思源_天津万科车位问题市场研究报告(精华)_70P

1、谨呈： 天津万科房地产有限公司天津思源兴业房地产经纪有限公司车位专项市场研究报告综述车位专项市场研究报告综述序言序言第一部分：研究背景与研究目的第一部分：研究背景与研究目的第二部分：研究方法与过程回顾第二部分：研究方法与过程回顾第三部分：研究成果与结论精要第三部分：研究成果与结论精要第五部分：研究总结与团队致谢第五部分：研究总结与团队致谢车位专项市场研究报告综述车位专项市场研究报告综述第四部分：补充专题第四部分：补充专题序言序言车位专项市场研究报告综述车位专项市场研究报告综述 受万科公司委托，思源顾问受万科公司委托，思源顾问/ /经纪公司成立专项研究小组，在万经纪公司成立专项研究小组，在万科项

2、目团队强有力的指导与支持下，经过科项目团队强有力的指导与支持下，经过1 1个多月的共同工作，针对个多月的共同工作，针对车位专项市场进行了较为系统和深入的研究，并得出了相应的研究成车位专项市场进行了较为系统和深入的研究，并得出了相应的研究成果。此次研究包括：车位产品背景研究、车位市场现状研究、分品类果。此次研究包括：车位产品背景研究、车位市场现状研究、分品类（主要为（主要为G2/G3G2/G3品类）项目车位建议和未来车位市场发展趋势四个部品类）项目车位建议和未来车位市场发展趋势四个部分。分。 序序 言言第一部分：研究背景与研究目的第一部分：研究背景与研究目的车位专项市场研究报告综述车位专项市场研

3、究报告综述研究背景与研究目的研究背景与研究目的研究目前(主要为京津城市)车位产品的背景及车位市场的现状情况；研究客户对车位产品的需求情况；分析车位产品设计、租售模式和管理服务等与车位成本投入、车位品质、车位收益以及客户满意度之间的关系；进一步围绕“降低车位成本投入，提高车位收益并保证项目品质和客户满意度”的核心准则，从车位设计、车位租售、车位管理等方面提出有效建议（重点针对万科G2/G3类项目）；对未来车位市场的发展趋势进行预判。 本次研究的成果对万科后期G2、G3品类项目开发时的车位设计、租售、管理等方面提供了具有重要参考意义的决策依据。通过此次调研及分析，旨在对北京客户、天津（市区/滨海）

4、客户对车位产品的需求及车位产品附加值提升能力全面的了解，同时支持到当前区域项目的操作。 第二部分：研究方法与过程回顾第二部分：研究方法与过程回顾车位专项市场研究报告综述车位专项市场研究报告综述2 2、研究调查项目概况、研究调查项目概况1 1、研究的方法与总结、研究的方法与总结研究的方法与总结研究的方法与总结本次车位专项研究工作参与人员总计20人，从9月22日开始至11月1日截止，历时1个多月（其中含十一黄金周）。调研方法如下：客户深访。通过选定项目寻求公司内外部人员客户关系，掌握客户基本信息情况，结合客户空余时间约访客户，以调研问卷为基础，促使并引导客户发散回答相关问题，汇总客户现状及需求信息

5、。客户随机性访谈。按照选定项目，调研小组深入社区按照社区内停车位置情况随机寻找客户，进行访谈。设计师及物业访谈补充及验证。验证客户信息是否正确及合理性，与选定社区的物业单位进行深入访谈，结合其访谈结果，对客户现状情况进行补充验证。同时为了更好的指导车位专项设计研究工作，访谈设计院资源，从设计角度结合规范要求对专项研究的结论进行优化。 本次工作共调研京津两地项目共计14个（其中北京8个、天津6个），共访谈客户196余组，得到有效问卷187份。访谈设计院3家，物业管理单位5家。东一时区东一时区半岛国际公寓半岛国际公寓雅安国际公寓雅安国际公寓五栋大楼五栋大楼观澜国际观澜国际润枫德尚润枫德尚熙府桃园熙

6、府桃园华荣公寓华荣公寓1 1、北京项目概况、北京项目概况2 2、天津项目概况、天津项目概况研究调查项目概况研究调查项目概况1 1、北京项目概况、北京项目概况2 2、天津项目概况、天津项目概况研究调查项目概况研究调查项目概况第三部分：研究成果与结论精要第三部分：研究成果与结论精要车位专项市场研究报告综述车位专项市场研究报告综述车位产品背景研究车位产品背景研究车位市场现状研究车位市场现状研究分品类项目车位建议分品类项目车位建议未来车位市场发展趋势未来车位市场发展趋势研究结论综述研究结论综述车位产品背景研究车位产品背景研究车位市场现状研究车位市场现状研究分品类项目车位建议分品类项目车位建议未来车位市

7、场发展趋势未来车位市场发展趋势研究结论综述研究结论综述研究成果与结论精要研究成果与结论精要1 1、车位形式、车位形式2 2、车位设计、车位设计3 3、车位租售、车位租售4 4、车位管理、车位管理 现有的项目所采用的车位形式主要为地上路现有的项目所采用的车位形式主要为地上路边车位结合地下停车库，极个别项目采用机械边车位结合地下停车库，极个别项目采用机械停车（如：北京半岛国际公寓）、地上架空层停车（如：北京半岛国际公寓）、地上架空层车库（如天津开发区伴景湾）以及半地下车库车库（如天津开发区伴景湾）以及半地下车库（如天津白楼仕嘉），停车楼形式目前极少有（如天津白楼仕嘉），停车楼形式目前极少有项目采用

8、。项目采用。 北京半岛国际公寓北京半岛国际公寓北京雅安国际公寓北京雅安国际公寓天津白楼仕嘉天津白楼仕嘉1 1、车位形式、车位形式2 2、车位设计、车位设计3 3、车位租售、车位租售4 4、车位管理、车位管理目前社区车位产品主要形式有：地面停车、地目前社区车位产品主要形式有：地面停车、地下人防及非人防车库、地上停车楼、地上架空下人防及非人防车库、地上停车楼、地上架空层、半地下车库等，此外还有机械停车的补充层、半地下车库等，此外还有机械停车的补充方式。方式。目前多数项目主要为地上路边停车结合地下停车库目前多数项目主要为地上路边停车结合地下停车库 目前各社区车位规划数量均以满足政策规范要求为依据，但

9、有部分高档社区采目前各社区车位规划数量均以满足政策规范要求为依据，但有部分高档社区采用增大车位规划数量的方法体现项目配套的高档次。用增大车位规划数量的方法体现项目配套的高档次。调研发现，车位数量的增加在调研发现，车位数量的增加在一定程度上能够提升项目整体价值，但对车位售价和项目售价提升能够起到的作用一定程度上能够提升项目整体价值，但对车位售价和项目售价提升能够起到的作用较小。较小。 车位设计的其他指标参数中，各社区规划均以能够满足车位设计规范为基础，车位设计的其他指标参数中，各社区规划均以能够满足车位设计规范为基础，在设计指标上大多不进行突破。在设计指标上大多不进行突破。为了体现项目产品的品质

10、、提升车位产品的价格，为了体现项目产品的品质、提升车位产品的价格，开发商通过调整以下指标以提高车位品质、获取更高客户的满意度：开发商通过调整以下指标以提高车位品质、获取更高客户的满意度：净高。高档项目车库入口净高多设计为净高。高档项目车库入口净高多设计为2.82.8米米以上以上（规范要求为小型车（规范要求为小型车2.22.2米，轻型车米，轻型车2.82.8米）（代表米）（代表项目：熙府桃园、白楼仕嘉，项目：熙府桃园、白楼仕嘉，部分客户考虑到购买部分客户考虑到购买的车辆较大，对于车库净高要求较高，的车辆较大，对于车库净高要求较高，例如：泰丰例如：泰丰傲景观澜的客户刘欣，其车辆为傲景观澜的客户刘欣

11、，其车辆为SUVSUV，车辆高度较，车辆高度较高，所以对车库高度要求较高。高，所以对车库高度要求较高。）；）；通道宽度。高档项目车库通道宽度多数设计为通道宽度。高档项目车库通道宽度多数设计为7 7米米（规范要求为小型车（规范要求为小型车5.55.5米，中型车米，中型车7.07.0米）（代表米）（代表项目：熙府桃园、白楼仕嘉）；项目：熙府桃园、白楼仕嘉）；增加设备设施或提高档次。高档项目车位产品增加增加设备设施或提高档次。高档项目车位产品增加配置主要为配置主要为智能化门禁、新风系统、采暖系统、手智能化门禁、新风系统、采暖系统、手机信号增强设备、电子监控设备、车位锁机信号增强设备、电子监控设备、车

12、位锁等（客户等（客户对于电动车位锁需求较高，共计对于电动车位锁需求较高，共计3737个）（代表项目：个）（代表项目：熙府桃园、五栋大楼、白楼仕嘉）。熙府桃园、五栋大楼、白楼仕嘉）。北京半岛国际公寓北京半岛国际公寓1 1、车位形式、车位形式2 2、车位设计、车位设计3 3、车位租售、车位租售4 4、车位管理、车位管理目前项目均以满足设计规范为基础，在设计指标目前项目均以满足设计规范为基础，在设计指标上不进行更多突破上不进行更多突破调研项目的车位一般采用租售结合的形式，租售比例不确定。调研项目的车位一般采用租售结合的形式，租售比例不确定。在产权方面，目前天津市场销售的车位中大部分为在产权方面，目前

13、天津市场销售的车位中大部分为2020年使用权（合同年使用权（合同法规定租赁年限最高为法规定租赁年限最高为2020年）年），北京市场中车库产品，北京市场中车库产品部分已拥有产权部分已拥有产权（5050年产权）年产权）。1 1、车位形式、车位形式2 2、车位设计、车位设计3 3、车位租售、车位租售4 4、车位管理、车位管理无产权的车位租赁期限为无产权的车位租赁期限为2020年，带产权的车位销年，带产权的车位销售期限为售期限为5050年，天津市场在销项目多无产权年，天津市场在销项目多无产权现有项目的车位管理水平一般。现有项目的车位管理水平一般。物业公司主要负责车库车位系物业公司主要负责车库车位系统的

14、清洁、照明、安全、调度统的清洁、照明、安全、调度等工作，对于业主车辆损失等等工作，对于业主车辆损失等的赔偿要视业主是否合理停车的赔偿要视业主是否合理停车及与物业签署的合同而定，因及与物业签署的合同而定，因此在车位管理方面，由物业单此在车位管理方面，由物业单位引发的纠纷甚多。位引发的纠纷甚多。1 1、车位形式、车位形式2 2、车位设计、车位设计3 3、车位租售、车位租售4 4、车位管理、车位管理一般物业公司主要负责车库车位系统的清洁、照明、一般物业公司主要负责车库车位系统的清洁、照明、安全、调度等工作，但在安全方面易引发业主投诉安全、调度等工作，但在安全方面易引发业主投诉车位产品背景研究车位产品

15、背景研究车位市场现状研究车位市场现状研究分品类项目车位建议分品类项目车位建议未来车位市场发展趋势未来车位市场发展趋势研究结论综述研究结论综述研究成果与结论精要研究成果与结论精要1 1、车位形式对项目品质的影响、车位形式对项目品质的影响2 2、车位形式对成本投入以及租、车位形式对成本投入以及租售收益的影响售收益的影响3 3、车位产品的市场租售价格与、车位产品的市场租售价格与管理费用状况管理费用状况 4 4、市场上客户对车位产品的需、市场上客户对车位产品的需求状况求状况5 5、车位市场的政策规范情况、车位市场的政策规范情况地下地下人防人防及非及非人防人防停车停车新型居住区应用较多；有利于项目在绿化

16、、交通组织等方面品质的提高，客户接受度较好；管理难度一般。地地面面停停车车多数居住区广泛应用；但其加大了行人与机动车的交通组织难度，降低社区感官舒适度；客户接受度较高；管理难度小。停停车车楼楼目前多数用于大型公共建筑；居住小区也有涉及但数量不多，主要原因在于其侵蚀容积率；影响建筑密度指标；降低邻近物业品质；客户对其普遍能够接受；易于进行相应的停车管理。 北京雅安国际公寓1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4

17、4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况大胡同停车楼车位形式的选择影响项目品质与管理难度车位形式的选择影响项目品质与管理难度架架空空层层目前有部分社区采用，主要原因表现在：为满足住宅设计规范要求而设置架空层用于解决配套设施不足等问题出于改善小区环境、增加景观效果的考虑；客户接受度较高；管理难度较小。（如天津开发区伴景湾，缺点为受上部柱网限制，平均每个车位面积较大，可设置车位数量有限。）半半地地下下停停车车目前有部分居住社区采用；对社区交通组织、绿地率和建筑密度有一定影响；能够形成社区景观规划的层次效果，同时能够增加

18、车库的通风和采光效果；客户接受度较好；管理难度较小。（如天津白楼仕嘉）机机械械停停车车方方式式繁华都市大型公建停车场运用较多，住宅小区运用较少;客户对其接受度不高；管理难度大。（如：北京半岛国际公寓，其设置机械停车位是为满足车位比例而设置的，多数停车位为地下两层的车库；据调查，其机械停车位使用不方便，多数客户宁愿把车停在社区外，也很少使用机械停车位。）北京半岛国际公寓天津白楼仕嘉1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用

19、状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况车位形式的选择影响项目品质与管理难度车位形式的选择影响项目品质与管理难度主要投入是铺装费用（能够和绿化相结合，因此成本基本可以忽略） ；租金标准受政策限制。（天津市商品住宅物业管理小区机动车固定车位存车收费标准）主要成本投入为地上建筑成本（约1500-2000元/平米）；可售可租，资金回收方式和时间比较灵活。主要成本投入为地下部分建安成本（约2500-3000元/平米），人防部分无法销售，非人防部分在条件允许下可供销售；销售价格和租金较高，人防部分只能通过出租产生收

20、益、非人防部分可以通过销售较快的回收投资。1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况停停车车楼楼地地面面停停车车地下地下人防人防及非及非人防人防停车停车地面停车形式的成本投入最少，地下停车地面停车形式的成本投入最少，地下停车( (有产有产权权) )形式可通过销售实现投资回收形式可通过销售实现投

21、资回收主要成本投入为设备投入成本和后期设备运转与维修保养成本；此类产品只能租不能售，租价水平一般，资金回收方式和速度不理想。主要成本投入为建安成本（约1500-2000元/平米），该形式因层高不同租售情况有所变化（层高2.2米以下不能销售、2.2米以上可以销售）；该类型产品租售价格适中；资金回收方式和速度比较灵活。主要成本投入为地上建安成本和土地成本（约1500元/平米），有经营性和非经营性之分，经营性架空层在条件允许下可供销售，其他只能租不能售。该形式产品价格较高，资金回收方式和速度比较灵活。1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入

22、以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况半半地地下下架架空空层层机械机械停车停车的方的方式式地面停车形式的成本投入最少，地下停车地面停车形式的成本投入最少，地下停车( (有产有产权权) )形式可通过销售实现投资回收形式可通过销售实现投资回收 从目前京津两地来看，车位产品的价格由市场而从目前京津两地来看，车位产品的价格由市场而定，同档次项目之间价格差异不大。定，同档次项目之间价格差异不大。

23、车位产品的租售价格与车位产品品质的量化对应车位产品的租售价格与车位产品品质的量化对应关系并不明显，目前车位市场主要表现为市场需求导关系并不明显，目前车位市场主要表现为市场需求导向而非产品差异化导向。向而非产品差异化导向。 1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况客户关注度方面：目前客户主要关

24、注的是车客户关注度方面：目前客户主要关注的是车位数量而非品质位数量而非品质 在租赁价格方面在租赁价格方面，天津市场地上车位一般租金水平为，天津市场地上车位一般租金水平为90-12090-120元元/ /月，月，地下租金水平为地下租金水平为200-300200-300元元/ /月；北京市场地上车位一般租金水平为月；北京市场地上车位一般租金水平为120-150120-150元元/ /月，地下租金为月，地下租金为300-600300-600元元/ /月。月。 在销售价格方面在销售价格方面，天，天津市场地下车库一般售津市场地下车库一般售价水平为价水平为6-106-10万元万元/ /个个（2020年使用

25、权）；北京年使用权）；北京市场地下车库一般售价市场地下车库一般售价水平为水平为11-2011-20万元万元/ /个个（5050年产权）。年产权）。1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况租售价格方面：北京的租赁价格与销售价格租售价格方面：北京的租赁价格与销售价格现状均高于天津现状均高于天津

26、收取车位管理费后，物业公司主要负责车库收取车位管理费后，物业公司主要负责车库车位系统的清洁、照明、安全、调度等工作，目车位系统的清洁、照明、安全、调度等工作，目前社区中提供车辆美容和维修的并不多，且均为前社区中提供车辆美容和维修的并不多，且均为有偿服务。有偿服务。区域区域管理费管理费天津天津北京北京城市中心项目城市中心项目150150元元/ /月月200200元元/ /月月中心区外围项目中心区外围项目100-120100-120元元/ /月月120-150120-150元元/ /月月城市外围区域项目城市外围区域项目60-8060-80元元/ /月月80-10080-100元元/ /月月1 1、

27、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况车位管理费：天津车位管理费用比北京低车位管理费：天津车位管理费用比北京低30-5030-50元元/ /月月 调研发现，调研发现，G2G2品类中购买车位的天津客户中多数拥有品类中购买车位的天津客户中多数拥有2020万元左右的车辆，北京客户中多数拥有万元左右的车辆

28、，北京客户中多数拥有20-3020-30万元车辆；万元车辆；G2品类中购买车位的京津客户拥有车辆的价格0510152025天津北京10万以下10-20万20-30万30-50万50万以上1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况按品类划分，按品类划分，G2G2品类中购买车位北京客户拥有品类中购

29、买车位北京客户拥有车辆价格情况普遍高于天津客户车辆价格情况普遍高于天津客户G3品类购买车位京津两地客户拥有车辆的价格13%49%0%13%25%10万以下10-20万20-30万30-50万50万以上 G3 G3品类中购买车位的京津两地客户中多数拥有品类中购买车位的京津两地客户中多数拥有10-10-2020万元车辆。万元车辆。1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需

30、求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况按品类划分，按品类划分，G3G3品类中购买车位京津两地的客品类中购买车位京津两地的客户拥有的车辆价格为户拥有的车辆价格为10-2010-20万元万元G2G2、G3G3品类中购买车位客户需求的车位形品类中购买车位客户需求的车位形式多为地下一层或二层，且以地下一层为主；式多为地下一层或二层，且以地下一层为主；租赁客户需求以地面车位为主，但其中拥有车辆租赁客户需求以地面车位为主，但其中拥有车辆价格超过价格超过1515万元（天津）万元（天津）/ 20/ 20万元（北京）的客户万元（北京）的客户更愿意租用地下车库。更愿意租用地下

31、车库。对于非常见的架空层停车和半地下停车，客户对于非常见的架空层停车和半地下停车，客户普遍可以接受。普遍可以接受。对于机械车位目前调研项目中只有半岛国际公寓项对于机械车位目前调研项目中只有半岛国际公寓项目涉及，客户反应为对其数量表示满意而对其安全性目涉及，客户反应为对其数量表示满意而对其安全性和便利性普遍不太认可。和便利性普遍不太认可。1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车

32、位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况G2G2、G3G3品类购买车位客户多需求地下车位，而品类购买车位客户多需求地下车位，而租赁客户需求以地面车位为主租赁客户需求以地面车位为主 在地下停车的客户更愿意将车停放在楼体距离电梯在地下停车的客户更愿意将车停放在楼体距离电梯间较近的位置，其中间较近的位置，其中G2G2、G3G3品类项目购买车位的客户对品类项目购买车位的客户对此需求比较强烈，楼间靠近电梯的位置客户接受度也较此需求比较强烈，楼间靠近电梯的位置客户接受度也较高。高。1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本

33、、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况G2G2、G3G3品类客户对于楼体或楼间距离电梯间较近品类客户对于楼体或楼间距离电梯间较近的位置需求较高的位置需求较高在车位产品设计方面，客户对于目前的限高、坡度、转弯在车位产品设计方面，客户对于目前的限高、坡度、转弯半径等方面现状普遍表示认可。半径等方面现状普遍表示认可。客户更为关注的因素在于客户更为关注的因素在于车位数量和安全

34、性、便捷性。车位数量和安全性、便捷性。1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况多数客户关注车位的数量与安全性、便捷性多数客户关注车位的数量与安全性、便捷性 引用观澜国际公寓王先生的建议：要考虑到家中有老人或残疾人，最好能够设置残疾人通道，方便居住生活。在车位产品设备设施方面，客户出于对车停放

35、的便捷性在车位产品设备设施方面，客户出于对车停放的便捷性和安全性考虑，都比较注重和安全性考虑，都比较注重车位锁和车挡车位锁和车挡的使用，对于的使用，对于其它附属设备设施也希望增加。其它附属设备设施也希望增加。1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况多数客户比较注重车位锁和车挡的配备多数客户比

36、较注重车位锁和车挡的配备 引用阳光100项目客户陈先生的建议：可以使用电子遥控车位锁，机械车位锁上下车不方便。 车辆的价格直接影响到客户对于拥有车位方式的选择：车辆的价格直接影响到客户对于拥有车位方式的选择：多数多数G2G2类客户更接受购买或租赁地下车位；而类客户更接受购买或租赁地下车位；而G3G3类的客类的客户更乐于花更少的钱用于停车，普遍都不会购买车位。户更乐于花更少的钱用于停车，普遍都不会购买车位。1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理

37、费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况G2G2客户对车位购买接受度高于客户对车位购买接受度高于G3G3客户，客户，G3G3客客户普遍不接受购买车位户普遍不接受购买车位G2G2品类品类北京购买车位客户接受价格范围多数在北京购买车位客户接受价格范围多数在18-2018-20万元；天津多万元；天津多数在数在10-1510-15万元；万元； G3G3品类品类北京购买车位客户接受价格范围多数在北京购买车位客户接受价格范围多数在15-1815-18万元左右、天万元左右、天津多数在津多数在1

38、0-1210-12万元左右。万元左右。1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况G2G2品类购买车位客户接受价格较高，品类购买车位客户接受价格较高，G3G3品类品类客户接受价格较低客户接受价格较低 天津市场中天津市场中接受较高车位销售价格的多为购买城市内高档项目的客接受较高车位销售价格的多为购

39、买城市内高档项目的客户，住宅产品的价格与车位产品的价格形成了一定的量化对应关系户，住宅产品的价格与车位产品的价格形成了一定的量化对应关系（购买80万左右住宅产品的客户一般能承受价格为8-10万元的车位；购买120万左右住宅的客户一般能承受价格为10-12万元的车位；购买150万左右住宅的客户一般能承受价格为12万元以上的车位）。1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的

40、需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况天津购房价格在天津购房价格在80-15080-150万元的客户接受车位价万元的客户接受车位价格在格在8-128-12万万 1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况 北京市场表现与天津相类似北京市场表现与天津相类似（

41、购买100万左右住宅产品的客户一般能承受价格为10-12万元的车位；购买120万左右住宅的客户一般能承受价格为10-15万元的车位；购买150万左右住宅的客户一般能承受价格为12-15万元的车位；购买200万左右住宅的客户一般能承受价格为15万元以上的车位）。北京购房价格在北京购房价格在80-20080-200万元的客户接受车位价万元的客户接受车位价格在格在10-1510-15万及以上万及以上 产权方面产权方面设计方面设计方面目前，政府对于车位产权出台的政策规范主要有物权法，主要对车位的产权界定、归属进行了限定。 物权法七十四条对于车位产权做了规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当

42、首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况汽车库建筑设计规范、天津市建设项目配建停车场(库)标准主要对于车位建筑设计

43、的标准化进行了规定，车位形式、设计指标应按以上两个标准实施。车位产权方面以车位产权方面以物权法物权法为参考，设计方面以为参考，设计方面以汽车库建筑汽车库建筑设计规范设计规范 、天津市建设项目配建停车场天津市建设项目配建停车场( (库库) )标准标准为规范为规范 目前客户对于物权法关于车位的规定理解差异较大，例如：阳光100的部分业主就认为社区内车位属于全体业主，不应该收费，目前阳光100多数业主都没有购买或租赁车位。多数开发商都没有对设计标准进行提升，对于较大的车辆停车不方便，拥有车辆较大的客户对此表示不满意，希望改进。例如：半岛国际公寓业主陶女士的车为SUV，引用其建议:“转弯半径比较死，如

44、果开大车或新车过不去，希望转弯处加宽；车位都比较窄，加宽车位尺寸。”北京半岛国际公寓1 1、车位形式对项目、车位形式对项目品质的影响品质的影响2 2、车位形式对成本、车位形式对成本投入以及租售收益投入以及租售收益的影响的影响3 3、车位产品的市场、车位产品的市场租售价格与管理费租售价格与管理费用状况用状况 4 4、市场上客户对车、市场上客户对车位产品的需求状况位产品的需求状况5 5、车位市场的政策、车位市场的政策规范情况规范情况租售方面租售方面租赁价格租赁价格方面方面各城市也相应结合自身城市特征对车位产品的销售方式、租赁指导价格以及车位产品的设计标准等进行规定，也相应出台了各城市的社区车位的管

45、理办法社区车位的设计标准等政策规范。天津市商品住宅物业管理小区机动车固定车位存车收费标准规定,地上车位租赁指导价格60-120元/月,地下车库为300-500元/月。北京市普通居住小区物业管理服务收费标准规定，地上车位租赁指导价格为150-210元/月，地下车库无规定要求。车位租售与价格方面根据各地管理收费标准执行车位租售与价格方面根据各地管理收费标准执行目前政策没有对于租售比例严格限制，但是对于开发商只售不租，多数客户表示不满。例如上海大华锦绣华城小区地下车位只售不租，造成了小区地面停车位数量不够，而地下车库却空空如也。车位产品背景研究车位产品背景研究车位市场现状研究车位市场现状研究分品类项

46、目车位建议分品类项目车位建议未来车位市场发展趋势未来车位市场发展趋势研究结论综述研究结论综述研究成果与结论精要研究成果与结论精要1 1、G2G2、G3G3品类车位产品形式选择品类车位产品形式选择建议建议2 2、G2G2、G3G3品类车位产品设计建议品类车位产品设计建议3 3、G2G2、G3G3品类车位租售模式建议品类车位租售模式建议4 4、G2G2、G3G3品类车位管理模式建议品类车位管理模式建议5 5、G2G2、G3G3品类车位成本投入建议品类车位成本投入建议6 6、C C品类分析说明品类分析说明第一选择是地面停车第一选择是地面停车（尽量增加地面停车在总体车位中所占的（尽量增加地面停车在总体

47、车位中所占的比例）；比例）；其次是结合人防空间布置其次是结合人防空间布置，有条件时（考虑空间布局和指标占，有条件时（考虑空间布局和指标占用）用）考虑地上架空层考虑地上架空层；再次是地下人防车库与非人防车库再次是地下人防车库与非人防车库（一般为（一般为2 2层）；层）；如果以上措施仍不能满足规范的车位数量，可以如果以上措施仍不能满足规范的车位数量，可以考虑利用机械考虑利用机械设备设备满足规范要求数量。满足规范要求数量。建议车位产品形式优先顺序：地面停车建议车位产品形式优先顺序：地面停车结合人防结合人防或架空层停车或架空层停车地下非人防车库地下非人防车库利用机械设备利用机械设备1 1、G2G2、G

48、3G3品类车品类车位产品形式选择位产品形式选择建议建议2 2、G2G2、G3G3品类车品类车位产品设计建议位产品设计建议3 3、G2G2、G3G3品类车品类车位租售模式建议位租售模式建议4 4、G2G2、G3G3品类品类车位管理模式建议车位管理模式建议5 5、G2G2、G3G3品类品类车位成本投入建议车位成本投入建议6 6、C C品类分析说品类分析说明明地面停车的方式选择：地面停车的方式选择：首先是路边停车方式。目前大多数项目地面停车采用的是路边停车方式，管理难度较小，但是影响社区居住环境；自从物权法颁布后，路边停车收费问题引起很多纠纷，租售难度较大。其次为地面设置停车场。停车场会影响项目绿地

49、率，管理难度小，对居住环境有一定的影响；租售难度不大；可以结合绿化覆盖率，在停车位上铺装地砖草或在车位周围种植树木，在不影响绿化覆盖率的情况下增加车位数量。再次为地面设置机械停车设备。机械停车设备与后期维护成本较高，目前只有极少数小区使用，停车不方便，对小区环境影响较大；租售难度较大。1 1、G2G2、G3G3品类车品类车位产品形式选择位产品形式选择建议建议2 2、G2G2、G3G3品类车品类车位产品设计建议位产品设计建议3 3、G2G2、G3G3品类车品类车位租售模式建议位租售模式建议4 4、G2G2、G3G3品类品类车位管理模式建议车位管理模式建议5 5、G2G2、G3G3品类品类车位成本

50、投入建议车位成本投入建议6 6、C C品类分析说品类分析说明明建议地面停车设置结合绿化覆盖率的停车方式。建议地面停车设置结合绿化覆盖率的停车方式。建议地面停车设置结合绿化覆盖率的停车方式建议地面停车设置结合绿化覆盖率的停车方式为控制总成本投入，满足规范要求的数量即可，不建议额外增加车位为控制总成本投入，满足规范要求的数量即可，不建议额外增加车位数量。数量。对车位数量在各种车位形式上分配的先后次序，遵照前文所述的对车位数量在各种车位形式上分配的先后次序，遵照前文所述的车位产品形式选择建议。车位产品形式选择建议。在设计地下车位时，在设计地下车位时，在同交通设计和机电、消防等专业设计师充分沟在同交通

51、设计和机电、消防等专业设计师充分沟通后，节约机电、消防等设备空间的占地面积，并优化它们与车位占通后，节约机电、消防等设备空间的占地面积，并优化它们与车位占地的空间布局关系，地的空间布局关系，在保证一定车位数量的前提下，尽量减少总的地在保证一定车位数量的前提下，尽量减少总的地下建筑面积或层数，实现控制成本的目的。下建筑面积或层数，实现控制成本的目的。为进一步降低成本，在设计地面为进一步降低成本，在设计地面车位时，车位时，可以在同园林设计师和可以在同园林设计师和交通设计师充分沟通后，交通设计师充分沟通后，尽量增尽量增加车位占地面积以及同等占地面加车位占地面积以及同等占地面积的车位数量积的车位数量。

52、（出车位率，例。（出车位率，例如：在不影响地面绿化覆盖率的如：在不影响地面绿化覆盖率的情况下尽量多设置地面车位，可情况下尽量多设置地面车位，可结合地砖草或者在地面停车位周结合地砖草或者在地面停车位周边种植树木来增加绿化覆盖率等边种植树木来增加绿化覆盖率等形式。）形式。） 1 1、G2G2、G3G3品类车品类车位产品形式选择位产品形式选择建议建议2 2、G2G2、G3G3品类车品类车位产品设计建议位产品设计建议3 3、G2G2、G3G3品类车品类车位租售模式建议位租售模式建议4 4、G2G2、G3G3品类品类车位管理模式建议车位管理模式建议5 5、G2G2、G3G3品类品类车位成本投入建议车位成

53、本投入建议6 6、C C品类分析说品类分析说明明建议在不增加成本的前提下保证项目车位数量建议在不增加成本的前提下保证项目车位数量1 1、G2G2、G3G3品类车品类车位产品形式选择位产品形式选择建议建议2 2、G2G2、G3G3品类车品类车位产品设计建议位产品设计建议3 3、G2G2、G3G3品类车品类车位租售模式建议位租售模式建议4 4、G2G2、G3G3品类品类车位管理模式建议车位管理模式建议5 5、G2G2、G3G3品类品类车位成本投入建议车位成本投入建议6 6、C C品类分析说品类分析说明明建议车库设计主要参数按照规范设计即可，建议车库设计主要参数按照规范设计即可，部分客户关注指标可突

54、破部分客户关注指标可突破加高车库出入口高度至约加高车库出入口高度至约2.82.8米，宽度不米，宽度不应低于应低于3.53.5米；米；车道宽度加宽至近车道宽度加宽至近7米；米；车位摆布方式尽量为垂直式；车位摆布方式尽量为垂直式；车位位置最好在楼体或楼间下靠近电梯车位位置最好在楼体或楼间下靠近电梯处；处；车库出入口与车道为单向行驶，出车库出入口与车道为单向行驶，出入口在社区外。入口在社区外。主要参数按照规范设计即可。但对用于销售的车位可重点进行修正，主要参数按照规范设计即可。但对用于销售的车位可重点进行修正，包括：包括：以可销售车位最优化为原则进行设计，以可销售车位最优化为原则进行设计，从而提高可

55、售车位的价格。从而提高可售车位的价格。车位出入口门禁设置为车位出入口门禁设置为IC卡识别；卡识别；在车位的附属设备方面在车位的附属设备方面，除，除必备的设施外（车位号、车必备的设施外（车位号、车挡），可以根据客户需要选装挡），可以根据客户需要选装部分设备，例如部分设备，例如电子车位锁电子车位锁（客户对此需求较高）等。（客户对此需求较高）等。 在配套设备方面在配套设备方面，人身和车辆安全，人身和车辆安全问题是客户最关心的，除物业管理公问题是客户最关心的，除物业管理公司提供相应保障外，司提供相应保障外，电子监控和门禁电子监控和门禁等智能化设备是最重要的等智能化设备是最重要的，其次是手，其次是手机信

56、号增强设备，再次是加强照明、机信号增强设备，再次是加强照明、通风和背景音乐等开心要素。通风和背景音乐等开心要素。1 1、G2G2、G3G3品类车品类车位产品形式选择位产品形式选择建议建议2 2、G2G2、G3G3品类车品类车位产品设计建议位产品设计建议3 3、G2G2、G3G3品类车品类车位租售模式建议位租售模式建议4 4、G2G2、G3G3品类品类车位管理模式建议车位管理模式建议5 5、G2G2、G3G3品类品类车位成本投入建议车位成本投入建议6 6、C C品类分析说品类分析说明明在车位的附属与配套方面除了必备的设施外，还在车位的附属与配套方面除了必备的设施外，还可选装部分客户需求较高的设备

57、可选装部分客户需求较高的设备引用润枫德尚的业主夏女士的建议：引用润枫德尚的业主夏女士的建议：由于地下车库相对较黑，女性客户对此多有顾虑，可增加照明，保安、音由于地下车库相对较黑，女性客户对此多有顾虑，可增加照明，保安、音乐等满足其需求。乐等满足其需求。 车位销售的主要目标客群为车位销售的主要目标客群为G2G2品类客户，因此，品类客户，因此，在对车位销售的研究中，主要针对在对车位销售的研究中，主要针对G2G2品类客户。品类客户。1 1、G2G2、G3G3品类车品类车位产品形式选择位产品形式选择建议建议2 2、G2G2、G3G3品类车品类车位产品设计建议位产品设计建议3 3、G2G2、G3G3品类

58、车品类车位租售模式建议位租售模式建议4 4、G2G2、G3G3品类品类车位管理模式建议车位管理模式建议5 5、G2G2、G3G3品类品类车位成本投入建议车位成本投入建议6 6、C C品类分析说品类分析说明明车位销售的主要目标客群为车位销售的主要目标客群为G2G2品类客户品类客户p可以采取可以采取单独销售的方式；单独销售的方式；p也可以采取也可以采取买房屋送产权车位买房屋送产权车位共同销售的方式，将车位成本计入房款；共同销售的方式，将车位成本计入房款；p还可以采取还可以采取买房送使用权买房送使用权（2020年）车位的形式作为补充。年）车位的形式作为补充。销售方式的选取最好能根据房屋实际销售方式的

59、选取最好能根据房屋实际供需情况和客户需求情况确定，例如供需情况和客户需求情况确定，例如在房屋供不应求，同时客户对车位需在房屋供不应求，同时客户对车位需求强烈的情况下，求强烈的情况下，采取买房屋送产权采取买房屋送产权车位销售模式，有利于开发商加快回车位销售模式，有利于开发商加快回款和保证销售率，也能为客户提供车款和保证销售率，也能为客户提供车位的位的“贷款贷款”服务，减轻双方负担。服务，减轻双方负担。具体销售形式需要对房屋、销售、客具体销售形式需要对房屋、销售、客户等情况进行具体分析后确定。户等情况进行具体分析后确定。1 1、G2G2、G3G3品类车品类车位产品形式选择位产品形式选择建议建议2

60、2、G2G2、G3G3品类车品类车位产品设计建议位产品设计建议3 3、G2G2、G3G3品类车品类车位租售模式建议位租售模式建议4 4、G2G2、G3G3品类品类车位管理模式建议车位管理模式建议5 5、G2G2、G3G3品类品类车位成本投入建议车位成本投入建议6 6、C C品类分析说品类分析说明明建议根据项目实际情况确定销售方式建议根据项目实际情况确定销售方式 在车位销售时机方面，普遍采取的是入住后单独销售车位。在车位销售时机方面，普遍采取的是入住后单独销售车位。但从现实情况看，这种销售时机容易在销售方式、销售价格和产但从现实情况看，这种销售时机容易在销售方式、销售价格和产权归属等问题上引发客