房地产估价报告

1、项目名称： *市*区*街*号综合楼委托方：*有限公司估价方：*房地产估价事务所估价人员：*、*估价作业日期：2000年4月20日至2000年4月30日估价报告编号：20000420001致委托人函 1估价师声明 2估价的假设和限制条件 3估价结果报告 4（一）委托方 4（二）估价方 4（三）估价对象 4（四）估价目的 4（五）估价时点 4（六）评估的价值类型和定义 4（七）估价依据 4（八）估价原则 4（九）估价方法 4（十）估价结果 4（十一）估价人员 4（十二）估价作业日期 4（十三）估价报告应用的有效期 估价技术报告 5（一）个别因素分析 6（二）区域因素分析 6（三）市场背景分析 6（

2、四）最高最佳使用分析 6（五）估价方法选用 6（六）估价测算过程 6（七）估价结果确定 9 附件 10课程设计心得体会 11 有限公司： 受贵公司委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，对由贵公司自建并拥有产权的、位于*市*区*街*号综合楼进行市场价格评估，估价时点为2000年4月20日，估价目的为抵押贷款。 本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价值为人民币（大写）壹仟捌佰伍拾万元。 房地产估价事务所

3、 法定代表人： （签名并盖章） 2000年4月30日 我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供

4、的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助。7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应责任。8、本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9、本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。10、未来市场变化风险和短期强制

5、性处分等因素对抵押价值均 产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。（参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章）（一）估价的假设条件1、委托方合法取得土地、房屋权证，并以所确认的房屋用途和土地用途评估估价对象的价值。2、本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。（二）估价的限制条件：1、估价对象能否如期完工，委托方提供的使用功能布局以及设备安装和装修工程是否有变，均对估价对象产生一定影响。2、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。3、本次估价结

6、果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。4、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。（一）委托方： *有限公司（二）估价方： *房地产估价事务所（三）估价对象：估价对象位于*市*区*街*号的综合楼，占地660 . 44平方米，地势平坦、其形状为不等腰梯形、土地产权性质为出让土地使用权，出让期限从1998年11月18日至2038年11月18日，出让年限为40年。委托方持有国有土地使用证。 综合楼为钢筋混凝土框架结构，地下一层，地上八层，建筑面积2971 . 98平方米，由委托方持有房屋所有权证。估价对象建成后的使用功能为：地下一层为音乐酒吧，地上一层

7、为用餐大厅，二层为小型宴会厅，三层为高档次KTV包房，四层为普通用餐包房，五层为洗浴中心，六、七层为办公用途，八层为客房 。全部工程完工后，估价对象装修所达到的标准祥见委托方提供的相关资料。 目前估价对象主体工程已经完工，管网配套完毕，设备安装及装修工程已接近尾声，全部工程总量约完成95%。（四）估价目的：为估价对象办理房地产抵押提供价值参考。（五）估价时点：2000年4月20日。（六）价值定义：根据估价对象及委托方的要求，本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。（七）估价依据：1、委托方与本估价机构签定的房地产估价委托书；2、房屋所有证；3、国有土地使用权证；4、中华人民共和国城

8、市房地产管理法5、中华人民共和国土地管理法6、中华人民共和国国家标准房地产估价规范7、估价对象现场勘察记录；8、委托方提供的与本次估价相关的其他资料；9、本估价机构掌握的房地产市场的相关资料。（八）估价原则： 本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。具体依据如下估价原则： 合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。（九）估价方法： 本估价报告采用市场比较法、收益法和成本法三种方法进行评估，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终确定的估价对象的估价结果。（十）估价结果； 本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用

9、科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象于估价时点可能实现的市场价值为人民币（大写）壹仟捌佰伍拾万元。（十一）估价人员： （略）（十二）估价作业日期： 2000年4月20日至2000年4月30日（十三）估价报告应用的有效期：估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。（一）个别因素分析（略）（二）区域因素分析（略）（三）市场背景分析（略）（四）最高最佳使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、

10、经济上可行、经过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象地处商业、餐饮业和娱乐业较为聚集的区域，本报告中的使用功能为最高最佳使用。（五）估价方法选用 根据估价对象为收益性物业的特点，以及本市房地产市场中与估价对象类似的房地产交易实例较多的情况，本估价报告选用市场比较法和收益法为主要的估价方法，辅助以成本法。（六）估价测算过程1、市场比较法： 具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场

11、价格。（1）选取可比实例 经筛选确定A、B、C三个可比实例。 可比实例A： 位于*区*路，为一栋综合服务楼，钢筋混凝土框架结构，外墙瓷砖罩面，室内初装修，配套设施齐全，成新率为十成。成交建筑面积2185 . 8平方米，成交价格为每平方米人民币5867元，成交日期为2000年1月。 可比实例B： 位于*区*路南侧，为多层住宅底部一、二层公建部分，钢筋混凝土框架结构，外墙瓷砖罩面，室内初装修，配套设施齐全，成新率为十成。成交建筑面积2400平方米，成交价格为每平方米人民币6000元，成交日期为1999年6月。 可比实例C 位于*区*路北侧，为高层写字楼的裙房部分，钢筋混凝土框架结构，外墙刷彩色涂料

12、，室内初装修，配套设施齐全，成新率为十成。成交建筑面积1800平方米，成交价格为每平方米人民币7800元，成交日期为1999年10月。 确定可比实例修正系数的依据（略）。 计算比准价格祥见下表： 对调整后的比准价格进行综合平均，估价对象的市场价格为：（6520+6540+6780）3 6610元/平方米 估价对象于估价时点在完好状态下的市场价格总值为： 6610元/平方米 2971 . 98平方米 1964万元。可比实例ABC成交价格（元/平方米） 586760007800区域因素修正100/100100/90100/100个别因素修正100/90100/102 100/115交易情况修正10

13、0/100100/100 100/100交易日期修正100/100100/100 100/100比准价格（元/平方米） 6520654067802、收益法： 具体估价思路：根据估价对象在未来可使用年限（经济收益年限）内使用过程中获得净收益的能力，采用适当的资本化率对估价对象在未来可使用年限（经济收益年限）内各年的净收益进行资本化还原，确定估价对象在估价时点的价值。 假设估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，且每年的资本化率保持不变，确定计算公式为：nrraV111上式中：V房地产的收益价格；r资本化率；n房地产的收益年限；a房地产未来第 年的净收益.(1)确定净收益 在测算估价对

14、象未来各年潜在总收益的基础上，考虑商业物业在使用过程中的正常空置等损失后，实际所得的年总收益，扣除其经营过程中的为取得营业收入需花费的经营成本、经营费用、财务费用、管理费用、税金和经营者利润后，得出估价对象未来各年的净收益。 由于估价对象的使用功能不同，相应成本扣除项目也有所不同，故本报告分两部分测算净收益。A餐厅、音乐酒吧及洗浴中心部分估算年总收益 餐厅部分：根据估价对象餐厅部分的营业规模（大小包间15个，散桌25张）、服务水平及估价对象所处区域同类同档次商业物业的年收入情况，估算估价对象餐厅部分的客观年收入水平约为730万元。 音乐酒吧部分：估价对象地下一层的音乐酒吧大约可容纳120人左右

15、，根据本市目前同类型物业的营业情况，按照上座率50%计算，年收入约170万元。 洗浴中心部分：根据委托方提供的收费标准，结合本市同等规模、档次的同类物业的营业状况，客满率按70%计算，年收入约为100万元。 餐厅、音乐酒吧及洗浴中心部分的年收入合计1000万元。扣除项目（包括年支出费用及经营者利润）营业成本：约为300万元营业费用：约为50万元房产税：约为10万元营业税及其附加：约为55万元管理费：约为150万元经营者利润：约为250万元合计：扣除项目合计815万元净收益净收益=年总收入扣除项目 =1000万元815万元 =185万元B客房、写字间部分估算年总收益 客房部分：估价对象共有标准间

16、7间、套间1间。根据本所掌握的本市目前类似客房的收费情况，确定估价对象客房标准间为人民币228元/日，套间为380元/日，利用率结合本市同类物业的情况，按正常年利用率的60%考虑，每年按360天计算。则客房部分的年经营收入为：（ 228元/日间+ 380元/日间）36060%43万元 写字间部分：根据本市同类物业的收益情况，确定估价对象的日租金为2元/平方米，估价对象写字间的可出租面积依委托方提供为580 元/平方米，利用率按本市同类物业正常年利用率65%考虑，每年按360天计算。则写字间部分的年经营收入为： 580元/平方米236065% 25万元合计：客房、写字间部分年经营收入约为68万元

17、。扣除项目（包括年支出费用及经营者利润）测算过程（略）。其结果为：维修费：约为2万元管理费：约为8万元经营费：约为20万元房产税：约为9万元营业税及其附加：约为4万元经营者利润：约为10万元合计：扣除项目共计53万元净收益 净收益=年总收入扣除项目 =68万元43万元 =25万元（2）确定资本化率 依目前中国人民银行一年期存款利率为基础，考虑本市同地区同档次酒店业的投资利润率及风险调整值，确定资本化率为7.87%。（3）确定估价对象的经济收益年限 由于估价对象属商业物业，其经济价值或收益情况受其结构布局、装修标准、设备使用情况等影响较大，在一定的经济收益年限内可以满足消费需要，超过此年限，就应

18、重新投资进行改造，根据本市同类型物业的经济收益年限，本报告确定估价对象的经济收益年限为20年。（4）测算估价对象的市场价格 将净收益、资本化率和经济收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点完好状态下的市场价格为： =2082万元3、成本法 假设在估价时点现有建筑物存在的土地是一块空地，而在同一场所除建筑物以外的状况均维持不变，重新建造与现有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所必要的建筑费、其他费用、利息和正常利税，获得建筑物的重新建筑成本。考虑房屋的实际状态，从而评估其积算价格。 根据估价对象的特点，成本法评估的基本公式为： nrraV111评估价格=土地重新取得价格+建筑工程费用+建筑专业费用+开发配套费用+管理费用+利息及融资费用+相关税费+开发商利润具体计算过程（略），其计算结果为：土地重新取得价格：770万元建筑工程费用：556万元建筑专业费用：13万元开发配套费用：30万元管理费用：68万元利息及融资费用：40万元相关税费：93万元开发商利润：205万元将上述结果代入基本公式，得估价对象于 估价时点在完好状态下的评估价格为：1775万元。（七）估价结果确定 根据估价目的及估价对