上海百联西郊购物中心定位及招商情况分析

1、上海百联西郊购物中心 u百联西郊购物中心位于上海市长宁西区的，是百联集团旗下的百联西郊购物中心位于上海市长宁西区的，是百联集团旗下的社社区型购物中心区型购物中心。u项目占地占地面积项目占地占地面积3.43.4万平方米，总建筑面积万平方米，总建筑面积1111万平方米，商业万平方米，商业可租赁面积为可租赁面积为6.056.05万平方米，包括了地下二层和地上四层。万平方米，包括了地下二层和地上四层。u楼顶与地下共计有楼顶与地下共计有600600余个停车位。余个停车位。u项目的启动开始于项目的启动开始于20032003年年1 1月月1818日，建设工期日，建设工期2121个月，于个月，于2004200

2、4年年1111月月2828日正式开业，开业时已达到日正式开业，开业时已达到9090的商家入住率。的商家入住率。u该项目是目前国内以该项目是目前国内以“家庭型消费家庭型消费”作为主要定位的成功案例。作为主要定位的成功案例。项目概况项目概况u百联西郊购物中心位于长宁区西部，四周全是传统的大型住宅居住百联西郊购物中心位于长宁区西部，四周全是传统的大型住宅居住社区。而且公共交通十分便捷，临近地铁及多条公交线路。社区。而且公共交通十分便捷，临近地铁及多条公交线路。项目区位项目区位u核心商圈核心商圈新泾镇、新泾镇、北新泾、仙霞、程北新泾、仙霞、程桥地区桥地区， 8.78.7万户万户，约约23.823.8万

3、人万人。u次级商圈周家桥、次级商圈周家桥、天山、虹桥的内环天山、虹桥的内环线以西地区，线以西地区， 5.25.2万户约万户约1515万人。万人。u定位定位国内首个开放式社区型购物中心国内首个开放式社区型购物中心，是一个满足社区，便民利民，集购物、休闲、娱，是一个满足社区，便民利民，集购物、休闲、娱乐为一体的多功能新型社区商业中心。乐为一体的多功能新型社区商业中心。u客户客户周边居民分为两个档次，一是以周边居民分为两个档次，一是以中低档消费中低档消费为主的普通老百姓，二是具有一定消费为主的普通老百姓，二是具有一定消费力的力的高端客人高端客人，他们是周边别墅和高档住宅的住户，其中有相当部分的外籍人

4、士。因，他们是周边别墅和高档住宅的住户，其中有相当部分的外籍人士。因此百联西郊北区、西区以中档消费为主，东区南区配置部分高档特色超市和餐饮，以此百联西郊北区、西区以中档消费为主，东区南区配置部分高档特色超市和餐饮，以满足高端客人的需要。二者和谐共处，成为社区综合购物中心。满足高端客人的需要。二者和谐共处，成为社区综合购物中心。u开发时机开发时机项目开发时周边社区已成熟起来，但商业配套却很落后；项目开发时周边社区已成熟起来，但商业配套却很落后；项目周围仍有部分中高档物业在不断开发，具有消费能力的人口在不断导入中。项目周围仍有部分中高档物业在不断开发，具有消费能力的人口在不断导入中。项目定位项目定

5、位u百联西郊购物中心由百联西郊购物中心由美国捷得建筑师事务所美国捷得建筑师事务所设计。设计。u捷得资深副总裁、设计总监捷得资深副总裁、设计总监David MorenoDavid Moreno先生强调说该项目先生强调说该项目“秉承捷得创秉承捷得创造独特体验的设计理念，捷得将百联购物中心设计成一个现代村落风格的社造独特体验的设计理念，捷得将百联购物中心设计成一个现代村落风格的社区中心。这里的中心广场为大家提供了音乐会、展览、节日庆典、餐饮、购区中心。这里的中心广场为大家提供了音乐会、展览、节日庆典、餐饮、购物等一系列活动的理想场所。物等一系列活动的理想场所。”“”“我们在设计时特别将开放式空间放到

6、商城我们在设计时特别将开放式空间放到商城的中心位置。这样的设计不仅为当地社区提供了聚会的场所，同时也完全符的中心位置。这样的设计不仅为当地社区提供了聚会的场所，同时也完全符合政府对商业建筑中空间安排的要求。合政府对商业建筑中空间安排的要求。”u购物中心的三条主干道将百联西郊与周围的居民区相连接。通过主干道向购物中心的三条主干道将百联西郊与周围的居民区相连接。通过主干道向中心开放式广场聚集的步行街、小径和阶梯平台，又将客人迎进商城内部。中心开放式广场聚集的步行街、小径和阶梯平台，又将客人迎进商城内部。u商城中心部分是一个露天广场，被底层的零售店以及上层的娱乐场所环绕，商城中心部分是一个露天广场，

7、被底层的零售店以及上层的娱乐场所环绕，这里可以举办音乐会、展览、各种节日庆典、户外餐会、促销活动或其他公这里可以举办音乐会、展览、各种节日庆典、户外餐会、促销活动或其他公众活动。众活动。设计理念设计理念u共约共约116116家商家入驻，其中大型生活超市家商家入驻，其中大型生活超市1 1家、百货公司家、百货公司1 1家、专业卖场家、专业卖场4 4家、家、主题餐饮主题餐饮2929家、专卖店家、专卖店6262家、休闲娱乐家、休闲娱乐5 5家、社区服务家、社区服务1414家。家。u主力店主力店零售：世纪联华、友谊百货两大主力店；零售：世纪联华、友谊百货两大主力店；专业店：永乐家电、迪信通、特力屋、迪卡

8、侬等专业卖场；专业店：永乐家电、迪信通、特力屋、迪卡侬等专业卖场；休闲娱乐：世纪仙霞影城、卡通尼儿童乐园、汤姆熊欢乐世界等娱乐主力休闲娱乐：世纪仙霞影城、卡通尼儿童乐园、汤姆熊欢乐世界等娱乐主力店。店。业态组合业态组合u商业可租赁面积约商业可租赁面积约6050060500平米；平米；u友谊百货友谊百货+ +世纪联华，营业面积约世纪联华，营业面积约2500025000平米，占平米，占41%41%；u专业卖场专业卖场4 4家，营业面积约家，营业面积约58005800平米，占平米，占10%10%；u专卖店约专卖店约6262家，营业面积约有家，营业面积约有1000010000平米，占平米，占17%17

9、%；u特色特色+ +快餐饮约快餐饮约2727家，营业面积约有家，营业面积约有83008300平米，占平米，占13%13%；u大餐饮有大餐饮有2 2家，营业面积约家，营业面积约48004800，占，占8%8%；u休闲娱乐共休闲娱乐共5 5家，营业面积约家，营业面积约60006000，占，占10%10%；u社区服务约社区服务约1414家，营业面积约家，营业面积约600600，占，占1%1%；业态配比业态配比主力店专业卖场专卖店餐饮娱乐社区服务41101721101各业态规模比例各业态规模比例楼层布局楼层布局楼层布局楼层布局楼层布局楼层布局楼层布局楼层布局楼层布局楼层布局楼层布局楼层布局租金及经营情

10、况租金及经营情况u物业管理费从物业管理费从0.50.51 1元平方米天不等。元平方米天不等。u周一至周五的客流量达到周一至周五的客流量达到4 45 5万人次，销售万人次，销售200200万元左右；万元左右；u双休日的客流量达到双休日的客流量达到9 91010万人次，销售万人次，销售400400万元左右。万元左右。u购物消费的比重占到整个购物中心总消费的购物消费的比重占到整个购物中心总消费的8787，餐饮消费比重占，餐饮消费比重占到到1111，休闲娱乐等服务性消费的比重在，休闲娱乐等服务性消费的比重在2 2。u客流中客流中90%90%以上的顾客为周边以上的顾客为周边3 3至至5 5公里范围内的社

11、区居民。公里范围内的社区居民。u定位清晰明确定位清晰明确填补地区性商业空白；介于社区型和区域型之间的购物中心。填补地区性商业空白；介于社区型和区域型之间的购物中心。中档定位，满足家庭化一站式购物，以周边社区居民、中等收入家庭为服务对象；中档定位，满足家庭化一站式购物，以周边社区居民、中等收入家庭为服务对象；u业态品牌组合与定位保持一致业态品牌组合与定位保持一致各种业态覆盖面广，品牌存在差异，兼顾了中档次大众消费和高档消费的需求。各种业态覆盖面广，品牌存在差异，兼顾了中档次大众消费和高档消费的需求。品牌组合中，以主力店世纪联华和友谊百货为代表，将中等收入家庭、普通社区居民作为服务对品牌组合中，以

12、主力店世纪联华和友谊百货为代表，将中等收入家庭、普通社区居民作为服务对象，次主力店特力屋和迪卡侬兼顾周边中高档消费居民。象，次主力店特力屋和迪卡侬兼顾周边中高档消费居民。为满足社区型家庭生活消费需求，业态组合上加强了休闲、餐饮、生活服务方面的比例；为满足社区型家庭生活消费需求，业态组合上加强了休闲、餐饮、生活服务方面的比例；u招商能力强招商能力强引入了强大的主力店和次主力店，发挥了百联集团的协同效应。引入的主力店、次主力店占总面引入了强大的主力店和次主力店，发挥了百联集团的协同效应。引入的主力店、次主力店占总面积的一半以上，品牌号召能力强，对其他商铺的招商起到了很好的拉动作用，并且是项目获得基积的一半以上，品牌号召能力强，对其他商铺的招商起到了很好的拉动作用，并且是项目获得基本的稳定