资产评估方法——成本法学习教案

1、会计学1第一页，共15页。nni1.各项调整系数）（参照物成交价评估值一、市场法涵义一、市场法涵义(hn y)和适用前提和适用前提涵义：基于涵义：基于(jy)(jy)有效市场理论而设计的有效市场理论而设计的，将评估对象与参考企业、在市场上已有，将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例进行比较以确定被评估对象企业交易案例进行比较以确定被评估对象企业价值的方法。价值的方法。前提条件：前提条件：1 1、有一个活跃的资产交易市场、有一个活跃的资产交易市场; ;2 2影响资产价值的参数能够量化影响资产价值的参数能够量化. .第1页/共15页第二页，共15页。市场市场(shchng)法的具体运用法的具体

2、运用直接比较法，参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异(chy)，如成新率、功能等因素参照物因素被估对象参照物成交价被评估资产评估值AA因素参照物因素被估对象照物成交价被评估资产评估值参AA第2页/共15页第三页，共15页。市场市场(shchng)法的具体运用法的具体运用类比调整法类比调整法 参照物与被估资产参照物与被估资产(zchn)大体相似，但大体相似，但仍在多方面存在差异。仍在多方面存在差异。 交易案例交易案例A的调整值参照物的调整值参照物A的成交价的成交价时间因素系数区域因素系数功能因素系时间因素系数区域因素系数功能因素系数情况补正系数数情况补正系数第3页/共15页第四页，共15页。

3、房地产市场房地产市场(shchng)(shchng)法评估公式法评估公式nn1i各项项调整系数（参照物成交价评估值.参照物容积照物容被评评资产容积率指X参照物个别照物被评评估资产个别因X参照物区域因素被评评估资产区域因素X参照物交易情况常交易）被评评资产交易情况（X参照物成交时照物成交价指数被评评估资产物交易时参照物成交价XV第4页/共15页第五页，共15页。市场市场(shchng)法的调整系数法的调整系数时间因素调整系数一般以参照物为时间因素调整系数一般以参照物为100，或依据或依据(yj)当地相关资产物价变动指数当地相关资产物价变动指数表表个别因素和区域因素调整系数个别因素和区域因素调整系

4、数(xsh),一一般以被评资产为般以被评资产为100，当参照物所在区域，当参照物所在区域比被估资产差时，调整系数比被估资产差时，调整系数(xsh)1参照物交易时物价指数数被估资产交易时物价指调整系数第5页/共15页第六页，共15页。成新率调整成新率调整(tiozhng)交易情况交易情况(qngkung)调整调整100调整系数参照物的成新率被估资产的成新率调整系数第6页/共15页第七页，共15页。第7页/共15页第八页，共15页。（1 1） 计算生产能力差异修正计算生产能力差异修正(xizhng)(xizhng)系数系数（5 / 45 / 4）0.65 = 1.15610.65 = 1.1561

5、（2 2） 计算成新率差异修正计算成新率差异修正(xizhng)(xizhng)系数系数90% / 100% = 0.990% / 100% = 0.9（3 3） 计算时间修正计算时间修正(xizhng)(xizhng)系数系数(1+10%)2 = 1.05(1+10%)2 = 1.05（4 4） 计算评估值计算评估值100 100 1.1561 1.1561 0.9 0.9 1.1 =114.451.1 =114.45（万元）（万元）第8页/共15页第九页，共15页。参照物参照物 ABC交易单价交易单价 180,000180,000 156,000156,000 150,000150,000

6、 成交日期成交日期 2006.82006.8 2006.102006.10 2006.112006.11 成新率成新率 九成新九成新八成新八成新八成新八成新交易情况交易情况 正常正常 高于正常交易高于正常交易2%2% 正常正常 第9页/共15页第十页，共15页。参照物参照物 ABC交易单价交易单价 180,000180,000 156,000156,000 150,150,000时间因素修正时间因素修正 (1-2%)(1-2%)4 4/100/100 (1-2%)(1-2%)2 2/100/100 (1-2%)(1-2%)1 1/100/100 成新率成新率修正修正 90%/90%90%/90

7、% 90%/80%90%/80% 90%/80%90%/80% 交易情况修正交易情况修正100/100100/100 100/102100/102 100/100100/100 修正后的价格修正后的价格 166，026165，245165，375该商务车评估该商务车评估(pn )(pn )价格价格= =（166,026+165,245+165,375) 166,026+165,245+165,375) 3=165 3=165，548548元元第10页/共15页第十一页，共15页。企业价值企业价值(jizh)评估的市场法评估的市场法应用普遍的是市盈率模型、市净率模型、收入乘数(chn sh)模型三种股权市价比率模型。最大的优点是克服了现金流贴现法存在的对输入参数的过度依赖；方法和理论都相对简单。第11页/共15页第十二页，共15页。 例:ABC公司的股票每股盈利(yn l)是3元，市盈率是10，行业类似股票的平均市盈率是11，则：以平均(pngjn)市盈率计算的股票价格=3 11=33（元）以公司(n s)市盈率计算的股票价格=3 10=30（元）说明市场对该股票的评价略低，股价基本正常，有一定吸引力。第1