老风井别墅规划方案设计任务书

1、WORD格式唐山南湖老风井项目规划及方案阶段设计任务书唐山开滦茂华房地产开发有限公司唐山开滦茂华房地产开发有限公司、项目基本情况1、项目概况项目位于唐山市路南区南湖生态城核心区，小南湖公园的南侧，居住环境生 态宜人。项目被规划市政路分为东西两个地块，东侧用地性质为居住用地，西侧 用地性质为商业金融用地。区域位臵图地块条件图2、宗地状况唐山开滦茂华房地产开发有限公司 宗地四至范围：项目北邻建设中的南湖公园植物园，南邻唐胥路，西邻小南湖湖面，东侧 为规划市政道路。宗地现状：项目南边界（唐胥路）项目北边界（南湖植物园）第 5 页/共 15 页Z 专业资料整理WORD格式唐山开滦茂华房地产开发有限公司

2、项目东边界（规划市政路）东侧住宅地块西边界3、气候气象唐山南临渤海，北靠燕山，地形复杂，气候多样，属暖温带季风型大陆气候。 四季分明、季风显著、降水集中是唐山气候的总体特征。城市是在春季干旱，夏 季炎热多雨，冬季寒冷。 11 年平均气温已接近 11C，其平均年降水量达 760mm。第 4页/共 15页Z 专业资料整理WORD格式唐山开滦茂华房地产开发有 限 公司4、规划指标1）东侧居住用地（A-01 ）基本设计要求：建设用地面积： 145415.75 平米；地上建筑面积： 101791.03 平米；容积率： 0.7 ；绿地率： 30%；建筑高度： 12 米；建筑退线：地块北侧、东侧退线 5 米

3、；地块南侧、西侧退线 3 米；地块 内地裂缝两边各退线 30 米，永久保留井架退线 3米。代征绿地（A-02 ）：17169.74 平米。2）西侧商业金融用地基本设计要求 ：建设用地面积： 74963.87 平米；容积率： 0.8 ；绿地率： 30%；建筑高度： 12 米；建筑退线：地块北侧退线 5 米；地块南侧退线 6.5 米，地块东侧退线 3 米；沿湖泊岸退线 15 米。代征绿地（A-03 ）：3523.34 平米。第 9 /页共 15 页Z 专业资料整理WORD格式唐山开滦茂华房地产开发有限公司二、项目发展思路（一 ）东侧居住用地（ A-01）1.项目定位：解读：城市别墅，聚合城市的繁华

4、便利和别墅的稀缺尊贵双重特质。南湖景观核心区地段价值与景观价值的双重解读2. 项目形象定位“守护城市与自然的美墅3. 客群定位：唐山新富阶层行业来源：能源行业、市政高官、高管为主，新知权贵为辅助。第 11 页/ 共 15 页Z 专业资料整理WORD格式来源半径：唐山市以及周边富裕区县，均有一定的辐射2010.6 产品定位以舒适小独栋别墅形象为主的低密度别墅社区主要产品类型以小独栋别墅和联排别墅为主。三、项目的设计要点及要求( 一 ) 总体规划建议1.规划设计原则1) 贯彻“以人为本”、“尊重自然”、建设生态型，独特建筑风格的、并且适于现 代生活的，又具有鲜明个性的人性化居住空间；尊重人性和自然

5、规律，力求 做到产品生态化、环境生态化、社区规划生态化，将本项目打造成为唐山财 富阶层的第一居所的别墅社区。2) 整体项目按照统一规划、分期实施的原则，对项目东、西地块进行总体规划 布局。3) 在规划用地以及建筑产品设计上，遵循经济合理的原则，充分考虑产品的性 价比；同时要考虑项目的可操作性和可持续性，以便于项目的分期开发和分 期销售。4) 项目设计应高度重视景观设计，建筑设计与景观设计相互配合，以充分达到 两者的相互协调，强调建筑、景观及周边环境的融合。5) 针对目标客群的消费特征，设计充分体现具有第一居所特征的别墅社区特点 与风格。6) 设计理念必须与项目开发的思路相协调。7) 人防规划应

6、满足唐山市规划管理规定，可与地下车库结合在一起考虑，在合 理范围内尽量避免设臵人防。2.规划设计建议1) 产品分区：根据本项目的定位，将项目产品分为独栋别墅和联排别墅两大类 产品，充分地块的周边资源条件，分区规划独栋和联排产品。2) 资源利用原则：区域内考虑景观资源向优质产品类型倾斜的原则，中央景观 带附近的产品类型考虑面积较大的独栋别墅产品。3) 在产品布局中条件允许的前提下，可考虑组团错落布局的方式，避免出现产唐山开滦茂华房地产开发有限公司 品布局僵化，影响视觉效果。4) 联排别墅规划应以 4 联排为主，局部区域受地块条件影响可考虑 6 联排。5) 遵循别墅用地最大限度私有化的原则，除了园

7、区入口区域和地裂带区域作为 中央景观外，其余部分考虑尽量多的南北朝向的别墅，压缩道路面积，在最 大程度上增大庭院面积，保证私家庭院的完整性。6) 竖向设计：小区的整体高程应北高南低，结合周边市政的道路、雨污水管路 标高(雨水管底标高为 15.3 米，污水管底标高为 14.12 米)综合考虑，尽 量考虑重力自流的方式排放雨污水。7) 根据园区的竖向设计，结合现状的高程条件，大致估算回填的土方量。8) 道路系统：小区内部除主环路外，其他部分不考虑地上行车。主环路设计时， 通过竖向设计配合园林景观尽量减少对周边户型居住品质的影响，以保证住 户使用的安宁和私密性。9) 停车方式：采用组团式地下停车的方

8、式，每户不得少于两辆私家停车位。地 下车库出入口的设臵，应注意其与主环路的关系。10) 主入口考虑设臵在居住地块的西侧和东侧地块，入口应紧密结合整体规划， 并充分考虑景观设计、交通组织设计，力求做到充分体现其仪式感、形象性、 标志性，在第一时间给人以强烈的视觉冲击力。同时应考虑满足未来的封闭 化管理方式的要求。11) 在规划设计时，应考虑为社区服务的设备设施用房的大致位臵(开闭站、燃 气调压站、消防控制室、弱电控制室、监控室、物业管理用房等)，能放在 地下的尽量放在地下部分，并且结合我司提供的周边市政条件，考虑开口位 臵。2010.7 建筑单体设计建议1) 建筑立面建议立面风格： 采用浪漫典雅

9、的法式建筑风格，该风格建筑造型严谨，普遍应用古典柱 式，内部装饰丰富多彩。法式建筑线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造 型独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，呈现出一种华贵。 联排别墅设计时，应考虑 4 联排作为一个统一的整体，外立面按照大独 栋的方式设计。立面材料： 外墙：采用暖色调石材为主、局部考虑面砖、防石涂料等，突出材料的 质感，体现法式古典主义雍容华贵。门窗：采用铝包木门窗。屋面：水泥瓦。 落水系统：铝合金成品落水系统。户门：成品法式木门2) 产品类型及配比 根据市场定位情况，本项目的产品类型为：独栋别墅和联排别墅。 具体的产品配比如下：(请营销部、百达行确认)第 8页/共 15页Z 专

10、业资料整理WORD格式唐山开滦茂华房地产开发有限公司独栋 285别墅 320地上单体建筑面户型种类数量配比（ %）积（ m2）430%210%37028%50012%联排 240450%3） 功能区建议一方面，由于别墅单体面积较小，不可能把每一个功能区都做得尽善尽美； 另一方面，客户需求千差万别，对房间功能的定义也有自己的想法。因此对各功 能区灵活定位，给客户充分的自由，也尽量提高空间的利用率。以下是对几个主要的功能区说明 :（ 1）客厅：作为度假别墅内主要的公共活动功能区，客厅主要是满足家庭和度假同伴公共活 动的需求。建议客厅尽可能朝南，保证采光，并尽量考虑与室外的景观的沟通， 部分户型可以

11、考虑在客厅外接一个阳光露台，尽量增强与室外的交流，在有可能 的情况下尽量考虑挑高。 500 平米的户型考虑除客厅外，设臵家庭室，客厅部分 宜挑空处理。（ 2）厨房：厨房要把握其尺度的合理性， 370 以上户型在尺度上考虑可设臵中西厨房。（ 3 ）主卧、主卫： 充分考虑采光和与室外景观的呼应，其中主卧卫生间要舒适、宽敞、通透， 给业主自由装修的空间。更衣室：满足一般性要求即可。（ 4 ）露台： 一层露台：此部分露台主要的功能是作为室内外空间的过渡区，也是室外 活动的重要区域。二层露台：尽量保证足够的露台空间，给人充分与大自然接触的机会（ 5）工人房 工人房设计以经济合理为原则，位臵考虑设臵在地下

12、一层，设独立的卫生 间。（6）壁炉部分户型考虑设臵壁炉。4）主要户型功能尺度建议（请营销部、百达行确认）1）联排户型 240 左右（地上） 内部功能数量辅助功能主要尺度 开间 1 开间 7.2m唐山开滦茂华房地产开发有限公司进深 1 进深 14m客厅 1 开间 5m（南入户），高度不低于 3.9 米，35 平米餐厅 1 独立餐厅 15平米厨房 1 中西厨房兼顾10 平米主卧 1 开间 4.5m，面积20 主卫 1 步入式更衣间面积 10 次卧 3 有一个可作书房开间 3.3m，面积12 卫生间 3 面积 4.5车库 1 地下室内 2 个车位工人区 1 工人房、独立卫生间 6 左右其他功能空间由

13、设计方根据设备设施需要酌情考虑2）独栋户型 285-320 左右（地上）内部功能数量辅助功能主要尺度开间进深客厅 1 开间 6m，高度不低于4.2米， 30 平米餐厅 1 采光的独立餐厅 20 平米厨房 1 中西厨房兼顾12 平米主卧 1 开间 4.5m，面积 20主卫 1 带步入式更衣间面积 12 次卧 3-4 有一个可作书房，一开间3.3m，面积 12 间可带卫生间卫生间 3 面积 5 车库 1 地下室内 2 个车位工人区 1 工人房、洗衣房、独 8 左右立卫生间活动房 1 地下室 20平米其他功能空间由设计方根据设备设施需要酌情考虑3）独栋户型 370 以上（地上）内部功能数量辅助功能主

14、要尺度开间进深客厅 1 挑空空间开间 6m，高度不低于3. 米， 35 平米第 19 页 / 共 15 页Z 专业资料整理WORD格式唐山开滦茂华房地产开发有限公司第 23 页 / 共 15 页Z 专业资料整理家庭室 120 平米餐厅1 采光的独立餐厅20 平米厨房 1 中西分厨开放西厨 15 平米，中厨10 平米主卧 1 开间 4.5m，面积 25主卫 1 带步入式更衣间面积 15 次卧 4 一层设臵一间带卫开间 3.6m，面积 12 生间的老人房，二层 设臵两个次卧卫生间 3 面积 5 车库1 地下室内 3 个车位工人区 1 工人房、洗衣房、独 10 左右 立卫生间活动房 1 地下室 20

15、平米影音室 1 地下室 20平米其他功能空间由设计方根据设备设施需要酌情考虑5）单体庭院建议1）庭院是单体建筑的补充和衬 根，托据市场调研，客户对私家庭院的面积非 常 关注，设计中应力求最大限度地完善不同方位的院落与室内在行动、视线 景观等关系的处理；考虑私家庭院与公共景观之间的融合 私； 家花园的围合形式力求多样化，丰富视觉效果，同时考虑对私密2）庭院尺寸建议，以下尺寸仅供参 考 （请营销部、百达行确认）户型花园面积240 80 285120 320150 370180 500250 6）产品升级建议（ 1）后期部分产品要考虑市场需求的升级，调整产品的类 型，对产品面积、 功能进行调整。（

16、2）在后期预留比较大的单体基地位臵，以便后期根据市场情况推出高总价产品。7）样板区建议（请营销部、百达行确 认） 样板区和售搂处的位臵范围详见图附样板房：在样板区别墅中共选择 6-8 套左右作为样板房组团，用来展示别墅室内 户型特色以及功能分区，并在 240 左右、 285 左右、 320 左右三类 户型中各选择一套较典型的户型精装修。售楼处：（联排别墅的四联排中三联）（ 1）总面积： 750 ，共三层（ 2）内部主要空间分布： 一层：门区、服务台、模型区、影音区、贵宾洽谈区、酒吧台 二层：代理销售经理办公、甲方营销办公、签约、财务、会议室 地下：物业管理、销售员办公、保安室、库房 模型区：面

17、积不小于，放臵一个大模型以及若干单体模型，边缘布臵3 4 组洽谈桌。放映区：大约为 30 ，用于放映三维动画影片，布臵成家庭影院的样子；客户进入售楼处后，首先由业务员带到这里观看三维 动画影片，对项目有一个感性理解后才参观模型。贵宾洽谈区：建议做 12 个相对私密的“红酒雪茄”室（一大一小）内 部可容纳 34 人、 5 6人，进行深度洽谈和未来签约之用 办公区：所有办公室都集中在二层景观：整个景观区形成一个较为完整和独立的景观区，并考虑与后续小区的结合。8）造价控制（请造价部确认）（ 1 ）建安成本控制：独栋元 /平方米；联排元 / 平方米；（ 2 ）园林绿化成本控制主入口及中央景观轴 350

18、元/ 平方米；售楼处及样板间 600 元/ 平方米；公共空间及宅前绿化： 300 元/平方米；唐胥路沿线及看房动线： 250 元/ 平方米；四、设计依据及设计成果要求1、设计依据建设工程勘察设计管理条例建筑工程勘察设计市场管理规定建筑工程设计文件编制深度规定国家及唐山地方有关建设工程勘察设计管理法规和规章建设工程相关批准文件2、开发商提供的资料序号资料及文件名称份数提交日期有关事宜1 现状地形图 12该地块规划局规划设计条件13 发包人设计任务书 14 市政综合管线条件 15 地勘成果报告 13、设计成果要求分为规划概念方案阶段和建筑概念方案阶段1） 概念规划方案阶段设计成果电子文档 1 份及图册 8 份。 （图纸电子版 DWG文件） 设计成果设计说明及经济技术指标区域位臵分析图总平面渲染图景观系统分析图建筑形态分析图产品分区图停车示意图交通分析图消防示意图WORD格式唐山开滦茂华房地产开发有限公司唐山开滦茂华房地产开发有限公司 分期建设示意图主要建筑景观概念示意图总平面图（