（预售）许可证商品房销售（预售）许可证是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。五大证件住宅质量保证书住宅质量保证书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住

6、房质量保证文件。住宅使用说明书住宅使用说明书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。工程竣工验收备案表工程竣工验收备案表全称是房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。两书一表土地标准土地标准三通一平三通一平 是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。七通一平七通一平给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。给水、排

7、水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。生地生地 指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟地熟地 指已经具备指已经具备”三通一平三通一平“或或”七通一平七通一平“，具备使用条件的土地。，具备使用条件的土地。毛地毛地 指的是已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土指的是已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地。地。二、房地产结构名词常见的四种建筑形式常见的四种建筑形式砖木结构砖混结构框架结构钢结构楼层名称的分类低层居住建筑为低层居住建筑为1 1层至层至3 3层。高度小于或等于层。高度小于

8、或等于1010米。米。 多层住宅为多层住宅为4 4层至层至6 6层。高度大于层。高度大于1010米，小于等于米，小于等于2424米。米。 中高层住宅中高层住宅一般一般为为7 7至至1212层，层，高度在高度在2424米以上。米以上。 u 点式（塔式）建筑点式（塔式）建筑 指多个住宅单元组合而成，每个单元设有独立的楼梯或电梯的住宅。一般为多层或小高层建筑。u 板式建筑板式建筑 指以共用的楼梯、电梯为核心，布置多套住房的高层建筑。塔楼形式有十字形、井字形、方形和蝶形。 高层住宅为高层住宅为12层以上至层以上至100米以下。米以下。超高层为超高层为100米以上。米以上。独栋别墅独栋别墅屋内形态分类屋

9、内形态分类双拼别墅双拼别墅屋内形态分类屋内形态分类联排别墅联排别墅屋内形态分类屋内形态分类花园洋房花园洋房屋内形态分类屋内形态分类公寓公寓屋内形态分类屋内形态分类跃层跃层LOFT复式复式错层错层阁楼阁楼屋内形态分类屋内形态分类玄关玄关飘窗飘窗露台露台阳阳台台三、房地产销售名词设备层：设备层：建筑物中布置设备管线的空间，不能用作居住、办公等功能标准层：标准层：标准层是指平面布置相同的住宅楼层。均均 价：价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以各单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。（均价一般不是销售价）进进 深：深： 一间房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅

10、可以有效节约用地，但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。（房屋进深一般限定在5米左右）开开 间：间： 住宅的宽度，指一间房屋或一幢居住建筑的一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。开间一般在3.0-3.9米之间。毛坯房：毛坯房： 交付使用时的房屋没有门，只有外分户门，墙面和地面仅做了基础抹灰处理，而未作表面装饰处理的房屋。层高：层高： 层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常是指下层楼板面到上层楼板面之间的距离。净高：净高： 指楼板面或地板面至上层楼板底面（即室内屋顶）之间的最小垂直距离。净高净高 = 层高层高 - 楼板厚度。楼板厚度。名

11、词定义销售面积：销售面积：销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。公摊面积：公摊面积：为整栋楼服务的公共建筑设施。 1.公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房、电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积 2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%与面积有关概念套内建筑面积：套内建筑面积：（又叫实用面积实用

12、面积）指单元分户门内范围的建筑面积。包括使用面积、墙体面积和阳台面积。套内使用面积：套内使用面积：套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算（使用面积大于等于地毯面积）： a. 套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。 b. 套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c. 不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 d.内墙面装饰厚度计入使用面积。使使 用用 率：率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80%、塔楼75%、写字楼70%商场65%使用率与人流量密切相关，人流量

13、大的地方，使用率低。与面积有关概念商品房销售面积商品房销售面积 = 套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套建筑面积套建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积套内建筑面积套内建筑面积 = 套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积套内墙体面积套内墙体面积 = 公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，（以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井）公摊系数公摊系数 = 公摊面积 / 套内建筑面积总和公用建筑面积公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 - 套内建筑面积 - 不应分摊的建筑面积得房率：得房率：得房率（也叫实用率实用率）是指套内建筑面积与套

14、（单元）建筑队面积之比与面积有关概念实实 用用 率：率：是套内建筑面积和住宅面积之比。容容 积积 率：率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。(总占地面积之比)建筑覆盖率：建筑覆盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。（如：建设用地1000平方米、地下室400平方米、地上一层300平方米，则：建筑密度为30）。绿地率：绿地率： 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划用地面积之比。绿地率通常都有下限控制：并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿化率：绿化率： 是指规划建

15、设用地范围内的绿荫面积（也叫绿化投影面积，长草的地方都算绿化，一般大于绿地面积）与规划建设用地的用地面积之比。（标准的名称是绿化覆盖率）与公式有关的概念期房：期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 现房：现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 准现房：准现房： 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 销售常用名词契契 税：税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比例向新的房屋产权人征收的一次性税收。它是针对房地产产权变动的一个专门税种，也是购房过程中购房者所承付税额最大的一次税费。公共维修基金：公共维修基金：指用来为住宅楼房的公共部位和公共设施及设备来维修养护的基金。（一般为购房款的2%）按按 揭：揭：是指按揭人将房产产权证抵