广西分行零售贷款从业人员资格考试辅导

1、广西分行零售贷款从业人员从业资格考试考前辅导资料（一）“理想之家”综合贷款服务1、按照“直客式”营销服务模式，我行消费信贷业务将改变以往销售和服务过程中银行过度依赖房地产开发商、汽车经销商和各类中介公司的做法，而由银行承担主动发起人的责任。 2、“理想之家”是我行消费信贷业务“直客式”营销服务模式的统一品牌和对外名称。 3、“理想之家”品牌服务模式将重点发展以网点、理财中心、定向直销、网上申请为主四种渠道。4、“理想之家”综合贷款服务是中国银行提供的、用于满足客户消费支出和投资经营资金需求的贷款。包括住房贷款、汽车贷款、助学贷款、出国留学外汇贷款、质押贷款、个人投资经营贷款、个人信用循环贷款、

2、个人抵(质)押额度贷款、个人委托贷款等多项贷款产品。5、在“直客式”营销的众多渠道中，“理想之家”品牌服务模式将重点发展以网点、理财中心、定向直销、网上申请为主的四种渠道，尤其把网点、理财中心和定向直销作为近一时期营销的主渠道，充分利用中国银行现有网点及客户资源，积极倡导网点“直客式”营销服务模式。（二）住房贷款1、人民币个人住房贷款最长期限为30年 。2、个人住房贷款业务涉及的房产主要指个人自用房产。目前我行各分支行均可开办的个人住房贷款业务有个人一手住房贷款业务、公积金组合贷款业务、个人二手住房贷款业务和加按贷款业务。3、人民币个人住房贷款执行中国人民银行规定的同档次商业贷款利率，可在人民

3、银行规定的范围内进行浮动,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.70倍。 4、中国银行个人房屋二次抵押贷款的借款人必须是我行一手房抵押贷款的客户，无欠息行为，收入稳定，信用良好，有按期偿还借款本息的能力，并已按期偿还本息2年以上。 5、某男性借款人年龄36岁，向我行申请个人一手住房贷款，则贷款的最长年限原则上应不超过 29 年。6、凡竣工，并验收合格，取得房屋产权证的住房贷款称为现房贷款。除此之外的在建工程或已交付使用但未取得房屋产权证的住房贷款称为期房贷款。7、借款人在个人一手住房贷款的借款合同生效后，若有足够的资金来源，可提前15个工作日向贷款人提出部分或全部提前还款申请，贷款人可视

4、情况按提前还款金额收取一定比例的违约金。8、某借款人为女性，现年42岁，为购买一套10年房龄的二手房向我行申请个人二手住房贷款，其贷款最长年限原则上应不超过18 年。9、个人二手住房系指由房屋产权人出售，房屋土地管理部门已颁发房屋所有权有效证件，或房产已确权，房地产商可提供该房产商品房权属证明书和楼宇名册，可在房屋交易二级市场流通，卖房人具有完全处置权利的住房。10、个人二手住房贷款的最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格的70%(两项选其中较低一项)。11、个人二手住房贷款的期限最长不超过30年，且房龄与贷款期限之和最长不超过30年。 12、个人住房贷款的对象为具有完全民事行为能力

5、的自然人。13、个人住房贷款币种为人民币和外币。14、个人住房贷款的最高限额不得超过所购住房价值或评估价值的80%。15、个人办理个人住房按揭贷款，最低首付比率为 30% 。16、人民币个人住房按揭贷款可以申请的贷款期限最长为 30年。17、贷款期限在1年以上的个人住房按揭贷款必须采用按月 还款方式还款。18、个人二手房贷款业务包括个人二手住房贷款和个人二手商铺贷款。19、个人住房按揭贷款不可以接受车辆担保方式。20、个人住房贷款借款人的年龄要求男性不得超过 65 岁，女性不得超过 60 岁21、个人住房按揭贷款的还款方式有一次性到期还本付息、等额本息还款法 、等额本金还款法。22、二手房贷款

6、实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则，借贷双方应根据此原则依法签订借款合同。23、个人住房贷款的担保方式包括抵押担保、质押担保、保证担保、履约保证保险(亦称还款责任险)、其它贷款人认可的担保方式。24、二手住房贷款,买卖的房屋包括商品房、房改房 、经济适用房等。25、个人住房按揭贷款采取质押贷款的，质物一般为银行存单、金融债券、国家重点建设债券、国债、AAA级企业债券等，股票暂不接受质押。26、个人住房按揭贷款可以在贷款期限内申请部分或全部提前还款。27、借款人住房贷款的每月还款额与收入比应控制在 55% 以下。 28、对于申请购买第二套住房的个人客户，贷款利率由各行在人民银行

7、同档次贷款利率允许浮动范围内自行确定，但对于在人民银行个人征信系统中曾有逾期 30 天以上的记录的借款人，贷款利率不得低于同档次贷款基准利率。29、个人二手住房系指由房屋产权人出售，房屋土地管理部门已颁发房屋所有权有效证件，或房产已确权，房地产商可提供该房产商品房权属证明书和楼宇名册，可在房屋交易二级市场流通，卖房人具有完全处置权利的住房。30、中国银行法人购房贷款最高限额为 1000万元。31、中国银行法人购房贷款最长期限为 10年。（二）商业用房贷款1、办理个人商业用房按揭贷款，最低首付比例为50% 。2、年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人，均可向中国银行申请个人商业用房贷款。3、

8、申请贷款购买的商业用房，仅限位于大中城市中心区和次中心区，具有优良的发展前景，并且属于永久性建筑的商业用房。4、个人办理个人商业用房按揭贷款，最低首付比率为 50% 。5、个人商业用房按揭贷款可以申请的贷款期限最长为 10年。6、商业性住房按揭贷款实行部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还的原则7、个人商业用房贷款期限在一年以内的，按合同利率计息，遇法定利率调整利率不变。8、个人商业用房贷款的担保可以提供贷款人的财产抵押、质押或第三方不可撤消的连带责任担保。9、借款人的客户信息发生变动后，客户经理应在CCAS系统 功能模块中修改 客户管理 （三）汽车贷款1、个人消费类汽车贷款是指中国银行向个人

9、借款人发放的，用于购买消费类自用车（不含二手车）的贷款。2、汽车消费贷款的期限最长为5年。3、以借款人自有的房产作抵押办理汽车消费贷款的，最高成数不超过7成，期限最长可以达到5 年。4、借款人向我行申请汽车贷款，我行目前不受理 微型面包车贷款。5、优质客户办理汽车消费贷款，贷款限额原则上不高于汽车价格的 70。 6、 目前我行汽车消费贷款不可以采用 汽车合格证质押 担保方式。7、在我行办理的个人消费类汽车贷款，借款人必须购买 第三者责任险。8、汽车消费贷款的男性申请人借款年限加年龄不得大于65 岁。9、货车、工程机械车、出租车辆等类型的汽车贷款属于经营类汽车贷款。10、汽车消费贷款的个人必须符

10、合但不限于：1、具有完全民事行为能力，2、具有当地常驻户口或有效居留身份，有固定住所和详细地址，3、有稳定的职业和按期偿还贷款本息能力，个人社会信用良好 ，4、持有贷款人认可的购车合同或协议，5、提供贷款人认可的担保等条件。11、个人消费类汽车贷款实行因地制宜、持续创新、风险可控、服务卓越、品牌经营的管理指导原则。12、汽车消费贷款不得发放异地贷款。13、个人消费类汽车贷款对一般客户的贷款限额原则上不高于汽车价格的 60（四）教育类贷款1、国家助学贷款是指贷款人向借款人发放的由中央财政或地方财政贴息，用于借款人本人 在国内高等学校就读全日制本、专科或研究生所需学杂费和生活费用的助学贷款。150

11、、国家助学贷款是指贷款人向借款人发放的由中央财政或地方财政贴息，用于借款人 本人 在国内高等学校就读全日制本、专科或研究生所需学杂费和生活费用的助学贷款。2、中国银行出国留学外汇贷款的最长期限为 6年。3、出国留学贷款可以贷款的币种是人民币和外币。4、国家助学贷款的期限一般不超过8年，贷款学生本科毕业后继续攻读研究生或第二学士学位的，在读期间贷款期限相应延长。5、国家助学贷款利率按中国人民银行规定的同档次贷款利率执行，不上浮。6、国家助学贷款的最高限额借款金额为每人每学年不超过6000元。7、商业性助学贷款的期限一般为 16年 ，最长不超过10年(含10年)，具体期限根据借款人就读情况和担保性

12、质分别确定。8、一般情况下，出国留学外汇贷款的贷款对象为出国攻读硕士及硕士以上学位的留学人员。9、出国留学外汇贷款坚持“贷外汇还外汇”的原则。10、中国银行商业性助学贷款额度原则上不得超过受教育人在校就读期间所需学杂费和生活费用总额的80%。 （五）个人投资经营贷款1、个人投资经营贷款最高限额为1000万元2、中国银行个人投资经营贷款的对象不包括 依法成立的各种企业。3、我行个人投资经营贷款的抵押物范围不含公司股票。4、禁止通过个人投资经营贷款发放房地产企业开发贷款、流动资金贷款、土地储备贷款。5、中国银行个人投资经营贷款的对象包括自然人、依法核准登记的个体工商户、依法核准的个人独资企业等，不

13、包括依法成立的各种企业。6、个人投资经营贷款目前可接受的抵/质押物种类限定为我行定期存单、国债、经营（租赁）权、不动产（不含在建工程、简易厂房）等，暂不接受股票、企业内部股权、机器设备作抵质押担保。7、中国银行个人投资经营贷款包括个人项目投资贷款、个人短期周转贷款 。个人项目投资贷款适用于自然人、个体工商户、个人独资企业的中短期融资需求；个人短期周转贷款适用于自然人、个体工商户及个人独资企业生产经营过程中的临时性、季节性短期融资需求。申请贷款除应当具备产品有市场、生产经营有效益、恪守信用等基本条件,同时必须具备但不限于1、在中国银行系统及其他金融机构无不良信用记录,信用良好,具有按期还本付息能

14、力、2、已在贷款人处开立结算帐户或存款帐户、3、能够提供贷款人认可的担保、4、拥有一定比例的自筹资金等条件。（六）两个循环额度贷款1、个人抵（质）押循环贷款的授信额度有效期限最长为 30年，最高贷款额度为500万元。单笔用款期限不得超过授信期限，且贷款到期日不得超过授信到期日。2、个人抵（质）押循环额度贷款，应以住房抵押为主，额度有效期最长30年，额度有效期和楼龄之和不超过30年。额度有效期10年以下的，抵押率最高不超过 70 %；额度有效期10年以上20年以下的，抵押率最高不超过60 %；额度有效期20年以上的，抵押率最高不超过50%。3、个人信用循环贷款额度项下单笔贷款的期限一般不超过1年

15、，如果用于购买汽车，单笔贷款期限最长为3年。 4、以住房抵押的二次贷款抵押率最高不得超过70%；以商业用房抵押的二次贷款抵押率最高不得超过 50% 。5、给关系人发放信用贷款属于违规行为。6、个人信用循环贷款额度有效期最长 1 年，循环贷款额度最高不得超过 30万元。如用于购买汽车，单笔贷款期限最长 3 年。7、个人抵（质）押循环贷款额度可用于一切合法个人消费支出和正常生产经营活动，不得用于国家法律和金融法规明确禁止经营的项目、股票、证券投资、无指定用途的个人支出等。（六）存单、国债质押贷款1、个人人民币存单质押贷款的最高质押率为 90；对于美元以外的其他币种的存单质押率最高不得超过存单面额的

16、 85 %。2、对所有权有争议的、已开具存款证明、已作担保、已挂失的存单/凭证式国债不能作为质押权利凭证3、中国银行个人记帐式国债质押贷款的借款人履行借款合同如发生：1、未能或拒绝按借款合同条款规定及时足额偿还贷款本息和应支付的其他费用；2、继承人或受遗赠人、财产代保管人或监护人拒绝履行借款人原合同中未履行的义务；3、借款人对其它债务有违约行为，影响贷款人收回贷款本息；4借款人在贷款期间的其他违约行为等情况之一，均构成违约行为。（七）“理想之家”融资宝个人住房循环额度贷款1、“理想之家”融资宝个人住房循环额度贷款是指当借款人向我行申请个人住房贷款（包括一手房贷款、二手房贷款和跨行同名转按揭贷款

17、)，以其所购住房、所建住房或自有住房的购买值或评估值为依据，为借款人设定的可循环使用的个人贷款额度（个人住房循环贷款额度）。2、“理想之家”融资宝个人住房循环额度贷款的抵押物为借款人名下拥有合法的完全所有权，且产权明晰、可办理抵押登记且具备较强变现能力的住房，包括借款人新购住房以及借款人原个人住房贷款所抵押的住房。（建议删除）（八）其他零售贷款1、在对原有个人消费贷款产品类型整合的基础上，总行决定停止办理家居装修贷款 、大额耐用消费品贷款、旅游度假贷款、个人小额信用贷款，推出了个人信用循环贷款额度和个人抵（质）押循环贷款额度产品，它们与住房按揭贷款、商铺按揭贷款、汽车消费贷款、个人质押类贷款、

18、个人投资经营贷款、教育贷款共同构成我行完整的个人信贷产品体系，彼此联系、并行运作。 （九）贷款管理、五级分类1、如果个人贷款连续出现 3个 月逾期或累计 6个月未能如数还款，贷款人应向保证人追偿或处分抵（质）物，直到偿清全部贷款本息为止。2、个人住房贷款产品码为 ；个人商业用房贷款产品码为 PLCB；个人二手住房贷款产品码为PLAB；个人汽车消费贷款使用的产品码为PLBA；个人投资经营贷款使用的产品码为PLCA ；商业教育助学贷款使用的产品码为PLDA；国家教育助学贷款使用的产品码为 PLCA 。3、借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造

19、成一定损失，这笔贷款应划分为 次级 。4、零售贷款分为正常、关注、次级、可疑、损失五类，后三类合称为不良贷款。5、逾期1-90天的贷款整笔认定为关注类；逾期91-180天的贷款整笔认定为次级类；逾期181-360天的贷款整笔认定为可疑类；逾期361天及以上的贷款整笔认定为损失类。6、凡借款人未按借款合同规定用途使用的贷款，无论是善意还是恶意，均属挪用贷款。凡属挪用贷款，即使从目前看贷款的偿还有充分保证，也应认定为关注类或关注类以下。7、对于借款人无法足额偿还贷款本息，或者抵押物价值下跌，即使执行担保或处理抵押物，也肯定要造成较大损失的贷款，即使逾期时间不超过6个月，也应认定为可疑类。8、个人住

20、房按揭贷款的会计核算科目为 7251 。9、个人商用房按揭贷款的会计核算科目为 7250 。10、个人贷款不可以接受股票、基金作为担保。11、个人投资经营贷款的借款人以资产作抵押的，应根据贷款人的要求办理抵押物保险,保险的第一受益人应为贷款人。12、贷款“三查”指贷前调查、贷时审查、贷后检查。13、长期贷款展期期限不得超过3年。14、零售贷款重整后的期限不得超过对应零售贷款品种的最长贷款期限 15、个人违规贷款最高不得超过次级类或次级类以下。16、按资本和风险资产总额的比例计算，商业银行的资本充足率不得低于8% 17、保证合同应延续到借款合同规定到期之后2 年。18、在CCAS系统录入时，一年

21、期以上的个人住房贷款的利率调整周期应选择 12 。19、零售贷款贷后管理的基本原则是频率管理原则、差别管理原则、动态管理原则和重点关注原则20、借款人工作单位开具的收入证明、借款人个人账户存款以及连续三个月的历史交易记录、借款人的房屋、汽车、股票对账单、个人理财账户等资产证明、借款人的个人所得税纳税证明等均可作为借款申请人资信证明。21、我行开办的消费贷款一般实行“部分自筹有效担保专款专用按期偿还”的原则，借贷双方应根据此原则依法签订借款合同。22、拟合作项目的五证是指国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设项目开工（施工）许可证商品房预（销）售许可证。23、“安心宝”二手房交

22、易资金委托监管业务是指在二手房交易中，我行受买卖双方的委托，为买卖双方提供监管房产交易资金的服务。包括在办理二手房按揭贷款的二手房交易及不在我行办理二手房按揭贷款的二手房交易。24、“安心宝”的对象主要为房产交易的买方和卖方，“安心宝”业务收费最高元笔，通过零售贷款费用收入核算。25、“安易宝”的对象主要为房地产经纪机构或交易保证机构“安易宝”的业务收费最高元笔，通过零售贷款费用收入核算。 （十）案例分析个人投资经营贷款额度案例分析（1） 一、基本情况陈大海为南宁市家电市场个体经营户，2006年销售收入2760万元，净利润103万元；2007年1-6月实现销售收入1600万元，净利润85万元。

23、陈大海2004年5月以185万元购得本市高尚小区八桂绿城小区住宅一套，面积为512平方米，为别墅型住宅，向工行申请了100万元5年期按揭贷款，现剩余按揭贷款余额为50万元。近期，陈大海因公司经营需要向广东购进家用电器一批，需资金250万元，已自筹资金100万元，尚有150万元资金缺口，欲还清八桂绿城住宅按揭贷款后，向我行抵押申请个人投资经营贷款150万元。由于近年来南宁市房地产市场涨幅较大，该套住宅的评估价值约为370万元。叙做本笔个人投资经营贷款的风险点在哪里？应如何把握？ 二、审查要点分析：（一）信用风险1、借款人收入风险借款人近两年销售收入及利润均呈上升趋势，经营状况较好，但借款人经营电

24、器行业竞争较为激烈，且借款人夫妻共同经营，收入风险相对集中，应关注借款人经营情况及收入来源稳定性及其变化。2、借款人的家庭负债情况，已有按揭贷款50万元，此次资金缺口150万元，是否还有其他负债。3、借款人行为风险：（1）该笔贷款是新增贷款，借款人以往的信用记录情况，是否有逾期，逾期的原因；（2）借款人此次进货的真实性，自筹资金是否落实，真实的资金需要量及此批货物的销售渠道有否落实，资金回笼周期，此批货物销售可产生的利润等；（3）借款人有无其他经济及债务纠纷。（二）市场风险1、借款人从业时间，经营市场的商业氛围及交通便利等情况，当地居民的消费能力，此次进货与主营业务是否一致；2、盈利水平：借款

25、人经营的产品是否畅销，盈利水平是否高于同业；3、抵押物价值：当地房地产每年的平均涨幅和流动性。该抵押物单价高达7200元/平方米，其房屋单价及总房价高、市场价格涨幅大，须核实抵押物的价值和变现能力，防范处置风险；（三）法律风险：了解该抵押物产权是否清晰，是否存在其他产权共有人，是否涉及未成年人，是否存在处置风险。（四）操作风险：借款人资金周转情况与贷款期限是否匹配，抵押物房产他项权证能否办理，资金使用须通过我行账户监控；借款人与我行的以往合作情况及综合收益；（五）道德风险了解借款人是否有不良记录，评估公司对抵押物的评估报告是否偏高。三、防范措施1、确认借款人收入的真实性，家庭财产情况等，收入偿

26、债比必须控制在合理范围内。2、了解真实用途及购销渠道落实情况，根据实际需要核定贷款额。3、分析借款人的还款能力，包括第一、第二还款来源的分析；该行业的平均利润率及借款人所经营的企业利润率须高于同行业水平。借款人正常的经营利润及此次贸易产生的利润必须覆盖借款人所有债务，借款人提供的抵押物必须产权清晰，抵押足值有效，易于变现。4、查询征信记录，确认信用记录良好方可建立信贷关系。5、关注当地房地产市场流通情况，抵押房产必须产权清晰，可以办理他项权证，关注抵押物价值变化、使用情况，必须办妥以我行为抵押权人的抵押登记和他项权证后放款。6、监督资金使用，确保用于借款人正常的经营活动，防止挪用。7、加强贷后

27、管理，将借款人列入重点客户进行管理，定期撰写贷后检查报告，并根据借款人经营及抵押物价值及使用情况变化及时调整授信。个人投资经营贷款额度案例分析（2）一、基本情况：自然人王海向邕州支行申请个人投资经营短期周转贷款人民币33万元，用于其投资经营的南宁市伟业医疗器械有限责任公司购买医疗器材，期限一年，利率按人行公布的同期同档次基准利率上浮30%执行，用权属陈大勇名下的房产作抵押, 王海为南宁市个体经营户，其投资的南宁市伟业医疗器械有限责任公司注册资本人民币50万元，其中王海出资30万元，占股60%，李艳出资20万元，占股40%，法定代表人为陈大勇，公司主营业务为、类医疗器械。截止2006年12月末，

28、该公司资产总额为460万元，负债320万元，所有者权益140万元，资产负债率70%；2006年实现销售收入818万元，净利润68万元，净利润率8%。 二、审查要点分析：（一）借款人及家庭基本情况分析王海，男，南宁市人，1960年10月出生，现年47岁，居住在南宁市白沙路1号荣和新城望江园10栋2单元301号房，目前担任南宁市伟业医疗器械有限责任公司法定代表人；其妻李艳， 1962年3月出生，现年45岁，担任南宁市伟业医疗器械有限责任公司总经理；该夫妻育有一女，今年21岁，在读大学三年级学生。经查询个人征信系统，王海无银行贷款记录；其配偶李艳在银行有2笔个人住房贷款，采用月均等额的还款方式，每月

29、还款约1万元，贷款余额54万元，以上贷款曾有过累计2期的逾期记录，经邕州支行调查，为借款人因出差未能按时偿还，但均能在当月还清贷款，而非恶意拖欠行为，目前贷款还款正常。（二）借款人经营情况分析借款人及其配偶的主要业务为投资经营南宁市伟业医疗器械有限责任公司（以下称伟业公司），公司成立于2004年2月，位于南宁市七星路168大厦1808室，注册资本人民币50万元，其中王海出资30万元，占股60%，李艳出资20万元，占股40%，公司主营业务为、类医疗器械。伟业公司与强生（上海）医疗器材有限公司、美国捷脉公司等多家企业签定长期合作经销合同，主要销售骨科类固定装置产品，销售渠道主要为南宁市各大医院，如

30、南宁市瑞康医院、医科大、中医院等。公司经过几年的经营，不断发展壮大，取得了较好的经济效益：截止2006年12月末，该公司资产总额为460万元，负债320万元，所有者权益140万元，资产负债率70%；2006年实现销售收入818万元，净利润68万元，净利润率8%。通过分析该公司2006年税收通用缴款书，公司收入与其提供报表数据相符。 公司成立以来即与我行建立了良好的合作关系，其基本帐户开立在我行，日常的结算大多经过该帐户，是我行的忠诚客户。公司银行交易流水频繁，表明该公司现金流量充足，还款能力较强。（三）资金需求及第一还款来源分析1、借款人资金需求合理性分析近期内伟业公司与强生（上海）医疗器材有

31、限公司签定了医疗器材的购销合同，合同价款为56万元，借款人自筹23万元，自筹率41%,缺口资金向我行申请贷款33万元。借款人自筹资金比例较高，资金需求合理。2、第一还款来源分析收入测算：根据借款人提供的个人银行存折交易流水、伟业公司银行对帐单、财务报表、税收通用缴款书，其家庭年收入为68万元，主要为伟业公司经营净收益68万元。支出测算：（1）借款人配偶李艳在银行有2笔个人住房贷款，采用月均等额本息的还款方式，每月还款约1万元，每年还款12万元；（2）本笔个人投资经营贷款金额33万元，期限一年，利率8.307%（基准利率上浮30%）,采用按月还息、到期一次性还本的还款方式，本息合计35.7万元；

32、（3）借款人家庭年生活费用支出6万元,支出合计53.7万元。借款人家庭年结余14万元（68万元53.7万元），该家庭收入完全能够保证其足够偿还贷款，第一还款来源较有保证。（四）第二还款来源（担保）分析1、用王海名下位于南宁市七星路168大厦18208房产作抵押担保该房产位于南宁市七星路168大厦，用途：住宅，建筑面积242平方米，已办好房产证（证号：邕房权证字第01408888号），2年房龄。经广西国联房地产评估有限公司评估，该房产单价为3505元/平方米，房产评估价值85万元。邕州支行房地产抵押物评估小组认认定评估价值为80万元，最高抵押率70%，最高担保金额56万元。该抵押物位于南宁市七星

33、路，毗邻南宁市文化综合市场、华星时代广场及永嘉大厦，区域内各项配套设施齐全，交通便利，地理位置优越，有一定的增值潜力，变现能力较强。综上,以上房产评估总价为80万元,最高可担保贷款金额56万元。本笔贷款金额33万元，贷款抵押率41%,符合我行有关规定。2、由借款人的妻子李艳及伟业公司对33万元个人投资经营贷款提供连带责任保证担保。（五）授信贡献度分析我行发放贷款33万元，期限一年，利率8.307%（基准利率上浮30%）,采用按月还息、到期一次性还本的还款方式，年利息收入合计约2.74万元。另按贷款金额0.5%收取个人投资经营贷款咨询承担费为1650元，我行综合收益为2.91万元。（六）存在的主

34、要风险分析1、道德风险和挪用风险经邕州支行调查、核实，王海夫妇多年以来诚信、守法经营，其所投资经营的企业无不良记录；个人信用良好，无恶意违约情况发生，因此本项目的道德风险较小。本笔贷款用于购进医疗器材，与供货方签订了合同并预付了定金，贷款用途明确，资金通过银行转账支付，资金挪用风险较小。防范措施：（1）要求王海夫妇将其个人帐户及博奥公司、申桂公司开立在我行，由我行监督其资金使用；（2）要求邕州支行严格执行我行有关规定，加强贷款用途的审核、发放及贷后检查，确保贷款专项用于博奥公司购买医疗器材。2、还款来源的稳定性及抵押物变现风险分析第一还款来源：王海及其配偶投资经营的公司经营正常，收益稳定。借款

35、人家庭综合收入较稳定，偿债能力较强。第二还款来源：抵押物所处地理位置较好，交通便利，各项配套设施齐全，有一定的增值潜力，变现能力较强。三、审查结论鉴于借款人王海从业经验丰富，所投资经营的企业经营效益佳，发展前景良好，具有较强的偿债能力；抵押物足值有效，变现能力较强，向其提供授信能给我行带来较好的综合收益。同意核定王海33万元个人投资经营短期周转贷款，期限一年，用于南宁市伟业医疗器械有限责任公司购买医疗器材；贷款以王海名下的房产（房产证号：邕房权证字第0140888号）作为抵押担保，并由其妻李艳及南宁市伟业医疗器械有限责任公司提供连带责任保证担保；利率按人行公布的同期同档次基准利率上浮30%执行

36、，另按贷款金额0.5%收取个人投资经营贷款咨询承担费，采用按月还息、到期一次性还本的还款方式。要求：1、完善抵押物的抵押登记手续、借款人妻子及南宁市伟业医疗器械有限责任公司的连带责任保证担保手续后放款。2、借款人夫妇将其个人结算账户及南宁市伟业医疗器械有限责任公司基本账户在我行开立，由我行监督其资金使用，并在我行办理相关存款及结算业务，提高我行综合收益。个人住房循环贷款额度案例（一）一、基本情况：借款申请人李伟，男，广西南宁市人，1977年3月20日出生，现年30岁，本科学历，经济师职称，未婚，目前在南宁市地方税务局工作，单位开具的收入证明其每月税后收入为7800元。经查询人民银行个人征信系统

37、，李伟曾于2007年1月在我行邕州支行办理有信用贷款一笔，贷款金额10万元，期限1年，还款正常。李伟于2007年5月与开发商广西保利房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了南宁市长湖路38号保利花园2栋503号房，建筑面积128平方米，总房价537600元，单价4200元/平方米，借款人已自筹资金支付首期款187600元。因自有资金不足，李伟向我行申请个人住房循环贷款额度人民币45万元，额度有效期限30年，用于其合法的个人消费支出及经营活动，其中首笔用款申请住房贷款35万元，期限30年。审查要点分析：一、借款人资格审查借款申请人李伟，现年30岁，本科学历，经济师职称，未婚，目前在南宁市地

38、方税务局工作。经借款申请人授权我行查询人民银行个人征信系统，李伟曾于2007年1月在我行邕州支行办理有信用贷款一笔，贷款金额10万元，期限1年，还款正常。借款申请人诚实守信，个人信用状况良好。借款人符合我行个人住房循环额度贷款客户的准入标准。二、贷款动机及贷款用途审查为改善住房条件，借款人因购买了南宁市长湖路38号保利花园2栋503号房，建筑面积128平方米，总房价537600元，单价4200元/平方米，借款人已自筹资金支付首期款187600元。因资金不足，向我行申请个人住房贷款35万元，用于支付房款，申请借款期限30年。贷款动机真实，贷款用途合理。三、还款能力审查1、第一还款能力分析李伟申请

39、个人住房循环贷款额度45万元，额度有效期限10年，同时明确：首笔用款为35万元的住房按揭贷款，期限30年，采用等额本金还款方式，首期还款2500元，为最高还款额。目前剩余10万元额度，额度有效期限10年，单笔用款期限最长3年。现借款人明确单笔用款期限为一年，采用按月付息，一年到期一次性还本的还款方式，月还利息600元。以上两项每月支出合计3100元，借款人原有的信用贷款月还利息600元，以上三项支出共3700元，占借款人每月收入7800元的47%。借款申请人没有其他负担，其收入能够足额偿还贷款本息，第一还款来源有保证。2、第二还款能力分析本笔45万元个人住房循环贷款额度用权属李伟名下位于南宁市

40、长湖路38号保利花园2栋503号房产抵押，建筑面积128平方米，总房价537600元，用途为住宅，房产结构为砖混结构，总层数为16层，经广西旗开房地产评估有限公司评估，该抵押物总价值65万元。经办行房地产抵押物评估认定小组对该房地产进行了评估，认定其总价值为65万元，根据我行个人住房循环贷款额度的相关规定，3年楼龄的住房抵押率最高为70，核定李伟个人住房循环贷款额度45万元，抵押率为69，符合我行有关规定。四、额度首笔用款申请住房贷款审查为改善住房条件，借款人购买了南宁市长湖路38号保利花园2栋503号房，建筑面积128平方米，总房价537600元，单价4200元/平方米，借款人已自筹资金支付

41、首期款187600元。因资金不足，向我行申请个人住房贷款35万元，用于支付房款，申请借款期限30年。 五、贷款收益预测核定李伟个人住房循环贷款额度45万元，额度有效期限30年，按照贷款额度最高限额45万元计算，1年期贷款利息收入约2.8万元（45万元×5.2275×12），贷款效益较显著。六、综合意见综上所述，借款申请人诚实守信，收入稳定、可靠，还款来源明确、充足，提供的抵押物足值、有效，变现能力强，贷款风险可控，向其提供授信能给我行带来较好的收益。因此，同意核定李伟45万元个人住房循环贷款额度，额度有效期限30年，用于其合法的个人消费支出和正常生产经营活动，用权属李伟名下

42、位于南宁市长湖路38号保利花园2栋503号房产抵押。其中1、首笔用款35万元为住房贷款，利率下浮15，期限30年，采用等额本金还款方式还款；2、额度项下，贷款期限内某一时点借款人的可用贷款额度（二次以上用款）为核定的住房贷款额度与额度项下未清偿贷款余额之差（目前贷款额度为45-35=10万元），额度有效期限10年，单笔贷款利率按人行同档次基准利率执行，单笔贷款期限最长3年。 个人住房循环贷款额度案例（二）一、基本情况：借款人黄丹，女，现年36岁，南宁市人，目前担任南宁市美林企业管理咨询服务有限责任公司总经理，年收入16万元。经查询人民银行个人征信系统，借款人在工商银行有一笔贷款，贷款金额27.

43、5万元，期限25年，月供1732元。 借款人于2003年11月购买了南宁市东葛路135号岭南家园2单元303号住房，建筑面积133.64平方米，购房总价334791元，单价2500元/平方米，借款人已自筹资金支付首期款187600元。借款人向邕州支行申请个人住房循环额度贷款38万元，贷款额度有限期限10年，首笔贷款为住房贷款，贷款金额26万元，贷款期限20年。审查要点分析：一、借款人资格分析1、借款人基本情况借款人黄丹，女，现年38岁，南宁市户口，未婚，目前担任南宁市美林企业管理咨询服务有限责任公司总经理，年收入16万元，借款人现居住在南宁市星湖路9号2栋3单元306号房。2、 借款人的征信记

44、录经查询人民银行个人征信系统，借款人在工商银行有一笔住房贷款，贷款金额28万元，期限25年，月供1732元。贷款已偿还5年，该笔贷款此前曾有2次逾期记录，但逾期时间均不超过一个月，非恶意拖欠贷款行为，且最近二年以来，该笔贷款还款正常，无逾期记录。综上所述，借款人符合我行个人住房循环额度贷款客户的准入要求。二、贷款动机及贷款用途分析借款人于2003年11月购买了南宁市东葛路135号岭南家园2单元303号住房，购房总价334791元，向工商银行明秀支行贷款28万元，期限25年，目前贷款余额26万元。现借款人拟归还工行贷款后，向邕州支行申请个人住房循环额度贷款，总额度38万元，额度有效期10年。借款

45、人在我行的首笔贷款为住房贷款，贷款金额26万元，期限20年，采用等额本息还款法，利率按人行公布的同期同档次利率的0.85倍执行。剩余贷款额度借款人拟用于家居装修。三、抵押物情况分析该笔贷款用借款人名下位于南宁市东葛路135号岭南家园2单元303号住房作为抵押担保，该套住房建筑面积133.64平方米，所有权人为黄丹，房龄3年。该房屋经广西范真房地产评估公司预评估，评估总价54万元，单价为4041元/。经邕州支行房地产评估认定小组进行实地调查了解，认可该房产的抵押价值为人民币54万元。借款人申请的额度为38万元，根据我行对住房抵押率的相关规定，3年房龄的贷款抵押率最高为70%，抵押物最高可担保贷款

46、38万元（54×70%38万元），因此，最高核定借款人的个人住房循环贷款额度为38万元。参照相隔不远的“中天世纪花园”、“永凯现代花园”项目，其商品房转让价格在3700元/4200元/之间。所抵押房产位于南宁市目前较繁华的商业地段，小区大门有南城百货超市，该地段的商品房仍有升值空间，因此该套住房的评估价位基本合理。该抵押物价值54万元，抵押率为70%，抵押担保足值，抵押物变现能力较强，可有效防范贷款风险。四、额度评估情况分析借款人向我行申请个人住房循环额度贷款人民币38万元用于个人消费支出，贷款额度有效期为10年。根据我行相关要求，个人住房循环贷款额度的最高限额参照中国银行个人抵押循

47、环贷款管理办理执行，额度有效期10以下的，抵押率最高不超过70。该笔贷款抵押物的评估价值为54万元，根据我行对住房抵押贷款抵押率的要求，3年房龄的住房最高抵押率为70%。综合上述两点要求，本笔个人住房循环额度贷款最高可核定的额度为38万元，额度有效期10年。我行发放首笔住房贷款26万元，用于借款人偿还其在工行剩余的住房按揭贷款，由广西保捷担保有限公司提供阶段性担保，担保期限从发放住房贷款至重新办妥抵押登记手续为止。五、还款能力分析借款人担任南宁市美林企业管理咨询服务有限责任公司经理，每月收入1.34万元，年收入16万元。经查询借款人牡丹卡流水，借款人帐户交易频繁，2007年1-4月平均每月现金

48、流入量为1.77万元，与其实际收入相符。本笔住房循环额度贷款为跨行同名转按揭贷款，发放贷款用于归还他行的贷款为额度项下的首笔贷款，首笔贷款为住房贷款，贷款金额26万元，期限20年，月供1833元。除每年须偿还住房贷款2.2万元，借款人年收入剩余13.8万元。目前，第二笔用款的贷款额度最高为12万元（总额度38-首笔住房贷款26万元），本息合计12.8万元。借款人收入可覆盖第二笔用款的额度，还款来源有保证。六、主要授信风险分析1、道德风险和挪用风险借款人目前工作稳定，最近一年信用记录良好，借款人还款意愿较好。贷款用途明确，用款需严格按照合同规定用途使用。2、借款人还款风险：借款人收入来源工资收入

49、，未来收入存在不确定性，有可能受国家政策、行业竞争及借款人的健康状况等多种因素影响，导致其收入水平下降，影响其贷款偿还能力。但借款人目前收入稳定，存在的还款风险较小。3、抵押物变现风险抵押物位于南宁市目前较繁华的商业区，交通便利，各项配套设施齐全，有一定的增值潜力。同时本笔贷款抵押物产权清晰、抵押足值，变现能力较强，如借款人未能按时偿还贷款本息，我行可处置押品以收回贷款本息。七、审查结论综上所述，借款人目前的职业和收入相对稳定，具有较强的经济实力和还款能力，最近一年还款记录良好，贷款符合我行个人住房循环贷款额度的有关规定。 同意给予借款人黄丹核定个人住房循环额度贷款人民币38万元，贷款额度有效

50、期限10年。额度项下首笔贷款为住房贷款，贷款金额26万元，期限20年，采用等额本息还款法，利率按人行公布的同期同档次利率的0.85倍执行，用于偿还借款人在工行剩余的按揭贷款。贷款期限内某一时点借款人的可用贷款额度（二次用款）是核定的贷款额度与额度项下未清偿贷款余额之差（目前额度为12万元），贷款期限最长不超过3年，利率按人行公布的同期同档次基准利率执行，以借款人名下位于南宁市东葛路135号岭南家园2单元303号住房作为抵押担保，由广西保捷担保有限公司提供阶段性担保，担保期限从发放住房贷款至重新办妥抵押登记手续为止。个人抵押循环贷款额度案例分析一、基本情况 自然人李宁向我行申请个人抵押循环贷款额

51、度人民币80万元，用于其合法个人消费支出和正常生产经营活动，额度有效期限三年，以其夫妇名下的房产作抵押,并由其妻子及广西柳州平安汽车贸易有限公司提供连带责任保证担保。广西柳州平安汽车贸易有限公司注册资本100万元，其中李宁出资90万元，占股90%，陈丽出资10万元，占股10%，法定代表人为李宁，公司主营天津一汽、上汽通用五菱、哈飞、松花江、昌河铃木等品牌汽车的销售。平安公司2005年、2006年资产总额分别为280万元、320万元，实现销售收入1688万元、1980万元，净利润126万元、168万元；截止2007年6月末，公司资产总额360万元，净资产230万元，实现销售收入1080万元、净利

52、润58万元。授信审查要点分析一、借款人及家庭基本情况分析李宁，男，广西柳州市人，1968年3月出生，现年39岁，任广西柳州平安汽车贸易有限公司法定代表人，是我行总行级的VIP客户，住址柳州市新兴路嘉园小区1号楼208号房；其妻陈丽，柳州市人，1970年1月出生，现年37岁，为广西柳州平安汽车贸易有限公司股东；借款人夫妇育有一儿一女。 经查询个人征信系统，借款人名下有两笔个人商业用房贷款，每月还款1.41万元,曾有过5期的逾期记录,经柳州分行调查,主要是借款人漏存所致,后已在当月还清欠款,目前贷款还款正常;其配偶名下有一笔个人经营性贷款,金额48万元,贷款到期日为2009年1月,采用按月还款、到

53、期一次性还本的还款方式，每月还息0.26万元,还款正常。 二、借款人经营情况分析借款人的主要业务为投资经营广西柳州平安汽车贸易有限公司。借款人自1995年开始从事各类品牌汽车的销售，有着多年的汽车销售经验，1998年7月与妻子共同出资组建广西柳州平安汽车贸易有限公司（以下称平安公司），该公司住所位于柳州市汽配市场，注册资本100万元，其中李宁出资90万元，占股90%，陈丽出资10万元，占股10%，法定代表人为李宁，公司主营天津一汽、上汽通用五菱、哈飞、松花江、昌河铃木等品牌汽车的销售。平安公司是柳州市较早成立的汽车销售公司，在当地有着较高的知名度，占有一定的市场份额，取得了良好的销售业绩：20

54、05年、2006年，该公司资产总额分别为280万元、320万元，实现销售收入1688万元、1980万元，净利润126万元、168万元；截止2007年6月末，公司资产总额360万元，净资产230万元，实现销售收入1080万元、净利润58万元，预计2007年实现销售收入2218万元、净利润186万元，具有良好的发展前景。借款人及其配偶合计占股100%，预计2007年其家庭净收入186万元。该公司自成立以来即与我行建立了良好的合作关系，其基本帐户开立在柳州分行，大部分结算均通过我行，并与我行合作办理汽车消费贷款，为柳州分行的汽车消费贷款的发展做出了一定的贡献；公司法定代表人李宁多年来一直与我行合作关

55、系良好，是我行总行级的VIP客户，且为我行准贷记卡金卡用户，与其建立授信合作关系，能够长期保持我行与平安公司良好的合作关系。借款人从事汽车销售行业多年,凭借着稳健的经营作风,良好的社会关系,取得了较好的经济效益,借款人积累了一定的资本。截止目前，借款人及其配偶名下共拥有七处房产，价值约为240万元，此外，借款人还有个人财产约85万元（其中存款70万元，帕萨特轿车一辆、价值约15万元），以上资产共计约325万元。三、第一还款来源分析收入测算：根据以上分析，借款人及其配偶年收入约186万元，均为平安公司的经营净收入；同时根据平安公司出具的股东会决议，同意以公司销售收入及经营收益作为贷款的还款来源，

56、还款来源较为充足。支出测算：（1）本笔个人抵押循环贷款额度金额80万元，额度有效期限三年，如以最高贷款金额80万元、利率7.722%（借款人为我行总行级VIP客户，执行基准利率上浮10%）计算，每年还本付息合计86.18万元；（2）借款人在它行有两笔贷款，每年还本付息约17万元；（3）借款人配偶在它行有一笔个人经营类贷款，2009年1月到期，每年偿还利息约3.12万元；（4）借款人家庭年生活费用支出12万元；以上四项支出总计118万元，借款人每年收支出结余为68万元（186-118=68万元）。所通过以上分析，该家庭收入及所经营项目销售收入能够保证其足额偿还贷款，第一还款来源较有保证。四、第二

57、还款来源（担保）分析1、用李宁夫妇名下位于柳州市新兴路嘉园小区1号楼208、209、210、211号的房产作抵押担保。用于抵押的房产座落于柳州市新兴路嘉园小内，用途为住房，建筑面积合计480平方米，房产证号：柳房权证字第6008877号，4年房龄。经调查，以上房产产权清晰。经广西华正房地产估价事务所及柳州分行房地产抵押物评估认定小组认定：房产综合单价为3200元/平方米,总价值为153万元。抵押物坐落于柳州市新兴路，北面为蓝色港湾花园，南面、东面为市委、市政府、南城百货商场以及税局、劳动局、市政局、电信、移动等政府机关、企业所在地。区域内商业云集，交通便利，各项配套设施齐全，有一定增值潜力，变现能力较强。经柳州分行调查,目前该区域在售的商品房单价为3000-3500元/平方米，与抵押物价格相近。借款人申请个人抵押循环贷款额度的抵押物性质为住宅，4年房龄，根据我行的相关规定，4年楼龄的住宅抵押率最高为60%，最高担保贷款金额为153万×70%=92万元，本笔贷款总额为80万元，抵