第三章 合同的效力

1、第三章 合同的效力本章要点 一、为什么要判定合同的效力 二、如何判定合同的效力 三、合同无效或被撤销的后果一、为什么要判定合同的效力 合同效力及房地产合同效力的概述合同效力及房地产合同效力的概述 合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人各方乃至第三人的强制力。法成立的合同具有约束当事人各方乃至第三人的强制力。 那么，怎样的才能对当事人或第三人产生法律上的约那么，怎样的才能对当事人或第三人产生法律上的约束力呢束力呢当事人订立合同是一种经过合意的民事行为，如当事人订立合同是一种经过合意的民事行为，如果符合法律规定的条件，

2、则是一种民事法律行为，在法律果符合法律规定的条件，则是一种民事法律行为，在法律上产生约束力。上产生约束力。 有效合同有效合同所需要的三个条件所需要的三个条件: : 1 1、主体合格、主体合格 2 2、意思表示真实（必须真正处于自愿）、意思表示真实（必须真正处于自愿） 3 3、合同内容合法和不违反善良风俗、合同内容合法和不违反善良风俗 也就是说订立合同的行为如果符合上述条件就是有效合也就是说订立合同的行为如果符合上述条件就是有效合同，合同在法律上就产生了约束有关当事人和第三人的效同，合同在法律上就产生了约束有关当事人和第三人的效力，否则不产生法律效力。力，否则不产生法律效力。 合同的成立和生效：

3、合同的成立和生效： 合同成立合同成立意味着当事人意思表示达成一致意味着当事人意思表示达成一致体现了合同体现了合同当事人的意志（这是一种私的意志），合同成立与否是一当事人的意志（这是一种私的意志），合同成立与否是一种事实判断；种事实判断； 合同效力合同效力意味着国家对合同的价值评价意味着国家对合同的价值评价依据和体现了依据和体现了以立法者意志为代表的国家意志（这是一种公的意志），以立法者意志为代表的国家意志（这是一种公的意志），合同效力如何是一种价值判断；合同效力如何是一种价值判断；二、如何判定合同的效力 1、完全符合生效要件：有效合同 2、生效要件有缺陷的合同效力: A合同危及国家社会利益的：

4、无效合同 B不危及国家社会利益， 可撤销的合同先有效后无效 C只涉及当事人利益的, 效力待定的合同先无效后有效效力待定的合同A、超出行为能力的所订立的合同超出行为能力的所订立的合同 合同法合同法47B、无权代理合同无权代理合同 合同法合同法48 第第48条条 行为人没有代理权、超越代理权或行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。生效力，由行为人承担责任。C、无权处分无权处分 合同法合同法51 一、案例一、案例 王某原为甲公司的业务经理，

5、王某原为甲公司的业务经理，2012年年7月被公司解聘。月被公司解聘。2012年年8月，李某利用其自己配有的钥匙盗取公司盖有公月，李某利用其自己配有的钥匙盗取公司盖有公章的空白合同书二份。同月，李某使用该空白合同书以甲章的空白合同书二份。同月，李某使用该空白合同书以甲公司的名义与乙公司订立买卖合同。合同约定，甲公司向公司的名义与乙公司订立买卖合同。合同约定，甲公司向乙公司出售乙公司出售3000万元的货物一批，乙公司签订合同时支万元的货物一批，乙公司签订合同时支付定金付定金200万元，其他货到付款。该合同订立后，乙公司万元，其他货到付款。该合同订立后，乙公司支付了定金支付了定金200万元，并发函甲

6、公司询问有关交货事官。万元，并发函甲公司询问有关交货事官。甲公司遂答复称其不知该合同，并要求乙公司不支付定金。甲公司遂答复称其不知该合同，并要求乙公司不支付定金。乙公司接到甲公司的答复后，方知到被骗，但是已经无法乙公司接到甲公司的答复后，方知到被骗，但是已经无法联系上王某。经咨询律师乙公司认为其与甲公司的合同有联系上王某。经咨询律师乙公司认为其与甲公司的合同有效，并按要求甲公司按照合同的约定交货。但甲公司拒绝。效，并按要求甲公司按照合同的约定交货。但甲公司拒绝。乙公司遂诉至法院，要求甲公司履行合同。乙公司遂诉至法院，要求甲公司履行合同。 法院判决：法院判决： 在本案中，王某已被甲公司解聘，并且

7、没有得到甲公司的在本案中，王某已被甲公司解聘，并且没有得到甲公司的授权，其无代理权赴显然的。因此，王某以甲公司的名义授权，其无代理权赴显然的。因此，王某以甲公司的名义与乙公司订立合同的行为为无权代理行为。根据与乙公司订立合同的行为为无权代理行为。根据合同法合同法第第48条的规定，该合同如果不能得到被代理人（甲公司）条的规定，该合同如果不能得到被代理人（甲公司）的追认，对被代理人不发土效力。的追认，对被代理人不发土效力。 在本案中，在王某使用其盗取的合同书与乙公司订立在本案中，在王某使用其盗取的合同书与乙公司订立合同的时候，由于合同书上已盖有甲公司的公章，在中国合同的时候，由于合同书上已盖有甲公

8、司的公章，在中国目前公章起巨大作用的情况下，乙公司有理由相信（善意）目前公章起巨大作用的情况下，乙公司有理由相信（善意）王某是经过甲公司的授权，代理甲公司订立合同。因此，王某是经过甲公司的授权，代理甲公司订立合同。因此，王某行为构成表见代理，因此而订立的合同有效，甲公司王某行为构成表见代理，因此而订立的合同有效，甲公司应当按照合同的约定履行自己的义务。甲公司以其不知情、应当按照合同的约定履行自己的义务。甲公司以其不知情、王某无代理权为由而拒绝履行合同，是违约行为，乙公司王某无代理权为由而拒绝履行合同，是违约行为，乙公司可以请求强制履行，并要求甲公司承担违约责任。可以请求强制履行，并要求甲公司承

9、担违约责任。 二、案例二、案例 2010年年3月至同年月至同年8月，原告肖某雇请被告匡某（月，原告肖某雇请被告匡某（1997年年3月月9日出生）为其做保姆。日出生）为其做保姆。2010年年7月月26日，被告匡某日，被告匡某向原告肖某出具欠条一张，注明向原告肖某出具欠条一张，注明“欠肖某人民币欠肖某人民币5万元，万元，分期偿还。分期偿还。”后原、被告间解除雇佣关系。因被告匡某一后原、被告间解除雇佣关系。因被告匡某一直未归还借款，直未归还借款，2005年年6月，双方引发诉讼，原告肖某诉月，双方引发诉讼，原告肖某诉称的借款原因是被告匡某的父亲生病需用钱；而被告匡某称的借款原因是被告匡某的父亲生病需用

10、钱；而被告匡某辩称出具欠条的原因是由于原告夫妇的逼迫。辩称出具欠条的原因是由于原告夫妇的逼迫。 裁判裁判 法院在审理后认为，被告匡某在实施借款行为时年仅法院在审理后认为，被告匡某在实施借款行为时年仅13周岁，属限制民事行为能力人。在没有征得法定代理人周岁，属限制民事行为能力人。在没有征得法定代理人的同意或由法定代理人代理的情况下，被告匡某的行为属的同意或由法定代理人代理的情况下，被告匡某的行为属无效民事行为。故驳回了原告肖某的诉讼请求。无效民事行为。故驳回了原告肖某的诉讼请求。 可撤销合同 1 1、欺诈：故意陈述虚伪事实或隐瞒真实情况欺诈：故意陈述虚伪事实或隐瞒真实情况, ,诱使对方作诱使对方

11、作出违背真实意思的意思表示。出违背真实意思的意思表示。 2 2、胁迫：胁迫：不法地不法地向相对人（包括亲友）施加压力，使对向相对人（包括亲友）施加压力，使对方陷入恐惧继而为一定的意思表示方陷入恐惧继而为一定的意思表示 3 3、乘人之危：行为人乘人之危：行为人利用对方的紧迫需要或危难处境利用对方的紧迫需要或危难处境，迫使其违背真实意思接受其不利的条件的现象。迫使其违背真实意思接受其不利的条件的现象。 4 4、重大误解重大误解 5 5、显失公平显失公平 符合条件由符合条件由显失公平、重大误解的的双方、其他情况显失公平、重大误解的的双方、其他情况下的受害人下的受害人在在1 1年年内行使（内行使（始于

12、知晓或应当知晓受害之日始于知晓或应当知晓受害之日） 须经法院或仲裁机构确认须经法院或仲裁机构确认 案例：案例： 甲汽车销售公司与乙签订了一份甲汽车销售公司与乙签订了一份A型号轿车买卖型号轿车买卖合同。此时甲汽车销售公司正好该型号车缺货了，合同。此时甲汽车销售公司正好该型号车缺货了，甲公司就把甲公司就把B型号轿车代替型号轿车代替A型号轿车交给了乙，型号轿车交给了乙，由于乙对汽车型号不太熟悉，就把由于乙对汽车型号不太熟悉，就把B型号轿车当型号轿车当成成了成成了A型号轿车提了车。过了半年乙才知道车型号轿车提了车。过了半年乙才知道车型不对。乙可以找到甲公司要求退回车子、要回型不对。乙可以找到甲公司要求

13、退回车子、要回货款吗？货款吗？无效合同 1 1、无效合同之一无效合同之一违反主体要件：违反主体要件：（1 1）无行为能力人订立非纯获利益非处分零花钱非定型化）无行为能力人订立非纯获利益非处分零花钱非定型化合同的合同合同的合同（2 2）法人：违反国家禁止、特许、限制经营的合同）法人：违反国家禁止、特许、限制经营的合同 合同合同法解释一第法解释一第1010条条 2 2、无效合同之二无效合同之二违反意思表示要件：违反意思表示要件： （1 1）欺诈、胁迫，损害国家利益；对）欺诈、胁迫，损害国家利益；对“损害国家利益损害国家利益”不可过于泛化。不可过于泛化。 （2 2）恶意串通，损害国家、集体或第三人的

14、利益；）恶意串通，损害国家、集体或第三人的利益； 3、无效合同之三无效合同之三违反合法性要件违反合法性要件: :合同内容不得违合同内容不得违反法律或行政法规强制性规定和公序良俗。反法律或行政法规强制性规定和公序良俗。【案案 情情】 王某与某公司签订商品房买卖合同支付房款后，王某与某公司签订商品房买卖合同支付房款后，该公司未按约定时间交付房屋，此后王某多次要求某公司该公司未按约定时间交付房屋，此后王某多次要求某公司付房屋未果，在追房过程中，王某发现该公司未取得商品付房屋未果，在追房过程中，王某发现该公司未取得商品房开发资质和领取商品房预售许可证，王某认为该公司在房开发资质和领取商品房预售许可证，

15、王某认为该公司在签订合同时故意隐瞒事实，存在欺诈行为，即诉至法院，签订合同时故意隐瞒事实，存在欺诈行为，即诉至法院，要求判令该合同无效，被告应返还购房款要求判令该合同无效，被告应返还购房款32.8万元，赔偿万元，赔偿利息利息82078元，并支付惩罚性赔偿金元，并支付惩罚性赔偿金(加倍赔偿加倍赔偿)32.8万元。万元。【判决判决】法院审理后认为，本案讼争房屋的性质及合同的效法院审理后认为，本案讼争房屋的性质及合同的效力是解决问题的关键，由于该公司不具备从事商品房开发力是解决问题的关键，由于该公司不具备从事商品房开发经营的资格，所建房屋应视为自用自建房。根据有关法律经营的资格，所建房屋应视为自用自

16、建房。根据有关法律之规定，自建房不得提前预售，因此，应当认定双方订立之规定，自建房不得提前预售，因此，应当认定双方订立的商品房买卖合同无效。的商品房买卖合同无效。三、合同无效或被撤销的后果三、合同无效或被撤销的后果 返还、赔偿损失、收归国有或返还集体第三人返还、赔偿损失、收归国有或返还集体第三人案例：包二奶签下离奇借条 遭逼婚转移个人财产n1990年，广州的苏某与阿玉结婚，年，广州的苏某与阿玉结婚，1998年他又与年他又与浙江女子小雪同居。浙江女子小雪同居。2000年初，苏某写下一张离奇借年初，苏某写下一张离奇借条条,承诺如果承诺如果“与妻子离婚后不和小雪结婚与妻子离婚后不和小雪结婚”，就偿还

17、，就偿还小雪借款小雪借款10万元。写下借条几个月后，小雪生下女儿，万元。写下借条几个月后，小雪生下女儿，这段婚外情曝光。阿玉一气之下提出离婚，心有愧疚这段婚外情曝光。阿玉一气之下提出离婚，心有愧疚的苏某只好答应。与此同时，小雪也要求苏某和自己的苏某只好答应。与此同时，小雪也要求苏某和自己结婚，否则就要还那结婚，否则就要还那10万元。然而，苏某并没打算和万元。然而，苏某并没打算和小雪结婚。于是，一方面为表达对妻子的歉意，同时小雪结婚。于是，一方面为表达对妻子的歉意，同时也为逃避债务，苏某与妻子到广州白云区公证处办理也为逃避债务，苏某与妻子到广州白云区公证处办理了了夫妻合约书夫妻合约书，将唯一的夫

18、妻共有房产转给了阿，将唯一的夫妻共有房产转给了阿玉，然后两人才到法院离婚。苏某离婚时，小雪将他玉，然后两人才到法院离婚。苏某离婚时，小雪将他告上原广州东山区法院告上原广州东山区法院(现被合并为越秀区法院现被合并为越秀区法院)，要，要求他偿还求他偿还10万元借款。万元借款。n第第1轮轮 逼婚借条有效逼婚借条有效n由于书面证据确凿，苏某也承认该借条，法院判决苏某依约由于书面证据确凿，苏某也承认该借条，法院判决苏某依约一次性还钱。由于苏某已身无分文，小雪申请强制执行。直到一次性还钱。由于苏某已身无分文，小雪申请强制执行。直到2003年，法院实在找不到苏某可供执行的财产，便中止执行。年，法院实在找不到

19、苏某可供执行的财产，便中止执行。n第第2轮轮 财产分割撤销财产分割撤销n后来，小雪得知阿玉卖房后得款后来，小雪得知阿玉卖房后得款15万元。于是诉至东山区法万元。于是诉至东山区法院，以苏某夫妇恶意串通、逃避债务为由，要求撤销转移财产的院，以苏某夫妇恶意串通、逃避债务为由，要求撤销转移财产的夫妻合约书夫妻合约书。法院以该案不属法院受理范畴驳回起诉。法院以该案不属法院受理范畴驳回起诉。n小雪转而诉至白云区法院。这次，小雪得到了白云法院和广小雪转而诉至白云区法院。这次，小雪得到了白云法院和广州市中级法院的支持，州市中级法院的支持，夫妻合约书夫妻合约书因有逃避债务嫌疑，被判因有逃避债务嫌疑，被判无效。无

20、效。n第第3轮借款不属夫妻共同债务轮借款不属夫妻共同债务n推翻推翻夫妻合约书夫妻合约书后，小雪再次回到东山区法院，以该笔后，小雪再次回到东山区法院，以该笔借款是夫妻共同债务为由，要求阿玉连带偿还，并要求涉案房产借款是夫妻共同债务为由，要求阿玉连带偿还，并要求涉案房产首先用于还债。官司从首先用于还债。官司从2005年底一直打到年底一直打到2008年年7月。月。n法院认为，是否属于夫妻共同债务，有两大判断标准，一是夫妻法院认为，是否属于夫妻共同债务，有两大判断标准，一是夫妻是否有一起借款的意思是否有一起借款的意思;二为是否分享了债务所带来的利益。二为是否分享了债务所带来的利益。n鉴于苏某与小雪当时

21、存在不正当关系，且借条的生效要件是鉴于苏某与小雪当时存在不正当关系，且借条的生效要件是“苏某要与妻子离婚苏某要与妻子离婚”。因此，阿玉不可能同意共同借款，也不。因此，阿玉不可能同意共同借款，也不可能把钱用于家庭的共同生活。因此不能算是夫妻共同债务。可能把钱用于家庭的共同生活。因此不能算是夫妻共同债务。n小雪则提出，小雪则提出，夫妻合约书夫妻合约书已被撤销，即使不算夫妻共同已被撤销，即使不算夫妻共同债务，阿玉也应拿出原属苏某的财产来还债。债务，阿玉也应拿出原属苏某的财产来还债。n但法院审理认为，涉案但法院审理认为，涉案夫妻合约书夫妻合约书虽然被撤销，但这只虽然被撤销，但这只影响苏某夫妇之间的法律关系，与第三方小雪没有关系。小雪不影响苏某夫妇之间的法律关系，与第三方小雪没有关系。小雪不能要求两人重新分割财产。而且苏某作为离婚过错方，把房产给能要求两人重新分割财产。而且苏某作为离婚过错方，把房产给阿玉，阿玉并不知道其真正意图，所以阿玉接受房产没有过