淄博木材市场项目战略发展研究

1、本方案严格保密谨呈谨呈淄博昌国路木材市场项目市场研发及战略发展研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归淄博融域置业顾问有限公司所有，未经淄博融域置业顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本方案严格保密2根据我司对淄博专业市场现状的分析，并结合我司多年来对根据我司对淄博专业市场现状的分析，并结合我司多年来对淄博市场发展的掌握情况和对现状市场的调研，我司拟定了本淄博市场发展的掌握情况和对现状市场的调研，我司拟定了本项目初步的战略发展研究。项目初步的战略发展研究。前言前言本方案严格保密3我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以我们的一切研究

2、都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向共同的目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。我们的目标我们的目标p明确项目宏观和微观市场环境明确项目宏观和微观市场环境p准确定位项目战略发展方向准确定位项目战略发展方向p界定项目未来发展空间界定项目未来发展空间本方案严格保密4商业发展战略研究商业发展战略研究专业市场现状及发展专业市场现状及发展淄博物流业规划发展前景淄博物流业规划发展前景 市场环境分析市场环境分析项目发展空间分析项目发展空间分析淄博宏观经济分析淄博宏观经济分析技术思路技术思路本方案严格保密5商业发展战略研究商业发展战略研究专

3、业市场现状及发展专业市场现状及发展淄博物流业规划发展前景淄博物流业规划发展前景 市场环境分析市场环境分析项目发展空间分析项目发展空间分析淄博宏观经济分析淄博宏观经济分析本方案严格保密6沂源县沂源县以轻工业及农业为主；高青县高青县是农副产品加工及轻纺化工为主；桓台县桓台县是农副产品加工基地，建筑之乡；临淄区临淄区是国家重要的石油化工基地，历史文化名城；博山区博山区是机电、陶瓷、琉璃及新材料工业基地，风景名胜区；淄川区淄川区是以建材为主的原材料工业基地，商贸中心周村区周村区是丝绸、轻纺工业基地，商贸名城张店张店是全市政治、经济、文化、商业中心、交通通讯枢纽，高新技术产业基地； 淄博是全国重要的工业

4、基地，各区县有各自的淄博是全国重要的工业基地，各区县有各自的产业支持产业支持淄博是重要的石化、铝业、医药、陶瓷生产基地；淄博是山东重要的商品集散地和商贸中心，近年来，金融、保险、房地产、旅游、信息服务等新兴第三产业发展较快；淄博所辖张店、淄川、博山、周村、临淄5个区呈组群式分布，东西南北4个城区距中心城区张店1小时车程内，；本方案严格保密7淄博2005-2009年GDP同比增长13%以上，淄博2009年固定资产投资已达1010亿元，同比增长25%；淄博全市历年经济发展状况淄博全市历年经济发展状况房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5

5、%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展济南青岛烟台淄博潍坊GDP（亿元）3351.44890.333728.682473.12727.8人均GDP（元）503766410053066548463035620092009年山东省主要城市人均年山东省主要城市人均GDPGDP淄博人均GDP超过了济南、烟台等城市，而2010年济南、烟台平均房价分别为元/、元/，而淄博平均房价为元/，表明淄博市人均淄博市人均GDPGDP超过青岛、济南等城市，而平超过青岛、济南等城市，而平均房价远低于青岛、济南，表明房价上涨空间均房价远低于青岛、济南，表明房价上涨空间大大本方案严格保密8淄博市人均淄博市人

6、均GDPGDP快速增长，房地产市场处于快速增长，房地产市场处于高速发展期高速发展期淄博人均GDP 增速呈飞跃式发展，表明淄博经济增长较快；淄博2009年人均GDP约8000美元，说明淄博房地产进入良性发展期，潜力很大，发展势头看涨； 张店区GDP总量居各区县之首，消费能力相对最强；但各区县人均GDP较高，因区域消费有限，张店的核心吸引力凸显无疑。20092009年淄博市各区年淄博市各区GDPGDP淄博全市历年人均淄博全市历年人均GDPGDP发展状况发展状况800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 良性发展期 平稳发展期人均

7、人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系张店区淄川区临淄区桓台县博山区GDP（亿元）470336584300260人口（万）91.167.3860.6149.746.26人均GDP（元）5159149866963536036256204本方案严格保密9房地产投资额增速快，但房地产投资占房地产投资额增速快，但房地产投资占GDPGDP与与固定资产比例较低，表明市场发展空间较大固定资产比例较低，表明市场发展空间较大 增速在近3年内保持正常水平；若超过正常水平，却没有需求匹配，有可能导致未来几年供大于求的市场现象； 房地产投资占固定资产投资的比例低于正常水平，处于异常区间，表明淄博房地产投资规

8、模还需进一步扩大，房地产发展还有很大空间。异常基本正常正常运行基本正常异常2009年年房地产开发投资额增幅25 %15.8%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP0.20.057反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资37 %13.9%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系淄博全市历年房地产开发投资额淄博全市历年房地产开发投资额本方案严格保密1020092009年供大于求，与年供大于求，与20092009年房价

9、上涨过快，年房价上涨过快，20102010年进入市场调整阶段后，房价大幅上升年进入市场调整阶段后，房价大幅上升 2009年淄博商品房供求表现异常，呈现供大于求的情况，主要是因为突然房价上涨，异常基本正常正常运行基本正常异常2009年年销售面积/竣工面积1.10.486反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额1.10.818反映房地产投入与产出的效益指标,表明淄博开发的总体效率不高房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系淄博历年商品房供求状况淄博历年商品房供求状况本方案严格保密11宏观经济分析结论宏观经济分析结论本方案严格保密12商业发展战略研究商业发展战略研究专业市场

10、现状及发展专业市场现状及发展淄博物流业规划发展前景淄博物流业规划发展前景 市场环境分析市场环境分析项目发展空间分析项目发展空间分析淄博宏观经济分析淄博宏观经济分析本方案严格保密131、张店市商圈分析2、本项目商业发展方向判定各个商圈的特征、业态、消各个商圈的特征、业态、消费群体分析；费群体分析；商业的业态分析；商业的业态分析；本方案严格保密14柳泉路中心路张店城区商圈格局：成熟商圈是张店的核心商张店城区商圈格局：成熟商圈是张店的核心商圈，新建商圈刚刚形成，本案位于物流商圈内圈，新建商圈刚刚形成，本案位于物流商圈内新建商圈：新建商圈：沃尔玛，银领国际，风景华庭等成熟商圈：成熟商圈：新天地，国美电

11、器，利群，银座，王府井,金宝岛等物流商圈：物流商圈：以火车站、汽车站、昌过路为核心纽带的商贸物流带新建商圈：新建商圈：义乌小商品城、黄金国际商业等本方案严格保密15建筑面积：5.3万平米区位：美食街中段营销模式：负1层销售或返租， 1-2层先销售然后返租， 3-5出租价格：负1层8000元/ m2 1-2层10000-50000元/ m2租：1-2层提点：15，负1层65元/m2月业态规划：5层服饰、鞋品 3-4层服饰、鞋品 1-2层名牌折扣店 负1层 低价秀水街品牌商家：鞋：百丽，达芙妮 衣服：Esprit，阿玛妮，登喜路 包厢：皇冠，沙驰 皮尔.卡丹儿童用品城区商圈部分商业项目扫描城区商圈

12、部分商业项目扫描振华商厦振华商厦本方案严格保密16建筑面积：5.3平米，4000平米停车场，是一座集购物， 餐饮，娱 乐，休闲于一体的大型购物中心区位：商场东路2号 营销模式：青岛利群拷贝，出租租：25返点业态规划： F5：精品家电:冰箱空调,洗衣机,彩电,音响,通讯器材,数码,电脑,厨具,健身器材,办公文体用品F4：运动休闲,时尚风向标,儿童乐园,时尚休闲装,牛仔休闲装,运动休 闲装,儿童服饰,童鞋,玩具,床上用品F3：秀美天地:职业女装,淑女装,少女休闲,针织内衣F2：绅士世界:休闲男装,精品男装,羊绒衫,衬衣,西裤F1：名贵大堂:化妆品,黄金珠宝,玉器,钟表眼睛,男女皮鞋,箱包皮具B1：

13、超市:烟酒茶叶,食品百货,海鲜,日用品,洗护用品, 美味快餐品牌商家：化妆品：玉兰油，羽西等国内品牌。 鞋：百丽，老人头，猴王，红蜻蜓等 男装：BOSS，雅戈尔 ，杉杉等 女装：淑女屋等 家电：菲利普等开业时间：2005年4月19日城区商圈部分商业项目扫描城区商圈部分商业项目扫描利群购物广场利群购物广场本方案严格保密17 国美电器王府井广场银座淄博商厦规模约8000平方米占地20000平方米 5.6万平方米 约10万平方米区位中心路柳泉路与共青团路交汇点 柳泉路与共青团路交汇点美食街租金约为营业额的21，因商品利润而异。展台维护费用600元/月150元/m2月,可租3年每年递增，租金以15。提

14、点21业态规划4层：冰箱，洗衣机，冰柜3层：彩电，碟机，发烧音响，线材2层：灶具，热水器，食品加工机，风扇1层：手记，数码相机，电脑，电话品牌服饰，黄金珠宝首饰，特色餐饮，西式连锁快餐，异国风味餐厅等1层：食品及日常用品为主 的综合超市1层：化妆品，鞋2层：女装3层：男装4层：家电1层:家电1层：食品及日常用品为主 的综合超市，化妆品，鞋2层：女装3层：男装4层：儿童装 档次定位中高档中档高档中高档消费者分析城市内主流客户城市内主流客户城市内高档消费人群城市内主流客户城区商圈部分商业项目扫描城区商圈部分商业项目扫描本方案严格保密18 商业规模：商业规模：核心商圈经营规模多达100万平方米； 商

15、业产品分析：商业产品分析：产品设计停留在传统“消费=购物”，细节处理较差，“消费=购物+休闲+娱乐”的新型商业产品设计空缺； 经营模式：经营模式：1. 主力店进驻，整体经营（银座、利群、淄博商厦），对小商家根据经营的不同品牌、不同产品，确定扣点范围，服装类扣点约18-25个，化妆品扣点在25-30个；2. 出售后返租，整体经营，出售情况均较好，价格约在1-5万元/平方米，返租率均为8%，购买者多为投资者，但招商情况一般，一般出售后一年内招商率能达到80%左右； 商业档次：商业档次：1. 核心商圈内的商业档次高、中、低档全面覆盖；2. 高档商场中以国内一线品牌为主，国际品牌约占10%左右； 商业

16、业态：商业业态：1. 核心商圈以百货业为主，餐饮业、专业店（电器、书城、电子市场）为辅； 商业体量商业体量1. 商业供应逐年增加，从市场消化情况看，已经接近饱和。淄博核心商圈商业分析小结淄博核心商圈商业分析小结本方案严格保密19 消费者：消费者：1.覆盖淄博的中档、高档消费群体；2.淄博的高消费群体：党政机关、企事业单位的管理阶层，它们数量少，但消费潜力大；由于特殊的经济环境，导致本地的高端消费不仅是个人成分构成，还有许多公司公关办的节假日消费卡 ；3.淄博的中档消费群体：工薪阶层+年轻时尚一族；对一些品牌有忠诚度； 市场未来竞争研究：市场未来竞争研究： 预计未来区域内商业供应量约为8万平方米

17、（金宝岛二期、华都名城），均以中高档集中商业面市；淄博核心商圈商业分析小结淄博核心商圈商业分析小结本方案严格保密201、张店市商圈分析2、本项目商业发展方向判定各个商圈的特征、业态、消各个商圈的特征、业态、消费群体分析；费群体分析；商业的业态分析；商业的业态分析；本方案严格保密21商业业态研究标准商业业态研究标准内因内因外因外因产业支撑商业业态研究市场支撑商业业态研究企业资源条件整合企业战略发展目标限制商业业态的研究标准商业业态的研究标准本方案严格保密22 市场需求：从淄博近年专业市场的商业出售、出租情况表明，市场对商业需求旺盛； 市场定位出现较大的重叠性和同质化，需要差异化专业市场的出现。p

18、淄博专业市场较多，但由于区域经济发展和外向型市场特征的影响，出售情况较较好，销售周期一年左右的时间达到80-95以上；p招商情况：一年内招商率达80%以上；p专业市场目前集中于建材、陶瓷、小商品、服装、五金机电等行业或业态；商业业态的研究商业业态的研究外因：市场支撑商业业态研究外因：市场支撑商业业态研究本方案严格保密23商业业态的研究商业业态的研究外因：市场支撑商业业态研究外因：市场支撑商业业态研究淄博产业淄博产业经营渠道经营渠道市场契合度分析市场契合度分析石油化工石油化工全国渠道与店铺商业渠道不符纺织轻工纺织轻工全国渠道与店铺商业渠道不符农副产品加工农副产品加工全国渠道/区域渠道与店铺商业渠

19、道不符陶瓷、琉璃陶瓷、琉璃全国渠道/区域渠道中国财富陶瓷城和中国陶瓷城抢占市场先机建材建材全国渠道/区域渠道需品牌经营商经营建材类以下，并入装修材料类专业市场研究；本方案严格保密24商业业态的研究商业业态的研究内因研究内因研究企业战略发展目标企业战略发展目标1.企业需在淄博特别是张店现有的商业模式和专业市场内，引入差异化的市场定位和运营模式，并与现有的淄博建材专业市场形成互补型的业态，才能实现本案业态的成功定位；企业资源条件整合企业资源条件整合1.充分利用木材市场定位的业态特性，快速抢占市场先机，填补市场空白；2.企业能够充分享有淄博发展现代物流业的招商引资和政策环境等有利条件，充分利用现有的

20、政策资源和商业资源。本方案严格保密25成行成市成行成市（同质同类）（同质同类）完全补缺完全补缺（同系不同类）（同系不同类）扩大主题扩大主题（不同系不同类）（不同系不同类）补缺者补缺者商业模式商业模式商业模式限制条商业模式限制条件件本项目拟和度分本项目拟和度分析析成行成市成行成市需求持续增加，需求持续增加，高经营水平；借高经营水平；借势，吸引客户、势，吸引客户、共享客户、争夺共享客户、争夺客户；在成熟商客户；在成熟商圈周边延展较易圈周边延展较易实现实现成行成市的业态成行成市的业态均饱和，市场无均饱和，市场无持续增加的需求，持续增加的需求，只能差异化定位只能差异化定位补缺者补缺者市场确实存在空市场

21、确实存在空白，较大的市场白，较大的市场发展空间发展空间由于市场确实存由于市场确实存在较大的空白及在较大的空白及现状专业市场呈现状专业市场呈现饱和业态，因现饱和业态，因此本项目条件，此本项目条件，适合该模式适合该模式商业业态发展方向研究商业业态发展方向研究本方案严格保密26业种业种业态细分业态细分与项目拟和度分析与项目拟和度分析购物商业类购物类购物中心（shoppingmall）区域属性不支撑时装百货（儿童）区域属性不支撑休闲娱乐休闲类酒吧业区域属性不支撑，城市成熟度低餐饮业俱乐部健康中心美食娱乐城专业类图书类书城不符合市场需求和专业市场环境装修材料类红星美凯龙、百安居市场重叠性较大，同质化严重

22、家具装饰类好百年市场供应量大，竞争激烈，招商难度大木材类木材类木材市场木材市场市场空白，需求量大，区域属性支撑市场空白，需求量大，区域属性支撑服饰类服装专业市场区域属性不支撑，难以造市汽车类展场难以成行成市，且区域认可度低商业业态发展方向综合判定商业业态发展方向综合判定本方案严格保密27商业业态发展方向综合判定：商业业态发展方向综合判定：以昌国路物流带为依托的专业木以昌国路物流带为依托的专业木材市场材市场结论结论本方案严格保密28商业发展战略研究商业发展战略研究专业市场现状及发展专业市场现状及发展淄博物流业规划发展前景淄博物流业规划发展前景 市场环境分析市场环境分析项目发展空间分析项目发展空间

23、分析淄博宏观经济分析淄博宏观经济分析本方案严格保密29专业市场趋于成熟化专业市场趋于成熟化v经过十年左右的发展，淄博专业市场更加细分化和成熟化，除了熟市之外，新的专业市场逐步填补了市场空白。淄博的专业市场趋于成熟化。1.临淄的齐鲁化工市场临淄的齐鲁化工市场2.淄川的服装城淄川的服装城3.淄川的建材城淄川的建材城4.周村的轻纺市场周村的轻纺市场5.张店的家居、建材市场张店的家居、建材市场6.张店的果品、蔬菜批发市场张店的果品、蔬菜批发市场7.博山的陶琉市场博山的陶琉市场8.博山的泵业市场博山的泵业市场9.张店的汽车、汽配市场张店的汽车、汽配市场10.张店的茶叶市场张店的茶叶市场本方案严格保密30

24、项目项目王舍汽配王舍汽配城城茶城茶城 良乡物流园良乡物流园吉星装饰材料吉星装饰材料城城潘城五金批发潘城五金批发市场市场宏源五金机电宏源五金机电红星茶城红星茶城财富物流园财富物流园市场规模市场规模19万1.5万占地50余亩占地14.28亩2.6万占地200余亩经营业态经营业态汽车配件、茶叶物流、配货家居建材家居建材五金批发五金、机电设备茶叶批发、零售物流配货市场管理形式市场管理形式及水平及水平分散经营统一管理分散经营统一管理分散经营统一管理分散经营统一管理分散经营统一管理分散经营统一管理分散经营统一管理工商管理费工商管理费暂时不缴纳暂时不缴纳暂时不缴纳暂时不缴纳1.5元/暂时不缴纳暂时不缴纳户型

25、面积（）户型面积（） 4080254220402060151200100130租金租金（元（元/ /月月）13.515厂家直营店22物流配货区4010015040421412.512911售价（元售价（元/ /）只租不售只租不售只租不售只租不售50005500 75008000只租不售辐射范围辐射范围山东省全国各地市区市区山东淄博市全国市场档次市场档次中、低中、低中中、中低低中 高低存在问题存在问题经营管理经营管理交通不便利档次及业态划分经营管理及业态划分新市场，缺少人气经营管理总体评价总体评价市场形成早，规模大区位有优势，但面临升级城中市场，影响后期的规划市场脏乱差缺乏市场运营，市场易陷入萎

26、缩淄博首家中高档次茶叶批发市场区位优势，但面临升级淄博市张店区部分专业市场扫描淄博市张店区部分专业市场扫描本方案严格保密31专业市场存在的问题专业市场存在的问题定位无序，竞争混乱。定位无序，竞争混乱。专业市场的定位重叠化明显，同质化严重，很多同类的专业市场存在直面的竞争；市场管理混乱。市场管理混乱。近似于分散管理，分散经营。同一市场同类业主相互恶性竞争；市场运营不到位。市场运营不到位。项目规划、销售和招商阶段，较为强调市场运营管理，但后期市场多为普通物业管理，运营严重不到位；为市场和业主预留空间较小。为市场和业主预留空间较小。多数专业市场返租销售，导致售价和租金严重挤压了后期市场的发展和升值空

27、间。本方案严格保密32专业市场更加细分专业市场更加细分随着房地产行业的不断发展，专业市场的发展也更加注重功能的细分化；放水养鱼，培育市场放水养鱼，培育市场多数市场在经过了初期的发展后，除成熟市场因素外，培育市场将是关键性因素；租金上涨将是缓慢的过程租金上涨将是缓慢的过程新开市场一般租金门槛极低，经过市场培育期后，开始“温水煮蛙”式的调整和提升；填补、整合、提升、替代将持续进行填补、整合、提升、替代将持续进行虽然目前专业市场较多，但是随着行业的发展和市场需求的不断提升，专业市场同样面临整合、提升甚至被替代的格局。专业市场发展趋势专业市场发展趋势本方案严格保密33商业发展战略研究商业发展战略研究专

28、业市场现状及发展专业市场现状及发展淄博物流业规划发展前景淄博物流业规划发展前景 市场环境分析市场环境分析项目发展空间分析项目发展空间分析淄博宏观经济分析淄博宏观经济分析本方案严格保密34淄博物流业的发展目标淄博物流业的发展目标p到2015年，物流业增加值达到450亿元，占淄博市GDP比重的10%以上；p到2020年，物流业增加值达到800亿元，占淄博市GDP比重的12%以上；通过大力发展现代物流业，建立完善的现代物流体系，培育一批高水平物流企业，成为具有较强竞争力和影响力的支柱产业。淄博市人民政府关于加快发展现代物流业的意见淄博市人民政府关于加快发展现代物流业的意见（淄政（淄政20112011

29、3737号）号）淄博物流业的发展目标淄博物流业的发展目标本方案严格保密35构建科学合理的物流产业空间结构构建科学合理的物流产业空间结构“一个核心、两条轴线、四个组团一个核心、两条轴线、四个组团”p一个核心一个核心，以张店区为主题的物流核心区；p两条轴线两条轴线，由沿济青高速、309国道、胶济铁路等东西向发展轴，以及沿滨博高速、张博附线等南北向发展轴；p四个组团四个组团，北部国际物流组团（高新区、桓台县）、东部化工物流组团（张店区、临淄区、桓台县）、南部多式联运物流组团（张店区、淄川区）和西部商贸物流组团（张店区、周村区）本方案严格保密36加快重点物流园区建设加快重点物流园区建设齐鲁化工物流园区

30、齐鲁化工物流园区以石油化工产业为基础，以现代物流管理理念为指导，依托齐鲁化工园区和齐鲁石化公司，充分发挥管道运输、铁路编组优势，大力发展现代仓储、信息咨询、危化品运输、会展交易等四大物流服务品牌，形成辐射全国的专业化物流园区，成为北方重要的化工物流基地；鲁中国际保税物流园区鲁中国际保税物流园区立足建设北至天津、南到连云港的东部沿海港口疏港基地，逐步完善海关、检验检疫、金融、交易等功能，加快建设具有报关、检验检疫处理、签发提单等港口服务功能的“内陆港”。充分发挥中汇物流园国家公路货运枢纽站场优势，大力开展工业原材料、产成品的运输、仓储、展示交易、流通加工、信息服务，建设鲁中地区“公路港”。依托高新区、桓台经济开发区的产业优势，大力发展第三方物流企业，构建工业与服务业融合发展新格局；本方案严格保密37加快重点物流园区建设加快重点物流园区建设鲁中公铁联运物流园区鲁中公铁联运物流园区依托靠近铁路东部货场和货运集