西安市商品房均价分析报告

1、2007年西安市商品房均价分析报告索引：纵观整个2007年，伴随着国家对房地产宏观调控的深入，西安市房地产市场呈现一片普涨态势，各个楼盘销售状况良好，均价呈现稳步增长态势，尤其在2007年下半年，基于各方面原因，集中释放的旺盛需求和抢购风潮使得房价的增速加快，增幅创历史新高。2007年全市商品房预售面积914万，实际销售面积944万、成交83960套，成交额346亿元。商品房销售均价3759元/，其中普通住宅均价3719元/平方米，比去年同期增长21%，业界发展状况良好。 前 言 一:西安市2007年宏观经济运行背景： 1：宏观经济：全年实现生产总值（GDP） 1737.1亿元，按可比价格计算

2、，比上年增长14.6%，增幅同比提高3.1个百分点，比全国高3.2个百分点，比陕西省平均水平高出2.1个百分点，呈现出较为强劲的经济发展态势。 2：经济结构优化：2007年西安市三大产业结构比为4.8：43.9 ：51.3，工商业均有不同程度发展，五大支柱产业对经济贡献率明显提升，去年全年对GDP献率达47.5%，同比增长2.8个百分点，为我市可持续发展奠定良好基础。 3:区域经济结构协调发展：2007年13个区县实现生产总值1519.69亿元，占全市GDP的87.3%，同比提高1.2个百分点。其中雁塔区生产总值（GDP）破300亿元大关，莲湖区破200亿元大关，碑林区、未央区和新城区均超15

3、0亿元，长安区总量冲过百亿元关口。这些都为未来西安城郊的均衡发展打下良好的经济基础。二:西安房地产市场发展历史回顾：西安房地产市场近五年来均价保持了5%以内的增幅稳步上行，房屋销售面积自2002年的252.9万平米增长到2007年的923万平米，在短短4年内增长3.65倍，显示出强劲的增长势头。正 文一2007年西安市住宅市场价格分析2007年商品房市场发展异常火热，全市房地产总体运行速度明显加快，尤其是整个上半年，商品房市场的销售面积较去年同期上涨83%，并且在11月份成功突破7万套大关，使得整个07年成为西安楼市发展的标志性年份。本文将从：时间、城区两大方面对住宅价格进行综合分析。1：以时

4、间为主线进行分析2005年我市共销售商品房面积4973421平米，总额为1712897万元，平均售价3444.1元，其中住宅市场共销售4763928平方米，总额为1580322万元，平均售价3317.2元。2006年我市共销售商品房面积6215019平米，总额为2061450万元，平均售价3316.9元。其中住宅市场共销售5840605平方米，总数额1794716万元，平均售价3072.8元。2007年我市共销售商品房面积9444725平米，总额约为3716000万元，平均售价3935元，其中住宅市场共销售约8689000平米，总额3231000万元，平均售价3719元.将这些数值整理如图：总

5、面积较前年增长率（%）平均售价较前年增长率住宅面积较前年增长率（%）住宅平均售价较前年增长率（%）2005年497342162.813444.135.434763928152.593317.225.892006年621501924.963316.9-4.72584060522.603072.8-7.42007年944472551.97393518.63868900048.77371921.0综合几个指标的增长率，我们可以得到如下图表：2005年综合分析：西安的商品房市场起步较晚，从04年开始到05年底，属于起步阶段。市民购房的诉求开始被唤醒，整个房产交易市场呈现较剧烈的增长态势。05年的销售总

6、面积增长率为62.81%，这大部分要归功于住宅市场152.59%强劲增长的拉动。分析原因，主要是由于在这个时期，西安商品房市场的开发量开始放量，同时结合相当大数量的潜在购房群体的强大购买力，销售额极大提高。另外，西安市曲江新区的开发、旧房改造等因素也起了对05年西安市住宅市场销售火爆的的局面继续加热的效果！售价方面，住宅售价增长率增幅虽然不及整个商品房售价的增长率，但也超过25%的水平。这和面积增长率配合的相当合理，也如实的反应了2005年度西安房地产发展基本情况。2006年综合分析：整个2006年，西安商品房市场处于蓄势期，几个价格的主要指标都回归到3年来的最低点，销售面积虽然还是稳步增长，

7、但均价却比同期价格下降了4.72，造成这种情况的主要原因是受2006年住宅市场均价比同期下降7.4个百分点的拖累。 尽管各界对06年西安房市评价不一，但经我们分析，2006年度的各项指标是比较合理的，甚至某些指标较往年还稍显偏低。经过04，05两年的高强度发展，06年的西安市场开始有些力不从心，同时由于前两年对潜在购买力的透支，成交价格水涨船高，整个房屋交易市场虚火很大，及时的盘整有助于西安市场保持长期高效的发展。2007年综合分析：2007年西安市商品房的交易面积增速明显，交易均价也有18.63%的大幅增长，整个楼市显示出非凡的活力! 但增速与05年时超过百分之60的增速还是有一定距离。这也

8、表明西安市场已经逐渐开始走向成熟，楼市开发量已经有一定规模。经过07年的销售额逆势上扬，预计今后楼市的增速将在相当长一个时期保持稳定增速，而且预期商品房成交价格的涨幅也会保持在15%以上。07年西安市住宅市场较同期增长48.77%，作为商品房销售核心物业类型，继续强有力的带动全市商品房市场快速发展。07年国家为防止楼市过热相继出台了多项政策加以调控，但对西安住宅市场却没有什么影响。随着经开区、浐灞生态区、西咸共建区、长安区、郭杜等区域规划建设的推进，相信西安住宅市场在未来5年内仍将会保持一个稳定的增长速度。住宅均价的增长也将迟早突破5000元大关。2：分城区进行分析我们先对2007年西安房价各

9、城区资料进行汇总：全市信息套数面积商品房均价住宅均价全市商品房82176944472539353719南城区18785233568042534152城内18020197300352794328东城区356439573436253523北城区32362365699838733463西城区9445108331040793821成交套数：总82176=城南18785(22.86%)+城内18020(21.93%)+城东3564(4.34%)+城北32362(39.38%)+城西9445(11.49%) 商品房成交均价： 住宅成交均价： 1东城区：2007年上半年，2007年上半年,城东区商品房开发量

10、较上年同比稳步增长，施工面积较上年上升30.12，占商品房总开发面积的12.1，竣工面积较上年增长36.7，占全市商品房总竣工面积的13.3。市场开发量处于全市第四位。东城区房价自06年起稳稳站在3000元/平米大关上。07年上半年，涨幅只有9.8%低于全市18.63水平。至后半年，才受市场新项目少、房源供给不足的影响，涨幅有较大提升，在11月份左右已基本超过3500元大关。 2007年东城区住宅均价与商品房均价相差不大，除了沁水新城、广厦水岸东方、中新浐灞半岛等重点项目外，城东在售新项目非常少，至下半年起销售量开始萎缩，显示出后劲不足的迹象。2南城区：城南区历来都是西安房价上涨的发动机，但0

11、7年由于受到可供开发土地限制等影响，有渐渐被其他区域超越势头。上半年，该区域施工面积占全市总量的24.8，较去年同比增长33.9；竣工面积占全市总量的23.6，同比增长了30.2，后半年市场开发速度放缓，但房价依然领先。至年底已逼近4500元大关。 城南的商品房价格和住宅价格显出较大差异，这说明城南企业较多，写字楼市场比较火爆。南郊的于受土地面积制约，后半年开发面积虽然有所下降，但房价依然保持高位运行。3.西城区：西城区工业基础雄厚，市民购买力较城南稍有不足，但对比其他区域，还是有一定优势的。上半年，城西区商品房施工面积较上年同比增长45.9，占全市商品房施工总量的7.9；竣工面积占全市总量的

12、9.2，较上年同比增幅超过50。城西区借“西咸一体化”及区域整体环境改造的东风，整个地产市场一片生机勃勃。 西城区最大的利好消息无疑是西咸一体化政策了。作为西安城市发展的战略方向，西咸一体大大缩小了两个城市之间的心里距离。两个城市之间的经济互补优势更是能够快速提升区域居民收入水平，促进西咸之间大片区域的快速发展。预期未来西城区商品房开发面积还有很大发展潜力，房价也会相应走高。4.北城区：作为未来政府所在地，城北逐渐成为西安楼市发展的新力量。西安房地产信息网统计数据显示：11月份，该区域交易量上涨幅度为45.6%，销售面积占全市商品房销售总量的29.1%，超过城南，位居各城区销售量第一。 城北市

13、场由于受基础设施限制，商品房均价和住宅均价想要赶超城南区和城内区恐怕还尚需时日。前段时间炒的红红火火的政府北迁因素使得该地区房价提升过快，透支了未来几年的一个大利好方面。但考虑到城北区域广阔，还有很大发展潜力，相信随着区域居住成熟度逐步提升后，会有其他销售热点逐渐被发掘出来，未来城北发展还是很令人期待的。5.城内区：作为西安商品房房价的制高点，城内的商品房竞争很激励。受制于城内的开发用地紧张，城内商品房形式一般是以插花式小规模地产开发为主，单楼是最常见的小区形式，这对于物业管理很不利，再加上未来城内可供开发的土地将越来越少，与居住相配套的各项设施不及城外成熟地区水平。所以受较大的生活成本拖累，

14、预期未来城内区的商品房开发将以中小户型的公寓为主，并且房价不会有太大起伏，仍将继续高位运行。二.写字楼市场价格分析据西安市统计局数据显示，15月份，西安办公楼（包括写字楼和办公用房）开发累计投资5.05亿元，开工面积达到了149.60万平方米。办公楼销售面积为12.17万平方米，比去年同期的1.66万平方米增长了7倍多。销售均价为4956元/平方米，比去年同期上涨了4.58%；而平均租金水平为46.7元/平方米，同比上涨了2.17%。从上面的数据可知，市场对写字楼的需求比较稳定，需求在日益增大。同时有业界人士分析认为，销售价格和租金水平的平稳上涨，有利于对写字楼市场的培育，也说明了西安写字楼有

15、着良好的前景。1. 写字楼现状分析：整体而言，虽然西安写字楼市场销量和开发量均有一定上涨，但是我们不可盲目认为西安写字楼市场的黄金时期已经来临。以西安现在的经济发展速度和环境，60%70%的公司还处于在商住楼里办公的阶段。稍微有点经济实力的企业会选择在商务酒店这样的地方办公。这样在客观上势必与市场上的一些写字楼产品形成了竞争，而这样的现象又与写字楼在定位上出现了偏差，面临着很大的市场风险，出现“高不成，低不就”的两难境地。另外，西安写字楼市场受经济发展限制，主要集中在城内区、小寨商圈、长安路商圈、城北的迎宾大道、高新区和南2环沿线等地，整体发展很不均衡。西安写字楼市场主要板块分布图：西安写字楼

16、市场有还一个很值得我们引起重视的问题，那就是他超常的发展速度。据前文西安统计局的资料可以看出，办公楼开工建筑的面积非常大，反观销售面积，却连建筑面积的零头都达不到。巨大的数额差反应了西安写字楼市场的实际使用率是非常低的。大量的新建写字楼闲置会直接影响到开发商的开发热情和前期投资的资金回笼。对写字楼市场的持续开发产生非常严重的影响。2几种常见的写字楼业态对比：不同因素/类型写字楼公寓式写字楼高层住宅位置及地域环境交通便利，位置好，主干道沿线。交通便利、位置较好。无特别要求。外观外观好。无特别要求。无特别要求。配置配置好，除电梯外，有中央空调。配置较好，有电梯，无中央空调。有电梯，无中央空调。面积

17、及间隔大开间，少数自由间隔。面积普遍较大。有间隔，一般在200300平方米之间。间隔面积普遍小于公寓式写字楼。使用率使用率低。一般在6065%之间。使用率高。一般在7085%之间。使用率高，一般在7085%之间。价格价格在45006000元之间。价格在35004500元之间。价格在30004000元之间。功能办公。功能单一。可办公，可居住。居住。管理费812元之间。（含中央空调费）1.53元。12元。上图是一个现阶段西安写字楼市场3种主要业态的对比图，我们分析可得，公寓式写字楼与住宅转化而来的写字楼形式，虽然在硬件设施上不如纯写字楼专业，但是根据3种写字楼效用对比，我们认为，这2种业态的写字楼

18、，以纯写字楼3分之2的价格水平，能够达到纯写字楼80%左右的效用，是相当具有竞争力的。上图所示与西安市场实际情况结合，我们发现，目前虽然写字楼市场整体销售状况不甚良好，但仍有两类写字楼产品赢得了市场的认可，也取得了不凡的业绩。这与我们前文推断的结论是符合的。一类是公寓式写字楼，像长安国际、海星城市广场和万达国际这样的中高端综合体，功能配套有高档商业、高档公寓、大广场和高档酒店，所有的资源可以达成共享利用。另一类是可居可办公的高层住宅式写字楼市场，像旺座现代城、绿地SOHU同盟、橡树国际、海升8号等，就是在住宅用地或综合用地上，建筑纯办公楼建筑，辅助以好的景观环境，销售价格又与同地段住宅价格相差

19、不大，物业管理费用相对低，比较适合刚刚成立的企业和成长型的企业。3结论：综上所述，西安地区目前纯写字楼市场的发展不甚理想，主要也是受制于西安地区经济发展水平的限制。目前西安相当多的企业都处于初创成长期。需要严格控制成本，纯粹的写字楼市场虽然是理想的办公场所，但是我们认为，以西安目前的经济水平，还不足以支撑起一个庞大的、拥有高价值的纯写字楼市场。未来的几年之内，公寓式写字楼、高层住宅变身而来的写字楼还将继续领跑西安写字楼市场。三别墅市场价格分析 别墅，不仅是一种特定类型的居所，更重要的是一种极致的生活方式。目前别墅的主要种类包括3种：TOWNHOUSE联排别墅、拼叠别墅、小独栋或者说独栋庭院。作

20、为商品房业态的一类，别墅的价格的形成与住宅、写字楼的形成机制有很大不同，这主要是由于其自身定位决定。别墅的销费群体大多具有较高的文化修养，追求有品位的生活，属于社会的中坚一族；在居住理念上讲究内敛、低调、理性。独栋独立住宅，独门独户、有天有地，有家庭的私密空间； 有一定的家庭生活空间。价格对于别墅的购买并不起决定作用。别墅市场作为高端产品市场，对于自然环境的要求很高。所以西安的别墅市场明显显示出地域性特点，主要集中在以曲江、秦岭北麓、未央、铲霸等有自然环境代表性的地域。以下是西安市的别墅类型供应表：西安板块别墅构成表：区位/类型独栋联排叠加双拼曲江板块36%28%27%9%秦岭北麓板块73%1

21、1%7%8%未央板块32%32%21%16%其他区域70%15%3%12%西安整体60%18%12%10%从目前来看，西安市的别墅供应主要类型还是独栋别墅，占到了西安市别墅总供应套数的60%，占了供应数量的一半强。连排、叠加和双拼能够占到40%，。由此可见西安是的别墅供应的主体类型还是非常清晰的，并且说明西安市存在这样一个对别墅风格追求很高并且极具购买力的阶层。1. 价格分析：西安市独栋别墅价格整体解析表项目均值标准差变差系数上离下离数值817944900.5536272646以上是一份别墅价格解析表，其中标准差代表的含义是：西安市场的价格差异，变异系数代表西安市场未来这种价格可能持续的时间范

22、围，上离异和下离异差异代表未来可能别墅价格可能上升的空间。根据以上数据我们分析，西安的别墅均价标准差很高，达到4490元，说明西安别墅市场的价格差异非常大！（例如曲江板块均价已经达到14000/平米而秦岭北麓地区却只有6000/平米左右水平）。分析原因主要是由于西安市各个板块所处地区经济发展水平，自然、人文环境差异等原因引起。另外变差系数达到0.55，即说明西安市场价格差异将在未来5年左右的时间继续下去，短期内很南改变。西安别墅价格上离异和下离异的比值已经达到1.37，说明西安别墅市场价格在未来仍将有较大幅度增长。一分板块进行价格分析：目前西安几个主要别墅区均价大概如下： 根据上图显示，西安的

23、几个主要别墅区域，只有曲江地区超过了均值，其余都在均值以下徘徊，差异非常显著。下边我们将对西安市场分为曲江、秦岭北麓、未央、铲霸这3个大板块进行分析。1. 曲江板块：区位/类型独栋联排叠加双拼曲江板块36%28%27%9%由上表我们可以分析，在曲江板块内部，独栋别墅的比重不是非常大，较全市整体情况来说，各板块比例较均衡，这充分说明曲江板块入住阶层差异不大，基本上都是以自住为主，第二套住宅的比例较全市低，购房时对于性价比考虑较高。目前曲江板块开发量已经很大，存地不多，后期的持续性开发能力受质疑。并且其均价已经处于很高水平，继续告诉增长的动力不大，判断未来价格将以温和上扬为主。基于曲江板块良好的自

24、然、人文环境和各种齐全的交通配套、生活配套，未来5年内仍具备一定的投资价值。目前西安别墅市场已经逐渐走入成熟轨道，消费者投资也开始回归理性，对于性价比不高的独栋别墅，消费量将呈现明显下降态势，而更具使用价值的联排、叠加、双拼等户型将主导未来市场。 2秦岭北麓板块：区位/类型独栋联排叠加双拼秦岭北麓板块73%11%7%8%秦岭北麓板块由于距离市区较远，目前土地存量丰富，并且价格处于中游水平，从长远来看极具投资价值。目前秦岭北麓板块内开发聚集效应已经开始出现，这对于未来人口区域的聚集，开发、生活城北的降低都有重要意义。根据数据我们可以看到，目前秦岭北麓板块别墅类型种独栋别墅占据绝大部分份额。该地区

25、优美的自然环境，偏远的地理位置决定了其作为第二居所、休闲别墅的天然优势。在这一地区，对双拼、联排和叠加等低端别墅的开发，成本将非常大，极不符合其性价比高的特点。另外前文我们也提到，该地区的土地资源储备丰富，这也是独栋别墅开发的一大优势。所以我们有理由认为，虽然西安别墅市场的整体大环境是联排、叠加、双拼等形式别墅将走俏，但针对秦岭北麓地区来说，在未来相当长一段时间内主要别墅类型还应是以独栋为主。3未央、铲霸板块：区位/类型独栋联排叠加双拼未央板块32%32%21%16%未央、铲霸板块目前地位比较尴尬，若论家居则其基础配套设施，区域经济发展程度都远不能和曲江板块相比，若论自然环境，又非秦岭南麓板块的对手，所以目前销量、房价都很一般。另一个未央、铲霸板块的开发中存在的大问题则是其建造水平和市场运作方面的失败，由于其前期定位的不明确，导致其市场反应一直很一般，预期未来随着西安经济发展水平提高以及铲霸半岛项目走向成熟，这两个板块的别墅项目销售状况将会有一定好转。二别墅市场总结西安别墅市场经过这么多年的发展，已经有一定规模，将来随着经济持续发展，市民购买力增强，别墅市场的潜在购买力还将提升，高端别墅的需求量也会有一定增长。综合近年别墅市场销售情况，我们推断西