物业承接查验

1、物业承接查验20142014年9 9月第一部分 新建物业的承接查验引言 物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 物业承接查验分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型 ，前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交物业的过程中。物业的承接查验是物业服务企业承接物业前必不可少的环节，直接关系到物业管理工作今后能否正常进 行，以及使用和管理过程中出现质量问题时责任的确定。新建物业承接查验 承接查验与竣工验收的主体、

2、目的、性质等不尽相同，但是它们的中心环节都是质量验收。 为了将物业在验收过程中出现的问题降到最低程度，物业服务企业应该参与竣工验收 物业承接查验与工程竣工验收的区别有以下三 同：三个不同 1. 目的不同 工程竣工验收物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格。 物业承接査验分清各方责任，利于业主使用和物业管理顺利进行。 2. 参与主体不同 工程竣工验收建设单位 政府行政主管部门或行业管理单位 物业承接查验合同双方当事人（开发商 物业服务企业） 3. 对象不同 工程竣工验收对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。 物业承接查验物业共用部位、共用设

3、施设备的接管查验。物业承接查验的依据和原则v(一） 物业承接查验的依据实施物业承接查验，主要依据下列文件：( 1 ) 物业管理条例 2013年9月1日实施( 2 ) 物业承接查验办法 2011年1月1日实施( 3 ) 物业买卖合同 ；( 4 ) 临时管理规 约 ；( 5 ) 前期物业服务合同 ；( 6 ) 物业规划设计方案；( 7 ) 建设单位移交的图纸资料；( 8 ) 建设工程质量法规、政策、标准和规范。物业承接查验的依据和原则v( 二） 物业承接查验的原则 诚实信用 客观公正 权责分明 保护业主共有财产的原则。物业承接查验的依据和原则v(三） 物业承接查验涉及的法律主体主要包括建设单位、物

4、业服务企业、业主大会和业主委员会。1 . 新建物业共用部位、共用设施设备承接査验的主体交验方：物业的建设单位接管方：物业服务企业2. 新建物业购买人的专有部分物业承接査验的主体交验方：物业的建设单位接管方：物业专有部分的购买人新建物业承接查验应当具备的条件( 1 ) 建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案 ；( 2 ) 供 水 、排 水 、供电、供 气 、供热、通信 、公共照明、有线电视等市政公用设施设备 按 规划设计要求建 成 ，供 水 、供 电、供 气 、供 热 已 安装 独 立计量表具；( 3 ) 教 育 、邮政、医疗卫生

5、、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；( 4 ) 道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；( 5 ) 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证 书 ；( 6 ) 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全 ；( 7 ) 法律、法规规定的其他条件。物业承接查验工作流程图物业承接查验方案的内容 1. 组建物业承接查验小组 2 . 列出各专业工程实施查验的技术依据 3 . 确定物业现场查验的内容 ( 1 ) 物业共用部位、共用设施设备的现场查验。 ( 2 ) 物业管理中的有关合同、共用设备的专

6、用工具和机配件等。 4 . 拟定物业共用部位、共用设施设备现场査验方案 5. 物业承接查验物资准备 6. 现场査验风险及预防措施图纸资料移交物业共用部位、共用设施设备现场查验2 0 日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：( 1 ) 竣工总平面图，单体建筑、结构 、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；( 2 ) 共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；( 3 ) 供 水 、供 电、供 气 、供 热、电梯、消 防、环 保、防雷、通 信 、有线电视等准许使用文 件 ；( 4 ) 物业质量保修文件和物业使用说明文 件 ；( 5 ) 房屋、共用设施设备清单；( 6

7、 ) 承接查验所必需的其他资料( 如物业产权资料、客户资料、保修资料等)。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点检查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。物业服务企业对接收到的物业资料应按规定进行分类建档，永久保存， 认真管理。物业共用部位、共用设施设备的现场查验 1. 现场查验的方法： 核对 观察 使 用 检测 试验 2. 查验记录： 现场查验应当形成书面记录。由建设单位和物业服务企业及其他参加查验的人员在现场签字确认 ，统一归档保存物业现场查验发现问题的解决 1 . 书面

8、通知建设单位及时解决，并进行复验 2. 确认查验结果，签订物业承接查验协议现场查验风险及预防措施新建物业承接查验注意的问题 (一） 人员选配要精干 (二） 验收立场要明确 (三） 遗留问题要备案 (四） 保修事宜要落实 (五）特殊信息要收集 (六）管理配套要关注 ( 七）产权界定要证明 ( 八）管理权限要清楚 (九） 查验手续要齐全 (十） 拒接未经查验的物业第二部分 物业管理机构更迭时的 承接查验承接查验的法律主体1. 原有的物业服务企业向业主或业主委员会移交时的双方法律主体 交验方： 原有的物业服务企业 接管方：物业的业主或业主委员会 2. 业主或业主委员会向新的物业服务企业移交时的双方法

9、律主体 交验方：业主或业主委员会 接管方：新选聘的物业服务企业承接查验的条件 在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下才能实施承接查验： ( 1 ) 物业的业主或业主委员会(产权单位)与原有的物业服务企业解除了前期物业服务合同； ( 2 ) 物业的业主或业主委员会(产权单位） 同新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效。承接查验依据的文件 ( 1 ) 物业服务合同； ( 2 ) 物业管理条例 ； ( 3 ) 物业承接查验办法 ； ( 4 ) 管理规约 ； ( 5 ) 移交的物业图纸资料、清单； ( 6 ) 物业管理的相关法律、法规、政策、标准和规范； ( 7 )

10、 物业管理相关的合同、协议等。承接查验的准备u成立物业承接查验小组u准备资料和工具u提前与有关单位协调关系u对物业项目进行调查评估承接查验及移交的程序和内容l 成立承接查验组织，确定查验和移交方案l 查验和移交的物业管理资料l 物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交l 物业查验与移交资料承接查验注意事项 明确交接主体和次序。 各项资产和费用的移交，共用配套设施和机电设备接管、承接。 保修责任划分：物业承接查验协议。 在承接过程中未发现的问题处理。新旧物业管理交接难的三大体现 1 、小区相关设施如物业管理用房、公共设施等移交难。 2 、物业资料移交难。 3 、物业管理费支出、欠费问题处理难。

11、解决新旧物业交接纠纷的对策 1 、加强政府的监督机制，特别是物业管理费的使用监督机制，为日后的旧物业的退出和新物业的进入打下基础，减少有争议和矛盾的问题。 2 、加强企业团队建设和规避风险的意识。 3 、提高业委会成员的专业能力。成功案例 某小区业主对现有物业管理公司的物业管理不满意，希望通过合法的途径来改选物业管理公司，下面是小区业主的一系列做法，最终成功的改选了物业管理企业，而且原有的物业管理公司也收回了业主所欠的费用，移交了全部的相关物业管理资料，三方达成了共赢。 1 、按照法规合法成立业主委员会，完善了组织机构。从 2004 年 9 月起，小区居民开始认真筹备成立业主委员会。从候选人报名中确定人选作为业主委员会成员，特聘全职秘书。业委会成立了专门的财务组、督察组、宣传组，邀请有专业背景的热心人士参与。 2 、业主委员会成员认真开展各项工作。与业主通过互连网讨论 业主公约 、 业主大会议事规则 ，制定业主委员会全年工作计划。学习相关的物业条例，吃透各种法律条文，研究物业管理条例。 3 、公开招标选择物业管理公司。业主委员会聘请专业审计公司做财务统计，与新物业签订协议时，居民中的法律界人士为各项条款把关。对初选的六家公司集中投票，对他们所管理的物业管理项目进行逐个考察，采用邀请招标的方式，招聘过程透明，选择了新的物业管理公