房地产项目拓展开发工作流程指引上课讲义

1、香江控股房地产项目拓展开发工作流程指引一、目的 明确香江控股拓展开发系统与各部门及项目公司各部门在项目 拓展、项目开发期间的各项工作任务及需要香江控股及项目公司紧密 配合的工作环节，梳理项目在拓展及后续开发报建 /报批中的各项基 本流程及关键节点，以利于香江控股的项目拓展开发工作的顺利进 行。二、适用范围 适用于香江控股拓展开发系统中新项目的拓展工作及项目确立后 全过程的报建 /报批、取证工作的管理。三、职责公司相关部门及项目公司按职责 /业务的划分，分别负责组织办 理 相关的报建 /报批、取证工作。四、工作原则1、公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地 相 关行政主管部门的要求

2、，办理报建 /报批、取证手续，获取有效的 批准 / 注册/许可文件。2、各负责办理报建 /报批、取证的部门领导和具体工作人员，应 认真学习相关法律、法规，了解报建 /报批、取证的规定和要求，准 备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、准确、清晰。3、各项目公司及具体工作人员在开发报建过程中应注意相关业务资料的保密及完善工作文件的归档工作。五、说明：本手册中所示各项开发报建手续指引以广州市办理房 地 产项目开发报建流程为范例，各项目公司开发业务单位可以根据当 地实 际情况完善业务工作流程。一、投资决策阶段投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一， 主要包 括市 场信息资料搜集，投资机会

3、研究，土地信息获取和可行性研究 的编制 和审批等工作步骤。1、项目信息收集（1）目的：收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目提供 充 分的选择余地。（2）主管岗位：拓展总监或各项目公司负责人 负责岗位：拓展主管：收集、汇总项目信息。 协 助岗位：拓展专员：收集相关信息。公司高层领导：收集相关信息。（3）工作内容：A、通过各地土地储备中心的出让公告获取土地出让信息；B、通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息；C、通过各地政府的招商部门获取项目信息；D、通过朋友、业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目 信 息；2、项目信息筛选（1）目的：从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目（2

4、）决策岗位：拓展总监（根据筛选情况确定项目是否需要进 入初判）负责岗位：拓展主管（组织信息筛选） 协办岗位：拓展专员（进行资料收集整理及实地踏勘） （3） 工作内容：A、了解当地已有的政府招商项目实际运作情况，供日后参考；B、对项目进行现场踏勘，了解土地自身素质；C、了解项目区域人文、自然环境；D、了解项目区域交通状况；E、了解项目的土地性质、证件手续等；F、对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战 策要求。3、市场调研（1）目的：对项目区域环境、区域房地产市场、目标客户群等 进入深入调查，为项目可行性分析提供真实依据。（2）主管岗位：拓展总监：指导市场调研，提出报告修改意见。 负

5、责岗位：拓展主管（负责组织调研及报告编写） 协办岗位：拓展专员（配合调研，提供市场信息）。备注：如目标区域有项目公司的，项目公司负责协助拓展 部市场调研工作。（3）工作内容：A、项目宗地实地踏勘地形：宗地形状，四至范围，四邻状况； 地势：地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面现状：宗地 内现有建筑物及是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有 较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地下情况：包 括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑 /结构等， 地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土 地完整性：有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古

6、迹、江 河湖泊等因素分割土地；地质情况：包括土地结构、承载力、地下水 位和抗震性要求。B、项目控规要求：总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积； 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营 性公建的面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率； 其他C、区域环境：人文环境：区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、 风 俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设 施，危 险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地 等）。（附 周边环境生活配套图）自然环境：区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清 洁 程

7、度以及地块风水等。交通环境： 宗地主要出入道路的状况，区域路网现状及出行的便捷程度，公 共 交通的便利程度等。市政规划： 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽改造、工厂的 搬 迁、大型医院、学校、购物中心 /超市的建设等。政策环境：行业相关的地方性政策 主要针对外地项目 ：价格政 策、税收政策、优惠政策、土地政策等）D、区域市政配套道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时 间， 与宗地的关系（影响）。供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、 涉 及线

8、路成本等。永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、 涉 及线路成本等。燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接 口位置。供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口 位 置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来 规 划扩容和增加的情况。E、区域房地产概况：区域住宅市场概况，形成时间，各档次住 宅区域内分布状况，购买人群变化，区域住宅市场各项指标成长状况 （近 3-5 年），开工量 /竣工量，销售量 /供需比，平均售价，区域市 场在市内各项指标的排名状况及发展趋势，区域内供应产品特征，各 档次产品供应状况，各档次产品的集合特征，尤其研究与

9、本案类似档 次物业的特征，未来 2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产 品 类型。F、区域代表项目：楼盘规模，产品形式，产品品质，销售价格，销售情况，项目特色及对区域房地产市场的影响等4、项目初判（1）目的：通过对项目的调研， 进一步了解宗地素质， 区域环 境， 进行初步经济测算，为是否对此项目进行深入分析提供依据。（2）决策岗位：总经理（根据项目筛选报告，判断该项目是否 符合香江控股发展战略）负责岗位：拓展总监协助岗位：拓展主管（3）作业要求：A、进行现场实地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周边环境 对 项目是否存在重大影响。B、留取现场影像资料。C、整理项目相关技术指标及证件手续，

10、取得如下资料：宗地现 场 踏勘，地块区位及四邻状况，土地自身素质D、 项目周边区域走访，包括：区域人文环境，区域自然环境，区 域交通状况，区域配套设施，E、区域楼盘调研，包括：区域房地产市场整体状况，区域代表 楼 盘基本情况，区域市场前景预测F、与项目相关方面进行初步接触，取得相关项目合作条件G、了解项目技术指标及规控要求，包括：项目详细技术指标， 规 划部门规控要求，项目的可行出让方式及条件H 、项目初步成本收益分析，包括：地价评估，项目成本测算， 项目资金需求测算，项目初步收益分析I、编制项目初判报告5、项目策划及产品定位（1）目的：根据项目地块的具体情况及项目所在区域的市场情 况及潜在消

11、费需求，完成项目的市场定位、产品建议。（2）决策岗位：总经理主管岗位：营销总监负责部门：营销中心 协助部门：拓展部、总工室 （3） 工作内容：A、营销中心派出项目工作小组实施调研工作：a 项目小组人员实施关于目标客户群体、产品主题、产品形态和 产 品各建设指标的调研。b 每次调研完成后，必须完成一份市场调研报告，由项目小 组 负责人审核并保证调研报告的正确性和完整性，提交营销总监。报 告内 容应包括：调研的目的和范围；调研组成员；调研日期；调研所 依据的 文件；调研结果表述；调研结果分析、小结。B、营销中心针对调研中的表述和结论性意见，提出修正性措施， 形成市场调研报告及初步产品建议书，经营销

12、总监审核确认。C、由营销中心向总工室提交初步项目产品建议书，供进行项目概 念设计。D、概念设计确认后，由营销中心、总工室共同向拓展部提交初 步 项目产品建议书及项目概念设计成果。6 、编制项目初步可行性研究报告（1）目的项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度 可 行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性 工作 之一，是投资者进行投资决策的主要依据。在土地使用权正式获 取后， 项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项 目方案设 计提供依据。（2）主管岗位：拓展总监负责岗位：拓展主管协助岗位：拓展专员协助部门：财务部、审核部、总工室、营销中心、法律

13、部 （3） 作业描述A、拓展总监上报总经理组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务 部门。B、各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实 地 调查和市场调查。C、小组集体讨论，议题为：市场研究。包括分析市场信息，市 场 动态和政策导向等。项目分析和项目建议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势， 并进行项目的市场预测；提出项目的建筑规模、产品定位、规划方案、 进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方 案。经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项 目 的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目 方案 成立时，可对原设计方案进行调整或重新

14、设计。D、编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工 编 写章节，由负责岗位协调综合汇总，编制报告初稿。经主管副总批 阅意 见后，修改完善，形成正式报告。E、初步可行性研究报告内容：详见附件 5香江控股项目可行性研究报告指引 7、 可行性分析报告评审（1）目的：通过公司决策层的评审，决定项目是否可以获取及获取 方 式。（2）主管岗位：香江控股决策委员会 负责部门：拓展部 协助部门：决策委员会会务组 紧前工作条件：可行性分析报告编制完毕。 （3）工作内容：拓展部组织项目初步可行性研究报告等相关材料，形成议案，上报 香 江控股决策委员会，决策委员会对项目议案进行审议，并形成项目议 案决

15、议。公司决策层确定项目是否向下进入获取阶段。拓展部根据决策委 员 会议案对项目进行后续跟进。8、项目合作谈判（ 1）目的：根据公司管理层的决策，落实项目正式合作条件， 并 达成正式协议，为项目运作的下一阶段做好准备工作。（2）主管岗位：香江控股决策委员会 负责岗位：拓展总监 负责部门：拓展部 协助部门：法律部、营销策划中心、总工室等 （ 3） 工作内容：A、拓展总监根据项目需求组织项目谈判工作小组，小组成员由 拓 展、法律、工程及营销人员组成；B、 工作小组根据公司决策层决定的项目合作条件开展谈判工作，与 项目合作方或政府相关部门进行充分沟通与接触，中双方的分歧点 形成报告及时上报决策委员会进

16、行决策；C、 根据谈判达成的阶段成果组织起草相关文本，上报同意后，签 署相关协议；D、就项目达成的最终合作条件，上报决策委员会同意后，签署 项 目的正式协议，进入项目的实质运作阶段。相关协议文本范本见附件 6二、前期工作阶段前期工作阶段是房地产开发中头绪最为复杂的阶段。具体工作在 于 落实开发方案，为开发项目建设做准备。前期涉及工作程序以及部 门众 多，主要工作内容包括：购置土地的后期工作、拆迁安置、项目 报建与 委托设计等等。本阶段以项目公司为工作主体，控股各职能部门予以协助。 1、项目前期准备工作（1）主管岗位：公共事务部经理：协调各个业务组及与控股法 律 部、拓展部的沟通与业务往来。（2

17、）主办岗位：公共事务部开发组： 负责收集整理申办资料文 件， 具体经办申办手续。协助部门：控股法律部、财务部、拓展部、工程部、预算部、设 计 部（3）项目前期工作相关事项：A、通过招拍挂程序取得项目土地使用权，办理相关手续a 通过土地招拍挂程序竞得项目土地使用权后，签订土地出让合 同，并在付清土地出让金及交易费用后，办理土地初始登记，获得项 目 土地国有土地使用权证；b 获得建设用地批准书；c 获得房地产开发项目建设条件意见书，委托设计单位做项 目 方案概念设计及总体规划方案设计B、注册成立项目公司，办理公司营业执照C、 办理房地产项目公司备案手续自领取营业执照之日起 30 日内，到登记机关所

18、在地的房地产开 发 行政主管部门备案。D、在土地使用权出让合同签订后或建设用地批准书下达后的 十 五日内，到项目所在地建设行政主管部门备案，并领取房地产开发 项目 手册。E、项目公司房地产资质预审需提供的材料：房地产开发投资计划申请表；房地产开发项目投 资 预算表；房地产开发项目资质预审表； 总平图 （内容包括：户型比 例、经 济技术指标）；年度投资计划书；项目申请报告；申报地块的 蓝图；用地 规划许可证；土地证及土地合同。F、委托环境影响评估委托具有相关资质的单位，编制项目环境影响评价报告书 G、 项目可行性研究报告的审批委托有资质的单位编制项目可行性研究报告，连同环评报告等其 他 材料上报

19、当地政府发改委，获得可行性研究报告的批准文件。2、项目立项（备案）（ 1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不 了 的协调问题。（2）主办岗位：公共事务部开发组： 负责收信整理申办资料文 件， 具体经办申办手续。协助部门：法务组、行政组、工程部、设计部（3）办理立项前提：项目公司注册完毕，取得房地产开发资质 证 书，土地证办理完毕。主管部门：当地发改委需报送材料： 1）、营业执照（复印件加公章）， 2）、组织机构 代码证（复印件加公章），法人身份证（复印件加公章），备案申请 书（原件），选址意见书（原件）， 6）、房地产项目开发资质预审 表（原件）， 7）、项目情况说明（原件），

20、 8）、房地产开发资质证 书 （复印件加公章），9 ）、土地出让合同或土地证（复印件加公章）， 10）、所报批地块的平面图（带楼座蓝图）（原件加公章）取得建设项目备案批复及企业投资项目备案证3、建设用地规划许可证的办理（ 1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不 了 的协调问题。（2）主办岗位：公共事务部开发组： 负责收信整理申办资料文 件， 具体经办申办手续。协助部门：工程部、法务组（3）办理建设用地规划许可证前提：签订土地出让合同， 项 目立项审批手续办理完毕。（4）需要提供的资料：A、建设单位出具的申报委托书；B、建设单位填写完整并加盖单位印章的建设项目规划许可及其 他 事

21、项申报表 （以招拍挂方式取得土地使用权的建设项目，需提交 建设 单位用地申请，须表述取得用地的有关情况，申请文件应包含发 文号、 签发人、单位印章等基本公文要素）；C、规划意见书附件及附图复印件（以招拍挂方式取得土地使 用权的建设项目，需提交土地整理储备机构国有土地使用权挂牌 出让 成交确认书和国土资源行政主管部门国有土地使用权出让合 同及 其相关文件）；D、 支付国有土地使用权出让金、缴纳各种税费凭证；E、 其他要求提供的相关材料。4、总平面图审查（ 1 ）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不 了 的协调问题。（ 2）主办岗位：公共事务部开发组： 负责收信整理申办资料文 件，

22、具体经办申办手续。协助部门：工程部、控股总工室 （ 3）工作内容：A、 办理总平图审查所需要的资料：a 立案基本资料 。b 城市规划部门核发的下列资料的复印件： 建设用地规划许可 证 及附图、附件；历次规划设计条件的批准文件； 调整总平面方案 时应当提 交原规划方案的批复文件及附图；其他历次相关批复文件、 附图、附件；c 规划设计条件或原规划审批文件中要求取得的专业管理部门的 意见。d 规划设计条件中要求提交的规划模型或效果图。 e 规划说明书一份。f 绘制在 1/500 现状地形图上的总平面规划图一式两份。 g 总平面规划图一式两份。i 电子磁盘报批文件。B、消防主管机关对项目消防方案设计审

23、核，所需资料：填写建 筑消防设计防火审核申请表，提交政府有关职能部门的项目批文、 规划红线图、易燃易爆工程项目火灾危险性分析报告及工程简要说 明、项目总平面布局、平面布置、建筑平立剖面图、建筑工程消防设 计 专篇说明C、市政园林局对项目配套绿地审查，所需资料：申请人身份证 明；法定代表人身份证明及授权委托书和受委托代理人身份证明；设 计单位的广州地区勘察设计企业注册登记表；审批申请表一份； 规划蓝图（包括原有绿化分布图、绿地规划总平面图、植物配置规划 平面图、天面绿化规划图）一式四份； .带有报建单位标识的光盘一 份； 规划部门批准的建设用地规划许可证和附图、附件，修建 性详细规划批复文件和附

24、图，建筑设计方案批复文件和附图（总平面 图），已领取建设工程规划许可证的提供许可证及其附件、附图 （总平面图）；国土房管部门批准的建设用地批准书或房地产 权证和附图；、规划部门对工程项目的其它相关批复文件。特别说明：由于在此阶段中往往涉及图纸的多轮修改与调整，因此在在总平 面 图图纸出来后，须第一时间报送规划局、消防及市政园林局进行报 批手 续。同时开发人员必须与工程部及设计院保持良好的沟通，尽量 缩短报 批的时间。5、办理管线综合审查及申办排水许可证（ 1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不 了 的协调问题。（ 2）主办岗位：公共事务部开发组： 负责收信整理申办资料文 件，

25、具体经办申办手续。协助部门：工程部、控股总工室 （3）工作内容：A、办理管线综合审查，所需资料：1 、建设单位申请审查的报告及申请表；2、标有地形、地物、市政道路、管线等现状并划有道路红线和 道 路断面的 1： 500 或 1： 1000 地形图壹份（原件）；3、土地权属证明材料：提供建设用地规划许可证及附图复 印件（核对原件）；4、经规划行政主管部门审定的总平面规划方案的批准文件及其 附 图；5、提交规划设计单位的规划设计资质文件；6、市政道路、管线详细规划图及其矢量化电子文件（正式文件 为叁 份）：包括竖向规划图、给水规划图、排水规划图（含雨、污水）、 电力及 电讯规划图、燃气规划图及管线

26、综合规划图纸（含主要道路断 面图及其管 线综合布置图）；7、相应设计依据。管线综合包括给项目给排水管线、强电管线、弱电管线等，在通 过 方案审查后，由规划局核发管线工程建设工程规划许可证。B、申办排水许可，所需资料：城市排水设施设计审批申请表； 设计文件（室外排水施工图及说明书一式四份（加盖设计单位和建设 单 位的公章，原件），室内排水施工图及说明书一式一份，电子文档 各一 份；室外排水设计单位的设计资质（市政公用行业（含排水）设 计资质） 证明文件（复印件）；环保部门的环境影响评价批复意见（复 印件）；周 边地下综合管线资料（复印件）；城市排水设施信息登记 表（设计）（一 式三份，原件）；证

27、明资料：授权委托书；申请 人身份证明；城市 规划部门审核同意文件及附图（建设工程规划许可 证及批复的规划平面 图等，复印件）。广州申请排水许可是向广州市水务局提出，在符合城市公共排水 设 施接驳条件，接驳设施通过验收后再申请城市排水许可证。6、单体审查所需资料：（ 1）立案基本资料 ；（2）城市规划部门核发的建设用地规划许可证及附图、附 件 复印件；如建设用地规划许可证过期的，需提交土地管理部门 核发 的建设用地批准书等文件；（3）提供下列资料复印件之一： 用地规划设计条件（建设用 地规划许可证附件）和修建性详细规划（含历次调整）批准文件 及附 图； 建筑工程单体规划设计条件；（4）城市规划部

28、门历次批复文件中要求取得的专业管理部门的 意 见；（5）绘制在 1/500 或 1/2000 现状地图上的总平面图一式两份；（ 6）建筑设计方案一式两份；（ 7）设计单位的建筑设计资质证 书（图纸盖出图章可视为已提交）或单项建筑设计资质证书；（ 8） 规 划设计条件或修建性详细规划中要求提交的建筑工程单体模型或 效果 图；电子磁盘报批文件。特别说明：在报规划局进行单体审查时，应在设计单位出建筑设 计 方案第一稿时就报送审查，根据规划局的修改意见报设计单位进行 方案 修改。在报规划局的同时，应将建筑设计方案同时报送消防、人防、防 雷、 环保等职能部门进行审查。A、消防主管机关审查，所需资料：申报

29、表，施工图设计图纸， 取 得消防施工图设计审核意见；B 、防雷中心审查，所需资料：立项批复，工程概算，总平面图， 施 工图设计说明，施工图（重点有：防雷接地平面图、屋顶防雷图）， 取得 防雷工程施工图审查意见书；C、 环保局（三同时）审查，所需资料：申请书，初设说明，总 平 面图，管网总图、给排水管网布置图，生活污水治理初步设计，与 生活 污水治理单位签订的合同，监理合同，取得环保“三同时”审查 （环保 设计备案）回执；D、人防办（异地建设）审查，所需资料：申请书，总平面图， 市建委初步设计批复，取得防空地下室审核通知书区；E、建委审查，所需资料：申请书，管网现状图，总平面布置图、 管网平面布

30、置图，取得施工图市政设施审查意见书F、区教委审查，所需资料：申请书，总平面图，取得市建委初 步设计批复回复7、办理建设工程规划许可证（ 1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不 了 的协调问题。（2）主办岗位：公共事务部开发组： 负责收信整理申办资料文 件， 具体经办申办手续。协助部门：总工室、财务部、工程部、法务组（ 3）办理建设工程规划许可证前提：土地证、用地规划许可证办理完毕，全套施工图设计完毕，通过消防审核及文物勘探、地 震、 人防、园林、环评等审核。（4）需要提交的资料：A、建设用地规划许可证及附图、附件；B、建设用地批准书或国有土地使用证及附图、附件复 印 件；C、已

31、批准修建性详细规划的，应当提交规划批准文件及附图；D、已取得的历次建筑设计方案复函或相关复函；E、投资主管部门核发的投资批准文件或投资核准文件或投资备 案登记表复印件；F、城市规划部门历次批复文件中要求取得的专业管理部门的意见；G、属维修工程的，应当提交维修房屋的原状建筑设计方案图及 各 立面照片；H、勘测成果资料验审报告或备案回执复印件；I、具有相应资质的单位提供的建筑功能指标明细表和建 筑 面积明细表；J、广州市建设工程放线测量记录册；K、绘制在1/500或1/2000现状地形图上的总平面图一式两份；L、 建筑施工设计图一式两份； M 电子磁盘报批文件8、施工图审查及施工前系列报审（1）主

32、管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不 了 的协调问题。（2）主办岗位：公共事务部开发组： 负责收信整理申办资料文 件， 具体经办申办手续。协助部门：总工室、工程部（3）工作内容：A、施工图审查 召开扩大初步设计会，组织规划、建设、消防、交通、环保、节能、防雷等职能部门参加，就施工图进行讨论，落实最终修改意见并 通过。a 消防主管机构审查，所需资料：申报表，施工图设计图纸，取 得 消防施工图设计审核意见；b 防雷中心审查，所需资料：立项批复，工程概算，总平面图， 施工 图设计说明，施工图（重点有：防雷接地平面图、屋顶防雷图）， 取得防 雷工程施工图审查意见书；c 环保局（三同时）审查

33、，所需资料：申请书，初设说明，总平 面 图，管网总图、给排水管网布置图，生活污水治理初步设计，与生 活污 水治理单位签订的合同，监理合同，取得环保“三同时”审查（环 保设计 备案）回执；d 人防办（异地建设）审查，所需资料：申请书，总平面图，市 建委初步设计批复，取得防空地下室审核通知书区；e 建委审查，所需资料：申请书，管网现状图，总平面布置图、 管网平面布置图，取得施工图市政设施审查意见书f 区教委审查，所需资料：申请书，总平面图，取得市建委初步 设计批复回复g 规划局审查，所需资料：消防、建委、规划关于施工图设计的 意 见，施工图设计文件，取得施工图设计文件审查意见书。B、节能审查 对建

34、筑节能设计审查合格的项目，施工图审查机构在广州市居 住（公共）建筑节能设计审查备案表中加具意见，并备齐有关资料 到广 州市墙体材料革新与建筑节能管理办公室 （以下简称市墙革节能 管理办） 进行备案申请。所需资料：广州市民用建筑节能设计说明专篇（蓝图 1 份）； 广州市居住（公共）建筑节能设计审查备案表（ 8 份）及相应的 电子文件；有设计人、审查人签名、盖章的计算报告书（ 1 份）；建设用地规划许可证 及附图的复印件（1 份）；建设工程规划许可 证 及报建审核书的复印件（ 1 份）。三、开工建设阶段 房地产开工建设过程大致分为项目建设准备阶段、施工阶段、竣 工验 收阶段。此阶段主要完成的工作有

35、办理建设工程施工许可证、 招投标、 现场三通一平、施工的质量、工期、成本控制、竣工验收及 相关手续办理 等。本阶段以项目公司为工作主体，控股各职能部门予以协助。 1、 办理市政配套工程安装（ 1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不 了 的协调问题。（2）主办岗位：公共事务部开发组： 负责收信整理申办资料文 件， 具体经办申办手续。协助部门：工程部、财务部、法务组 （ 3） 工作内容： 持相关证件各专业公司办理市政配套工程包括上水、下水、煤气、 电 力、电信报装。2、办理余泥排放、噪音排放、夜间连续施工许可（ 1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不 了 的协调问题

36、。（2）主办岗位：公共事务部开发组： 负责收集整理申办资料文 件， 具体经办申办手续。协办部门：工程部、行政组（3）工作内容：A、办理淤泥排放许可 申报余泥渣土排放手续，需要由建设单位或个人填写广州市余 泥 渣土排放（受纳）申请表（简称申请表，一式两份），提交工程 所属 区域余泥管理所申请办理排放（受纳）手续。所需资料：余泥渣土排放（受纳）证申请表、建设用地规划许 可 证、坐标红线图、建设工程规划许可证、建筑工程施工许 可证 或临时施工复函、相关图纸。B、办理噪音排放许可 申请人先向市环保局环境监察支队提出申请、提交有关材料。市 环保局授权市环境监察支队对申请人提交材料进行审查。市监察支队 审

37、核 后，报市环保局审批。所需资料：立项批文，工程项目名称；施工场所和施工机械设备； 施工期限和进度安排，建筑设计平面图（复印件）一份；可能排放到 建筑工场界外的环境噪声强度和拟采用的防治措施；建筑施工单位 排放污染物申报登记表一式二份；建设项目环境影响登记表 一式二份；建设单位和施工单位环保联络员姓名和联系电话。C、办理夜间连续施工许可 按规定备齐相关资料，向工程所属的建设行政主管部门申请，取得广州市建筑工程延长作业时间证明方可进行夜间施工。 所需资料：延长施工作业时间申请表；）建筑工程施工许可证复 印件；因技术工艺需要必须连续作业的，应提交相关设计文件或规范 规定。3、办理施工许可证（ 1）

38、主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不 了 的协调问题。（2）主办岗位：公共事务部开发组： 负责收集整理申办资料文 件， 具体经办申办手续。协办部门：总工室、工程部：提供图纸及技术支持、财务部（3）办理施工许可证前提：施工图设计完成，建筑工程规划许 可 证办理完毕。（4）需要提交的材料：A、按规定填写建筑工程施工许可申请表（一式两份）加盖 建 设单位公章及法人代表签章后到市建委工程办登记备案编号。可同时进行的程序有：a 建设单位开户行出具资金证明；b 到人防办公室进行人防图审查，取得人防施工图设计审查通知 书；c 到规划委认可的审图单位进行施工图审查，取得施工图设计文 件 审查合格

39、书。B、办理项目招投标、施工和监理合同备案及中标通知书备案手 续。a 经过我公司预先委托的招投标代理公司工作， 办理项目招投标 施 工和监理登记工作。b 约 20 天左右在召开施工总包和监理公司专家评议会， 确定施 工 总包单位和监理公司。c 办理项目招投标施工和监理合同备案及中标通知书备案手续， 以 及其他项目有关专业预登记工作。d 建委建材办领取项目散装水泥专项基金和节能墙体材料交费单 据，到公司开户银行交纳。C、监理报建，完成监理规划和监理细则交建设部门审核，核发 监 理审查意见。D、招投标结束后，填写建筑工程施工安全监督通知书并加 盖甲乙双方公章，持此通知书及 安全生产技术措施 到建委

40、施工 安全处办理安全监督手续和安全生产技术措施审查手续，并由施工安 全处在施工许可申请表内 质量、安全监督手续 一栏加盖安全监 督备案章（一式两份），并由施工总包单位办理“施工人员意外伤害 保险”保单。E、 填写质量监督注册登记表及建筑节能备案登记表，加盖各有 关 建设单位（甲方）、施工总包单位、监理公司、设计单位公章及资 质证 书编号。F、将以上材料全部报建委工程办审查，并等待经办人员踏勘施 工 现场。备注：办理施工证之前，需交清：文明施工措施费、墙改费、农 民工工资保障金、双保费、地震检测费等费用，依地方行政规定而定。4、放线、验线（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了

41、 的 协调问题。（2）负责部门：公共事务部开发组：负责收集整理申办资料文件， 具 体经办申办手续。协办部门：工程部（3）工作内容：建设工程报建批准后，委托市规划院对建设工程进行放线，规划 分 局进行验线。5、委托竣工规划验收、房产测量（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了 的 协调问题。（2）负责部门：公共事务部开发组：负责收集整理申办资料文件， 具 体经办申办手续。协办部门：工程部（3）工作内容：现场具备竣工验收测量条件，委托具有相关资质的单位进场进行 规 划验收测量，包括房产测量及总平面规划测量，其中房产测量成果 将用 于日后办理房屋确权及房地产权证使用。特别说明：在进

42、行规划验收测量时，要选择尽快进入，一般房产 测 量需时较长，所以时间节点应选在工程脚手架拆除后进场。竣工验 收测 量进场时间应在项目小区道路基本形成，绿化工程未动工时，保 证有足 够的消防通道和绿化面积，同时提供绿化总平面设计图纸供测 量单位参 考，以利于后续验收工作的进行。6、消防（总平面及单体）验收（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了 的 协调问题。（2）负责部门：公共事务部开发组：负责收集整理申办资料文件， 具 体经办申办手续。协办部门：总工室、工程部（3）工作内容：向消防主管部门提交建筑工程消防验收申请所需资料：建筑工程消防验收申报表（注明验收意见：初步验收 合

43、格），消防局对该工程的施工图设计审批意见书（复印件），全套 竣工 图，并填报各类消防系统设计安装情况及其有资格单位的调试测 试报告， 隐蔽工程施工记录资料，消防设施资料及合格证，落实消防 设施设备维 护管理，并将合同报送消防机构审核备案消防验收合格，取得建筑工程消防验收意见书 7、 办理建设工程规划验收合格证（1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了 的 协调问题。（2）负责部门：公共事务部开发组：负责收集整理申办资料文件， 具 体经办申办手续。协办部门：工程部、行政组（3）工作内容：A、办事程序：单位或个人提出书面申请；据实填写登记表、提 报 相关材料；现场勘查；会审和审批；

44、发证。B、 所需材料：建设工程竣工验收规划验收申请表；、建设项 目选 址意见书、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证 附件 1 （复印件）；经批准的修建性详细规划图、建筑设计施工图； 测绘主管部 门批准的实测竣工图（含电子文件）。C、办理所需时间：受理后1015个工作日。& 办理竣工验收备案登记表（1 ）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了 的 协调问题。（2）负责部门：公共事务部开发组：负责收集整理申办资料文件， 具 体经办申办手续。协办部门：工程部、行政组、法务组（3）办理前提：工程竣工验收合格（4）工作内容：在工程竣工验收合格之日起 15 日内，持已取得 的政府有关主管

45、部门（或其委托机构）出具的工程施工质量、人防、消防、规划、环保、卫生防疫、城建档案等验收文件或准许使用文件 等，向建委申领建设工程竣工验收备案表，办理竣工验收备案登记手 续所需资料见下面表格（该表为广州工程竣工验收备案需提交的材料） 序份号1TTT8 9材料名称建设工程竣工验收备案表 建设工程施工许可证施工图设计文件审查意见 建设工程竣工验收报告工程施工质量验收甲请表 工程质量评估报告 勘察文件质量检查报告 设计文件质量检查报告 单位（子单位）工程质量验收记录 市政基础设施的有关质量检测和口材料形式备注1011功能性试验资料K例如，桥梁工程的 动、静载试验报告；市政供水工程 的水压试验验收报告

46、）建设工程质量验收监督意见书121建设工程规划许可证及规划验收合1原件复印件（核对原牛件） 复印件（核对原牛件）原件 原件 原件 原件 原件 原件复印件核对原件原件13141516格证建筑工程消防验收意见书环境保护验收意见建设工程竣工验收档案认可书 工程质量保修书复印件核对原件17181920住宅质量保证书和住宅使用说明书一人防工程验收证明依照标准、规范需要实 施该项工程内容的， 供单位工程施工安全评价书中标通知书（设计、监理、施工） 建设施工合同复印件（核对原件复印件（核对原件 复印件（核对原件原件）件件）复印件核对原件复印件核对原件属于商品住宅工程的 提供有该项工程内容的， 供复印件核对原

47、件 复印件核对原件 复印件核对原件必须招标的工程，提22燃气工程验收文件1复印件核对原件有该项工程内容的， 供23电梯安装分部工程质量验收证书1原件有该项工程内容的， 供24室内环境污染物检测报告1复印件核对原件依照标准、规范需要 施该项工程内容的， 供25工程款已按合同支付的证明（建设 位、施工单位双方法人签字并加盖 章）、工程款支付清单及相应发票单复印件核对原件26预拌砂浆使用报告、预拌砂浆购销 同、有效发票、厂家的产品检测报 和出厂合格证书洽告1使用报告为原件 其余为复印件（核对原件）四、租售阶段该阶段主要涉及商品房预售许可证的办理、房屋产权的初始登记 以 及房地产证的办理等方面的工作。本阶段以项目公司为工作主体，控