房地产市场研究报告 2008年武汉江夏区房地产市场环境调查报告

1、江夏区房地产市场环境调查报告 报告单位：武汉博诚房地产顾问 调查时间：2008年3月4日目 录一、江夏区房地产宏观环境分析1、区域概况（1）地理位置（2）人口数量（3）资源状况2、区域经济发展现状3、区域配套情况4、区域规划前景二、江夏区房地产微观环境分析1、区域房地产市场现状与特征分析2、土地市场概况3、消费者特性分析4、江夏区房地产市场前景分析5、销售抗性分析与市场规避第一篇 江夏区房地产宏观环境分析一、区域概况1、地理位置江夏区位于湖北省东南部，长江中游东南岸，面积2014.5平方千米，区域地理位置优越，地域广阔，城乡兼备，具有得天独厚的承东启西、连南接北、居中的地缘优势。地处九省通衢的

2、武汉市南大门，武汉市三环线内，素有“楚天首县”之誉，其东接鄂州，南通咸宁，江夏区域示意图西临长江，北连武汉东湖高新技术开发区，正在崛起的“武汉·中国光谷”规划区域大部分就在江夏区境内。另外区域内拥有日益壮大的大学城，政府重点发展的环保产业基地和富士康等大型工业园，聚集了强大的价值潜能。纸坊街是江夏区委、区政府派出机构，是江夏区委、区政府驻地，是全区政治、经济、文化活动的中心，位于江夏区北部，北距武汉市中心公里，与洪山区和东湖高新技术开发区相邻，南距咸宁公里京广铁路从街西经过，沪蓉、京珠高速公路在城区南侧公里处与国道互通立交相连，全街版图总面积平方公里，其中城区面积.平方公里。2、人口

3、数量江夏区总人口67万，其中农业人口46.7万。纸坊街全街总人口.万人，其中非农业人口.万人。3、资源状况水利资源方面：境内大小湖泊136处，97万亩水体面积主要湖泊有大沟湖、梁子湖、牛山湖、豹澥、鲁湖、后石湖、爷头湖、上涉湖、团墩湖、汤逊湖、青菱湖等。主要河流有长江、金水河流经西部。水面约占总面积39。矿产资源方面：矿藏丰富，已探明的矿藏有16个品种，尤其是白云石、石英石、石膏、膨润土等，矿体分布广，储量大，品位高，易开采。其中位于纸坊街西侧的八分山，矿体层位为泥盆系统石英砂岩矿体，呈层状，总厚米，总储量达万吨，现为大冶有色金属公司采用，年产万吨。物产方面：物产丰富，是全国粮、油、果、瓜、茶

4、和畜禽产品生产基地，优质“界豆”、“梁湖”牌绿茶和三白远销东南亚。二、区域经济发展现状2007年度全区各项经济指标增长情况如下：全区生产总值增长13%；规模以上工业增加值增长23%；财政收入增长25%；全社会固定资产投资增长18%；社会消费品零售总额增长10%；外贸出口增长14%；城镇在岗职工平均工资增长9%，农村居民人均纯收入增长9%；新增城镇就业岗位4300个。区域经济增长迅速。三、区域配套情况1、交通状况（1）交通现状连接江夏区与武汉城区的公交线路有5条：由纸坊经鲁巷至武昌火车站的901、903、907三条线路、由纸坊经湖北工业大学至武昌火车站的902路、还有由纸坊至汉口武胜路的905路

5、。纸坊、庙山、藏龙岛已分别通过江夏大道、阳光大道、纸李大道三条快速通道，成功地连为一体。（2）交通规划规划中的地铁二号线由关山一路延伸至汤逊湖大学科技园区，这就使其贯穿区域五大园区，又与武汉主城区连为一体。另外梁子湖大桥也在规划建设当中。地铁二号线延伸至庙山开发区，进一步增强江夏与武汉城市中心的联系鲁巷庙山 武汉市中环线同时随着文化大道即将贯通，作为江夏区连通市区的第四条快速通道，建成后将是最为便捷的一条大道。将江夏的文化路与洪山珞狮南路实施对接，届时，由纸坊入市区车程仅需15分钟。而随着文化大道的开通，四条通道可确保近几年内该区域和武汉市区的无障碍连接。江夏可以通过近在咫尺的绕城高等级公路连

6、接京珠高速公路。一旦连通，纸坊将与洪山连为一体。纸坊城区文化大道（在建）道大夏江阳光大道纸武公路洪山区纸坊城区连接市区交通示意图在建的有沪蓉高速公路和广高速铁路客运专线以及武汉中环线，这些项目的建设势必会使江夏的交通更加便利，进一步缩短与各大城区之间的距离。按照武汉市城市圈的发展规划，将来还要推出城市列车，这也势必将拉近江夏区域与黄石、鄂州、武汉城市等地区之间的距离。2、教育全区有中等职业学校7所，在校学生3802人，专任教师214人。普通中学41所,在校学生50432人，专任教师2753人。有小学148所，在校学生66983人，专任教师3312人。有幼儿园18所，在园幼儿5596人，专任教师

7、160人。此外，还有肓聋哑特殊教育学校1所，在校学生60人，专任教师19人。新建扩建中小学校及竣工面积7.8 万平方米。值得注意的是：在目前的江夏区，有中国地质大学江城学院等17所高等院校在此设立校区或分校。世纪大道以北高等院校集中的新大学城正在火热的建设中。3、卫生全区有医疗卫生机构33个，其中区属医疗卫生机构7个，区属乡镇街卫生院13个、分院9个，厂矿职工医院3个。医疗机构中，区人民医院、区中医院为二级甲等医院。4、旅游资源概况江夏区有悠久历史和灿烂文化，汉有三国时期金口赤矶山古战争遗址。唐有纸坊八分山南麓白云洞。宋有湖泗浮山古窑群遗址。明有龙泉山楚昭王墓群和金口槐山留云亭与槐山矶石驳岸。

8、民国时期有贺胜桥北伐将士纪念亭。现有龙泉风景区、青龙山森林公园、熊廷弼公园、中山舰陈列馆、江夏革命烈士纪念馆等。区境有文化遗址20余处，历代墓群13处。省级文物保护单位有楚王墓、湖泗窑址。市级文物保护单位有槐山矶石驳岸、白云洞、樊哙墓、贺胜桥北伐阵亡将士陵园。5、餐饮以熊庭弼路的艳阳天、三五为主的餐饮市场的一条路，以汤逊湖为主的鱼丸一条街。在纸坊地区外，农副产品和矿产资源主要分布在以金水闸为中心，范湖、法泗、金口的蔬菜批发市场。以土地堂、山坡为主的瓜果批发市场，以汤逊湖、牛山湖、上涉湖、鲁湖、梁子湖为主的水产品批发市场，这些轴心市场带动了本区农村经济持续快速发展。四、区域规划前景1、工业方面区

9、域正以光机电、生物新医药、建材冶化、食品加工、文化印刷等为主导产业，奋力推进“百亿销售园区、亿元税收企业”工程；正不断强大大武汉南环线沿线工业经济板块；同时坚持“项目兴区”，重点引进世界500强、国内500强的知名企业在江夏安家落户，不断做大做强光机电、生物医药、新材料、食品加工、文化出版等产业，形成高度集聚地产业链。未来重点工业项目信息： 汉阳钢厂已从原先的阳逻改为迁至江夏，将变脸为年吞吐500万吨钢材的华中最大钢材仓储物流中心。武钢江夏新基地除具钢铁产品集散功能外，还将生产无缝钢管，与阳逻江北基地协同发展，从而与青山本部形成“三角产业圈”。 中国南方机车车辆工业集团长江车辆于2007年11

10、月12日正式在江夏区大桥新区正式运营，南车集团下属的武昌车辆厂和江岸车辆厂，株洲车辆厂，铜陵车辆厂，常州戚墅堰机车厂（货车部分）整合而成长江车辆，成为国内最大的铁路货车出口产品制造商、亚洲最大的铁路货车产品制造和修理企业。 武重新厂于2007年11月30在江夏区佛祖岭奠基，据了解，武重新厂建设及搬迁工作计划投资20亿元，将在两年内完成。新厂建成后，武重产能扩大2倍。 武汉市最大的深水重件码头将落户江夏金口，据了解，金口港位于江夏区金口街，使用岸线长560米，有4个货运泊位和20多个临时性扩建材料泊位，最大靠泊能力2000至3000吨，年通过能力35万吨，主要货品为黄砂、钢材、粮食、化肥农药等日

11、用工业品。该码头的兴建一方面服务于南车集团的建设，同时将极大促进区域经济的发展。2、服务业方面郑店物流产业园规划建设；围绕“一舰二湖三山”，积极推进青龙山、八分山旅游项目和中山舰旅游区、龙泉生态旅游区建设，大力发展生态旅游业。未来重点服务业项目信息： 华侨城酒店管理公司与武汉江夏区房地产开发总公司签署五星级酒店管理合作协议。据华侨城集团高层透露，曝光的酒店管理合作仅是这个占地512亩度假项目的前奏，之后华侨城酒店集团将在中南地区首次注入“大酒店”概念，这意味着，继深圳东部华侨城之后，华侨城集团将在武汉复制第二个“酒店+地产+旅游”的组团式项目。开发项目位于武汉江夏区纸坊以东4公里，北接汤逊湖，

12、南临梁子湖，占地近512亩。项目以五星级豪华度假会务酒店为中心，辅以主题精品酒店、高尚温泉水疗和超大生态景区，初步估算总投资约50亿元左右。据透露，精品酒店将于2009年开业，五星级酒店2010年开业。3、农业方面以都市农业发展为取向，加快农产品正规化基地建设，巩固发展畜禽养殖、花卉苗木、名优水产品、藠头、蔬菜、茶果等六大基地，继续扶持壮大中粮集团、武汉市小蜜蜂食品、武汉富尔仕食品等一批省、市命名的龙头企业，大力发展农村中介服务组织和专业协会，加快农产品加工产业园建设。未来重点农业项目信息： 中国粮油食品集团投资的3万吨低温肉制品项目，于2007年4月8在江夏区破土动工。项目占地130亩，总投

13、资5亿元，计划在2009年完成全部工程建设，实现年销售收入5.4亿元，税收超过5千万元，吸纳1800人就业。未来5年，中粮将在湖北投资20亿元，以武汉为核心，将湖北打造成中粮旗下全国最大的肉食品基地。 江夏40万亩苗木基地，可望成为武汉“后花园”，江夏区将跨越多个乡镇，建设规模达40万亩的花卉苗木基地，发展绿色产业，为市民提供休闲天地。江夏区安山乡花卉苗木基地列入武汉市农业产业化重点项目。江夏区重点园区及产业区位图（4）基础设施建设方面未来的江夏区政府把城镇建设作为经济强区发展的重要载体，重点规划建设好交通、供电、供水、通信等基础设施，全力推进城镇化建设。加快推进纸坊地区建设“五大工程”，加快

14、发展纸坊与庙山、洪山的对接和纸坊与郑店、五里界的连接，拓展江夏未来新区的空间。形成“六纵”“六横”的交通道路网络，沟通南北城乡对接，促进区域协调发展。（5）社会事业方面加速推进城乡基础设施重点工程建设，突出抓好农村家园建设和移民安置工作。实施新型农村合作医疗制度，优化和提升城、乡整体功能，全面建设社会主义新农村，力争经过2-3年的努力把江夏建设成为适宜投资创业和居住生活的武汉新城区。宏观环境总结分析 宏观环境优势与机会总结： 独特优越的地理位置武汉市南大门，与“8+1”城市圈的鄂州、咸宁紧密相连；紧挨洪山、光谷 作为对光谷高新产业的区域延伸，在吸引高新技术类企业入驻与房地产开发上比其他远城区具

15、有先天的优势 经济重心由传统的郊区农业向工业、旅游业、新型农业转变，产业布局日渐完善，经济增长与居民需求、购买力的增强势在必然 政府规划的利好，南部新城区的形成指日可待 便捷的交通条件城市圈之间的轨道交通，将进一步拉近与周边城市圈层的联系；拥有与中心城区直接连通的公交线路；三条主干道（纸武公路、文化大道、光明大道）直线连通与洪山和光谷，远远超越武汉市其他周边城区； 优越的湖泊资源、土地资源、矿产资源宏观环境不足与威胁总结 目前已有的市政设施配套还有待于完善，特别是各类高产值的工业项目引进后，相应的水、电、道路等配套设施应适时而行。 区政府的宏观控制能力还有待于检验，特别是工业类项目的环境污染上

16、，对土地资源的控制上，一个区域的发展前景很大程度上来自于环境对经济发展的承受能力。总体而言，江夏区在经济发展的后期潜力上远远强于武汉市其他周边郊区，同时与洪山、光谷等中心城区的便捷联系，也为其作为“城市幅中心”的发展趋势铺垫了充足的基础。江夏无庸质疑的是一块超高价值的黄金宝地。第二篇 江夏区房地产微观环境分析一、区域房地产市场现状与特征分析1、市场现状从2003年到2006年，江夏区房地产均价增长了59%，其中以2005年之2006年增长幅度最快达到23%。自2007年，受武汉市整体房价水平上涨的影响，区域楼盘的整体销售价格已接近3000元/平方米，个别高层项目的销售均价已突破4000元/平方

17、米，房产销售价格上涨明显。从整个武汉市的情况来看，江夏地区凭借土地资源丰富，自然条件优越以及发展规划的良好前景等优势，近年来发展快速、令人瞩目，成为武汉市既大又极具有影响力的房地产开发热点地区。2、房地产开发集中区域与特征分析 目前的江夏区房地产开发主要集中在纸坊、庙山经济开发区与藏龙岛科技园，按地理区位来讲，主要为两大区域：一是以汤逊湖为中心的沿湖区域，二是纸坊城区。（1）以汤逊湖为中心的沿湖片区 片区介绍：汤逊湖湖面总面积36.6平方公里，流域面积461平方公里，山水大部分保持自然生态，环境幽雅。在武汉市城市总体规划中，从梁子湖-龙泉山-藏龙岛-汤逊湖，依照城市东南向楔型生态走廊(武汉夏季

18、主导风向为东南向)规划，严格控制这些区域的周边开发建设。因此，汤逊湖区域的开发以旅游、居住、大学城、科技园建设等非工业性开发为主。伴随着中国光谷、中国药谷等科技产业的蓬勃发展和武汉高校的逐步迁入以及新校区的建设，汤逊湖地区逐渐成为科技、教育、人文强势区域，其价值的成长空间是无可限量的。逸境HOUSE美院coast汤孙湖山庄宜家·汤臣美加·湖滨新城万豪·水岸枫林汤逊湖片区实景图(含主要在售楼盘分布) 片区房地产发展概述Ø 早期房产开发尝试将生态环境与公用生态环境相互融合，主要以别墅项目的开发为主。如玉龙岛花园、银河湾等以庞大的规模和完善的社区配套、较低的价

19、格来吸引客户，同时以水蓝郡、银河湾为代表的汤逊湖别墅板块已经成为武汉别墅板块的重要组成部分。Ø 2005年后则增加了普通商品住宅的建筑形态的开发。推出了阳光海岸、梅南山居碧湖阁、宜家汤臣多层洋房、美加湖滨新城花园洋房、华工镜湖园等均得到了市场良好的反响。Ø 目前则显示出极强的上升趋势，日渐成为武汉江南版图上的高端别墅聚集区。主要原因来自于光谷投入30亿元重点启动光谷大道等10大基本建设项目，中芯国际，富士康等国际大企业的入驻，作为武汉市新财智人群的重要聚集地。宜家.汤臣三期、美院COAST、保利十二橡树庄园等中、高端别墅项目开始高调入市，区域市场日渐火爆。 主要在售楼盘项目

20、名称建筑类型开盘时间建筑面积 （万平方米）容积率绿化率销售均价（元/）万豪·水岸枫林多层06.5.2022.81.542%4300美加·湖滨新城小高层景观洋房、电梯别墅、叠加别墅06.10.17.641.3039.6%4200汤孙湖山庄小高层、多层06.12.1828.41.6035%7000逸境HOUSE小高层、多层、联排别墅0705183.421.8731.10%2880宜家·汤臣花园洋房、 TOWNHOUSE、电梯观景洋房07.1.319.421.3340%4300美院coast 别墅07.6.1690.545%180万/套起 区域特征分析Ø 项目

21、类型上纯别墅并不多，混合型的项目比较多，多为联排、双拼，叠加等产品。Ø 目前别墅单位价格基本能达到10000元，市场经过近几年的培育已经逐渐成熟。其他类型产品价格也多突破4000元/平方米。Ø 多以汤逊湖的景观资源为主要卖点，教育资源作为补充。Ø 配套相对滞后，已销售产品的空置率较高，特别是别墅类产品，很多都作为出租屋面向周边的学生市场。（2）纸坊城区 片区介绍：纸坊街是江夏区委、区政府驻地，是全区政治、经济、文化活动的中心，位于江夏区北部，北距武汉市中心公里，与洪山区和东湖高新技术开发区相邻，南距咸宁公里京广铁路从街西经过，沪蓉、京珠高速公路在城区南侧公里处与国

22、道互通立交相连，城区面积.平方公里。城区人口约.万人。宏德嘉园 三期鑫磊花园世纪花园理想时代富丽豪廷汤逊湖片区实景图(含主要在售楼盘分布) 片区房地产发展概述纸坊片区的房地产发展相对汤逊湖片区要迟缓许多，直至2005年左右该区域的房地产才逐步形成市场，主要以富丽园地产所开发的富丽花园等项目为代表，也基本以多层纯住宅小区为主，主要是面向纸坊城区的公务员、回乡置业者、部分光谷科技园的职工等。自06年至07年，则由于光谷大道等10大基本建设项目的建设，大量国际型大企业的入驻对刺激了整个江夏楼市，高层住宅开始出现。 主要在售楼盘楼盘名称占地面积（万平米）总建面 （万平米）容积率绿化率产品类型销售均价

23、（元/平米）鑫磊花园133.031%多层住宅2200富丽豪廷6.9124.7930%高层住宅4100宏德嘉园 三期6.6111.6738%多层住宅2800理想时代0.92.12.343.1%高层住宅2900世纪花园2.462.538%多层、高层住宅2800鸿发大厦1.243.331%高层住宅3600 区域特征分析Ø 纸坊片区普通住宅的销售均价在2800元/左右，除富丽豪廷因自身项目品质价格较高外，其余项目的市场价格集中度比较高，市场竞争比较激烈，有一定的趋同化特点。Ø 容积率都比较低，多为多层住宅产品，兼有少量的高层住宅，但新开发项目以高层、小高层居多，未来纸坊片区的市场供

24、应将趋向于高层、小高层与多层共存的产品格局。Ø 项目体量规模不大，多数项目的总建面均在10万方以下。Ø 在售项目中小区物业管理费标准普遍较低，多层为0.6元/0.8元/之间，高层则为1元1.2元/之间，但对物业管理的概念还比较淡薄。Ø 纸坊片区内住宅市场的开发是以本地房地产商为主，外来竞争者还不多，这与本地开发商实力比较熟悉本地市场，具有一定的政策优势有关。 江夏房地产市场整体特征总结：汤逊湖高档住宅区：以别墅、情景洋房、花园洋房、TOWNHOUSE等高端住宅为主，主要置业客户以光谷高新技术类企业管理人员，其他中心城区高端产品需求者等为主。 通过上文的阐述与分析，

25、可以看出，汤逊湖片区与纸坊片区的房地产特征因为地理区位的差异，在具体表现上存在很多的不同，两大片区未来房地产市场的走向也不趋于一致，各有各特点。汤逊湖汤逊湖纸坊城区普通住宅区：以多层、小高层、高层等中低端产品为主，主要面向江夏本地需求客户、返乡置业者与光谷、洪山部分置业、投资者等。 整体房地产市场特征： 区域整体产品类型丰富。以汤逊湖为中心的片区，别墅、多层洋房是主要产品类型，纸坊城区则以多层、小高层普通住宅为主要产品类型。 区域整体销售价格上涨明显，在武汉市其他远城区中，仅次于东西湖和黄陂。 各片区内的产品同质化比较严重，同类项目从户型产品、规划设计、到物业服务等同一性较强，缺少很具有标杠性

26、的项目或产品。 营销推广上注重对洪山、光谷区域客户的把握，多数项目在光谷鲁巷广场、洪山街道口区域设有展销点。 小产权房现象较为严重，主要集中在纸坊城区，以较为低廉的价格吸引了众多区域内置业者的购买。关于小产权房的若干规定：从2007年6月建设部针对小产权房做出风险提示，国土部高调表示违规小产权房将拆除，到去年年底，国务院召开常务会议专题讨论，国家有关部门对小产权房的关注逐步升温。国务院公布关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知(以下简称通知)，再次给农村集体建设用地定调从严管理。通知规定，城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或“小产权房”；严禁以各种名义，擅自扩大农村集体建设用地规模

27、，以及通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地；任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地，农村的住宅用地只能分配给本村村民，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 二、土地市场概况 1、江夏区域土地价格特征江夏区土地分等范围表等次辖区范围区名江夏区一等纸纺、庙山二等大桥、郑店、豹懈、流芳、金口、乌龙泉、宁港、五里界三等贺站、保福、金水、湖泗、法泗、范湖、河垴、舒安、龙泉、大屋陈、山坡、段岭庙、安山、土地堂四等其他集镇村庄 江夏区最低地价标准 单位:万元/亩地区标准级别用途商业住宅工业江夏区

28、1812.59.57.514.511.5977654从上表可以看出，江夏区域已经形成了以纸坊和庙山为第一等地价区域，但土地成本总体偏低，这种形式势必会存在一段时间，通过这两个区域的充分发展和先头发展，将会在很大程度上带动其他区域的发展。区域等级的出现的原因很大程度上在于不同区域之间的基础设施状况和以及自身所具有的各种优势。2、土地市场现状浅析 目前的江夏土地市场存在部分不规范行为，造就了众多的小产权房的出现，特别是在纸坊城区内。小产权房对区域房地产正常的交易秩序是一种危害，同时对于购买人来讲，也是缺乏相应政策法规支持的置业行为，存在较大的风险性。同时，可以看到，作为武汉“南部新城”重点建设的区

29、域之一，江夏区所拥有的可开发利用的土地总量相比临近的光谷片区具有相当大的优势。因此，规范化、市场化的土地利用是促进区域市场完善、协调发展的关键之一。三、消费者特性分析据调查了解，江夏置业者主要来自于以下四个方面：1、本地消费群的二次置业这一部分人群大多不满意现有的居住环境，对生活品质有更高的要求。对居住不仅仅是满足于生活需求，更多的是居住环境与舒适度。2、武汉地区投资客近年来，江夏房地产市场价格一路高歌猛进，不乏武汉地区投资客的炒做，其中又以光谷及庙山开发区里高校教师及企业中、高层管理人员为主，他们多以二次置业为主，购房目的又以投资性质为主。另一部分来自武汉其他区域。3、外地务工人员回江夏区初

30、次置业占江夏购房群中较小的一部分，他们多为中青年人为主，在外地打拼多年，有一定积蓄。居住目的十分明确，4、结合周边情况来看，高校林立、光谷开发区驻扎企业众多。因此消费群体被锁定在区域内的高校老师及光谷开发区的企业职工。因江夏特殊的地理位置，还会吸引部分鄂州等周边城市的消费群。四、江夏区房地产市场前景分析吸引 对江夏区房地产市场的前景，可以从如下因素进行展望：相对其他远城区而言：优越的区位、地理、资源因素武汉市城市远景规划： 南部居住新城 城市圈内城市列车 文化大道等城级干道利用与完善武汉市城市中心城区土地供应逐步减少，中部崛起下对远城区的开发利用势在必行工 业：高新技术类产业 高附加值类制造业

31、经济产值 农 业：新型农业，增加农产品附加值 旅游业：高档居住兼旅游业的兴起交通、市政等配套逐步完善，与中心城区的连接更加便利居住条件更加完善更多的流动性人口区域经济水平的上升，人均收入水平与购买能力的的增强更强的投资增值性，带来直接的价值上涨空间区域的吸引力更强，更多的投资与开发较充裕的土地供应，土地价格相对低廉区域内的市场需求量存在可观的未来的预期，购买人群与购买力的上升是江夏区未来房地产需求市场的必然态势区域内的房地产市场供应量在未来将具有充分的上升理由，房地产类的固定资产投资也是江夏区未来发展的重点之一透过上面的图形分析，可以看出，江夏区未来的房地产市场将会因为充足的市场供应与有效的市

32、场需求而存在良好的市场预期。五、江夏区房地产市场销售抗性分析与市场规避 虽然在市场前景上，江夏区拥有比其他远城区更强的发展潜力，但不可避讳的是，在目前的销售市场上，也存在一定的销售抗性，在销售模式或者营销方式上与中心城区项目的差距也较为明显，理性的认知区域销售抗性并采取相应的市场抗性是发挥区域潜力的必然选择。 1、区域内各项目的产品同质化形象严重 汤逊湖区：别墅、花园洋房、情景洋房等高端住宅的集中地，卖点集中（汤逊湖湖景或教育资源）。 纸坊城区：多层或小高层住宅，户型分布、物业管理、建筑形态等方面近乎类似，整体产品感觉相对低档。 市场规避： 注重产品的差异化竞争，建筑规划与设计除了适应地块地形

33、等客观条件外，应提升产品外在形象，细节的表现面也可以作为差异化的一种，如建筑立面、外形、交房装修标准等，突出项目自身特点的同时也在创造营销卖点。 2、品牌的宣传力度有所欠缺，区域缺少真正意义上的标杆性项目在营销市场，品牌的力量意味着固定的消费群体或消费追随，对产品营销的作用是明显的。在目前的江夏区域，除富丽园地产具有一定的品牌力度外，其他都相对缺乏。标杆性的项目对提升消费市场对区域的认知度很有帮助，但目前同质化的产品现实对此有所阻碍。市场规避 对项目的操作注重全方位的系统的推广，避免就产品而言产品，在利用区域价值的同时，企业的文化理念，行事准则也是宣传与推广的要素之一，特别是在产品的售后与物业

34、服务上，细致、周到的售后服务与较高的物业管理水平在保证产品本身保值、增值的同时，也是强化企业品牌形象的途径。3、相对缺乏的生活配套，特别是江夏大道沿线与汤逊湖区域 生活配套的缺乏与新建小区的低入住率是相互作用的关系，对于规模相对较大的小区，可以通过自身小区商业或会所等解决一部分，但更多的改善来自与区域经济条件的发展。 市场规避 规模较大项目通过商业配套设计予以缓解，对于小型项目，特别是在纸坊大桥新区或江夏大道沿线区域，营销的重点应该是区域预期的投资收益与产品特色，与城区商业中心区域的便捷程度也是缓解的途径。4、市场本身的法规监控还有待完善在纸坊城区，证件不全、小产权房、认购至正式销售的周期较长

35、等现象还较为普遍，这反映在区域市场上，法规的监控力还有所欠缺，市场存在一定的混乱无序，这易导致消费者对区域的认同出现偏离，对市场未来的健康发展有一定的弊端。 市场规避 完善开发前的各项工作，对项目开发有完备与积极的准备计划，对政策法规的执行应有长远的利益的考虑。5、营销推广的方式有待加强，特别是“区域+项目”的宣传模式 作为远城区，未来消费者的主力来源应该是区域之外，这就对项目的营销推广模式提出了更高的要求。目前，大多有一定规模的项目在光谷鲁巷或洪山街道口设有外销点，这对吸引光谷与洪山的客户有较强的营销作用。规模相对较小的项目设立外展点有一定的营销成本，这就要求在营销推广上应突出区域与项目的结

36、合。 市场规避 根据项目营销成本计划，设立销售外展点，重点是光谷、洪山区域，要求具备一定的人流、车流量，流动性人口相对集中的地段，如鲁巷广场、亚贸广场周边等等。 根据自身项目特点，推广中强调区域本身，以区域推广而推广项目本身。货到付款2010房地产营销策划大全QQ：1323556639更多优惠详情请登陆： :/ tuanyuan.tv 郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！货到付款！内容简介：一、包含本站六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业

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38、得新颖、震撼、大方! 是地产相关领域广告创意公司、设计工作室、设计师不可多得的学习珍藏品!<研究报告2010年09月更新>2010年城建威尼斯项目滕州市场调研报告-89页 <研究报告2010年09月更新>2010年7月淮南房地产市场月报-27页 <研究报告2010年09月更新>2010年5月海口市海甸岛项目可行性研究报告-46页 <研究报告2010年09月更新>2010年4月海口市房地产报告-21页 <研究报告2010年09月更新>2010年1-7月淮安市土地市场供应与成交分析-1页 <研究报告2010年09月更新>201

39、0年成都九里堤地块论证报告-34页 <研究报告2010年09月更新>中原地产周刊（2010.08.23-2010.08.29）-16页 <研究报告2010年09月更新>鉴略咨询2010年8月23日新政视角下的长沙小户型投资分析-3页 <研究报告2010年09月更新>2010年上半年深圳房地产商业物业市场分析-10页 <研究报告2010年09月更新>2010年衡水房地产市场调研及别墅项目可行方案-24页 <研究报告2010年09月更新>2010年第二季度安徽马鞍山房地产市场分析报告-5页 <研究报告2010年09月更新>20

40、10年6月20日玉溪市德安·湖滨碧海园项目可行性研究报告-49页 <研究报告2010年09月更新>2010年5月马鞍山房地产市场分析报告-14页 <研究报告2010年09月更新>2010年5月杭州三墩区域市场透视-20页 <研究报告2010年09月更新>2010年5月佛山房地产市场分析报告-38页 <研究报告2010年09月更新>2010年5月鞍山房地产市场现状-49页 <研究报告2010年09月更新>2010年3月运城项目一览表-3页 <研究报告2010年09月更新>2010年1-4月三亚房产情况-4页 <

41、;研究报告2010年09月更新>博思堂2010年7月12日2010年7月18日长沙地产广告监控-78页 <研究报告2010年09月更新>博思堂2010年5月10日2010年5月17日长沙地产广告监控-60页 <研究报告2010年09月更新>博思堂2010年5月3日2010年5月9日长沙地产广告监控-56页 <研究报告2010年09月更新>2010年重庆主城区潜在供应研究（别墅、洋房、高档高层）-125页 <研究报告2010年09月更新>2010年宁波鄞州投资创业中心III-2-5地块项目市场分析报告-103页 <研究报告2010年09

42、月更新>2010年内蒙古赤峰项目可行性研究报告-91页 <研究报告2010年09月更新>2010年阜阳易景国际项目市场调研报告-31页 <研究报告2010年09月更新>2010年抚州市房地产市场调研报告-54页 <研究报告2010年09月更新>2010年6月18日宿迁市市场分析报告-25页 <研究报告2010年09月更新>2010年2月1日长春房地产市场调查研究报告-23页 <研究报告2010年09月更新>中原2010年8月新房市场周报（8月13日8月19日）-1页 <研究报告2010年09月更新>兴业证券2010年

43、1-5月全国房地产市场运行数据研究-10页 <研究报告2010年09月更新>世邦魏理仕2010年第一季度中国物业市场指数-24页 <研究报告2010年09月更新>2010年8月福州正荣润城市场周报-167页 <研究报告2010年09月更新>2010年5月佛山市房地产市场月度报告-15页 <研究报告2010年09月更新>中航国际2008年高铁周边物业发展模式的探讨-62页 <研究报告2010年09月更新>同策经典合院别墅项目产品透析-22页 <研究报告2010年09月更新>前线机构2009年福建·南平延平区房地产市

44、场进入可行研判-54页 <研究报告2010年09月更新>北大纵横开发区运营模式研究报告-95页 <研究报告2010年09月更新>2007年天津绿色能源产业基地项目可行性研究报告-101页 <研究报告2010年09月更新>远洋地产2009年12月低碳技术与绿色建筑-178页 <研究报告2010年09月更新>中原2010年8月13日8月19日新房市场周报-1页 <研究报告2010年09月更新>世联2010年7月无锡房地产市场月报-15页 <研究报告2010年09月更新>世联2010年7月杭州房地产市场月报-10页 <研究

45、报告2010年09月更新>世联2010年7月北京房地产市场月报-42页 <研究报告2010年09月更新>世联2010年6月国家调控政策对市场的影响-8页 <研究报告2010年09月更新>世联2010年6月北京房地产市场月报-43页 <研究报告2010年09月更新>世邦魏理仕2010年2季度中国物业市场指数简介-24页 <研究报告2010年09月更新>瑞银不动产2010年郑州郑东新区市场简报-34页 <研究报告2010年09月更新>恒达2010年1-5月苏州房地产运行状况-13页 <研究报告2010年09月更新>合富辉

46、煌2010年6月天津房地产市场月报-25页 <研究报告2010年09月更新>光岳地产2010年北京之春房展会考察报告-33页 <研究报告2010年09月更新>东北证券2010年8月24日房地产行业近期政策回顾及展望-6页 <研究报告2010年09月更新>成全机构2010年8月16日-8月22日中国房地产行业动态-28页 <研究报告2010年09月更新>博思堂2010年7月19日2010年7月25日长沙地产广告监控-75页 <研究报告2010年09月更新>2010年中国房地产上市公司测评研究报告-39页 <研究报告2010年09月

47、更新>2010年唐山住宅市场动态分析-46页 <研究报告2010年09月更新>2010年上半年郑州房地产市场运行分析及下半年展望-9页 <研究报告2010年09月更新>2010年上半年岳阳房地产市场分析报告-8页 <研究报告2010年09月更新>2010年上半年兰州房地产市场发展研究报告-31页 <研究报告2010年09月更新>2010年宁波城市综合体研究及国内外案例分析-47页 <研究报告2010年09月更新>2010年海南国际旅游岛旅游地产发展报告-54页 <研究报告2010年09月更新>2010年度青岛市房地产

48、市场蓝皮书-135页 <研究报告2010年09月更新>2010年7月内蒙古锡盟市太仆寺旗县房地产市场调研报告-57页 <研究报告2010年09月更新>2010年7月江阴房地产市场成交分析-9页 <研究报告2010年09月更新>2010年7月广西玉林房地产市场广告监测分析-5页 <研究报告2010年09月更新>2010年7月安徽房地产报告-130页 <研究报告2010年09月更新>2010年7月31日广西凤岭日用品批发市场建设可行性报告-45页 <研究报告2010年09月更新>2010年7月3日成都商业市场调查情况-11页

49、<研究报告2010年09月更新>2010年6-7月宜昌房地产市场形势分析-5页 <研究报告2010年09月更新>2010年5月房地产政策解读与点评-9页 <研究报告2010年09月更新>2010年2季度中国购房者消费调查分析报告-38页 <研究报告2010年09月更新>2007-2009年初有关房地产政策专辑-609页 <研究报告2010年09月更新>新聚仁2010年5月21日政策调控综合研究-100页 <研究报告2010年09月更新>苏宁置业2010年6月沪宁城际沿线掘金机遇-59页 <研究报告2010年09月更新

50、>2010年05月10日新政解读及市场放映-12页 <研究报告2010年09月更新>中原2010年7月成都房地产市场简报-17页 /<研究报告2010年09月更新>新景祥2010年5月1日-5月31日岳阳市房地产市场月报-26页 <研究报告2010年09月更新>同致行2010年6月漳州房地产市场调研报告-53页 <研究报告2010年09月更新>世联2010年7月苏州房地产市场月报-17页 <研究报告2010年09月更新>世联2010年7月全国房地产市场月报-26页 <研究报告2010年09月更新>世联2010年6月天

51、津房地产市场发展概况-19页 <研究报告2010年09月更新>世联2010年5月佛山房地产市场分析报告-41页 <研究报告2010年09月更新>克而瑞2010年01月长沙房地产市场研究报告-61页 <研究报告2010年09月更新>创典全程2010年5月西安市房地产市场信息月度简报-108页 <研究报告2010年09月更新>长城地产2010年6月天津土地市场研究报告-11页 <研究报告2010年09月更新>2010年重庆市永川区房地产市场调查报告-26页 <研究报告2010年09月更新>2010年徐州商业地产市场调研-56页

52、 <研究报告2010年09月更新>2010年上半年浙江房地产市场发展分析报告-16页 <研究报告2010年09月更新>2010年上半年厦门房地产市场回顾与展望-19页 <研究报告2010年09月更新>2010年上半年泸州市城区房地产市场分析-6页 <研究报告2010年09月更新>2010年淮北房地产市场研究-114页 <研究报告2010年09月更新>2010年滨海中洲新城12-14片区5、6号商住地块研判-5页 <研究报告2010年09月更新>2010年北京各商圈写字楼盘点及行业选址-22页 <研究报告2010年09

53、月更新>2010年8月滕州房地产市场调研报告-47页 <研究报告2010年09月更新>2010年8月13日哈尔滨土地交易公示-10页 <研究报告2010年09月更新>2010年7月淄博市沂源县地块市场及可行性报告-24页 <研究报告2010年09月更新>2010年6月衡水市房地产市场调研报告-36页 <研究报告2010年09月更新>2010年5月武汉房地产内参-20页 <研究报告2010年09月更新>2010年5月成都大邑县房地产市场调研报告-12页 <研究报告2010年09月更新>2010年4月中旬成都牧马山片区别

54、墅市调报告-31页 <研究报告2010年09月更新>2010年1季度娄底市房地产市场分析-10页 <研究报告2010年09月更新>2010年1-7月合肥政务区楼市运行情况简报-6页 <研究报告2010年09月更新>2010年1-5月宁波江东房地产市场简报-20页 <研究报告2010年09月更新>德思勤中国知名会所案例介绍-55页 <研究报告2010年09月更新>CBD专题及芝加哥、纽约、北京CBD案例研究-71页 <研究报告2010年09月更新>2009年六安市舒城枫丹欧洲华城市场研究报告-60页 <研究报告2010

55、年09月更新>置业国际2010年6月10日长沙精装修房（小户型）调查报告-17页 <研究报告2010年09月更新>华润置地2010年5月上海商业规划及租务部市场月报-69页 <研究报告2010年09月更新>中银国际2010年6月17日商务地产行业研究报告-54页 <研究报告2010年09月更新>真观堂2010年05月哈尔滨房地产市场月报-18页 <研究报告2010年09月更新>新景祥2010年5月长沙房地产市场月报-29页 <研究报告2010年09月更新>克而瑞2010年02月长沙房地产市场研究报告-51页 <研究报告20

56、10年09月更新>华星2010年5月宁波房地产市场研究报告-24页 <研究报告2010年09月更新>合富辉煌2010年7月长沙房地产市场月报-80页 <研究报告2010年09月更新>豪斯中国2010年5月份淮南楼市分析-21页 <研究报告2010年09月更新>2010年上半年肇庆市城区房地产市场分析-10页 <研究报告2010年09月更新>2010年上半年大连房地产市场分析报告-22页 <研究报告2010年09月更新>2010年泉州房价TOP14楼盘个案调研-44页 <研究报告2010年09月更新>2010年清远市房

57、地产市场走势分析（住宅）-19页 <研究报告2010年09月更新>2010年8月16日-22日中国主要城市土地市场交易周报-25页 <研究报告2010年09月更新>2010年7月贵阳未来房地产市场月报-45页 <研究报告2010年09月更新>2010年7月份沈阳市房地产市场研究报告-67页 <研究报告2010年09月更新>2010年5月沈阳市和平区市场分析报告-28页 <研究报告2010年09月更新>2010年5月绵阳房地产市场月报-39页 <研究报告2010年09月更新>2010年5月哈尔滨房地产市场月报-20页 <研究报告2010年09月更新>2010年5月份郑州市房地产市场监控