第2章资产评估的基本原理

1、第二章 资产评估的基本原理第一节 资产价值形成理论第二节 资产的价值类型第三节 资产评估的假设第四节 资产评估原则1、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论一、资产价值形成理论一、资产价值形成理论（掌握）（掌握）资本劳动 的报酬土地 供给（生产）决定价值 生产费用价值论是成本法的理论基础资源性资产与无形资产？生产费用商品的价值量 2、买方市场时期的价值观：效用价值观、买方市场时期的价值观：效用价值观 需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。 效用价值论是收益法的理论基础。3、供求决定价值论：均衡价值观、供求决定价值论：均衡价值观均衡价格 需求价格

2、：消费者愿意支付的最高价 供给价格：生产者愿意接受的最低价 在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。 供求决定价值论是市场法的理论基础。二、资产的价值类型二、资产的价值类型1.对资产价值的理解对资产价值的理解（1）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。（2）价值与价格、成本）价值与价格、成本价格价格为取得一项资产所花费的实际货币量为取得一项资产所花费的实际货币量成本成本为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值价格成本不一定与价值相等

3、2.资产评估中市场价值与市场以外的价值资产评估中市场价值与市场以外的价值 为不同的资产业务提供适用的价格标准 特定资产业务价值类型市场价值（market value basis of valuation）市场价值以外价值（valuation basis other than market value） 资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公公开市场开市场上上最佳使用最佳使用状态下状态下最有可能实现最有可能实现的交换价值的交换价值的估计值。的估计值。 市场价值通常适用于市场价值通常适用于正常的产权变动正常的产权变动类资产业务，类资产业务，被评估的资产视

4、为在被评估的资产视为在公开市场出售公开市场出售的资产。的资产。（1）市场价值的定义）市场价值的定义 自愿买方与自愿卖方在评估基准日自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公进行正常的市场营销之后，所达成的公开交易中某项资产应当进行交易的价值开交易中某项资产应当进行交易的价值估计估计数额。数额。（2）市场价值以外的价值）市场价值以外的价值 也称非市场价值，或其他价值。凡不符合市场价值定义条件的价值类型都属于市场价值以外的价值。 以非市场价值为基础的评估业务可分为两类： 一类属于特定评估目的特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动） 一类属于特殊评估特殊评估对象对象非经

5、营性资产 非竞争性经济资源特定地理位置的资产商誉专用资产有限市场资产无法单独在公开市场出售3.资产评估中常见市场价值以外的价值类型资产评估中常见市场价值以外的价值类型投资方投资价值公允价值投资交易中出售方投资价值公允价值交易价格在双方投资价值之间: :作价基础公允市价（1）投资价值（2）清算价值）清算价值 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。 强制清算与有序清算 与公允市场的区别： 1.买卖双方地位不平等 2.没有充足的时间询价 清算价值属于非市场价值，因此评估值低于市场价值（3）在用价值（4）残余价值： 三、资产评估的假设（掌握）三、资产评估的假设（掌握） 假

6、设是认识和研究事物发展规律的前提，是建立一门学科假设是认识和研究事物发展规律的前提，是建立一门学科的理论体系和方法体系的基础。资产评估假设是对评估对的理论体系和方法体系的基础。资产评估假设是对评估对象所处的时间和空间状况等所做的合理设定。象所处的时间和空间状况等所做的合理设定。 资产评估假设交易假设持续使用假设清偿假设公开市场假设1、交易假设、交易假设基本假设基本假设交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。模拟市场进行估价。2、公开市场假设、公开市场假设含义

7、：被评估资产可以在完全竞争的资产市场含义：被评估资产可以在完全竞争的资产市场上按市场原则进行交易。上按市场原则进行交易。要求：被评估资产具有一定的通用性要求：被评估资产具有一定的通用性公允市场价值公允市场价值3、继续使用假设、继续使用假设含义：资产按现行用途继续使用，或将转换用途含义：资产按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。继续使用。核心：强调资产对未来的有效性，即假定被评估核心：强调资产对未来的有效性，即假定被评估资产正处于使用状态，并且还将资产正处于使用状态，并且还将继续使用继续使用下去。下去。在用价值在用价值在用续用在用续用转用续用转用续用移地续移地续用用4、清算假设、清算假设含义

8、：假定资产处于被迫出售或快速变现条件下，含义：假定资产处于被迫出售或快速变现条件下，评估值通常要低于在公开市场假设或继续使用假设评估值通常要低于在公开市场假设或继续使用假设前提下同样资产的评估值。前提下同样资产的评估值。清算价值清算价值 小结：会计假设必须同时符合，而资产评估假设只小结：会计假设必须同时符合，而资产评估假设只是选择其中的一个或几个。是选择其中的一个或几个。四、资产评估的原则（掌握）四、资产评估的原则（掌握） 资产评估原则分为两大类：资产评估原则分为两大类： 资产评估的原则资产评估的原则工作原则工作原则经济技术原则经济技术原则独立性、客观公正性、科学性独立性、客观公正性、科学性预

9、期收益、供求、预期收益、供求、贡献、贡献、 替代、评估时点原则替代、评估时点原则 ( (一一) )资产评估工作原则资产评估工作原则 资产评估工作原则是指资产评估工作的行为规范。资产评估工作原则是指资产评估工作的行为规范。 1 1、独立性原则、独立性原则 2 2、客观公正性原则、客观公正性原则 客观性是指不带个人偏见，按照事物本来的面目去客观性是指不带个人偏见，按照事物本来的面目去认识事物。资产评估中的客观性至少包含三层涵义。认识事物。资产评估中的客观性至少包含三层涵义。 （1 1）评估对象客观存在）评估对象客观存在 （2 2）评估中所采用的数据和指标等是客观的，即有）评估中所采用的数据和指标等

10、是客观的，即有一定的依据和来源；一定的依据和来源； （3 3）指评估结论经得起检验。）指评估结论经得起检验。 3 3、科学性原则、科学性原则 表现为要根据资产评估的特定目的，做出适当的评估假表现为要根据资产评估的特定目的，做出适当的评估假设，恰当确定评估对象，选择适用的价值类型和评估方法。设，恰当确定评估对象，选择适用的价值类型和评估方法。 ( (二二) )资产评估的经济技术原则资产评估的经济技术原则资产评估的经济技术原则是对资产评估工作的经资产评估的经济技术原则是对资产评估工作的经济技术规范。济技术规范。 1 1、预期收益原则、预期收益原则 预期收益是指被评估资产在其使用过程中可能预期收益是

11、指被评估资产在其使用过程中可能为其拥有者或控制者带来的未来经济利益。预期为其拥有者或控制者带来的未来经济利益。预期收益的多少决定了资产价值的高低。收益的多少决定了资产价值的高低。 2 2、供求原则、供求原则 3 3、贡献原则、贡献原则 资产评估中的贡献是指某一资产在整体资产中的重要性。资产评估中的贡献是指某一资产在整体资产中的重要性。这种重要性包括两个方面。这种重要性包括两个方面。 一是指该项资产在整体资产中功能性作用的重要性。一是指该项资产在整体资产中功能性作用的重要性。 二是指该项资产可能带来的未来收益占整体资产可能带二是指该项资产可能带来的未来收益占整体资产可能带来的未来收益的比重。来的未来收益的比重。 4 4、替代原则、替代原则 替代就是替换的意思。资产评估中的替代有两层涵义。替代就是替换的意思。资产评估中的替代有两层涵义。 一是指替代物。如果在市场上没有与评估对象完全相一是指替代物。如果