仙桃天泽一方项目可行性分析报告2014-6-9(标准)(共27页)

1、精选优质文档-倾情为你奉上湖北天韵置业有限公司仙桃·天泽一方项目可行性报告二一四年六月九日目 录一 概况（一）公司概况（二）项目概况二 仙桃项目市场可行性分析（一）仙桃市概况（二）宏观经济环境分析（三）仙桃房地产市场现状、特征与趋势 （四）本项目SWOT分析一 概 况（一）公司概况“湖北天韵置业有限公司”（以下简称天韵公司）于2010年在仙桃成立，公司股东在武汉主持开发过“荣华东村”、“利南片”、“佳园小区”、“台南花园”等项目，近期开发的“天泽一方”项目，总建筑面积89298销售已经告罄，通过多年的开发经验积累了雄厚的工程技术力量，现公司职工23人，其中高级职称5人，中级职称8人，

2、大专以上学历占90%以上，房地产开发各类专业人员齐全，企业领导班子成员管理经验丰富，具有较高的专业技术水平和开拓精神。天韵公司树立“诚信为本，润泽天下”为理念，崇尚科学、讲究诚信、尊重人才、重视管理。天韵公司发展目标是，最大限度地利用人力资源，资金资源和项目资源，充分发挥每一个员工的聪明才智和积极性，为社会住房的各个层次的需要提供我们力所能及的优质产品，让我们的每一个客户和公司全体员工共享生活的幸福和欢乐！（二）项目概况项目所在地湖北省仙桃市地处江汉平原腹地。距武汉市仅65公里，40分钟车程，距长江三峡宜昌市200公里，二小时车程。沪蓉高速和随岳高速交叉贯穿全境。武宜高铁到达武汉仅半小时车程，

3、到达宜昌市，荆洲市等地均在一小时车程以内。2009年湖北省政府确定了“8+1城市经济圈工程”即以武汉市为中心，周边辐射8个地市级城市为联合体，仙桃市被列为其中。该市总人口165万，市区内常住人口（含流动人口）近100多万人。近十年来该市经济发展总量，人均消费指数均居全省前列，曾多次被评为“全国百强县市”。商品房房价在3800-4500之间。本项目位于仙桃城市的西部，东临袁市路长约500多米、南临仙桃大道长约200多米，西临高新路长约500米，北临桃源大道长约350米，距中心城区约五分钟车程，与市政府及有关机关同居一条大道上，直线距离一公里。仙桃大道是仙桃目前的主要东西干道，也是城市中心的道路，

4、仙桃大道西向准备延伸至通顺河北边，这将使本项目十分方便到达城市任一地方。在本项目的西边不足100米处，有条历史悠久贯穿城市的通顺河，政府欲将该河进行改造，建成沿河绿化休闲公园，这将对本项目的价值提升、品质建立提供极为有利的条件。因仙桃城区是西高东低的地势，在当地人们心目中属“上风上水”之宝地，是安居乐业的首选方位。该区域规划和在建有众多的大型居住项目，属于仙桃的中央居住片区。与武汉相通的城际铁路规划线位于本项目南边的黄金大道上。项目总占地面积285.75亩（.9平方米）。容积率2.42，可建筑面积约51.34万平方米.其中住宅面积约33.4万方（其中：高层住宅25万方、低层住宅8.4万方），商

5、业面积约8.2万方，地下室及公建配套约9.7万方。项目由海南华磊建筑设计咨询有限公司武汉分公司进行规划设计，该设计以“都市世外桃源”为基础理念，利用基地本身的条件，综合地块周边丰富的自然、人文资源，采用“两轴、二街、三区”的规划结构，营造出优美舒适的高品质居住环境，丰富区域城市空间形态，实现地块价值最大化，为城市打造一个典雅、尊贵的人居典范。 目前该项目规模和品质在仙桃市当属排位前列。区域内缺少大型高品质城市综合体，尤其缺少商业配套和商业中心，本项目的新颖商业规划将有机会向仙桃甚至湖北二线城市的标志性项目发展。l 项目总体经济指标：序号项目指标（平方米）估算说明总建筑面积.68其中住宅.243

6、040户幼儿园3144.19物业用房1152活动中心3240配电房960垃圾站300商业81551.9半地下室及车库面积89925.35停车位总数2969个其中地下2062地上907（注：地下室面积52729.35m²不计容积率）l 项目定位以及开发次序本项目根据其地理位置，周边环境，整体布局，建筑规模与质量等因素定位于仙桃城市地标，尊贵大气，体现城市文化，丰富区域空间形态，新型中高档时尚生态社区。本项目拟分为三期开发，以小区车行主路为界，用地西北为一期，为两栋在建高层住宅与72栋低层住宅；二期在东北部，包括8栋高层建筑、37栋低层住宅与沿街商业；用地南侧为三期，主要包括4栋高层多功

7、能住宅及综合商业。 l 详见项目规划总平图、鸟瞰图二 仙桃项目市场可行性分析（一）仙桃市概况项目区域位置（图示）l 地理位置仙桃市位于湖北省中部的江汉平原，国土面积2538平方公里，地跨东经112°55'113°49'、北纬30°04'30°32'，属亚热带季风气候区，四季分明，雨量充沛，阳光充足，气候温和，具有南北兼优的气候特点。但由于受到季风的影响，仙桃人民主要居住在西南、东北面。仙桃紧靠中国中部特大城市武汉，具有贯通南北、承东启西、得天独厚的区位优势。境内河渠网络相通，公路四通八达，距武汉天河国际机场、汉口火车站、长

8、江武汉港均只1小时车程。贯穿中国南北的京珠高速公路和贯穿东西的沪蓉高速公路在仙桃附近交汇，仙桃南到广州、北到北京、东到上海、西到成都等特大城市均在1000公里半径之内。l 行政区域等级个数名称中心城区1城关地区镇15彭场镇、毛嘴镇、杨林尾镇、通海口镇、西流河镇、郭河镇、郑场镇、剅河镇、三伏潭镇、长埫口镇、沙湖镇、张沟镇、沔城回族镇、陈场镇、胡场镇中型集镇（2000年合并乡镇）10谢场、麻港、大福、杜窑、复兴、敦厚、下查埠、何场、新里仁口、姚嘴小集镇（办事处所在地）48郑场、徐鸳、络泽；朱玑、深江、杨越；范关、夏场、梁河；毛场、夏市、封口头；黄家场、黄新场、麻港；柳集、八潭、红潭、曾台；何口、何

9、帮、塘湾；彭台、杨台、汤台；杨丰、太阳脑、解家、天合、联合；芦林湖、联合、杨步、赵湾、尤拔；白庙、张场、红阳；杨洲、窑场、红庙、南洲；天星、官路、毛范垸；杨场、坡场、潘场一般行政村595略l 交通仙桃市是湖北省交通现代化建设试点市，也是湖北省水陆交通最发达的地区之一。全市现有通车里程1929公里，沪蓉高速公路和318国道横贯市域东西；建设中的随岳高速公路穿境而过，与沪蓉、襄荆等高速公路连网互通，通达全国；以城区为中心，省道仙洪一级公路、天仙一级公路、仙监二级公路，南通岳阳，北达荆门。交通运输业优质高效。客运班线通达北京、上海、广东、福建、浙江、江苏、湖南、陕西等省市。运距在100公里以内的城市

10、，1小时可到达；运距在1000公里以内的城市，实现了朝发夕至。仙桃市汽车客运总站是湖北省唯一一家四星级客运站，其“延伸服务、温馨胜家”的服务理念响誉全国。l 仙桃印象1、 城市名片：亚洲体操之乡 世界无纺布基地 中国黄鳝之都2、 仙桃是湖北的温州，工业生产体系门类齐全，外向型经济格局已经形成。仙桃工业成为国民经济主体,已形成以纺织、服装、机械、电子、医药、化工、食品、轻工、建材等行业为主体的门类齐全的工业生产体系，外向型经济格局已形成， 外贸产品外销40多个国家和地区。已兴办三资企业107家，引进外资2.5亿美元，城市基础设施日臻完备，城市功能日益健全。 1991年，仙桃进

11、入全国百强县（市）行列： 1992年以来连续八年被评为湖北省综合实力十强县市之首：2013年财政总收入21.6亿元，是2006年的4.8倍，较上年增长19.4%；地方一般预算收入13.1亿元，是2006年的4.7倍，年均增长36%；税收总额18.4亿元，是2006年的3倍，年均增长26%；规模以上工业增加值168亿元，年均增长29%；全社会固定资产投资186亿元，年均增长28%；外贸出口总额2.8亿美元，年均增长15%；实际利用外资6000万美元，年均增长16%；社会消费品零售总额160亿元，年均增长18%；城镇居民人均可支配收入15600元，农民人均纯收入7930元，分别年均增长1

12、3%和14%；城乡居民储蓄存款达到300亿元。2015年投资项目多达274个，投资总额2141亿，工业总产值将达1100亿。2、 仙桃是中部投资洼地，对外经贸工作居全省首位。外贸出口总额2.8亿美元，年均增长15%；实际利用外资6000万美元，年均增长16%，成为环境一流的中部投资洼地。仙桃对外客商实行“六字”承诺：安全、赚钱、开心。对内强化四种理念：外商无小事，人人是环境，变通是个宝，诚信打动人。大力建设“平安仙桃”、“诚信仙桃”、“绿色仙桃”，营造最佳的人居环境和创业环境。3、仙桃是武汉城市圈西翼中心城市，是武汉的后花园。仙桃市是一座新兴的城市，处于湖北“金三角”（襄樊、宜昌、黄石三市构成

13、的三角区）优先发展区的中心和“两江”（长江、汉江）经济开发带的交汇点上。东靠特大城市武汉，西邻古城荆州。武（武汉）宜（宜昌）高等级公路和国道横贯全境，行程1小时可达武汉港、汉口火车站和天河机场。总面积2538平方公里，其中城区面积70 平方公里。4、仙桃的经济发展较快，消费者群体构成复杂。仙桃位于鄂中南、江汉平原腹地，是全国著名的体操之乡。近年来，仙桃的经济发展日新月异，房地产市场更是焕发出勃勃生机。在经济发展的同时，仙桃人的消费力呈现出多元化发展的复杂结构。这样比较复杂的消费者群体，决定了房地产开发的产品结构应该多元化，以满足不同层次消费者的消费需求。l 仙桃市城市规划规划期限：

14、近期20032005年， 远期20062020年。仙桃的城市性质为： 江汉平原中部重要的中心城市之一，以发展轻型工业和商贸流通为主导产业的滨江城市。城区人口规模：到2015年市区常住人口将达78万人，总人口达153.5万人，远期2020年仙桃市域城镇人口总数约为100万人左右，城市化水平为58%城市规划结构：仙桃规城镇体系规划的空间结构为“一轴二心三带四重点”的城市布局。各个区域功能化，以点带面，逐步发展。确定重点镇，发挥城市副中心功能，扩大用地规模，将可持续发展 以老城区为中心，以向南发展为主导，兼顾向东，城市的发展基本控制在分洪道以西和通顺河高压走廊以东地区。规划公共设施集中在大新路、钱沟

15、路和何李路共同形成的城市中轴线，以及沔阳大道、仙桃大道和新城大道三条东西向的城市轴线上；规划工业用地有三片，分别是仙桃工业园区、新建的城东工业区和城东南工业区；规划的居住用地包括五个片区，除老城区外还包括城南片区、城东片区、城西片区新城区。本案地理位置位于城西片区。（二）宏观经济环境分析1、整体经济发展水平l 国内生产总值国民经济持续快速增长。从2011年开始，全市经济实现"高开高走"，逐步加快的态势。承接上年的快速增长势头，2014年上半年仙桃市GPT全省排名14名，全省增速第一，达12.7%，整体经济向好，属于快速发展期。综合经济实力保持领先位次，经济总量连续多年位于湖

16、北省县、级市第，继续处在全省县域经济发展的第一方阵。l 产业结构不断优化，工业主导地位凸显。工业实力日益增强，工业生产保持较快增长，五大主导产业占全市工业比重达85%。食品加工产业集群效益日益显现，现有59家食品加工企业，中国名牌产品和中国驰名商标企业18家，到2015年，食品加工业实现产值260亿元，年均增速27%，占全市工业产值比重为26.8%，重点项目：建设大型食品产业集聚区，形成“两区三镇”格局，即以中粮、加多宝、福建海新、米老头、嘉士柏、华美、金威、宏发等为主体 。 纺织服装产业发展势头强劲，实现产值101.67亿元，占工业产值比重19.4%，到2015年全市无纺布生产能力将突破50

17、万吨，制品加工能力达到70万吨。无纺布卫材产业销售收入达到200亿元，年均增速17%，占工业产值比重为30.8%。机械电子产业重点企业产销两旺，随着建鼎、康舒、纳伟仕、弘元光伏、普天电源等一批电子企业的引进和建成投产，极大地优化了我市工业产业结构，到2015年，全市机械电子制造业销售收入达到300亿元（翻两番以上），年均增速40%以上。化工医药产业行情看好，占工业产值比重9.5%，到2015年，全市化工业销售收入达到200亿元，年均增速25%。如丝宝、宝姿。l 生产形势继续向好农业生产稳步发展。2011年以来，全市紧紧围绕稳粮、增收、强基础的目标，强化各项政策的贯彻落实，积极推进农村经济结构调

18、整，战胜连续干旱和涝灾等不利因素影响，农村经济保持了稳步发展势头。全年粮食总产量 77.03万吨，比上年增产3.8万吨, 增长 5.2%。棉花总产量3.08万吨，增产0.4万吨，增长15 %。油料总产量11.76 万吨，增产0.13万吨，增长1.1%。蔬菜总产量34.05万吨，增加 1.33万吨，增长4.1%。牲猪出栏118.24万头，比上年增加2.66万头，增长2.3%。家禽出笼908.51万只，增加8.1万只，增长0.9%。肉类总产量9.86万吨，比上年增加0.19万吨，增长2.0 %。水产品产量28.95万吨，比上年增加0.51万吨，增长1.8%。全年农林牧渔业总产值完成114.77亿元

19、，按可比价计算比上年增长4.9%。2、居民生活水平与消费结构 居民收入增长加快。全市坚持把提高人民生活水平作为根本点和落脚点，使发展的成果惠及全体人民，城乡居民收入继续增加，人民生活水平得到空前提高。消费市场稳中有升。全年全社会消费品零售总额达到151.24亿元，比上年增长17.3%。分地域看，城镇消费品零售额91.96亿元，增长18.0%；乡村消费品零售额 59.28亿元，增长15.7%。分行业看，批发业批发额26.60亿元，增长21.9%；零售业零售额110.30亿元，增长16.3%；住宿业零售额1.63亿元，增长20.7%；餐饮业零售额12.73亿元，增长14.4%。3、仙桃中心城区人口

20、现状2010年仙桃市城区人口还只有35万人；至2012年第六次全国人口普查：仙桃市人口为117.6万人，其中，市区人口46万；到2015年市区人口将达78万人，总人口将达153.5万人。随着家庭居住观念改变与城市化进程的加快，居民在居住面积以及居住品质的要求的提升，对房地产的消费需求将产生大幅度的增长。4、本部分总结：随着十二五仙桃城市发展的新战略的实施，仙桃作为武汉“8+1”城市圈的城市之一，城市人口增长迅猛，年均人口递增率超过20%，并且通过人均年可支配收入快速增长，产业结构不断优化，工业主导地位明显,仙桃将会成为武汉城市圈西翼中心城市。尤其是城西区的规划和建设，为仙桃的发展开拓了新的发展

21、空间。在此背景下，仙桃房地产市场一日千里的发展速度自然容易理解。（三）仙桃房地产市场现状、特征与趋势1、仙桃房地产市场概况A、商品房销售情况仙桃未来几年房地产需求仍将持续上升。据估计，未来10年，年均住宅“刚需”约2.5亿平方米。目前我国房地产市场重心明显转移到二三线城市。受“新国五条”等政策影响，住宅市场受到打压，且由于一线城市商业地产供应量日益增加，而随着二、三线城市消费水平的提高，这些城市将成为商业地产的“蓝海”。 进入2013年仙桃住宅成交均价以低开高走的态势呈现，2013年仙桃楼市格外红火，成交量大幅增长，成交价也小有攀升，销量主要集中年终反乡潮和金九银十，价格也一直稳定在3500元

22、/左右。2013年仙桃住宅成交套数排名前十的楼盘分别为：新城壹号、仙桃·福星城、和合·国际城、忆美·翰林公馆、星城国际·江汉星城、满庭春MOMA、元泰·未来城、紫金城、现代·森林国际城和锦绣江山。2014前半年仙桃住宅，商品房销售情况较好，价格上升速度较快，刚需及观望购房者在价格有抬头迹像加上开发商去库存的自身问题，拿出各种样的促销手段引诱购房，造成了上半年楼市的新景像。 B、土地市场情况：2011-2014年土地出让无论是从成交宗数上还是成交面积、成交金额上都明显减少。附：2013年仙桃部分楼盘简介预计交房时间楼盘名称售楼部电话均价

23、项目动态交房楼栋交房套数3.30前/11.30/12.300728-3300元/平米在售江汉星城1、2、4、5、6号楼/江汉星城3号楼/和园公馆1-17号楼318/96/5402013年4月0728-3600元/平米一期在售1、2、3、5号楼2862013年4月0728-3850元/平米一期在售1、2、5、15号楼3025.1/10.1/12.310728-3700元/平米在售1.1期7、8、9号楼/6号楼/3、5号楼300/100/1005.280728-3650元/平米二期在售1、2、3、4号楼6605.287.280728-/4200元/平米东区在售傲城5号、尚城联排、御城独栋傲城6号1

24、005.3110.310728-3400元/平米在售一期1、3、5、6、7号楼2、4、8号楼522318预计5月底/7月底/11月底0728-/3600元/平米在售1、2、3、4、6、7/5/8号楼11002013年5月底0728-3500元/平米二期在售4、8、9、14、15号楼6508月/11月0728-3680元/平米二期在售一期1、2、5号楼6582013年8月份0728-/住宅：4000元/平米商铺1层：40000元/平商铺2层：23000元/平销售住宅商业26420512.310728-3300元/平米一期在售1、2号楼3202、项目周边楼盘介绍 区 域沙嘴开 发 商湖北

25、迈亚地产项目地址仙桃市汉江大道特1号售楼地址仙桃市汉江大道特1号售楼热线0728-建筑单位湖北迈亚地产全程营销物业类别高档住宅建筑类别高层装修状况毛胚占地面积73483.80平方米建筑面积.70平方米房屋结构框剪楼 层 数11-31层容 积 率3.0绿 化 率31.1% 户型面积在售户型面积83-190平米房源起 价3600元/平方米 均 价 3800元/平方米规划户数1136户满庭春MOMA区 域干河开 发 商北京当代节能置业有限公司项目地址黄金大道西段88号，黄金大道与丝宝路交汇处往西500米售楼地址仙桃大道瑞珀大酒店大堂建筑单位中国建设第二工程局物业类别高档住宅建筑类别高层装修

26、状况毛胚规划面积.00平方米建筑面积.00平方米房屋结构框架、框剪楼 层 数17层容 积 率3.49绿 化 率40.5%户型面积在售户型面积99-118平方房源起 价3500元/平方米均 价 元/平方米规划户数6433户区 域沙嘴开 发 商湖北仙晟投资集团有限公司项目地址天诚大酒店以南，钱沟南路与刘口文化美食街交汇处售楼地址天诚大酒店以南，钱沟南路与刘口文化美食街交汇处、汉江酒店一楼大堂售楼热线0728-/建筑单位山河集团全程营销合富辉煌物业类别高档住宅建筑类别高层装修状况毛胚占地面积.00平方米建筑面积.00平方米房屋结构框架、框剪楼 层 数18-33层容 积 率3.8绿 化 率38%

27、60;户型面积在售户型面积83-190平米房源起 价元/平方米 开盘当天4号楼17层4029元/均 价 3600元/平方米规划户数5212户锦绣江山区 域城西板块开 发 商浙江万荣湖北房地产有限公司项目地址桃源大道南侧、丝宝路西侧售楼地址仙桃大道丝宝路售楼热线0728-/建筑单位标力建设集团有限公司物业类别高档住宅建筑类别高层装修状况毛胚占地面积78381.00平方米建筑面积.00平方米房屋结构框剪结构楼 层 数2433层容 积 率4.0绿 化率50% 户型面积在售户型面积 82-139 平米房源均 价3500元/平方米规划户数2284户主力户型3室134.23平米2室85.00平米

28、车 位 数1449个车位比例1:0.63物 业 费元/平方米·月开盘时间2012-10入住时间2013年年底项目特色最宜居西区中心，纯居住人本豪宅3、小结：、仙桃房地产市场逐步走向成熟，主要表现在楼盘规模、营销模式方面。产品设计普遍水平向高端品质发展。、在未来若干年内，领先的产品设计、细节化较为突出的产品将更多的受到市场的青睐；从张扬的姿态回归自然、沉静，旨在倡导一种全新生活方式的开发理念将掀起仙桃楼市的新变革。这种全新的生活方式将引导仙桃人追求高品味、优雅、人性化、简洁、适度奢侈的生活理念，必将激发仙桃人深层次的精神共鸣。那种单靠张扬的宣传攻势和简单的概念炒作的时代已经一去不返了。

29、、目前仙桃商圈主要分布于老城区大新路一带，功能布局重叠、建设强度过高，早已超出商业承载能力和交通运载能力。事实上，城市商业单中心化的弊端早已经显露无疑。随着城市规模不断拓展和升级，大量有别于传统老商圈的模式和区域格局的新商业副中心必将不断涌现，成为改变仙桃城市结构的最重要力量。而大型城市综合体聚集人气、助力商圈形成、提升区域价值的作用是众所周知的。（四）本项目SWOT分析l 区域发展优势1、远景发展好，项目所处位置在仙桃城西，该区域规划和在建有众多大型住宅项目和仙桃市重点工业项目（加多宝，中粮集团，汉江农贸大市场），有望成为仙桃的中央居住片区。2、整体规模性，区域内缺少大型高品质综合体，尤其缺

30、少商业配套和商业中心，本项目有机会向仙桃甚至湖北一线城市的标志性项目发展，项目可塑性强，可根据市场分期开发，并拥有对本项目销售价格自由定价权。3、交通优势仙桃大道，临近的仙桃大道是仙桃目前的主要东西干道，市政府以及相关政府职能部门主要都在坐落在该主干道上，尤其是市政府目前距离本项目仅仅1KM，作为城市最中心的道路，将使本项目十分方便的大道城市任一地方。4、景观优势目前项目周边环境都处于待开发状态，紧邻的通顺河是仙桃的护城河，距离项目不远，根据市政府的规划，将在本项目的西侧与通顺河之间区域改造成沿湖公园，景观的可塑性很强。5、地块优势整体成片，总用地面积近20万平米，易于因地制宜，分期开发。内部平整，整体性好，地势平整，有利于物业布局及功能分区。6、 规划设计优势 根据仙桃市房地产市场需求，在政府的支持下，已将规划方案作了符合市场需求的调整，取消了成本高、周期长、价格低、市场饱和的高层住宅，增加了成本低、周期短、价格