第五讲房地产估价概述

1、1234565.1.1 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上的定着物以及附带的各种权益。它包括两部分：物质实体与权益。1. 房地产的物质实体 从物质实体角度讲，房地产包括土地、建筑物及其定着物。 (1)土地 -地球的表面及其上下的一定空间。 (2)建筑物 -是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。 (3)土地、建筑物的定着物 -是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的使用价值明显受到损害的物体。72. 房地产的权益房地产的权益

2、 -指依附于房地产的物质实体之上的，指依附于房地产的物质实体之上的，是房地产中无形的、不可触摸的部分，包是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括房地产的权利、利益和收益。括房地产的权利、利益和收益。(1)房地产的实物和权益在其价值决定中都很房地产的实物和权益在其价值决定中都很重要。重要。(2)区位对房地产的价值决定也很重要，并且区位对房地产的价值决定也很重要，并且这种决定作用几乎是房地产所独有的。这种决定作用几乎是房地产所独有的。(3)房地产实质上是其物质实物、权益和区位房地产实质上是其物质实物、权益和区位三者的结合体。三者的结合体。8二、 房地产的特征1.位置固定2.独一无二3.寿命长久4.数

3、量有限-不是产品，不可再生5.用途多样-从经济角度来看，土地利用价值的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、场、放牧地、森林、不毛荒地。6.相互影响7.易受限制-政府一般通过下列4项特权来实现(1)警察权 (2）征用权 (3)征税权 (4)充公权8.价值高大9.流动性差10 .保值增值 (改良、通胀；稀缺性增加、外部改善）9三、三、 房地产的存在形态房地产的存在形态1.1.土地土地- - 单纯的土地单纯的土地 2.2.建筑物建筑物-单纯的建筑物单纯的建筑物3.3.房地房地-土地和建筑物当作一个整体看待，这是最土地和建筑物当作一个整体看待，这是最常见的房地产估价的情况。常见的房地产估价的情况

4、。 现实中的房地产估价对象有：空地；有建筑物的土地；地上建筑物；土地与建筑物的合成体；在建工程；未来状况下的房地产；已经消失的房地产；现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，如后来增加的装修；房地产中的局部，如某幢公寓中的某套房；包含有其他资产的房地产； 作为企业整体的一部分的房地产。10 四、 房地产的类型 1. 房地产按用途来划分，主要分为下列10类： (1)居住房地产。包括普通住宅、商档公寓、别墅等。 (2)商业房地产。包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。 (3)办公房地产。包括商务办公楼(写字楼)、政府办公楼等。 (4)旅馆房地产。包括饭店、酒店、宾馆、旅

5、店、招待所、度假村等。 (5)餐饮房地产。包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。 (6)娱乐房地产。包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。 (7)工业和仓储房地产。包括工业厂房、仓库等。 (8)农业房地产。包括农地、农场、林场、牧地、果园及生态农业等。 (9)特殊用途房地产。包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺院、墓地等。 (10)综合房地产。是指具有两种或两种以上用途的房地产，如综合体等。111213 141516171819202122235. 2. 2 房地产价格的类型2425三、三、 原始价值、账面价值和市场价值原始价值、账面价值和市场价值2627282930

6、313233343536373839404142435. 2. 3 影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素4445465.3.1 房地产估价原则4748495051525354一、一、 (1)明确估价目的 所谓估价目的，是指为何种需要而估价。估价目的决定了房地产价格类型，也决定了估价 的依据，是实施房地产估价的前提条件。受理估价的具体目的主要包括：市场行为：买卖、租赁、转让、抵押、典当、保险、拍卖等；企业行为：合资、合作、股份制改造、上市、兼并、破产 清算、承包等；政府行为：农用地征用、土地使用权出让、课税、拆迁补偿、作价收购、土地使 用权收回等；其他：继承、纠纷、赠予及可行性研究、他项权利

7、造成的房地产贬值等。(2)明确估价对象 明确估价对象即明确待估对象的基本情况，包 括物质实物状况、权益状况和区位状况。(3)明确估价时点 估价时点是指决定房地产价格的具体时间点。 在一项估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有内在联系的，其中估价目的是龙头。55二、二、 主要内容包括：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查收集的资料及其来源渠道；预计所用的时间、人力、经费；拟订估价作业步骤和时间进度安排。56房地产估价资料一般包括下列四个方面：对房地产价格有普遍影响的资料，主要包括：统计资料、法律法规资料、社会经济资料、城市规划资料等；对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料，主要包

8、括：市场交易资料、交通条件资料、基础设施资料、建筑物造价资料、环境质量资料、区域规划资料等；类似房地产的交易、成本、收益等的实例资料；反映估价对象状况的资料。 收集估价资料，其主要来源有：委托估价方；实地勘察；政府有关部门；房地产交易市场及有关中介机构；有关当事人；专业性刊物。57四、四、 实地查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象的有实地查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考察，以便对委估房地产的实体构造、权利关内容进行实地考察，以便对委估房地产的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。五、58六、七、59八、八、 估价报告向委托人出具后，估价人员和估价机构应及时对涉及该估价项目的一切必要的文字、图表、声像等不同形式的资料进行整理，并将它们分类保存起来，即归档。 应归档的估价资料包括：估价机构与委托人签订的估价委托合同；估价机构向委托人出具的估价报告(包括附件)；实地查勘记录；估价项目来源和接洽情况记录；估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见记录；估价报告审核记录；估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。 估价资料归档的目的是建立估价资料库和估价档案，以方便今后的估价及相关管