设施管理核心课程

1、 2010 FacilityOne Consulting设施管理的概念与本质2010.11.4 2010 FacilityOne ConsultingAgenda亚太企业不动产与设施管理峰会2010如何定义设施管理设施管理所涉及的专业设施管理在企业组织中的位置设施管理与企业战略设施管理在中国 2010 FacilityOne Consulting2010 Workplace & FM Asia Summit由FacilityOne主办，全球最有影响力的国际设施管理协会（IFMA）、全球最大的企业不动产管理协会（CoreNet Global）和全球最负盛名的英国皇家测量师协会（RICS）

2、首次联合支持。200位来自亚太和中国的企业不动产与设施管理专业人士参加，40多位来自全球顶尖的专家呈现精彩的主题演讲和最佳实践的分享，IFMA和RICS的全球总裁莅临峰会现场并做开幕演讲。本次峰会无论是从参会人数的规模和层次，还是演讲嘉宾的专业水准，以及在国际上的影响力，都堪称是2010年度亚太地区最顶尖的设施管理会议。9th-10th September 2010Marriott Hongqiao HotelShanghai 2010 FacilityOne ConsultingTony KeaneGlobal President & CEO, IFMASustainableFaci

3、lity Management FM Future and Innovation 2010 FacilityOne ConsultingOng See LianGlobal President-Elect, RICSEnhancing Work PlaceProductivity and AssetValue through FM 2010 FacilityOne ConsultingMario QianPresident, IFMA ShanghaiIFMA Shanghai Chapter宣布成立，这是IFMA首次在中国设立分会，FacilityOne的Mario Qian被任命为首任主席

4、。 2010 FacilityOne Consulting本次峰会最大的价值是提供了国际与国内同行的交流平台Networking! 2010 FacilityOne ConsultingAgenda亚太企业不动产与设施管理峰会2010如何定义设施管理设施管理所涉及的专业设施管理在企业组织中的位置设施管理与企业战略设施管理在中国 2010 FacilityOne Consulting设施管理的定义Facility Management is a profession that encompasses multiple disciplines toensure functionality of t

5、he built environment by integrating people, place,process and technology.员工过程场所 2010 FacilityOne Consulting科技 2010 FacilityOne Consulting站在不同的角度对设施管理有不同的理解协会组织：设施管理是一种理念企业（甲方）：设施管理是一种职能服务提供商（乙方）：设施管理是一种外包 2010 FacilityOne ConsultingAgenda亚太企业不动产与设施管理峰会2010如何定义设施管理设施管理所涉及的专业设施管理在企业组织中的位置设施管理与企业战略设施管理

6、在中国设施管理的职能 2010 FacilityOne Consulting设施管理相关服务Real EstateStrategic Portfolio PlanningTransaction ManagementLease AdministrationTechnical Document AdvisoryFinancial AnalysisBenchmarking AnalysisProjectsProgramming & DesignProject & ConstructionManagementRelocation & MovesManagementEnergyS

7、trategic PlanningSupply ManagementDemand ManagementUtility Bill ManagementRegulatory Compliance & SustainabilityFacilitiesFacilities ConsultingPortfolio Performance ManagementCritical Environment & Technical ServicesBusiness Support ServicesWorkspaceWorkspace StrategyWorkspace DesignTransfor

8、mationPost Occupancy SpaceManagementTechnologies & InfrastructurePerformance ReportingWorkspace TechnologiesBuilding AutomationTechnologiesFinanced Solutions 2010 FacilityOne Consulting需求评估建立办公家具和设备账目整体规划建立可行的时间、计划和预算市场调查和选址选择合格的顾问和搬迁公司空间管理空间规划与设计与员工进行有效的沟通呼叫中心办公家具采购方案建立适当的搬迁文件移动办公预定管理搬迁实施过程的控制不

9、动产租赁管理搬迁后的业务就位能源管理建筑设计评估设施状况施工许可和招标建立标准、业务和程序项目管理建筑设施的维护管理项目竣工、验收和交付清洁和绿化管理设施管理的流程项目施工或租赁建筑设计施工许可和招标项目管理项目竣工、验收和交付运营与维护评估设施状况建立标准、业务和程序建筑设施的维护管理清洁和绿化管理1998199920002001设施需求评估与设计需求评估整体规划市场调查和选址空间规划与设计办公家具采购方案管理搬迁和就位建立办公家具和设备账目建立可行的时间、计划和预算选择合格的顾问和搬迁公司与员工进行有效的沟通建立适当的搬迁文件搬迁实施过程的控制搬迁后的业务就位设施管理信息技术计算机化维护管

10、理 CMMS企业资产管理EAM空间管理呼叫中心移动办公预定管理不动产租赁管理能源管理2002环境、健康和安全手册紧急状况的应急程序和灾难恢复计划 2010 FacilityOne ConsultingAgenda亚太企业不动产与设施管理峰会2010如何定义设施管理设施管理所涉及的专业设施管理在企业组织中的位置设施管理与企业战略设施管理在中国 2010 FacilityOne Consulting设施管理在企业组织中的位置DevelopStrategiesNon-CoreBusinessOutsourceor RetainTenderServicesManageContractsProcedur

11、esGuidelinesServicesOutputsFM ValueBudgetsPolicyProceduresService ProvidersFacility ManagerClient12345EvaluatePerformancePerformance DataIT Infrastructure 2010 FacilityOne ConsultingAgenda亚太企业不动产与设施管理峰会2010如何定义设施管理设施管理所涉及的专业设施管理在企业组织中的位置设施管理与企业战略设施管理在中国 2010 FacilityOne Consulting 2010 FacilityOne C

12、onsulting设施管理与企业战略战略分析战略实施战略选择设施管理支持企业战略的实施 2010 FacilityOne ConsultingAgenda亚太企业不动产与设施管理峰会2010如何定义设施管理设施管理所涉及的专业设施管理在企业组织中的位置设施管理与企业战略设施管理在中国 2010 FacilityOne Consulting设施管理的概念进入中国的时间比我们想象的要早，应该是90年代末，但发展速度非常缓慢。全球前10的设施管理服务提供商基本都已经来到中国，几乎覆盖了中国所有一线城市和主要二线城市。中国本土的设施管理服务提供商一家也没有，大部分人搞不清楚物业管理与设施管理的区别。国

13、外大学不仅有设施管理本科，还有设施管理研究生，但中国没有一家大学开设设施管理专业。设施管理在北美和欧洲已是成熟的行业，但在中国还没有设施管理的职业分类。世界500强企业已经有70%进行了设施管理服务外包，但中国本土大型企业只有华为一家真正采用了设施管理服务外包战略。设施管理在中国 2010 FacilityOne Consulting2010 Workplaceand FM AsiaSummit9-10 September 2010Sustainable Facility Management FM Future and InnovationTony Keane, CAEPresident a

14、nd CEOIFMAFacility Management Trends1. Linking facilitymanagement tostrategy2. Emergencypreparedness3. Change5. Emerging technology6. Globalization7. Broadening diversityin the work force8. Aging buildingsmanagement4. SustainabilityKey Public Policy IssuesJob creationInvesting in educationHealthy an

15、d productivework environmentsImproving buildingstockStrategic sourcingEnergy consumptionWater usageSustainable facilitiesTelecommutingFederal leadershipWhat is Sustainability?DefinitionsUnited Nations:“Meeting the needs of the presentwithout compromising the ability offuture generations to meet thei

16、r ownneeds.”Hitchcock & Willard:“It is a framework to help you seerelationships between social, economicand environmental trends and issues.”What is Sustainability?DefinitionsTony Keane- The BUSINESS implementation of socialresponsibility.- Green, Climate Change etc. are socialissues.- Sustainab

17、ility is a BUSINESS issueSustainability- versus -GREENThere are shades of greenSustainability is more than just “green”it goes beyond environmentalism andpainting the organization in the worldsnew favorite color.Impact on Facility ManagementBusiness objectives, policies, measures,reportingBuildings

18、new and existingProperty portfolios owned and leasedOperating costNew regulationsStaff capabilitiesSuppliersNetworkingNew knowledgeIntegration of Sustainability into FMIntegration of sustainability into FM is a natural fit.Sustainable FM allows an organization to build andoperate facilities that mee

19、t organizational goals, provideproductive space and work in harmony with theenvironment.Facility professionals are passionate about savingenergy, reducing waste and appreciating fixed-assetvalue.Whats NextSustainability Facility Professional (SFP)Establish sustainable FM knowledge andpractices.Comin

20、g early 2011.Assessment-based certificate program delivering aspecialty credential in sustainability.For all FM and like-minded professionals with aninterest in sustainable practices.Develop and gain recognition for your expertise insustainable FM practices while impacting yourorganizations triple b

21、ottom line.Course topics:Overview of Sustainability in FacilitiesStrategies for Sustainable FacilitiesOperating Sustainable FacilitiesPurchasing, Finance and PolicyL/sfpIFMAs RoleSustainable FM:A practitioners guide to greening your facility(two formats: instructor-led and onli

22、ne at )Day 1 Introduction and self assessment History/legislation/benefits Sustainability assessment oforganization and FM department Metrics, reporting and greenclaims Greening your FM operations Greening your physical facilitiesDay 2 Greening your physical facilities(continued) Engagin

23、g upper management Leading sustainable change Analyzing the sustainability team Choosing your entry point Creating the action plan Post course self assessmentThe Future of FM in AsiaDefining FM in the Asia market placeTraining of professionalsDemand will continue to increase as foreigninvestment int

24、o the region continues toclimbExpect a rapid learning curveTHANK YOUThe future of FM is in yourhands. Become the championof sustainability in yourorganization!1 2002 IBM C重新了解运营管理设施管理公开课2010年11月此报告仅供培训学员内部使用。未经费哲公司书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司2日常运营管理LCC - 生命周期成本设施经理的商业意识BCP

25、- 业务持续计划EHS与设施管理能源管理费哲设施管理咨询公司内容目录2FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司3日常运营管理运营保证设施执行，并实现对其指定的功能。典型功能包括能源的供应，以及供热、通风和空气调节等，保障公司业务正常运行所需的环境和各种条件。运营活动包括工单的接收与协调，建筑系统以及与建筑有关设备的操作和维修等。FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司4运营和维护的概念维护为了维持固定资产初始的、预期的使用寿命而必须做的工作，包括对固定资产和设施设备的保养等。维护包括定期或临时检查、调整、润滑、清洁（非专业性的清洁工作）、部件更换

26、、小修理，以及为了延长资产或设备的使用年限和防止意外故障而进行的其它操作等。3FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司5景观的维护 地面的保养 车行道和人行道的维护 车库的清洁和维护 除草设施的运营绿化和地面保养绿化和地面的运营包括那些通常外包出去的服务：FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司6运营和维护的概念建筑物的保洁服务保洁服务包括清扫办公室、工作区、休息区、走廊、大厅，以及其它支持性区域，包括： 内部办公室的保洁 建筑物的外部清洗 特殊设备的清洁，如食品服务设备 停车场和车库的保洁4FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管

27、理咨询公司7运营和维护的概念废弃物的管理处理一般的废物由签约的废物处理公司来完成，保洁服务承包商则负责收集日常的办公废品。一般的废弃物包括： 办公用纸，打印机用纸 不用的瓶子、盒子等容器 废弃的食物 包装和邮寄用的物质 行业（制造业和医疗）专用的其它物质FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司8设施的运营物理设施的运作物理设施包括为居住者和办公者提供安全和舒适的所有建筑系统和设备，包括： HVAC暖通空调 电力系统 管道系统 垂直运输系统5FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司9设施的运营能源管理关于运营成本，能源消耗是运营预算中最大的一部分。

28、这些费用包括：燃油、煤气、电、集中供气、集中供热和水等。FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司10设施的运营生命安全生命安全操作是为了确保工作场所内的设施是安全的，并完全遵守当地的法律和规则。生命安全的操作管理包括： 安全设备的操作 火警探测及灭火系统的操作 紧急出入口的要求 实施安全培训和紧急疏散训练6FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司11设施的运营安保建筑物的安保设施包含了许多特征，这些特征通常被认为是运营的一部分。包括交通方式、停车场、照明设备探测警报、电子监视、出入口控制等，以及对员工和来访者的识别等。FM Core Course

29、重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司12设施的维护预防性维护和修复性维护预防性维护一般为计划行为，为延长系统操作和使用寿命，使设施保持指定的性能水平，根据计划对设施反复按期进行检查，以及部件的更换等日常工作。修复性维护包括由于设施故障而实施的一些维护活动，这些活动直接使设施恢复到指定的性能水平。修复性维护也称故障维修。7FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司13质量下降40%生命周期的75%质量下降40%生命周期的12%失败时间一般差很差良好设施的维护在适当的时间对设施进行投资翻新优秀只需1美元就可以翻新此时将需花费5美元FM Core Course重新了解运营管理费

30、哲设施管理咨询公司14LCC 生命周期成本LCC Life Cycle Cost在建筑设施的使用寿命过程中，其运营维护与能源消耗成本大约是设计建造成本的四倍ConstructionFinanceEnergyO&MRetrofit8FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司15LCC 生命周期成本以LCC的角度来购买和管理设施一般说来，所有的经济分析和比较都应该基于全生命周期内的花费，如果只考虑资本费用和最初的费用，经常会做出错误的决定。一项设施在它的生命周期内可能要评估好几次，它是否符合原先的要求？是否值得修补？是否是经济的改进？这样的评估就会导致两种结果：一种是

31、通过改造更新设施的寿命，另一种是决定通过买卖或废弃来处置一项设施。FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司16直接成本间接成本间接损失9FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司17设施经理的商业意识设施管理不仅仅是技术设施的运作管理设施的运营和维护上的花费是整个企业费用总预算的第二大部分，仅次于人力资源成本。这些巨大的成本费用是由设施经理们签字花掉的，从企业角度考虑，这些投资是要取得效益的。据国外专业机构的调查，公司管理层对设施经理们的表现不甚满意的原因，排在首位的就是缺乏对财务的敏感性。FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨

32、询公司18设施经理的商业意识公司的目标是实现企业利润的最大化大家可能会有些不解地说：“不，不，我们公司的目标是生产质量最好的产品，或者提供最好的服务，以满足客户的需要！”这听起来冠冕堂皇，但却是完全错误的！对一个公司的使命、愿景和目标来说，这些可能的确是非常重要的因素，但却不能反映公司经营的全部内涵，以及可能的创造企业价值的机会。抛售掉企业的一个部门或进行裁员，当然不能有助于企业为客户提供更多的服务，但如果这样做对企业利润来说是最有利的，管理层当然会考虑这样做。10FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司19设施经理的商业意识企业如何创造财富经济学家认可的企业创造财富的

33、方法只有四种：1. 在没有额外投资的情况下提高效率，增加税后净利润；2. 剥离不良资产，重新配置企业的收益，将其投入能带来价值的投资经营中；3. 将更多的资本投入到能够为企业创造更多利润的投资机会中去；4. 降低资本成本。FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司20设施经理的商业意识三个商业能力以上四项，除了最后一项是CFO的工作，其余三项都和设施管理相关。作为企业运营功能的一部分，设施经理必须要采用一些方法和实践，使以下三个方面的商业能力最优化： 效率 效果 生产率11FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司21设施经理的商业意识效率意味着做事

34、的方法正确，这就要求合理配置经营成功所需的七个关键资源，它们是：时间、人力、设施、材料、供应和设备，可以通过杠杆作用，使效率达到最大化。效果意味着做正确的事。要注意效果和效率的区别，我们可以把错误的事情做得很好。讲究效果意味着做任何事情都要把企业当作一个整体，而使企业整体受益。生产率意味着以最小的投入获得最大的产出。它要求设施经理要优化生产率，这是为了整个公司，而不仅仅为了设施部门。设施管理对企业盈利的贡献是显而易见的。FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司22设施经理的商业意识我们为什么要了解这些设想一下，当你试图向管理层证明你的项目、计划的合理性，甚至是你全部工作

35、的价值时，仅仅是用一些小儿科的东西是多么不合逻辑。企业经营和财务的决策者们面临着很严峻的财务压力，如果所有你拿来辩称维护企业发展的只是有关员工的健康福利，或是一些美学的价值等问题，把这些摆在决策者面前，毫无疑问，你成功的机会将会大大降低。12FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司23设施经理的商业意识站在管理层的角度上换位思考能够理解管理高层的关注点将有助于你站在他们的角度提出建议和方案，这使你的方案被批准，并得到投资预算的可能性大大增加。如果你期望得到管理高层的重视，你就必须想其所想。在讨论设施问题时，你要能够用他们的管理语言和财务语言进行交流。你必须在你每天日常的

36、决策中首先要考虑他们所关注的企业财务指标。在你提出的关于设施维护和更新的方案中，你必须要考虑到他们所担心的预期收益问题。FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司24设施经理的商业意识商业趋势对设施管理的影响企业构筑设施管理系统就是为了创造能够使企业盈利的经营空间。设施的使用必然带来的是与所有权相关的成本，设施的存在完全是为了服务于一个企业的经营需要。设施经理要证明设施管理的商业价值，这一要求的增加是设施经理们所面临的挑战。在当今的商业社会中，对降低成本和增加利润有着强烈的关注，这些概念正引导设施管理的发展趋势，例如将非核心业务外包出去等等。13FM Core Cours

37、e重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司25BCP - 业务持续计划Business Continuity PlanBCP 企业居安思危的管理预案企业BCP计划编制要点及实施中控制要项对于特定危险/灾难制定BCP时细则提示FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司26BCP计划编制要点及实施要项一般企业在编制BCP计划时通常会考虑在本企业可能会因为发生事故而导致对生产的影响，故而会对重大因素进行预评价，分析现状、预估影响程度、恢复时间及花费成本等。主要编制要点如下： 总体阐明目的及赋予灾难恢复小组目标任务 对重大因素/事故进行预评价 灾难应急响应操作指引 应急管理团队建立预

38、案 企业业务恢复期协调管理办法/重大因素/事故涉及：火灾、地震灾难；洪水；喷淋系统爆管；外部电力系统故障停电；内部电力系统故障停电；主要制冷/采暖设备故障；UPS故障；工艺气体停供；班车发生重大事故；集体性食品中毒等。14FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司27对于特定危险/灾难制定BCP时细则提示企业在面临一些特定的危险或灾难时也应考虑编制BCP特别预案。其计划关注点相对更具体翔实，主要编制考虑要点如下： 背景介绍及阐明制定BCP特定原因 说明计划编制目标 企业应对计划及实施要求 灾难级别评定及确认 假设遭遇灾难后的被动状况 企业关键地点、关键区域识别 应急小组任

39、务界定 应急响应小组名单 继任人员名单及顺序 供应链、供应商预案准备 备用资源预案准备 应急通讯方式及器材 现金预留及其它财务计提准备FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司28EHS与设施管理EHS在设施管理中的主要关注项目EHS流程管理的建立与应用 承包商管理是设施管理工作的重要控制环节 科学的废弃物管理是体现环境控制水平的指标依据 全面贯彻EHS管理体系要求有助于企业在设施管理方面通过ISO14001评审要求15FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司29管理基石 - EHS流程管理的建立与应用/质量控制流程关注建立事故报告制度风险评估及工

40、作方法说明工作许可证制度标定/锁定-能量控制承包商管理培训及记录EHS检查表建立消防器材检查表应急指示器材检查表工作许可证制度应急广播系统检查表洗眼器检查表急救器材检查表可燃气体探头检查表火灾报警设备检查表 内部监控制度建立建立定期内部检查制度编制计划，落实到人提报不符合项报告，找出原因、责任人及改进措施编制EHS指导手册就涉及日常EHS管理工作的各项事项编制行动指南帮助员工以正确方式，按正确流程处理操作事项EHS培训及记录制定全年EHS培训计划安排EHS专员准备培训材料注重全员参与，记录每次出勤情况积极与员工保持良好沟通，了解需求及培训效果FM Core Course重新了解运营管理费哲设施

41、管理咨询公司30EHS管理重点 - 承包商的管控与培训承包商管理方法包括以下要点：入厂申请工作方法申明风险评估工作许可证申请供应商的类别判定供应商胸卡的申领供应商的培训供应商信息采集供应商完工后EHS执行评估承包商入场培训要求事项：企业环境方针及职业健康/安全方针介绍安保规定一般安全规则及基本提示消防、化学品、电气作业、废弃物管理等注意事项16FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司31废弃物管理 - 环境控制的重要体现分类和可控流程管理是关键 按照ISO14001的要求建立对于废弃物产生/处理的追踪管理制度； 对于一般固体废弃物采用称重记录方式，每月统计数据,设专人负

42、责监控数据采集及审核相关分包商的运作表现； 危险废弃物与普通废弃物必须分离处理，按国家/地方法规予以严格执行； 收存原始记录，完成年度统计报告。FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司32有效EHS管理：企业通过ISO14001评审的助推器三个准备要点 培训、文件记录及设施检查 对照ISO14001的要求，体现人人知晓，人人参与，人人遵守执行的企业文化氛围。在认证/评审准备阶段加强培训提示； 除体系文件外，相关审核常规涉及记录表单文件非常重要，需要在日常操作中就注意采集存档； 在认证/评审准备阶段，对于设施设备的重点检查并限期自我纠正也是一项重要工作；17FM Core

43、 Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司33能源管理LCC Life Cycle Cost在建筑设施的使用寿命过程中，其运营的能源消耗成本大约是设计建造成本的二倍ConstructionFinanceEnergyO&MRetrofitFM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司34能源管理能耗60%在运营阶段我们关注什么?人工10%维护30%$18FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司35制冷机 &水泵50%照明15%风机(AHU/ FCU)20%能源管理哪一个是主要的消耗者?多种负荷15%FM Core Course重新

44、了解运营管理费哲设施管理咨询公司36能源管理低成本改进方案 BAS Lighting HVAC19FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司37能源管理BAS改进范围制冷机的运行：排序、负荷管理、温度调节功率需求控制最优化的开始和结束基于需求的通风空调机控制一/二次水泵控制潜在的节能2-3%2-5%Up to 20%2-10%FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司38能源管理Lighting改进范围用新一代灯具替代，如T5降低照度级别使用 MH 灯替代水银灯潜在的节能15-25%15-20%15-25%Number of Buildings20F

45、M Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司39能源管理HVAC改进范围二次变频泵系统变频器的冷却塔，水处理控制策略潜在的节能10-20%10-30%FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司403401661218630Energy Intensity(kBtu/ft2-year)能源管理建筑物能耗密度查找能源浪费100Best Performers1Worst Performers21FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司41能源管理建筑物分级15075100投资对处于平均水平之下的建筑物进行更新最能帮助企业节省开支。将各种

46、设施作为重要节能更新计划的目标对象。行改进。对建筑物进行大规模更新，同时辅以针对性的操作与维护流程，可以帮助企业节省大笔开支。调查对处于平均水平之上25%的建筑物最好是进维护对条件为前25%的建筑物来说，最佳的组合应该是好的设计、设备、操作与维护程序。不断进行改进、实时进行评估与确认以及设计一个好的能源管理计划都可以帮助建筑物保持原样，同时为您节省开支。FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司42能源管理Case Study项目背景位于上海的一家外企公司的办公楼，地下一层，地上27层，建筑面积约36,000平米。1 - 6楼为接待大厅、会议室和办公室，使用溴化锂机组提供

47、舒适性空调；8 - 17楼为独立型办公室，使用VRV空调，并可单独计量电费；18 - 27楼为开放型办公室，使用风冷热泵机组提供舒适性空调。22FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司43能源管理全年电费 - 185万元2520151050Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec单位：万元FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司44能源管理用电量分析照明 29%热泵机组 14%AHU和空调水系统 26%VRV空调和分体空调 17%电力驱动设备 14%23FM Core Course重新了解运营

48、管理费哲设施管理咨询公司45能源管理能耗分析通过对大厦设备的调研，发现其主要机电设备（尤其是空调系统设备）因为在设计中不尽合理，所以造成在使用中效率偏低。如：没有楼宇自控系统，热泵机组等靠人工操作启停，反应时间长，效果不好；具体使用中因为调节性差，造成过冷或过热，浪费比较多。变风箱系统使用的是自藕变压器调速，调节余量小、且不能自动控制；风机的设计富裕量偏大，造成设备容量的空置和浪费；冷冻和冷却循环系统没有电动调节阀，应变能力差，设计富裕量也偏大，设备容量的空置和浪费现象严重。FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司46能源管理解决方案因为热泵和中央空调设备占了总用电的4

49、0%，而且空置现象严重，所以我们的改造方案主要将围绕着这一部分开展。照明、VRV空调等其他设备节能的余地很小，溴化锂使用时间太短，缺乏历史数据，故不在此次考虑中，等积累了足够的数据后再作分析。经过分析比较，我们选择热泵机组，1827楼、1楼东侧、2、3、6楼共计16台AHU，28楼冷冻泵、车库5楼冷冻、冷却泵、冷却塔共计6台电机，做为本次节能改造的对象。节能改造的设定条件：所有空调回风温度，夏季24，冬季20。24FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司47能源管理具体设计我们计划节能方案将围绕着AHU、水泵系统、风冷式热泵机组3个方面进行。每一个AHU配用一套变频装置

50、，同步拖动AHU中的多台风机。变频器的控制信号采自AHU的回风温度。同时该温度设定值能够进行现场的设定和改变，以适应未来需求的变化。控制方式能够在春秋季节实现冬夏冷暖运行模式的转换。运行中根据实测回风温度与设定温度的偏差相应调整变频器的输出，控制风机的转速，来调整AHU的运行风量，达到舒适、节能的效果。FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司48能源管理冷冻水泵，由于实际是两台一组同时使用的，改造将以两台为一个单位配置一套变频装置，变频器的功率为两台之和。控制信号可采用冷冻水总管的供回水温差值，运行中根据实测温度差与设定值的偏差相应调整变频器的输出，控制电机的转速，来调

51、整水泵的水量与实际需求相匹配，达到节能的效果。此外改造后的系统具备每日定时开关机、节假日停机、自动计时、计量等功能。冷却水泵，将其中的一台改造，配置一套变频装置。控制信号可采用主机冷却水的供水温度，运行中根据实测温度与设定值的偏差相应调整变频器的输出，控制电机的转速，来调整水泵的水量与实际需求相匹配，达到节能的效果。冷却风机将其中的一台改造，配置一套变频装置。控制信号可采用冷却塔冷却水的温度差，运行中根据实测温度与设定值的偏差相应调整变频器的输出，控制电机的转速，使风量与实际需求相匹配，达到节能的效果。25FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司49能源管理改造后的结果

52、热泵热泵热泵改造前改造后节约8.5%热泵空调风机空调水泵改造投资40万每年可节省电费28万占全年电费的14%节能改造的投资在一年半内全部收回节约50.5%节约56.8%FM Core Course重新了解运营管理费哲设施管理咨询公司50总结与问题LCCEHS能源管理BCP商业意识 2010 FacilityOne Consulting如何提升设施维护绩效2010.11.4 2010 FacilityOne ConsultingAgenda关于维护的概念有效维护所带来的价值目前典型的维护管理现状建立维护管理策略利用信息技术提升设施维护绩效结论 2010 FacilityOne Consultin

53、g关于维护的概念维护为了维持固定资产初始的、预期的使用寿命而必须做的工作，包括对固定资产和设施设备的保养等。维护包括定期或临时检查、调整、润滑、清洁（非专业性的清洁工作）、部件更换、小修理，以及为了延长资产或设备的使用年限和防止意外故障而进行的其它操作等。 2010 FacilityOne Consulting关于维护的概念预防性维护和修复性维护预防性维护一般为计划行为，为延长系统操作和使用寿命，使设施保持指定的性能水平，根据计划对设施反复按期进行检查，以及部件的更换等日常工作。修复性维护包括由于设施故障而实施的一些维护活动，这些活动直接使设施恢复到指定的性能水平。修复性维护也称故障维修。关于

54、维护的概念预防性维护至关重要预防性维护和修复性维护的比例通常是设施经理最关心的问题。从理论上来说，大多数维护活动都应该是预防性维护，而修复性维护所占的比例应该很小。重复的、花费较低的预防性维护，能够节省因故障维修而产生的巨额修理费，不仅如此，还可以避免因设备修理而不能进行正常生产活动所带来的巨大损失。 2010 FacilityOne Consulting关于维护的概念日常维修比如润滑、清洁和检查是预防性维护程序的第一步主动更换即在发生故障前更换磨损的，或损坏的部件预定整修在停工或运转中断期，所有已知的或被怀疑有缺陷的部件通通被更换掉周期性维护保养预防性维护的最重要的工作，通常会有周保养、月保

55、养、季度保养和年度保养。 2010 FacilityOne Consulting预防性维护的类型 2010 FacilityOne Consulting关于维护的概念预测性维护预测性维护的概念是，应该在系统或设备状况基础上进行维护，而不是根据时间来进行。预测性维护包括对设备或部件连续或定期的监测或诊断，从而对故障进行预测。预测的含义就是要积极地检测设备的状况，预测性维护将全面改善设备的“健康”状态，包括延长寿命周期和诊断大多数紧急故障。预测性维护的关键要素是要认识到以时间为基础的维护工作有时并不是最有效的维护方法，以时间为基础的维护可能将问题带入正常运行的设备，导致提前大修或替换。 2010

56、FacilityOne ConsultingAgenda关于维护的概念有效维护所带来的价值目前典型的维护管理现状建立维护管理策略利用信息技术提升设施维护绩效结论 2010 FacilityOne Consulting直接成本PersonnelSpare partsRepairsDocumentationEnergyCompliance to regulationsReplacementsOperation lossesQuality lossesPenaltiesEtc 2010 FacilityOne Consulting间接成本间接损失有效维护所带来的价值实施以前实施以后总成本下降低 20

57、10 FacilityOne ConsultingAgenda关于维护的概念有效维护所带来的价值目前典型的维护管理现状建立维护管理策略利用信息技术提升设施维护绩效结论 2010 FacilityOne Consulting目前典型的维护管理现状危机之前优先项目是新的投资和工程建设维护从来不是首要考虑的因素但麻烦随之而来 资产老化 大量损失 意外事故危机之后不再有新的投资 转让资产或结束项目开始缩减项目成本 不影响到长期发展维持业务稳健性 甚至加强业务的发展维护成为首要任务 优化现有设备 节省能源 2010 FacilityOne Consulting典型维护问题故障率设备生命周期启动阶段服役期

58、损耗期预防性维护计划不够完善维护工程技术力量不足备件短缺人员流动频繁 2010 FacilityOne Consulting运营几年以后： 故障停机增加 提前更换设备 没有可靠的维护数据来支持改进决策 2010 FacilityOne ConsultingAgenda关于维护的概念有效维护所带来的价值目前典型的维护管理现状建立维护管理策略利用信息技术提升设施维护绩效结论 2010 FacilityOne Consulting建立维护管理策略人员信息技术流程控制计算机化维护管理系统 多技能适应性培训项目管理流程体系改善响应资金使用监督降低停机计划策略部分：实践:目的指标: 2010 Facili

59、tyOne Consulting我们应该做的事情建立标准、规则和程序提出健康、安全和环境问题详细了解并严格遵守当地的相关法规持续地关注客户满意度做点公关工作，树立本部门在公司中的良好形象以最低的成本、最好的质量和安全标准，提供最充分的设备使用率确定并实施降低成本的措施，包括培训、维修程序、工作计划和工具提供精确的设备维护记录，把每个工单上的信息录入报表收集必需的维护成本信息，成本信息必须比维修信息更为详尽永远记住：所有的维护管理工作都必须以支持企业核心业务开展为原则 2010 FacilityOne Consulting分享维护管理经验的小贴士主动性维护最重要，将应急工作降低到低于50%水平安

60、全总是第一位的，合法紧随其后排在第二位所有经济分析都应以生命周期成本为基础，只考虑最初或当前成本会影响正确判断在做的每一件事情上都要节省成本，但是在你分析时要抓住所有的成本没有人总是对的，没有完全相同的零件，没有永远不变的成功经验机器应该工作，人们应该思考让任何一个机器知道你很忙，这是一个错误工作效率最低的人应该被调到他们对工作损失最小的位置，这就是管理任何成功的设施管理组织都是一个“大团队” 员工、供应厂商、承包商、顾问永远记住：不管你有多忙，一定要保持快速反应能力 2010 FacilityOne ConsultingAgenda关于维护的概念有效维护所带来的价值目前典型的维护管理现状建立维护管理策略利用信息技术提升设施维护绩效结论 2010 FacilityOne Con