云南昆明轨道交通公司地铁2号线羊肠村站物业定位报告_156页生活体验中心_精装修_优化设计方案

1、昆明轨道交通公司地铁2号线羊肠村站物业定位报告汇报说明本次汇报的总体目标是通过对核心问题的分析，分析成功地铁物业和项目运作环境，从昆明轨道交通公司的运作角度出发，提出项目发展方向。汇报的目标如下： 界定项目定位，发展主题与方向 构建项目物业种类、功能及规模 明确商业物业的功能、规模、业种业态布局及经营管理模式 优化项目设计方案报告思路区域市场分析区域市场分析 区域规划及定位 区域商业分析 区域商务办公分析 区域公寓分析 区域酒店分析 发展方向界定 昆明层面 公司层面 项目层面 地铁发展概况 地铁物业发展概况 国外地铁物业分析 国内地铁物业分析 地铁物业分析总结 区位与交通分析 地块分析 周边环

2、境分析 规划指标分析 项目SWOT分析定位分析定位分析 项目整体定位 分物业定位 规划设计建议项目分析项目分析地铁物业分析地铁物业分析战略目标战略目标战略目标项目位于北市区城市发展带，为昆明地产开发热点区域，周边将形成高端居住区。项目遵循政府依托项目位于北市区城市发展带，为昆明地产开发热点区域，周边将形成高端居住区。项目遵循政府依托+ +地铁公司主导地铁公司主导+ +地产开发商运作的三重模式，承担着打造新型标杆物业的使命。形象和功能要求高，地产开发商运作的三重模式，承担着打造新型标杆物业的使命。形象和功能要求高，本着本着“整合资源，提升价值，创造优势整合资源，提升价值，创造优势”的原则，为了实

3、现项目的社会效益和经济效益最大化，我们的原则，为了实现项目的社会效益和经济效益最大化，我们制定了如下总体目标：制定了如下总体目标：树立昆明地铁发展模式，提升昆明影响力，打造世纪工程成功开发首批地铁物业，实现社会和经济效益通过地产开发实现收益平衡最大化项目价值总体目标总体目标昆明昆明轨道公司轨道公司项目项目打造标杆地铁物业平衡风险与收益短期平衡资金链，长期资产“证券化”从轨道公司的角度细化目标地产开发收益平衡地产开发收益平衡借鉴香港地铁开发模式，地铁公司主导，地产开发商运作。以地铁物业开发回笼现借鉴香港地铁开发模式，地铁公司主导，地产开发商运作。以地铁物业开发回笼现金，支持地铁开发建设金，支持地

4、铁开发建设短期平衡开发成本，长期将实体资产证劵化，以实物资产和无形资产为基础发行证短期平衡开发成本，长期将实体资产证劵化，以实物资产和无形资产为基础发行证券并上市券并上市短期平衡现金流，长短期平衡现金流，长期资产证劵化期资产证劵化平衡地产销售与物业自持，将项目与地铁有效绑定，实现资产增值平衡地产销售与物业自持，将项目与地铁有效绑定，实现资产增值项目价值最大化项目价值最大化引进战略合作伙伴，资本支持，品牌嫁接，保证项目的成功运作引进战略合作伙伴，资本支持，品牌嫁接，保证项目的成功运作创新项目定位和规划设计，打造区域地标物业创新项目定位和规划设计，打造区域地标物业打造标杆地铁项目打造标杆地铁项目报

5、告思路区域市场分析区域市场分析 区域规划及定位 区域商业分析 区域商务办公分析 区域公寓分析 区域酒店分析 发展方向界定 昆明层面 公司层面 项目层面 地铁发展概况 地铁物业发展概况 国外地铁物业分析 国内地铁物业分析 地铁物业分析总结 区位与交通分析 地块分析 周边环境分析 规划指标分析 项目SWOT分析定位分析定位分析 项目整体定位 分物业定位 规划设计建议项目分析项目分析战略目标战略目标地铁物业分析地铁物业分析地铁发展概况：根据列车宽度和运力分为地铁和轻轨，2号线为地铁 定义及分类：地铁，为地下铁道的简称。狭义上专指在地下运行为主的城市铁路系统或捷运系统；但广义上，涵盖都会地区各种地下与

6、地面上的高密度交通运输系统。世界上首条地下铁路系统是在1863年开通的伦敦大都会铁路（Metropolitan Railway），是为了解决当时伦敦的交通堵塞问题而建的蒸汽动力地下铁路。中国首条地铁建于北京，于1969年10月1日通车。地铁根据列车宽度分为A、B、C三种型号，分别对应3米、2.8米、2.6米的列车宽度。使用A或B型号的为地铁，最高运力为3-6万人/小时。使用C型号的为轻轨，最高运力为1-3万人/小时。昆明的1和2号线为地铁，3-6号线为轻轨。发展模式：公营、民营和混合三种模式 由政府或自治团体来营运，被称为公营，这是最为常见的发展模式，以中国为代表。 由民营企业营运，是为民营，

7、在日本和美国较为常见。 经营者为民营企业，但出资者则是公营团体，这在欧洲较常见。香港地铁为“官办民营”混合模式，实现了两权分离，自主经营。与经济的发展关系：增强城市竞争力，拉动内需，提升区域价值 城市的发展历史看，交通状况和城市竞争力成正比。 从沿线城市的发展经验，轨道交通能够扩大内需，拉动经济增长。 提升区域价值，带动周边经济快速发展，让居民生活更加便利，促进轨道交通周边的物业价值的提升，带来更多商机，同时也能加快城市化发展的进程。 昆明本身城市小，人口密度又大，轨道交通的建设与运营将有利缓解交通压力，能带动轨道周边的产业发展，也将对房地产产生直接的带动作用。地铁与房地产的相互关系：带动居住

8、和商务物业增值 物业对商务和居住物业的影响根据中原集团策略中心对上海、北京和深圳地铁物业的分析表明，地铁建设对周边物业的增值空间是巨大的。10分钟到20分钟区域将会进入相邻的站点外围商圈，这一带发展居住、办公之类的项目会很适宜。在规划阶段增值空间最大，主要体现为预期心理的增值。数据来源：中原集团策略中心数据来源：中原集团策略中心房房价价增增值值地铁建设进度地铁建设进度通通车车规划规划施工施工预预期期增增值值实实质质收收益益观测表明，沿线房地产价格的变动会随着地铁线路的规划规划、施工施工、启用、启用而有不同的成交价位地铁对房地产产生的增值可视为开通前预期心理的增值开通前预期心理的增值和事后实质效

9、益事后实质效益两部分的合计。地铁与房地产的相互关系：重建地铁商圈，推动商业价值 物业对商业地产的影响地铁作为全新的交通方式，将改变人们的出行方式。作为与地铁直接相连的商业物业，地铁将为其带来巨大的人流量，为商业经营创造更多的消费人群和消费力。地铁出站口周围步行5分钟到10分钟范围内，是最佳的人流集散地，也是地铁商业的黄金选址区域。增加商用物业价值增加商用物业价值因素因素客流量客流越多越越好，人旺才能带动财旺。客流构成包容性最强，对于客流的构成并无太大的选择，不管买不买东西都可以欢迎，”地铁的通达性地铁线路越多越好，对线路没有太大的选择性，线路越多带来的客源也就越多，商场的影响范围也就越大。”四

10、方来的都是客”。对地铁的需求性看中了地铁是一种便捷的交通工具及其所带来的巨大人流。数据来源：中原集团策略中心数据来源：中原集团策略中心地铁与房地产的相互关系：500-1000米为地铁辐射范围 地铁辐射范围界定车站附近楼盘的价格要高于位于两站点间的楼盘价格，在不考虑其他因素情况下，轨交房价格是以站点为圆心向外逐渐降低越是离站点近的楼盘，价格的增长越快，尤其是当楼盘离站点在500米至1000米时，价格差异比较明显。数据来源：中原集团策略中心数据来源：中原集团策略中心距离距离 线路线路2000米米1500米米1000米米500米米一号线北延伸段7444753876467963增长率1.26%1.43

11、%4.15%二号线西延伸段11385121281474612369增长率6.53%21.59%-16.12%三号线北延伸段6998700073187906增长率0.03%4.54%8.03%五号线6423652366586812增长率1.56%2.07%2.31%地铁与房地产的相互关系：地铁物业与非地铁物业涨时差异不大，跌时抗跌 地铁物业在房地产周期的运行特征有轨道交通的楼盘还是无轨道交通的楼盘，其周边房价的增长率走势大致相同；只是在最高点处，前者要比后者高出近10个百分点，也就是说凭借轨道交通优势，当价格增长率下跌时，轨交房能表现出更强的抗跌性，在最低点处，有轨道交通楼盘的平均跌幅为1.7%

12、左右，而无轨道交通楼盘的平均跌幅为5%。数据来源：中原集团策略中心数据来源：中原集团策略中心地铁与房地产的相互关系：推动房价增幅35% 地铁对昆明地产的影响从右图可以看出，地铁在修建前后房产的价格变化浮动较大，北市区和新亚洲体育城房价平均上涨35%数据来源：昆明中原策略中心数据来源：昆明中原策略中心国外地铁物业案例分析1、日本东京地铁2、美国纽约地铁八重洲地铁商业街皇后广场购物中心六本木综合体东京、纽约地铁和地铁物业概况日本东京地铁物业地铁发展概况地铁物业发展特征历程：亚洲最早开通地铁的城市（1927年12月，今东京Metro银座线“上野站浅 东京地铁草站”段通车）。运营线路：目前共有13条路

13、线，214个车站（不含副都心线），路线总长（不含与私营铁路直通运转的路段）292.2公里（不含副都心线）运量：每日平均运量将近800万人次，发达程度居世界前五名。发展模式：政府运营地铁+开发商运作项目物业类型：东京的地铁物业以地下商业街为主，大型集中商业为辅，第1条商业地下街是1930年建成的东京上野火车站地下街。由于地下商业与地面地下交通融为一体，为人们购物、会友、娱乐、休闲、公务活动提供了保障，因而带动了城市的繁荣。典型案例：八重洲地下商业街、六本木城市综合体地铁发展概况地铁物业发展特征历程：纽约地铁系统是全球最早的地铁之一，整个地铁系统以曼哈顿岛（纽约中央车站）为中心辐射，总长超过100

14、0公里，其中曼哈顿岛地区大都采地下设计，但也有不少高架路段（在曼哈顿岛之外的路段大都是高架设计）。运营线路：纽约地铁线有26条服务路线（含3条区间线），地铁车站468个，车厢6400多节，线路总长近370公里，每天载运450万人来往纽约市5大区，被称为全世界最有效率的地铁系统。运量：据统计，每日平均运量将近600万人次，每天进入曼哈顿商务区的客户搭乘地铁的客流达到62.8。发展模式：地铁公司运营地铁+开发商运作项目物业类型：纽约地铁物业以集中式商业为主，商业街为辅。集中式商业集中为地下商业区和购物中心，以时代广场购物中心和皇后商业广场为代表。典型案例：时代广场、皇后广场商业中心美国纽约地铁物业

15、商业街：东京八重洲地下街东京八重洲地下街 位置：东京火车站周边 层数：地下三层 地下街长度：最长一条长340米 总建筑面积：73,000平方米 建成日期：一期1964年，二期1973年 八重洲地下街层高5米，分上中下三层，上层是由各类商店组成的商业街，中层是可容纳520部汽车的停车场，底层是供电、通风等技术设备室。有4条地铁线在此交汇，商店通道近1.2万平方米，是东京规模最大的商业街商业街：东京八重洲地下街东京八重洲地下街 物业组成：八重洲地下街是东京最早的几条地下街之一，平均每天接待顾客4.4万人次，因兼过街通道，每天经过这里的人流高达45万人次。另外地下街中有四个引入自然光的休息空间，分别

16、是花之广场”、“石之广场”、“光之广场”、“水之广场”。商业街：东京八重洲地下街东京八重洲地下街 业态组成八重洲地下街设有240多个店铺，由生活杂货、服饰及餐饮类组成，其中餐饮类业态占比率最高。42.20%38.50%19.50%业态组成比例业态组成比例餐饮类服饰类生活杂类注：业态组成由店面数量计算数据来源：第一太平戴维斯购物中心：纽约皇后广场购物中心纽约皇后广场购物中心 发展概况：皇后区广场购物中心是在纽约皇后区最大的购物中心，也是美国最成功的商场之一。 项目紧邻三条地铁线，其中，两条地铁线与项目相连接。 物业组成：项目定位为购物城，总建筑面积约3万平米，由四层商业组成。购物中心：纽约皇后广

17、场购物中心纽约皇后广场购物中心 业态组成：商业业态以购物为主，涵盖餐饮和休闲娱乐。 主力店：梅西百货、百思买、JCPenney，HM、儿童广场和星巴克。综合体：东京六本木东京六本木 发展概况 东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，自2003年4月25日开业以来，目前已经成为外地游客去东京必到的城市综合设施。该项目是日本国内最大的由民间力量为主体实施的城市综合再开发项目。占地面积约11.5 万m2 ，建筑面积约为75.91万m2,开发历时17年。综合体：东京六本木东京六本木 区位与交通六本木山位于东京都港区六本木，毗邻新桥、虎门的商务街，霞关的政府机关街道，青山、赤坂的商业街，麻布、广尾

18、的高档住宅区六本木的交通十分便利，有四条轨道交通在此通过可以乘坐地铁、公共汽车；若开车前来，总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客寻找方便的地方就近停车六本木还设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费。综合体：东京六本木东京六本木 建筑布局六本木新城不仅是一个垂直式的庭园都市，实际上它打造出一个具有文化与灵魂的新生命一个“城市中的城市”。这是一种生活型态的变革。以垂直庭园的方式节省空间与时间，生活在新城里同时满足住宿、工作、购物、休闲娱乐、艺术、学习与知识等层面的需求，而这样的生活型态，本身就已经是一种新文化了。东京屋顶甲板层面海拔270米，开放式的空中回廊森美术馆5254层可以欣

19、赏现代美术、照片、影像、设计、建筑等各种艺术形式东京展望台52层海拔250m，可360。眺望东京大都市六本木俱乐部51层一个以森艺术中心为核心的会员制俱乐部，聚集了活跃在各个领域中喜爱艺术的人们六本木学院49层针对所有年龄层次人们的特殊教育学院综合体：东京六本木东京六本木 物业功能组成 六本木新城拥有可以永久居住的住宅区、也有能短暂住宿的五星饭店，更是各国商品名店、与知名餐饮的聚集地。电影院、俱乐部、图书馆、邮局、超级市场、美术馆与瞭望台等，所有您能想到的，可以满足生活需求的各项机能，全都属于六本木新城的规划范畴。在这样繁华的都会区，居然还保有江户时代的日式花园毛利庭院与百年老树，在住宅的顶楼

20、，还能看到属于农村的田地。 综合体：东京六本木东京六本木 动线组织顾客动线与景观变化相结合，有意识吸引顾客在新城停留更多时间。不仅可以通过高速电梯到达顶层，而且在购物中心内部还设置有扶梯，到达购物中心各层。由于开车前来购物的顾客可以直接停在不同层的停车场，因此顾客可以方便地进入自己喜欢的空间。 二层以上商业环绕森大厦组织。一层商业动线平面二层商业动线平面三层商业动线平面四层商业动线平面综合体：东京六本木东京六本木 外立面和主要节点 香港地铁物业案例分析 发展概况：地铁为市区内最主要的公共交通工具，分四条路线互相联系港岛、九龙、荃湾和东涌，又可于九龙塘站转火车铁路东线， 香港地铁共43.2公里，

21、日客运量高达220万人次，最高时达到280万人次，地铁商铺2004年带来的经济收入超过96亿港币。 香港的地铁物业主要集中为综合体和大型购物中心，地铁对大型购物中心影响巨大，是香港购物中心建设的主要因素，其中，地铁购物中心数量达到28家以上，占香港购物中心的70%。香港地铁物业案例分析 发展现状：香港分为铜锣湾，中环，尖沙咀，旺角四个核心商业区。四个商业区核心商业均与地铁相连，物业类型为购物中心和商业街，几乎不存在专业市场。商业业态完善，世界一线品牌林立。香港商业与地铁紧密相关，地铁的新建直接推动了香港第二、三阶段购物中心的发展。第二阶段购物中心以太古广场和又一城为代表，体现娱乐化商业。第三阶

22、段，以IFC mall和朗豪坊为标志，两个综合体利用便利的地铁体系和规划定位，创造了香港第一代主题服务化主题。同时，外形彰显符号，成为中环和旺角的地标性建筑。在业态组成和服务方面，更能满足新一代消费者的需求，彰显个性化。香港地铁商业发展特征香港商铺租金香港商铺租金“世界之最世界之最”。目前香港的商铺平均租金为目前香港的商铺平均租金为55325532元元/ /平米平米/ /月，排名世界第二。（数据来源第一太平月，排名世界第二。（数据来源第一太平戴维斯）戴维斯）商场经营类别范围广商场经营类别范围广综合零售百货为主，涵盖三大业态和综合零售百货为主，涵盖三大业态和便民生活业态便民生活业态满足社区服务的

23、区域性购物中心满足社区服务的区域性购物中心“百货百货+ +超市超市+ +餐饮餐饮”，定位社区，定位社区mallmall开发经营理念令商场良好持续运营开发经营理念令商场良好持续运营商业运营十统一商业运营十统一商场规划有利于经营和消费商场规划有利于经营和消费不设户外休闲广场、注重中空大堂不设户外休闲广场、注重中空大堂商场基本不设二环商铺，通道宽敞、与地商场基本不设二环商铺，通道宽敞、与地铁站相连铁站相连楼层楼底高、垂直交通充足，分布合理、楼层楼底高、垂直交通充足，分布合理、室内商铺门面较宽室内商铺门面较宽商场主入口不明显，没有临街铺规划商场主入口不明显，没有临街铺规划商场各楼层具备餐饮娱乐功能商场

24、各楼层具备餐饮娱乐功能混搭模式，层层旺混搭模式，层层旺经营特色符合消费者需求经营特色符合消费者需求物业规划和业态定位主题化物业规划和业态定位主题化购物中心：又一城 发展概况：开 发 商：太古地产地理位置：香港唯一的地铁及九广铁路交汇点交通状况：又一城位于九龙的中心地带，设有完善的公共交通网络，乘搭地铁及火车均可直达九龙塘站。又一城设有850个车位，还有巴士总站及的士站，无论以任何形式前往又一城，都快捷方便。物业组成：由商场和写字楼的结合建筑，占地面积约为2万平方米，商场共7层（地面层有5层），总建筑面积约为9.25万平方米。另外，西北部建有4层写字楼，总建筑面积约为2万平方米，设有3层地下停车

25、场，约850个停车位，1998年建成。购物中心：又一城 规划设计： 又一城的设计以围绕大自然及强调空间感为主，把自然阳光及宽敞空间融汇为一。购物中心以“无边无界，生活之态”为主题。拥有独特的室内设计，提供舒适广阔的空间；柔和的天然光线。22万平方呎的写字楼，提供偌大及设备完善的工作空间。购物中心：又一城 项目经营状况：又一城是香港时尚的大型购物中心之一。商场内有超过200间店铺、约30间中西食肆、11个银幕的电影院及全港最大的室内溜冰场，是集购物、美食、娱乐于一体的休闲购物中心。商场以经营国际品牌为主，整体形象高档，在地铁、九港铁路以及巴士等交通设施的配合下，使又一城成为香港本地人及外地游客的

26、旅游购物胜地。因此，又一城的整体经营状况良好。购物中心：又一城 业态组合：商场内有超过200间店铺、28间中西食肄、11厅电影院及全港最大的溜冰场。其中：购物：时尚服饰品牌（G2000、马狮龙、佐丹奴、CK、马球、IT、MANGO、Veeko等）、珠宝钟表眼镜（周生生、时间廊、镇金店、世界珠宝、玖熙等）、童装玩具品牌（鞋博士、小河马、玩具反斗城、KingKow等）、体育用品品牌（阿迪达斯、马拉松、皇家运动专门店等）、家居用品品牌（欧洲名画之家、琉璃工房、欧化家私、丰泽电器等）、美容保健品牌（万宁、屈臣氏、植村秀美容精品店、傲胜国际保健等）百货零售机构：百佳超市、马莎百货等餐饮：又一泰、亚洲美食

27、荟萃、又一栈、沪翠园上海饭店、麦当劳、肯德基、仙迹岩、大家乐等娱乐：欢天雪地溜冰场、AMC电影院等购物中心：又一城 动线组织：垂直： 7层商场中从最低一层起有5层可直接由外部导入人流。MTR层（商场最底层）南部连接九龙塘地铁站，LG2和LG1东侧中南部连接九龙塘铁路站，UG及G层西侧连接地面层，有两个入口。同时在地下一层与九广铁路直接相连。地面一层直接设置巴士落客点。平面：单一主道设计，辅道较少。利于商业展示和客户导视购物。中庭：现代购物中心充分利用自然光，成为阳光中庭。综合体：朗豪坊 发展概况开发商：香港鹰君集团设计公司：The Jerde Partnership地理位置：位于香港旺角砵兰街

28、，于2004年落成，是该区的著名地标建筑。交通条件：朗豪坊位于旺角中心，交通相当发达。铁路方面，地铁旺角站C3出口与商场的底层连接，亦可经E1出口从商场的砵兰街入口进入。亦可从九广东铁旺角站步行约10分钟前往。朗豪酒店地下则为前往荃湾的公共小巴总站。区内亦有多条巴士线贯穿，主要集中在弥敦道上。综合体：朗豪坊 物业规划：朗豪坊总面积达16.7万平方米，其中包括一幢59层的甲级商厦，及近工百多间商店与食肆的15层高大型购物商场及42层高的五星级朗豪酒店。朗豪坊三个项目有互惠互补的特点，大型商场设有大量商店、食肆及娱乐设施，而高级写字楼和五星级酒店则分别为商场带来高消费力的上班族及旅客，形成一个稳定

29、的消费链。综合体：朗豪坊 商业业态组成：1/F至3/F时尚品牌汇聚，包括Armarni Exchange、Miss Sixty、Shu Uemura、United Colors of Benetton等时尚衣饰。4/F美食广场Grand Atrium ，集合中、西、日、韩、意等各式美食，包括Starbucks、满记、香辣屋、元气寿司等，迎合不同食客的口胃。5/F至7/F主打年轻服饰，包括i.t及旗下的b+ab、Double Park；日式少女装Nice Claup、Super Lover等六楼则有Supernova、Extravaganza及本地原创品牌Heroic Rendezvous。8/

30、F至12/F Spiral潮流特区，超过一百五十间商店售卖至潮的年轻人玩意、服饰和摆设。12/F及13/F Ozone娱乐专区，仍在兴建中的商场另一个特别区域Ozone，位处商场顶层，是终极吃喝玩乐的地方，内有各式餐厅、酒吧及Cafe，同时是近距离欣赏“数码天幕”( Digital Sky )的最佳位置。综合体：朗豪坊 商业动线组织：垂直：地铁旺角站C3出口与商场的底层连接，亦可经E1出口从商场的砵兰街入口进入。朗豪酒店地下直接联通公共小巴总站。1至7层为常规扶梯设计，其中，1层由“通天梯”直接连到8层，8-13层为螺旋设计。平面：1-8层为4A型平面设计，只有一条主通道，8-13层为螺旋设计

31、。中庭：中庭采用矩形中庭设计，与顶楼数码天幕浑然一体。综合体：朗豪坊 商业设计亮点：通天梯：位于四楼的美食广场Grand Atrium，是购物中心、酒店及商厦的主要交汇处，这里有全港最长的通天电梯( Xpresscalators )直达商场八楼。大堂中央摆放的艺术品Metal Tree，是内藏消防设备及冷气出风位的环保设施。数码天幕：商场顶部设有全港首个数码天幕，可播放数码影像。Spiral螺旋形楼层设计：楼梯按照螺旋式设计，商品沿螺旋式陈列Happy Man雕塑：坐落购物中心正门、高三十尺。为设计师Larry Bell第一件在美国以外的雕塑作品，象征动力和朝气蓬勃，成为朗豪坊的地标。综合体：

32、朗豪坊 酒店：朗豪酒店（Langham Place Hotel）是旺角区唯一的五星级酒店，高170米，共42层，提供665间房间，包括豪华客房280间，行政客房284间，以及Langham Hotel Club房间101间。酒店由朗廷酒店集团管理。 朗豪坊办公大楼区内最高级的甲级办公室大楼。大厦楼高255.1米，共60层，另有5层地下楼层。大厦总楼面面积达77万平方尺，每层面积约1.5万平方尺，多个楼层各有不同设计。大厦设有各种现代化设施如：升高式地台，办公室内全面设有光纤宽带网络及电讯设备，升降机则安置了移动电话接收系统。大厦外层由蓝色低反光玻璃帷幕覆盖，同时设有两个防火层。大楼顶部的半球状

33、结构设有一灯光系统，逢星期五、六、日晚会慢慢转换不同颜色的灯光作表演。国内地铁物业案例分析 国内地铁分布：我国83%的地铁线集中在一线城市：国际上200万人口以上的城市，大都有自己的地铁。但我国除了北京、深圳、上海、广州这几个一线城市外，其余的200万人口以上的城市有地铁的城市很少，地铁规模小。目前我国在运营的地铁线路数有29条（大陆地区），其中23条分布在上海、北京、广州、深圳4个一线城市，这4个城市也被称为中国内地“地铁繁华4大都市”。城市运营线路数地铁长度（公里）上海9236北京8200广州4116深圳222天津235南京122武汉111重庆117大连146总计29705我国已运营地铁（

34、包括轻轨）城市国内地铁物业案例分析 国内地铁运营现状：缺乏专业化市场运作，市场盈利水平低：1. 地铁建设以政府为主导，地铁物业市场盈利水平低。2. 缺乏专业化市场运作，地上商业价值没有得到最大利用缺乏对地铁建设和地铁物业的协调开发。站点商业开发率低，地铁延伸带来的商业价值未得到充分挖掘：1. 地铁站点商业开发率低，地铁商业价值没有充分挖掘2. 轨道商业多为大众化的消费和服务类商业为主 国内地铁物业案例分析 国内地铁商业类型：站厅零星网点、地下商场或商业街、地铁出入口商业是我国地铁商业发展的三种主要形式1. 地铁站厅内部零星的商业网点，面积小，以即时性消费商品和专业服务为主；面积较大的站厅内部商

35、业设施，以便利性食品和服务以及流行性商品为主。2. 地铁的地下商场或商业街，一般经营流行性服饰、皮具和其它中低档商品，目标消费人群通常可以确定为大中学生以及追求时尚的年轻一族，比如上海迪美广场“香港名店街”、广州“流行前线”、大连胜利广场等。3. 拓展地铁连线优势打造大型商业项目。这类商业大多通过一层楼面直接与地铁通道相连接，使出入地铁站的客流可以直接通过专用的通道进入购物中心。以深圳华润中心和北京华贸中心为代表。国内地铁物业案例分析 国内地铁地下与地上商业联动发展：地面商业发展带动地下商业共同繁荣：地面商业发展状况对地下商业设置具有很大影响，地面地下互动关系明显。通常地面属于商业中心，地下商

36、业也会比较兴旺，但地下商业一般是作为地面的补充。地面属于办公区或商业区，地下商业一般可以发挥中低价位的社区商业中心的作用或者发展成为特色商场。随着轨道交通线路的延伸，轨道商业网点也逐步发展壮大，部分地处闹市，与地面商业形成优势互补与联动，并拥有各自特色。站点经营特色上海1号线徐家汇站目前拥有徐家汇南商城、“蒂美依廊”商场、站厅EFS数码展示厅和北西餐饮街四个主要板块，与地面太平洋百货、东方商厦等百货商厦形成优势互补、错位经营的格局。上海2号线中山公园站该站的“米兰广场”与地面的玫瑰坊、龙之梦购物中心等商厦连通，地下引进了屈臣氏等品牌超市，形成互补错位经营上海人民广场站地下的迪美购物中心、香港名

37、品街、华盛购物中心与地面的新天地、来富士广场、上海一百、世茂国际大厦等大型购物中心相互串联数据来源：中原集团策略中心数据来源：中原集团策略中心购物中心：深圳罗湖金光华商业广场 发展概况商场总面积120,000平方米主力店SOLAR 百货消费者定位：高端消费者经营现状：租金平均250- 1,200元/月/平米物业规划：9层商业经营模式：只租不售经营定位：大型綜合性购物中心经营商户：国际知名品牌主数据来源：中原集团策略中心数据来源：中原集团策略中心 中庭设计购物中心：深圳罗湖金光华商业广场数据来源：中原集团策略中心数据来源：中原集团策略中心 导视设计购物中心：深圳罗湖金光华商业广场数据来源：中原集

38、团策略中心数据来源：中原集团策略中心 业态分布楼层商品组合7大型中西式餐饮6体育用品、运动服饰、保健用品等5数码电器、音像、文化用品等4品牌女装、儿童用品、电影院3时尚女装、电影院、酒吧2国际品牌服饰、皮具等1国际精品服饰、配件、化妆品等-1特色餐饮、潮流女装、珠宝、眼镜、钟表等-2便利性商铺、停车场-3停车场购物中心：深圳罗湖金光华商业广场数据来源：中原集团策略中心数据来源：中原集团策略中心综合体：深圳华润中心 发展概况开发商：华润置地设计公司：RTKL华润中心位于深圳CFD（金融中心区）核心地带，紧邻地王大厦，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的城市地产综合体，总建筑面

39、积约55万平方米，总投资逾40亿港币。项目集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。其中，定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”的万象城，总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺。 数据来源：中原集团策略中心数据来源：中原集团策略中心 物业组成华润中心首期项目包括一座名为“华润大厦”的国际标准5A甲级写字楼及一座名为“万象城”的超大型室内购物中心。万象城于2004年落成开业，节假日人流量超过10万人次/天。华润中心二期项目包括超五星级君悦酒店、高档住宅及一个由

40、商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场（OUTDOOR商业），总建筑面积近25万平方米。综合体：深圳华润中心 商业经营现状：华润万象城整体出租率已经达到95。除了早前已经进驻的四个主力店REL时尚生活百货、嘉禾电影城、Ol超级市场、“冰纷万象”滑冰场以及6个次主力店ESPRIT、NOVO、王子饭店等，另外一批商户也陆续进驻万象城，包括各类餐饮、家电以及国际品牌。其中，国际品牌招商取得重大进展，进驻品牌包括Ermene、gildo 、Zegna、Alfred 、Dunhill、HUGOBOSS、KENZO、PalZileri、MISSONI等，其中不少是首次进入深圳的新品牌，而这里也是LV亚

41、洲旗舰店所在。截至目前，300多个国内外知名品牌已经陆续进驻万象城。 综合体：深圳华润中心 商业业态组成：定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐，以主力店和国际名牌为主要业态。餐饮和娱乐均达到了20%以上的比例。主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品，建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组合与竞争对手同质化；商业形态：4家主力店+店中店综合体：深圳华润中心 动线组织：垂直：地铁一号线大剧院站有地下通道直接连通商场，内部主要通过6部扶梯和4部观光升降机组成垂直交通体系。平面：商场平面内部同样只设置一条主通道，外部通过外围通道和连廊形成有效互通。中庭：华润中心中庭采用

42、椭圆形中庭，同样采用自然采光，形成商场人流节点中心。综合体：深圳华润中心商务商业综合体：上海大宁国际 发展概况开发商：崇邦集团设计公司：RTKL地理位置：上海浦西南北中轴线-共和新路与大宁路交界项目规模：占地面积约5.5万平米，总建筑面积约25万平米交通条件：离地铁1号线延长线站仅80米，公交车46、79等20条公交线辐射范围：主要辐射闸北、普陀和宝山区北部，次级辐射为一号线沿线人口项目定位：综合商业和商务酒店，集合办公、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市配套等七大功能。商务商业综合体：上海大宁国际 物业布局 功能分区：12个院落BLOCK街区，以室外广场和开放式商业步行街贯穿整个建筑组合体。

43、商务商业综合体：上海大宁国际 业态组成商务商业综合体：上海大宁国际 动线组织商务商业综合体：上海大宁国际商务商业综合体：上海大宁国际特别地铁形象展示福冈站点福冈站点LOGO斯德哥尔摩轨道内部装饰斯德哥尔摩轨道内部装饰项目电子主页大宁国际电子商务导购地铁物业分析总结：本项目应采用地铁公司主导，开发商运作模式 运营模式运营主体优势劣势评价地产商有商业地产运营经验和资源；可以对地下及地上商业进行整体布局；可以对地下及地上商业进行整体的经营管理；人力、物力资源能得到充分利用与地铁建设之间配合不是非常默契；地铁公司不能分享地铁建设带来的收益比较符合地铁网络并不是特别发达的中型城市地铁公司与地铁建设之间配

44、合默契地铁公司可以分享地铁建设带来的收益没有商业运营经验和资源；在地上地下物业归属不同业主时很难对商业进行整体布局；在地上地下物业归属不同业主时很难对商业进行统一的经营管理地铁公司另行组织商业运营公司，浪费人力、物力资源比较符合地铁网络非常发达的特大型城市地铁物业分析总结：项目应选择复合型物业 物业定位物业类型优势劣势评价商业街商业规模较小，经营较为灵活租售可灵活组合，商业资源整合容易业态组合偏向时尚购物和餐饮，消费群体与地铁人流契合度高无规模优势，商品组合量少缺乏长期商业运营，短期收益较高，长期容易出现经营混乱比较符合地下商业街或地上小规模商业地块购物中心 依托商务区或人流集中区，商业规模较

45、大，规模优势明显商业以自持为主，业态组合灵活丰富主力店带动整体商业，形成新的商业格局需要占用较多资金，商业运营要求较高对招商要求较高，土地利用率相对较低比较适合区域中心或城市中心区，适用于裙楼集中商业和独立集中商业综合体依托项目整体物业组合，商业规模较大，成为区域或城市地标销售型物业实现现金平衡，商业实现长期受益为项目物业提供价值配套商业定位难度较大，运营要求较高招商要求高，前期资金投入要求高比较适合具备交通优势、消费优势和地块优势的项目地铁物业分析总结：综合考虑六个维度进行项目定位 项目定位项目定位因素项目定位因素城市功能城市功能消费力消费力资金条件资金条件区域竞争区域竞争地块条件地块条件交

46、通优势交通优势地铁物业分析总结：主题化定位，差异化营销 商业业态组合物业类型主题种类定位要点商业街社区购物或时尚购物街区 中低端定位：时尚购物+便民购物+大众餐饮+大众娱乐业态统筹考虑，差异互补化人流动线综合考虑商业空间使用效率高店铺形态灵活内部装修风格统一硬件统一规划，节省资源购物中心区域商业中心或城市商业节点中心中高端定位：品牌购物+时尚购物+中高端餐饮+主题性娱乐综合体城市副中心中高端定位：时尚消费+中高端餐饮+主题性娱乐地铁物业分析总结：建筑设计主题化，打造地标物业形象 建筑设计物业类型设计要点外立面设计现代时尚，通过天际线和外部轮廓体现商业主题形象突出，通过灯光、构建打造独特形象，与

47、商业主题契合充分利用低凹型庭园、玻璃拱顶、花坛，公园蹊径般的道路等设计减少空间的压迫感，在设计上运用了水、光、绿色等自然颜色内部设计通过中庭，营造内部景观和空间感通过垂直和平面动线，保证逗留时间和通畅通过内部导视、天幕和趣味小品设计，增加主题性设置室内活动广场，增加活动产地，聚集人流地铁物业分析总结：招商十统一，先进经营管理，充分利用网络营销 商业运营招商管理统一招商，统一业态规划主力店招商前置，带动整体商业经营价值放水养鱼，以商养商成立专业招商人员，梳理商业经营客户，控制商业品牌根据业态组合黄金比例进行招商经营管理项目LOGO设计体现主题店铺形象管理统一，有助于提升商业形象集中营销推广，营销

48、活动组织项目对外整体推广电子商务项目网站网络营销推广报告思路区域市场分析区域市场分析 区域规划及定位 区域商业分析 区域商务办公分析 区域公寓分析 区域酒店分析 发展方向界定 昆明层面 公司层面 项目层面 地铁发展概况 地铁物业发展概况 国外地铁物业分析 国内地铁物业分析 地铁物业分析总结 区位与交通分析 地块分析 周边环境分析 规划指标分析 项目SWOT分析定位分析定位分析 项目整体定位 分物业定位 规划设计建议地铁物业分析地铁物业分析战略目标战略目标项目分析项目分析区位分析：北市区北仓片区，高端居住区，功能逐步提升 地理位置项目位于昆明主城区的北市区，是目前房地产开发的热点区域。项目位于北

49、市区三环以外，霖雨路以北，紧邻北京路延长线。隶属于北仓片区，片区规划定位为商业贸易、物流集散、文化娱乐、教育、休憩公园及配套居住。项项目目项项目目三环北路三环北路交通分析：外部交通通畅，可达性较好 可达性：交通便利及与外部区域的连通性好，为本项目的商务办公需求带来潜。道路、地铁及与机场的距离对于本项目发展商务办公提供交通的便利及人流量的支撑城市交通体系的完善使得城市向多中心发展，本区域作为城市重点发展方向，商业和商务发展潜力巨大。但通达的交通体系将会分流商业客户群体。白龙潭火车站小哨国际机场市中市中心心机场距离新机场15分钟车程火车站距离市中心8公里，与新规划火车站可通过轻轨连通轨道交通轻轨2

50、号线规划建设中，2012年建设完成，增强北市区与中心城区和呈贡新城的通达性公交目前共有三条公交线，附近临近北市区公交车场，交通方便交通分析：项目拥有完善交通体系，进入性较好 进入性：车流主要沿地块北侧和南侧进入地块城市交通的主干道快速路城市主干道北京路紧邻项目，能够为本地块快速导入人流轻轨2号线羊肠村站站紧邻项目西北侧，同时在地铁出站口规划了人形天桥，有效的将北京路两个区域连接。便捷的轨道交通能够带动商业商务的发展。地块两侧通过两条城市规划路将内部区域与北京路连接，增强人与车的流动性。沿绿化景观带规划有社区道路，实现项目自身客户的进入性。四至关系及可视性：拥有自然景观，规划应充分利用 四至关系

51、：东至金汁河滨南接金领时代居住社区西侧与金域缇香、恒业游泳馆隔北京路相望北至规划公园项目紧邻北京路延长线，为地铁2号线羊肠村站点 可视性分析地块的北侧为湿地公园，可视性好，有景观资源优势地块西侧为北京路和轻轨站，可视性较好。地块南侧为金领时代，有一定的遮挡地块东侧为金汁河湿地公园，可视性好，有景观优势北京路地块内拍“金领时代”金汁河万科金域缇香规划中湿地公园恒业游泳馆昆明第十中学地铁2号线羊肠村站周边物业环境分析：区域价值逐步提升，商业商务存在发展空间 地块周边二公范围内，现有的物业形态初级，主要包括：居住区、分散式商业街、城中村和部分市政配套单位。 区域未来潜在地块主要为麦地村、大小羊肠村、

52、宝云村和司家营等城中村供地，商业用地规模巨大，集中式的大型商业商务区将带动整个片区的发展，同时也将对项目形成直接竞争。7204国道以北区域将规划山水新城政务新区和龙头街旅游古镇，前者将供应大量商务办公物业，后者将定位旅游商业区。 地块500米范围内商业比较缺乏，沿北京路呈带状零星分布。新建居住小区的居住人群收入较高，但目前入住率较低，潜在消费能力较强。项项目目潜在商业区龙头街旅游商业区山水新城带状商业街块状商业街周边物业环境分析：居住区和市政单位增加商业人流，节点商业分流消费者主要物业物业类型对项目的影响金域缇香住宅增加区域内中高端消费人群，有利于项目的商业商务规划，自身规划的社区商业将分流项

53、目客户龙江雅苑金领时代红塔小区金江小区丽水雅苑昆十中学校学生消费群体，增加消费群体金江商业街商业社区商业街，将会分流项目部分客群，在业态上可补充便利消费恒业游泳馆体育配套增加消费人群中汇商业广场集中式商业体直接分流区域客户恒业游泳馆体育配套增加消费人群银河片区商业街区集中式商业街直接分流区域客户麦地村城中村改造，将规划低碳居住、商业区和商务区大体量集中商业商务区，分流项目客群，能提升整个区域的成熟度羊肠村城中村改造，规划住宅和配套商业增加一定的消费人群山水新城13平方公里，规划盘龙区政务新区提升区域印象和成熟度，商务和部分商业规划将分流项目客户龙头街古镇旅游商业区提升区域印象和成熟度和谐世纪金

54、江小区万科金域缇香实力郡城美景欣城丽水雅苑金领时代官城嘉年华书香门第春之城中汇商业广场江东小康城金水湾龙江雅苑昆十中龙头村羊肠小村羊肠大村麦地村山水新城霖雨路片商业街银河片商业街规划指标分析：优势明显，劣势主要体现在规模小、地铁口没有直接连接项目商业项目面积（平方米）1、站房及物业规划用地 31566.41.1站房及地铁用地8089.61.2物业用地面积23476.82、地上建筑面积103265.42.1商业及体育建筑面积22625.42.2居住建筑面积806403、地下建筑面积36536.63.1地下车库面积325993.2地下设备用房面积3937.63.3地下停车位约700个4、建筑密度2

55、4.90%5、绿地率42.90%6、容积率3.27约约160160米米约约120120米米约约4545米米优势：商业展示面宽，八面风位置绝佳，可视性好；地块紧邻轻轨2号线羊肠村桥站和北京路，聚集人流商住综合，便于各业态功能互补势：用地规模较小，不易体现规模效益地块呈狭长型，不利于商业业态布局地铁口没有直接连通项目商业，SWOT分析S-S-优势优势O-O-机会机会W-W-劣劣势势T- T-威胁威胁 交通方面：紧邻北京路、轻轨2号线，通往新机场方便，交通发达； 项目业态分布可以自由组合，能够实现商业配套方面的优势互补； 周边项目品质较高，潜在消费力高； 主干道及轻轨沿线商业的发展必然提升土地价值。

56、 项目规模较小，物业规划无法体现规模效应项目周边、商业氛围浓厚，对于商业项目的档次定位、业态定位需谨慎； 项目商业并未与地铁出入口直接连接，人流量降低 地块所在区域不属于传统商务区，且缺乏产业支撑，未来酒店及商务办公需要较长的培育期； 山水新城的规划将带动整个区域的发展，对本项目的开发形成利好； 目前居住需求大于供给。周边项目开发量较小，能满足购房需求。 该地块周边有大量高品质居住小区，未来入住率提升后，能够为商业提供稳定的客源； 周边商务办公物业供应量少，存在市场空间 目前商圈内同样缺乏主题式商业中心，餐饮需求量剧增； 城中村改造将供应大量物业，对项目形成竞争； 周边地块潜在供应较大，可能崛

57、起大批竞争项目； 项目东北侧有大体量商业用地潜在供应，物业规划后将分流项目客户； 距离项目2公里的中汇商业广场、霖雨路商业街区、银河片商业街区将直接分流项目客户。报告思路地铁物业分析地铁物业分析 区域规划及定位 区域商业分析 区域商务办公分析 区域公寓分析 区域酒店分析 发展方向界定 昆明层面 公司层面 项目层面 地铁发展概况 地铁物业发展概况 国外地铁物业分析 国内地铁物业分析 地铁物业分析总结 区位与交通分析 地块分析 周边环境分析 规划指标分析 项目SWOT分析定位分析定位分析 项目整体定位 分物业定位 规划设计建议项目分析项目分析战略目标战略目标区域市场分析区域市场分析区域规划及定位：

58、城市副中心，居住功能为主，商服业为辅北市区功能定位北市区为“一主、两副、两区级、多点”城市规划中的两区之一。2002年，北市区被昆明市政府定位为集文教、商务、居住、第二产业于一体的城市副中心区。2008-2020年的昆明市总体规划中重申了这一规划。根据昆明市总体规划，未来的北市区城市功能定位在行政办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能区，尤其是一个主要以居住功能为主的城市片区，较适宜发展办公、服务业和教育业，以及烟草业，同时以其他商业、商务为居住功能作为配套的区域。北市区的城市规划中，包括小坝、三竹营、上庄、北仓、银河、金殿、世博、龙头、植物园9个部分。项目属于北仓片区。本项目本项目区域规划及

59、定位：交通设施逐步完善北市区交通城市道路：五纵四横：城市道路：五纵四横：五纵龙泉路、北京路、昆曲高速、穿金路、白龙路四横7204公路、烟草一号路、北辰大道、东北二环路轨道交通：轨道交通：轻轨轻轨2 2号线（在建）：号线（在建）：起于银河片区，经过市中心，到滇池半岛。将北市区与中心区和呈贡新城相连通。轻轨轻轨5 5号线（已规划）：号线（已规划）：起于世博园，经过市中心，到达滇池度假区。公交系统：公交系统：北市区车场：北市区车场：公交线路辐射昆明市汽车客运北站：汽车客运北站：交通枢纽，连通滇东北和滇东区域。轻轨轻轨2 2号线号线轻轻5252号线号线区域规划及定位：配套正在逐步升级北市区配套在200

60、3年之前，北市区的成熟度很低，主要集中为居住社区，尤以江东地产的多个居住区为主，配套设施较为缺乏。被称为“睡城”2007年开始运营的北辰财富中心，打破了以社区商业为主的商业格局，后期逐步形成的中汇商业广场、多条商业街提升了整个北市区的商业环境。其他市政配套也逐步规划建设中，北市区正逐步成为高档生活区。商业配套沃尔玛，家乐福，麦德龙，财富中心，北辰商业街，耀龙康城商业区，泰旸新城商业广场，春之城大型蔬菜超市，官城嘉年华商业广场、美璟新城商业广场娱乐场所北辰财富中心（影院、KTV）、官城嘉年华娱乐设施、中汇商业广场教育配套中小学：云师大附小分校、花城清泉小学、小康城中小学、云大附中、北市区分校师大