物业管理案例分析安全类学习教案

1、会计学1物业管理案例物业管理案例(n l)分析安全类分析安全类第一页，共51页。第2页/共51页第二页，共51页。？思考：物业公司是否应当(yngdng)承担侵权责任？第3页/共51页第三页，共51页。第4页/共51页第四页，共51页。第5页/共51页第五页，共51页。小区内的公共场地就既然是“公共”就应该公开自由进出，小区管理处这样的做法不合法。【评点】：上述案例矛盾的关键在，谢绝外来人员进入住宅区的做法是否合法？第6页/共51页第六页，共51页。小区则不是公共物品，而是业主(yzh)私有财产，这种建立在对业主(yzh)私有财产侵犯的基础上的资源共享，显然是违反宪法、法律的行为。第7页/共5

2、1页第七页，共51页。第8页/共51页第八页，共51页。理规定，晚6时后应停止装修，请予合作和谅解。这四人见保安(bo n)员不放行，便破口大骂，说是楼上住户请他们来的，若不放行就强行冲上去。保安(bo n)班班长赶来劝说、制止，他们不理不睬，怒气冲冲地围过来欲要动手。第9页/共51页第九页，共51页。入住装修期间，一旦出现盗窃案件，物业管理公司的改造就更加被动。因此，对装修人员的管理一刻也不能放松，要制定严格的规章制度，严格执行，严格管理，坚决杜绝一切不安全隐患的出现。第10页/共51页第十页，共51页。第11页/共51页第十一页，共51页。物业管理费，自己住宅的安全却没有得到保护，于是(y

3、sh)将物业管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盗贼被抓获。该盗贼供认自己是从小区的一个忘记上锁的侧门进入小区行窃的。第12页/共51页第十二页，共51页。失窃有直接的因果关系，应该赔偿李某相应的损失。第13页/共51页第十三页，共51页。物业管理公司做好安全工作就抓好以下几项工作：保安队伍的建设；安全管理制度的制定(zhdng)和落实；日常的监督和巡查；电子报警管理的投入。第14页/共51页第十四页，共51页。【案例六】：遇到火警消防栓不出水怎末办？李先生入住某高层住宅小区还不到1个月。一天，李先生家厨房内发生火警，其家人急忙跑到楼层消防栓处，打开水源开关，拉着软管一边向屋里跑，一边

4、打开喷枪开关，结果喷枪内滴水未出。幸亏楼层灭火器箱内有几只灭火器，在闻讯赶来的周围邻居和物业管理公司值班保安员的帮帮助下，及时扑灭了火焰。后经了解，消防栓喷不出水，是因为小区内有居民盗用消防栓里的水，物业管理公司担心水费超标，所以擅自(shnz)将消防栓的阀门关掉了。据此原因李先生向该小区物业管理公司提出赔偿经济损失要求。第15页/共51页第十五页，共51页。【评点】：擅自将消防栓的阀门关掉了是否正确。【分析】：消防管理涉及物业辖区内的人身、财产安全，是物业管理公司各项管理中的重点工作，物业管理公司在发现有人使用消防栓的水时，应该依法耐心说服并制止，必要时可处以适当的处罚，但决不能因噎废食，关

5、掉消防栓。同时物业管理公司应按照(nzho)规定配置消防设施和器材，设置消防安全标志 。第16页/共51页第十六页，共51页。第17页/共51页第十七页，共51页。日常消防工作应注意事项：一、是要加强消防设备设施及消防器材的配置，使用先进的消防安全系统；二、是要加强消防设备设施的维修保养，使这些设备设施始终处于良好的使用状态；三、是要加强辖区内的消防巡查，重点检查易出现隐患的区域或部位，巡查消防设备设施是否齐全完好；四、是要加强消防宣传，树立“群放群治”的意识，树立全民全员的消防安全意识；五、是要做好火灾处置预案，定期组织学习消防演习，培训员工和用户的火灾应变处理(chl)能力。 第18页/共

6、51页第十八页，共51页。第19页/共51页第十九页，共51页。【评点】：本案例争论的焦点是物业管理公司提供停车位构成的是“停车位有偿使用合同关系”还是“保管合同关系”。【分析】：本案例物业管理公司提供的仅是停车位和停车秩序这种“停车位有偿使用合同关系，这在写有“本大厦停车场只提供车辆的场地使用，不负责车辆的保管请各位车主自行保管！” 的停车卡上已经表明，事实上，停车位本身并未造成车辆丢失，车辆的丢失也不是因为停车秩序造成的，所以物业管理公司提供停车服务不是保管合同关系，物业管理公司没有对车辆进出进行检验(jinyn)的义务。 故案例中物业公司不用承担赔偿责任。第20页/共51页第二十页，共5

7、1页。第21页/共51页第二十一页，共51页。【案例八】：停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任? 1999年7月9日,厦门某汽车维修有限公司(以下称维修公司)驾驶员驾驶一辆美鹿牌小轿车到闽南大厦办事,驾驶员交付(jiof)5元停车费后,将车停放由厦门某物业管理股份有限公司(以下称物业公司)经营的停车场,后来驾驶员要提车时,发现轿车已丢失,驾驶员立即报案,厦门市公安局刑警支队于1999年7月14日发出协助通报,但至今未将失窃的轿车追回。车辆管理篇第22页/共51页第二十二页，共51页。第23页/共51页第二十三页，共51页。【案件审理】二审认为:由于维修公司将车辆停放于物业公司的停车场时,

8、除交纳5元停车费外,双方未就车辆停放性质进行任何约定。因此物业公司与维修公司间的法律关系(gun x)性质显然不能简单地以该5元停车费的缴交与否来判断,而应从以下几方面进行分析:(一)从保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返还该物的合同,其法律特征不仅是双方当事人关于保管的意思表示一致还必须有寄托人将保管物交付保管人,使保管物置于保管人的实际占有控制之下的事实存在。本案双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致,而维修公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给物业公司,以便物业公司实际控制车辆,而物业公司亦未对维修公司出具取车放验凭证。(二)物业公司的经营范围中并元保管业

9、务,该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务。(三)关于物业公司收取5元钱的停车费的性质及依据。第24页/共51页第二十四页，共51页。,维修公司的车辆丢失承担赔偿责任的判决缺乏事实及法律依据,依法应予改判，物业公司不承担赔偿责任。第25页/共51页第二十五页，共51页。管理公司赔偿损失。第26页/共51页第二十六页，共51页。第27页/共51页第二十七页，共51页。第28页/共51页第二十八页，共51页。,但治疗一个多月后终因大面积烧伤致败血症而死亡。后来,小明的父母把该花园小区的物业管理公司和另3个肇事(zhosh)孩子告上法庭,要求赔偿损失。第29页/共51页第二十九页，共51页。(pic

10、hng)责任由监护人承担。根据此判决,小明的父母共获得近13万元的赔偿(pichng)金,其中包括精神损害赔偿(pichng)金8.5万元,物业管理公司被判赔近7万元。第30页/共51页第三十页，共51页。孩子死亡的主要原因。主观过错包括故意和过失两种形式,物业管理公司一般不会发生故意的过错,但常会对过失认识不够。物业管理公司指派的保管、使用天那水的员工显然未注意到天那水作为易燃易爆的危险物品的特殊性,从而导致(dozh)物业管理公司构成了未尽到应有的注意、未妥善履行管理义务的过失。第31页/共51页第三十一页，共51页。第32页/共51页第三十二页，共51页。第33页/共51页第三十三页，共

11、51页。职业(zhy)安全篇第34页/共51页第三十四页，共51页。清情况。于是主任当机立断，指挥有关人员采取一系列措施。立即将伤者送往医院，检查治疗；详细记录现场情况，保存好现场录像；抓紧清洁大堂、电梯和楼道，然后喷洒空气清新剂；想办法联系业主，请其来管理处商讨善后处理事宜。几分钟后，大厦一切如常。第35页/共51页第三十五页，共51页。(fngxin)、前期物业管理的风险(fngxin)、日常管理的风险(fngxin)。其中，日常管理风险(fngxin)按行为主体分类，可包括业主（物业使用人）在使用物业和接受服务过程中的风险(fngxin)、物业管理项目外包服务过程中的风险(fngxin)

12、、市政公用事业单位服务过程中的风险(fngxin)、物业管理员工服务过程中的风险(fngxin)、公共媒体宣传报道中的舆论风险(fngxin)等。第36页/共51页第三十六页，共51页。第37页/共51页第三十七页，共51页。原订的预防措施或应对方案要能灵活运用，要能随各种环境与条件的变化而有针对性地提出有效的处理措施和方法。4、在紧急时间发生后由一名管理人员做好统一的现场指挥，安排调度以免出现“多头领导”，造成混乱。5、处理紧急事件应以不造成心的损失为前提，不能因急于处理，而不顾后果造成更大损失。第38页/共51页第三十八页，共51页。第39页/共51页第三十九页，共51页。5、如发现有受伤

13、或不适者，应立即通知医疗急救单位；6、燃气公司人员到达现场后，应协助其彻底检查、消除隐患。第40页/共51页第四十页，共51页。典型紧急事件三：电梯故障当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰；立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者；被困者内如有小孩、老人、孕妇(ynf)或人多供氧不足的需特别留意，必要时请消防人员协助；督促电梯维保单位全面检查，消除隐患；将此次电梯事故详细记录备案。风险(fngxin)防范篇第41页/共51页第四十一页，共51页。典型紧急事件四：噪音侵扰接到噪音侵扰的投诉和信息后，应立即派人前往现场查看(chkn)；必要时通过技术手段

14、或设备，确定噪音是否超标；判断噪音侵扰的来源，针对不同噪音源，采取对应的解决措施；做好与受噪音影响业主的沟通、解释。风险(fngxin)防范篇第42页/共51页第四十二页，共51页。典型紧急事件五：电力故障若供电部门预先通知大厦/小区暂时停电，应立即将详细情况和有关文件信息通过广播、张贴通知等方式传递给业主，并安排相应的电工人员值班；若属于因供电线路故障，大厦/小区紧急停电，有关人员应立即赶到现场，查明确认故障源，立即组织抢修；有备用供电线路或自备发电设备，应立即切换供电线路；当发生故障停电时，应立即派人检查确认电梯内是否有人，做好应急处理(chl)，同时立即通知住户，加强消防和安全防范管理措

15、施，确保不至于因停电而发生异常情况；在恢复供电后，应检查大厦内所有电梯、消防系统、安防系统的运作情况。风险(fngxin)防范篇第43页/共51页第四十三页，共51页。典型紧急事件六：浸水、漏水检查漏水的准确位置及所属的水质（自来水、污水、中水等），设法制止漏水（如关闭水阀）；若漏水可能影响变压器、配电室和电梯等，通知相关部门采取应急措施；利用现有设备工具，排除积水，清理现场；对现场拍照，作为存档及申报(shnbo)保险理赔证明。风险(fngxin)防范篇第44页/共51页第四十四页，共51页。典型紧急事件七：高空坠物在发生高空坠物后，有关管理人员要立即赶到现场，确定(qudng)坠物造成的危

16、害情况。如有伤者，要立即送往医院或拨打急救电话，造成财务损坏的，要保护现场，拍照取证并通知相关人员尽快确认坠落物来源；确认坠落物来源后，及时协调受损/受害人员与责任人协商处理；时候应检查和确保在恰当位置张贴“请勿高空抛物”的标识，并通过多种宣传方式，是业主自觉遵守社会公德。风险(fngxin)防范篇第45页/共51页第四十五页，共51页。典型紧急事件八：交通意外在管理区域内发生交通意外事故，安全主管应迅速到场处理；有人员受伤应立即送往医院，或拨打急救电话；对现场拍照，保留相关记录；应安排专门人员疏导交通，尽可能使事故不影响其他车辆的正常(zhngchng)行驶；协助有关部门尽快予以处理；事后应对管理区域内交通路面情况进行检查，完善相关交通标识、减速坡、隔离墩等的设置；风险(fngxin)防范篇第46页/共51页第四十六页，共51页。典型紧急事件九：刑事案件物业管理单位或控制中心接到案件通知后，应立即派有关人员到现场；如正是发生犯罪案件时，要立即报警，并留守人员控制现场，知道警方人员到达；禁止任何人在警方人员到达前触动现场任何物品；若有需要，关闭出入口，劝阻(qunz)住户及方可暂停出入，防止疑犯乘机逃跑；积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作。风险(fngxin)防范篇第47页/共51页第四十七页，共51页。典型紧急事件十：台风、暴雨袭击在公告栏张贴台风、暴雨警