工程维修部工作手册0906

1、云帆物业工程维修部工作手册 目 录第一章 工程维修部组织架构及岗位职责1、组织架构图62、工程维修部职责73、工程维修部经理岗位职责84、强电工程师岗位职责95、弱电工程师岗位职责106、空调、给排水工程师岗位职责117、强电维修工岗位职责128、弱电管理员岗位职责139、空调、给排水维修工岗位职责1410、综合维修工岗位职责15第二章 工程维修部各系统管理制度1、强电管理制度172、弱电系统管理制度183、空调系统管理制度194、给排水系统管理制度205、综合维修管理制度216、工程值班管理制度227、工程维修部仓库物资管理制度8、办公室管理制度8、强电班组人员交接班制度279、空调、给排水

2、班组交接班制度29第三章 工程维修部各系统设备运行管理规程1、空调设备运行管理规程272、空调运行巡视制度283、制冷机组开停程序304、给排水设备运行管理规程315、给排水设备设施操作规程336、给排水设备巡查规程347、配电设备运行管理规范358、弱电设备运行管理规范37第四章 工程维修部各系统设备维修保养规范1、空调机、风机盘管设备维修保养规范402、新风机组周期保养413、空调水泵周期保养424、给排水设备维修保养规范435、强电设备维修保养规范446、消防广播系统保养步骤477、综合维修专业工作制度48第五章 工程维修部事故处理办法及相应预防措施1、初期火警处置预案502、火灾紧急处

3、理预案513、跑水事件处置预案534、突发断电紧急事件处置预案545、工程设备突发事件预置预案556、弱电紧急故障事件处置预案597、给排水事故处置预案60第六章 安全生产制度1、安全生产管理制度及特种设备管理制度62第七章 工程维修部常用表格1、工程维修单（内部）652、高低压运行值班日记663、配电操作记694、高压配电室运行记录705、配电操作记录表716、停、送电申请单727、水源热泵巡查记录738、空调机房巡检记录749、电梯故障维修登记表7510、电梯维修记录7611、地下室集水坑水泵检查维修记录表7712、水表记录7813、弱电设备巡检表77第一章 工程维修部组织架构及岗位职责工

4、程维修部组织架构图工程维修部经理1名文员(1名)运行主管(1名)弱电维修主管(1名)综合维修主管(1名)运行值班人员(8名)运行白班人员(1名)弱电维修(4名)综合维修(7名)工程维修部职责岗位名称工程维修部所在部门直接上级物业总经理直接下级无所辖人员工程维修部经理、工程维修部员工岗位分析日期2012.12.6职责与工作任务：1、对物业土建及所有配套设施进行维修保养；2、对所有设备、系统进行日常运行管理；3、对所有设备进行能源计量管理；4、对客户开展设备设施管理维修服务；5、对装修、工程进行监督管理；6、对物业设施提出完善整改建议。7、负责产业服务中心大楼强、弱电系统的运行管理，设备维护保养和

5、故障检修；8、负责产业服务中心大楼空调系统的运行管理，设备维修保养和故障检修；9、负责产业服务中心大楼给排水管道系统的管理，设备维修保养和故障检修；10、负责产业服务中心大楼各动力系统的完善改造，设备更新、淘汰以及小项增改工程；11、确保工程所有设备的正常；12、负责产业服务中心大楼的能源计量；13、运转、维修、保养好产业服务中心大楼的硬件设施。工作协作关系：内部协调关系方洋工程维修部、方洋集团各部门外部协调关系各施工单位工程维修部经理岗位职责一、 岗位标识岗位名称工程维修部经理岗位编制1当前任职人员所在公司连云港云帆物业服务有限公司岗位级别直接上级项目处总经理直接下级强电工程师、弱电工程师、

6、空水工程师、综合维修主管二、 岗位设置目的 负责部门年度工作总体计划和实施细则；负责本部门日常管理工作，督促、指导、考评部内工作人员履行岗位职责，保证部门内各项工作的有序开展；三、 主要工作职责（按业务流程或重要性排序）序号职责描述1招聘、培训、安排和评估工程维修部成员的工作。2审核和指导部门的工作。3大楼二次装修流程的制定与监管。4制定贯彻执行有关设备设施和能源管理方面的工作规章制度。5组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施。6组织拟订设备管理、操作、维护的各种规章制度和技术标准，并监督执行。7负责组织设备的使用、维护、革新改造直至报废的整个使用过程的管理工作，使设备始

7、终处于良好的技术状态。8组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作。9负责协助各种大型、紧急抢修工程任务的执行。云帆物业工程维修部文员岗位职责一、 岗位标识岗位名称工程维修部文员岗位编制1当前任职人员无所在公司连云港云帆物业服务有限公司岗位级别直接上级工程维修部经理直接下级无二、 岗位设置目的 在工程维修部经理的领导下，完成日常维修的调度、统计及本部门物资管理等工作，以提高部门工作效率。三、 主要工作职责（按业务流程或重要性排序）序号职责描述1负责工程维修部日常报修、调度、跟踪及汇总。2负责工程维修部物资领用及发放、工具的发放及统计。3负责工程技术档案的建立。4负责本部门文

8、件的起草以及对外文件收发。5负责本部门的考勤、考核汇总工作。6本部门工作各类计划及总结的拟写。云帆物业工程维修部运行主管岗位职责一、 岗位标识岗位名称运行主管岗位编制1当前任职人员所在公司连云港云帆物业服务有限公司岗位级别直接上级工程维修部经理直接下级配电室人员二、 岗位设置目的 负责负责强电专业班组的日常管理工作，督促、指导及考核工作，保证班组内各项工作的有序开展；三、 主要工作职责（按业务流程或重要性排序）序号职责描述1协助工程维修部经理工作，具体实施工程维修部经理安排的技术、管理工作及培训工作。2完成强电专业工作计划的制定、实施，以及工程维修部经理临时安排的工作。3负责强电班组内员工的考

9、勤、纪律检查及考核。4负责制定强电专业各系统的管理制定及操作规程。5负责制订和检查强电专业系统各种运行记录。6负责强电专业各系统设备、设施的综合管理。7负责制定强电专业各系统的年度维护、保养计划，并定期检查。8负责制定强电各专业系统的应急预案及定期组织演练。9负责培训下属员工正确操作本专业设备。10负责管理强电专业工具管理。11负责制定强电专业备品备件采购计划，并对采购材料进行质量验收。12负责强电专业的二次装修审图工作，负责检查二装中各强电系统安装质量。13负责强电专业的外来施工管理。14负责监督强电专业维保合同的执行情况。15负责及时处理日常报修。16及时处理强电专业运行、维修及保养等工作

10、中出现的问题。17负责协助配合其他专业班组工作的管理18负责监督、检查下属员工之工作完成情况并向工程维修部经理汇报。19完成工程维修部经理下达的其他工作任务。云帆物业工程维修部弱电工程师岗位职责一、 岗位标识岗位名称弱电工程师岗位编制1当前任职人员所在公司连云港云帆物业服务有限公司岗位级别直接上级工程维修部经理直接下级弱电管理员二、 岗位设置目的 负责负责弱电专业班组的日常管理工作，督促、指导及考核工作，保证班组内各项工作的有序开展；三、 主要工作职责（按业务流程或重要性排序）序号职责描述1协助工程维修部经理工作，具体实施工程维修部经理安排的技术、管理及培训工作。2完成弱电专业工作计划的制定、

11、实施，以及工程维修部经理临时安排的工作。3负责弱电专业员工的考勤、纪律检查及考核。4负责制定弱电专业各系统的管理规定及操作规程。5负责制订和检查弱电专业的各种运行记录及检查表格。6负责弱电专业各系统(保安监控系统、有线电视系统、楼宇自控系统、综合布线系统、门禁系统、停车场管理系统、巡更系统)设备、设施的综合管理。7负责制订弱电专业各系统的年度维护、保养计划并定期检查。8负责制定弱电专业各系统的应急预案及定期组织演练。9负责培训下属员工正确操作本专业设备。10负责管理弱电专业工具管理。11负责制定弱电专业备品备件采购计划，并对采购材料进行质量验收。12负责弱电专业的二次装修审图工作，检查二装中弱

12、电系统安装质量。13负责弱电专业的外来施工管理。14负责监督弱电专业维保合同的执行情况。15负责及时处理日常报修。16及时处理弱电专业维修及保养等工作中出现的问题。17负责协助配合其他专业班组工作的管理18负责监督、检查下属员工之工作完成情况并向工程维修部经理汇报。19完成工程维修部经理下达的其他工作任务。云帆物业工程维修部综合维修主管岗位职责一、 岗位标识岗位名称综合维修主管岗位编制1当前任职人员所在公司连云港云帆物业服务有限公司岗位级别直接上级工程维修部经理直接下级综合维修工二、 岗位设置目的 负责负责综合维修专业班组的日常管理工作，督促、指导及考核工作，保证班组内各项工作的有序开展；三、

13、 主要工作职责（按业务流程或重要性排序）序号职责描述1协助工程维修部经理工作，具体实施工程维修部经理安排的技术、管理及培训工作。2完成综合维修专业工作计划的制定、实施，以及工程维修部经理临时安排的工作。3负责本系统员工的考勤、纪律检查及考核。4负责制定公共区域设备、设施管理的各类管理规定及操作规程。5负责制订和检查综合维修专业各系统的各种设备、设施巡检记录及检查表格。6负责制订综合维修专业各公共区域设备、设施的年度维护、保养计划并定期检查。7负责各类设备、设施的维修工作8负责制定综合维修的应急预案及定期组织演练。9负责培训下属员工正确操作本专业设备。10负责管理本专业工具管理。11负责制定综合

14、维修专业备品备件采购计划，并对采购材料进行质量验收。12负责仓库物资的入库管理及物资的管理和盘点。13负责二次装修现场的巡查管理工作。14负责综合维修专业的外来施工管理。15负责监督土建、装饰装修、电梯等维保合同的执行情况。16负责及时处理日常报修。17及时处理综合维修专业维修及保养等工作中出现的问题。18负责协助配合其他专业班组工作的管理19负责监督、检查下属员工之工作完成情况并向工程维修部经理汇报。20完成工程维修部经理下达的其他工作任务。云帆物业工程维修部运行人员岗位职责一、 岗位标识岗位名称运行人员岗位编制8当前任职人员所在公司连云港云帆物业服务有限公司岗位级别直接上级强电工程师直接下

15、级无二、 岗位设置目的 负责产业服务中心大楼的强电运行、维修及设备保养工作，保证大楼强电各系统的正常运行。三、 主要工作职责（按业务流程或重要性排序）序号职责描述1严格执行公司的各项管理规章制度，做好个人安全防护措施，确保安全生产，努力提高服务意识和工作责任心，服从上级工作安排，保证按质完成工作任务。 2熟练掌握强电各系统内设备操作、维修保养规程。3负责强电各系统设备、设施的保养、维护，执行电气设备计划检修表中所列检修项目。4负责配电室高低压开关设备、变压器及直流电源屏的操作运行管理及日常维修保养。5定时巡视配电室和楼层配电间，准确抄录各项运行数据，填写运行记录。6做好值班日记（交接班记录）及

16、工作记录表。7配电设备发生故障时，要保持冷静，在可能的条件下迅速排除故障，恢复正常供电，并认真做好记录。在发生严重设备故障时，必须立即向主管领导汇告，并采取紧急措施防止造成严重后果。8做好配电室防火、安全工作，保持设备机房和值班场所的整洁。9接到报修任务及时处理，及时完成领导交办的任务。10当发生突发紧急情况时，有责任和义务投入到紧急情况的处理当中，协助本专业或其他专业人员做好紧急情况的处理工作。11配合其他专业的电气设备检修。12严格执行主管的指令，完成主管下达的其他工作任务。云帆物业工程维修部弱电管理员岗位职责一、 岗位标识岗位名称弱电管理员岗位编制4当前任职人员所在公司连云港云帆物业服务

17、有限公司岗位级别直接上级弱电工程师直接下级无二、 岗位设置目的 负责产业服务中心大楼的弱电系统的运行、维修及设备保养工作，保证大楼各项弱电系统正常运行。三、 主要工作职责（按业务流程或重要性排序）序号职责描述1严格执行公司的各项管理规章制度，做好个人安全防护措施，确保安全生产，努力提高服务意识和工作责任心，服从上级工作安排，保证按质完成工作任务。2熟练掌握弱电各系统内设备操作、维修保养规程。3负责弱电各系统设备、设施的保养、维护，执行弱电系统计划检修表中所列检修项目。4负责弱电各系统的维修保养及日常巡检，按计划巡检弱电各系统运行情况，及时发现安全隐患，并填写巡检记录表。5做好值班日记（交接班记

18、录）及工作记录表。6负责处理消防报警系统的报修，联系并监督维保单位的执行情况。7做好值班室防火、安全工作，保持设备机房和值班场所的整洁。8接到报修任务及时处理，及时完成领导交办的任务。9当发生突发紧急情况时，有责任和义务投入到紧急情况的处理当中，协助本专业或其他专业人员做好紧急情况的处理工作。10严格执行主管的指令，完成主管下达的其他工作任务。云帆物业工程维修部综合维修工岗位职责一、 岗位标识岗位名称综合维修工岗位编制4当前任职人员所在公司连云港云帆物业服务有限公司岗位级别直接上级综合维修主管直接下级无二、 岗位设置目的 负责产业服务中心大楼的日常维修工作，主要有公共区域的墙壁、地面、天花、玻

19、璃、金锁构件、地弹簧、卫生洁具等公共设施的巡检及维修。三、 主要工作职责（按业务流程或重要性排序）序号职责描述1严格执行公司的各项管理规章制度，做好个人安全防护措施，确保安全生产，努力提高服务意识和工作责任心，服从上级工作安排，保证按质完成工作任务。2熟练掌握公共设备操作、维修保养规程。3负责公共设备、设施的保养、维护，执行综合维修计划检修表中所列检修项目。4负责公共设备、设施的运行管理及日常维修保养。按计划巡检公共设备、设施运行情况，及时发现安全隐患，并填写巡检记录表。5负责公共区域、电梯、卷帘门等系统的日常检查工作，联系并监督维保单位执行情况6做好值班室防火、安全工作，保持值班场所的整洁。

20、7配合其他专业维修工作。8接到报修任务及时处理，及时完成领导交办的任务。9当发生突发紧急情况时，有责任和义务投入到紧急情况的处理当中，协助本专业或其他专业人员做好紧急情况的处理工作。10严格执行主管的指令，完成主管下达的其他工作任务。124第二章 工程维修部各系统管理制度工程维修部工作管理制度1、 严格遵守公司的各项管理规定。2、 上班时间：上午：9:00-11:30，下午：12:00-17：30。3、 准时上下班，不得无故迟到、早退，有事必须提前向领导请假。4、 严禁在办公室（值班室）内吸烟及高声喧哗，不得饮酒、睡岗。5、 上班时间不得干与工作无关的事，严禁上班时间看电视，打牌、上网聊天、看

21、电影、玩游戏等与工作无关的行为发生。6、 上班时间非工作情况严禁串岗。7、 在接待来访和接听电话时要注意行为规范和文明用语，不准用办公室电话进行私人交往或闲聊。8、 自觉维护公司形象，礼貌待人，轻声慢步，服装整洁，举止得体。9、 自觉维护办公环境，爱护公物，注意卫生。10、本制度适用办公室及常白班班组。工程维修部运行值班室工作制度1、 运行值班人员必须遵守公司的各项规章制度。2、 上班时间：白班9:00-17:00，夜班17:00-次日9:003、 运行值班人员必须准时上下班，不得无故迟到、早退，有事必须提前向领导请假。4、 非运行人员不得擅自进入值班室。外来人员进入配电室、机房参观学习，须经

22、工程维修部负责人批准。进出配电室、机房的外来人员一律登记。5、运行值班人员要严守工作岗位，巡视配电室、机房设备，进出值班室必须随手将门关好。6、 每天交接班前应把值班室环境打扫干净，室内保持干燥。7、 各班组负责打扫配电室、机房本班组责任区的卫生，保证责任区干净整洁。8、 严禁在值班室内吸烟、高声喧哗，不得饮酒、睡岗。9、 上班时间不得干与工作无关的事，严禁上班时间看电视，打牌、上网聊天、看电影、玩游戏等与工作无关的行为发生。10、值班室内的专用工具，只限于在本室内使用，严禁出借他人，每日交接班时作好安全用具及班组工具的交接手续。11、本制度适用运行倒班班组强电管理制度1 目的：保障高压配电电

23、系统的正常运行2 适用范围：项目管理处3 内容3.1 配电室由主管经理负责全面技术业务工作，并接受供电部门的专业监督检查与供电部门办理具体的电力调度与使用业务；3.2配电室的电力设备调度号应按照地区电力系统统一的调度编号原则编写，室内应设有模拟图板，模拟图应符合实际接线具备可模拟操作功能，电源情况及设备编号标注齐全正确；3.3定期进行（或委托）电气设备的预防性试验和继电保护的年度效验并认真作好记录；3.4在进行电气维护工作时，必须严格执行保证人身和设备安全的技术措施和组织措施，不得从事在自己不能控制范围的电气施工企业，应备齐安全绝缘工具以及工作必须的仪器仪表；3.5贯彻执行有关电力法规，依法建

24、立各种规章制度，不断规范用电行为，落实安全第一的方针，严格执行工作监护和工作许可制度，保证生活用电确保电气设备在良好状态下运行，并应具备以下规程变电站运行规程、电业安全工作规程；3.6值班员必须作到持证上岗，有效证件必须是劳动局、供电局分别颁发的合格证件，并按时进行年审复试，新上岗的徒工必须有师傅带领，不能单独工作。弱电系统管理制度1. 目的：保证弱电系统正常运行；2. 适用范围：项目管理处3. 内容：3.1. 严格遵守各项规章制度，讲文明、讲礼貌；3.2. 按章操作，做好个人安全防护措施，规范佩带员工卡；3.3. 爱护公共及个人工具；3.4. 机房重地，严禁无关人员进入，工作参观人员须登记并

25、做好安全防护措施；3.5. 严禁在机房内吸烟、打闹及与工作无关的其他事情，作好防火工作，如果发生火警应会正确按照制度报警，并正确使用消防器材和积极配合灭火；3.6. 不准私自离开值班室，如须外出需请示领导并安排人员接管；3.7. 保质、保量、及时完成各弱电系统维修单；3.8. 每天按计划对各弱电系统进行巡检，巡检完成后须及时认真填写巡检记录；3.9. 设备出现一般故障及时处理并作记录，重大故障做应急处理并向上级汇报；3.10. 监视各个系统运行情况，如要进行参数、工作状态调整要有工程任务通知单；3.11. 严禁将各系统设备挪做私用；3.12. 如有某系统发生报警，应及时通知相关专业值班人员并作

26、好记录汇报；3.13. 积极钻研专业技术，不断提高自己专业技术和工作能力；3.14. 保持机房和工作场地整洁、卫生并搞好个人卫生3.15. 交班前作好清洁卫生，认真填写值班记录表。空调系统管理制度1 目的：保证空调系统的正常运行：2 适用范围：项目管理处3 内容：3.1 严格遵守各项规章制度；3.2 坚决贯彻上级领导的各项指示，服从领导的安排；3.3 当班时不准做任何与工作无关的事；3.4 严格执行设备操作程序，作到一巡、二看、三查；3.5 加强对本专业设备的维护与保养；3.6 加强本专业的职业道德水准，增强责任心；3.7 遇有突发事件要沉着、冷静、果断处理；3.8 接听上级指示或报修要使用文

27、明用语并做记录；3.9 保持机房内整洁，维护机房内卫生；3.10 主动配合其他组别工作，团结本组同事；3.11 保证机房内各种防火设施齐全有效；3.12 遵守交接班制度，认真填写交接班记录。给排水系统管理制度1 目的：保证空调系统的正常运行：2 适用范围：项目管理处3 内容：3.1认真遵守员工守则，遵守各项规章制度；3.2 认真履行岗位义务和责任，遵守国家的法纪、法规遵守社会公德；3.3 爱岗敬业，加强协作精神，努力提高自身素养及专业技能，互相团结、互相帮助、积极配合、互相学习、共同提高；3.4 每班认真巡视设备，按时做好设备的维护、保养工作；3.5 严格按照操作规章制度，进行操作运行；3.6

28、 本班发现问题及时解决，如遇意外重大问题，应及时向领导汇报，并做相应紧急处理措施，并做好事故报告表；3.7 认真做好交接班工作，认真完成交接班记录；3.8 严禁在机房内吸烟、打闹，作好防火工作，如果发生火警应会正确报警，并正确使用消防器材和积极配合灭火；3.9 机房重地，严禁无关人员进入；3.10 保持机房和工作场地整洁、卫生并搞好个人卫生；3.11 注意仪容、仪表，注意个人形象，保持良好的精神面貌；3.12 维修工作有许多是当着宾客面和其它部门员工的面进行的，因此一定要注意文明工作，不能有粗鲁的言行或不讲科学的蛮干；3.13 积极钻研业务技术，不断提高自己业务技术和工作能力。综合维修管理制度

29、1. 目的：保证产业服务中心大楼正常运行：2. 适用范围：3. 内容：3.1 员工对分派的工作做到细致、周到地安排每项操作顺序，精心测量尺寸、精心调整、精心材料的使用调配，保证工作质量；3.2施工中保持工作现场的清洁环境，认真执行综合维修岗位职责；3.3 爱护工、用具和电动工具经常擦拭、检测、加油保养，保持其良好的安全和使用性能；3.4工作间材料应分类码放，有特殊要求的板材、石材、玻璃、异形材料应妥善放置或单独存放，防止损坏、变质；3.5 油漆、稀料、溶剂等易挥发的化学品使用后应封盖严密、单独搁置，注意防潮、防火、防腐蚀；3.6按期完成客户维修单的修缮工作，工作完成后及时将维修单返回工程值班室

30、；3.7严禁在工作间吸烟并保持工作间清洁，每天工作结束，应将工作间清扫干净。工程维修部值班管理制度1 认真遵守员工守则，遵守各项规章制度；2 发现问题及时通知相关专业处理，并报告上级；3 当班时间必须在岗，如必须需要自己处理的问题，应保证有人替班，并且交代清楚工作 ；4 认真填写相关记录。5 对于接到的工作维修单，应在第一时间把它送到各专业；6 对于一些特殊、紧急的事情，值班人员可以调动工程维修部的一切人员；7 工作完成后应及时回复，每日下午4：30分收本日发出的工作单，紧急的任务完成后，立即回复给发令人；8 认真做好交接班工作，包括：8.1本班未发出的工单；8.2特殊事件的情况；8.3做好值

31、班记录；8.4清点各类钥匙工具。9 看管好办公室的物品，并妥善保存设备运行巡查记录。工程维修部仓库物资管理制度总则为了保障仓库物资安全，确保库存物资数量准确、质量完好，提高仓库工作效率和物资对接规范，特制定本规定。第一 仓库管理人员1、综合维修主管和文员履行仓库管理员职责。2、非仓库管理相关人员不得进入仓库，因工作需要的，须经请示部门经理同意后，在相关管理人员的陪同下方可进入仓库。3、任何人员不得在仓库内吸烟。第二 计划、采购、入库程序1、每月18日前，各班组应根据本部门下月重点工作或检修计划，拟定备品备件、消耗材料的采购计划，然后填写物资采购计划表，采购物资的名称、型号、数量及具体要求要详细

32、填写清楚，经部门负责人确认后，统一由文员报公司审批，并将审批后的物资采购计划表备案。2、当有物资材料需紧急采购时，由各专业主管填写紧急物资采购计划，部门经理审核后，由文员报至公司采购员。公司采购员询价汇总后，报项目处总经理及物业公司总经理审批，确认紧急材料到货日期，并将审批后的紧急物资采购计划返至工程维修部文员备案。3、采购的物资（包括紧急采购）入库前，由工程维修部各使用部门主管按照审批后物资采购计划表所列内容与实物进行核对，物资名称、型号、数量与物资采购计划表所列内容相符后，综合维修主管在公司出库单上签字确认办理入库手续。4、仓库物资管理员根据公司出库单上的物资材料清单进行入库登记，做好电子

33、台账记录。5、当物资采购计划表内的材料物资未能一次性采购入库时，由文员对未采购材料进行登记，并与公司采购员核对确认，为下次入库材料提供依据。第三 物资管理1、文员负责物资出入库记录及物资出库管理工作，并做好电子台帐记录，综合维修主管负责物资管理、保养、盘点等工作，仓库内物资要分类摆放整齐，库容要清洁。2、文员凭领料人所在部门负责人签字认可的物资领用申请表发货；物资领用申请表填写的名称、型号必须与仓库物资管理台账相符，否则，应要求领料人予以改正；3、劳动保护用品和工具的发放明细，要落实到人；除正常记录的仓库物资管理台账外，还应详细在劳动保护用品登记簿和个人、班组工具台帐上进行登记；4、对于临时性

34、抢修所需要的材料，如部门负责人不在，可由领料人先办理借用手续，事后须补办领料单。5、周末和夜间维修需要材料，领料人电话需电话汇报部门负责人维修情况及所需材料，经部门负责人同意后，填写紧急物资领用申请表进入仓库领取材料，待上班时上报主管签字，文员核对材料领用情况，办理出库手续。6、文员对每月的消耗品需进行统计，统计后由部门经理签字确认。综合维修主管每三个月对仓库物资进行全面盘点，与电子台账记录核对，出现异常时及时上报部门经理。期间根据情况进行不定期抽盘。7、每月月底文员将仓库物资管理台账打印纸质文档，与当月的消耗清单、物资领用申请表、三层物资领用记录汇总，由部门经理签字审核后统一存档并报公司物资

35、管理员1份。第四 废旧、剩余物资的管理1、废旧或检修替换下来的物资及时回收，集中存放，要与领用材料数量相符，经公司领导批准后统一处理，不允许私自乱扔乱放。2、维修或检修后的剩余材料要及时退库，并在物资领用申请表上填写退库数量，文员签字留档，同时做好电子台账。第五 工具管理1、已配备到个人工具，由个人自行管理；配备到班组工具，由班组统一保管，交接班时要核对班组工具，出现异常及时上报，如检查发现班组工具缺少时，由被检查班组负责赔偿，按规定时间补齐缺失工具，逾期或因缺少工具影响工作的，根据情况进行处罚。2、正常损坏工具，可以旧换新；丢失或非正常使用损坏的，自行解决，因此影响工作的，按有关规定考核。3

36、、工作时不得从仓库借用已配备到个人和班组的工具。4、离开岗位时，配备的工具应收回，如有缺失，按双倍价格从工资中扣除。徐圩新区产业服务中心施工管理办法第一章 总则一、为进一步加强施工管理，规范施工流程，提高施工现场安全水平，根据产业服务中心的情况，特制订本施工管理办法。二、本管理办法的管理范围是云帆物业所管辖的物业范围内的所有建筑物的施工管理。三、本管理办法主要针对施工周期长，进场人数多的重大施工维修、改造项目。同时，施工过程中涉及特种作业内容及危险因素高的项目也应执行本管理办法。四、本管理办法以外的施工管理按一般项目施工管理办法执行。第二章 施工审核一、主责单位负责合同签订，并按照国家相关法律

37、、法规要求，审核施工单位的有关资质。二、所有进入本单位管理范围内的施工项目，在施工前要到工程维修部填写施工项目申请单（附表一）和施工人员登记表（附表二）。三、由物业公司主责的施工项目，在填写施工项目申请表时要同时提供施工合同复印件。四、由其他部门主责的施工项目，准备施工前按要求填写施工项目申请表,同时提供合同复印件，如若不能提供则应由项目负责人明确，并签字确认。五、施工项目申请表填写完毕后，由工程维修部提交物业公司审核，工程维修部同时提供施工人员登记表，由物业公司进行政审。涉及重点区域的施工项目由物业公司判定是否要提交产业服务中心管理委员会进行审核。六、施工审核完成后，施工单位要填写施工安全备

38、案表（附表三）为施工进场进行准备。第三章 施工队进场一、以上审核通过后的施工项目，进场前要召开施工安全会议，由工程维修部与施工单位确认安全会召开时间及施工进场时间。二、工程维修部以工程施工联系单（附表三）的形式通知安保部、物业部施工相关事宜。三、由安保部根据工程提供的施工人员名单，按施工安全管理规定的相关要求办理施工人员入场证。四、施工单位入场前，由工程维修部组织安保部、物业部与施工项目管理负责人及施工单位现场负责人召开施工单位入场安全会。会议的主要内容应包括：1、施工单位介绍施工概况，施工周期、施工现场安全管理安排、施工现场安全员等内容。同时提交施工安全备案表。2、工程维修部负责施工人员安全

39、教育，与施工方签订安全责任协议书（附件一）。涉及特殊工种与特种作业的由工程维修部审核施工人员的相关资质证， 保存相关资料复印件。同时确认施工用水、用电的技术方案，收取施工押金等工作。3、安保部对人员进出路线及施工现场的防火等内容提出相应要求。4、物业部就现场卫生、卫生间使用、垃圾清运及成品保护提出相应要求。五、施工进场后，工程维修部根据施工安全管理规定（附件二）施工现场成品保护措施（附件三）对施工现场进行检查。合格后方可进行施工。第四章 施工管理一、施工过程中，工程维修部应根据施工安全管理规定的要求对施工现场进行检查。根据施工项目的专业情况，确定施工管理的专业班组和主要责任人。专业班组正常工作

40、日，每日均应安排人员对施工现场的安全文明施工进行检查，为施工项目提供必要的施工条件，如遇休息日、节假日及其他情况，按领导安排对施工现场进行检查，认真填写施工现场检查表（附表三），发现违章行为应及时上报。二、安保部对施工现场人员治安、防火、进出线路等项目进行检查。三、物业部对施工现场的成品保护，卫生状况及垃圾清运进行检查。四、如施工现场发现违章行为，检查部门有权根据施工违章处罚细则（附件三）对施工单位进行处罚。第五章 施工验收一、施工完成后，施工的工程质量和技术要求由施工项目责任部门根据合同和相关要求进行验收。二、工程维修部对施工中涉及的建筑物设备、设施情况进行验收。如原设备、设施的照明、控制等

41、内容。如有损坏或改动，施工单位应进行恢复或修理。三、物业部对离场前的施工现场卫生进行验收。四、全部验收合格后，工程维修部填写验收报告单，施工单位离场，同时由安保部负责收回所有施工人员的出入证。五、物业公司财务根据工程维修部开具的验收报告单退回施工押金。一般项目施工管理办法1、为提高工作效率，对日常工作中发生的质保维修、临时维修、抢修等施工项目按此办法执行。2、施工单位要进行施工活动前应与工程维修部进行沟通，完成如下流程：1）填写施工项目申请单（附表一）和施工人员登记表（附表二）。2）物业公司审批后，工程维修部以工程施工联系单（附表三）的形式通知安保部、物业部施工相关事宜。3）物业部负责通知业主

42、有关影响区域。4）安保部负责办理临时出入证。5）工程维修部负责派人全程监督施工现场。6）施工结束后，工程维修部负责通知安保部回收临时出入证。强电班组人员交接班制度1 交班人员应提前做好交班准备工作，接班人员提前10分钟到岗与交班人交接清楚，方可下岗；2 交接内容：2.1运行记录；2.2询问，检查设备、设施运行使用状态、故障的处理经过及尚存问题；2.3需转达的通知命令。3 在交接班过程中对公用工具交接清楚，对丢失的工具由责任人进行赔偿；4 接班人员因故未能按时到岗，交接人员继续坚守岗位，不得自行下岗，并立即上报；5 运行人员未经领导允许，不得私自换班、替班；6 完成领导交付的其它工作；7 每班坚

43、持清理值班室卫生，保证值班室清洁。空调、给排水交接班制度1 交接班工作必须严格、认真、仔细逐项交接。专用工具及工作记录必须交代清楚，出现的问题应与交接班人交接清楚，而且写出处理结果，遗留工作，接班人一定要认真仔细检查，并继续完成工作；2 接班人应提前到岗，以便有充足的时间进行接班，如接班人员未能到岗，值班人员必须坚持岗位，并向有关领导汇报；3 接班人如有紧急事情，不能到岗提前通知有关领导，说明原因正式请假，以便安排工作；4 值班人员应认真遵守公司的各项规范制度，应认真履行工作职责，完成工作任务；5 同事之间应团结、友爱、互帮、互学、交流经验、共同提高，努力把各项工作做好。第四章 工程维修部各系

44、统设备运行管理规程空调设备运行管理规程1 目的：确保制冷空调设备设施保持良好性能，保证产业服务中心大楼空调温、湿度处于舒适范围。2 适用范围：制冷空调设备、设施的运行管理。3 职责：3.1制冷空调设备运行员负责制冷机的操作、监视和记录，负责空调设备的操作、监视和记录；3.2空调设备维修员负责设备检修，日常清洁维护；3.3空调主管负责空调设备、设施的综合管理，对上述工作的操作、检修给予指导及检修、监督、检查。4 制冷空调运行员工作程序：4.1运行人员熟知设备操作规程，按运行时间起停设备；4.2按照空调机操作规程进行设备区域巡查，记录在设备巡视表中；4.3及时调整设备，保持产业服务中心大楼办公区温

45、度在适宜范围；4.4巡视检查空调机组运行状态；4.5做好工作交接班，接班人员提前10分钟到岗与交班人员进行现场交接工作；4.6空调设备运行状况有无故障处理过程、结果；4.7空调设备运行情况有无异常，设备启停状况；4.8巡查记录应完整，交接班记录清楚，并及时转达上级指令不得延误；4.9公用工具、仪器、钥匙当面点清，损坏情况记录在交接本上；4.10每班交班前应做好机房清洁，消防设备完整有序。5 制冷空调维修员工作程序：5.1对所辖设备进行维护保养；5.2 每月定期清扫空调机房；5.3 制冷机运行工作中，应协助运行人员检查冷却水量、水质，发现问题及时处理；5.4 完成空调设施的维护、检修工作，保证其

46、功能正常；5.5 对设备定期更换的配件及时统计整理，呈交空调主管；5.6 制冷机、空调机设备由运行员负责操作；5.7 运行中出现停电等异常情况应及时采取应急措施；5.8 严禁吸烟，保证机房安全、干净和整洁；5.9 运行人员应依据气温变化及时调节空调负荷；5.10 保持机房照明及机房通风，保证设备和人员工作安全；5.11 运行人员不得脱岗，确保设备运行有人监护。空调运行巡视制度1 接班后巡视机房设备；2 制冷机各运行水泵每二小时记巡视记录；3 各新风机、排风机、水箱每班次巡视二次；4 巡视发现问题及时解决，相应调整；5 巡视项目：5.1新风机：供回水压力、供回水温度、新风阀状态、电动阀状态、进出

47、风温差、风机皮带；5.2各水箱、水位；5.3排风机运行状况；5.4交班巡视处理的工作、设备情况，与接班人员要有文字说明并签字；5.5当班出现问题记录，并说明原因。制冷机组开停程序1 开机前检查冷冻水泵、冷却水泵是否自动、手动；2 检查制冷机主控制柜是否送电；3 制冷机油位必须在低视位镜上可见或超过1/2位置；4 油温应保持在正常；5 启动冷冻水泵、观察冷冻水温度变化、压力值；6 油泵开启检查、油温、油压不低于设定值；7 开启冷却水泵，观察冷却水温、压力值；8 记录主机运行状态，9 根据室外气温调整出水温度；10 停机程序：按停机按钮减负荷停机，记录停机时间。给排水设备运行管理规程1 目的：确保

48、产业服务中心大楼范围内服务，卫生设施用自来水、热水供应满足服务要求，排水设施正常通畅，及时修复设备故障。2 适用范围：适用于产业服务中心大楼给水、排水设备和用水设施的维护管理。3 术语：给排水是指输送和调节水量、水质的设备及使用后水的排放设备。4 职责：4.1值班员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告，并协助维修人员的工作；4.2维修人员负责给排水设施维护和维修，负责日常机械设备的维护工作；4.3给排水主管负责给排水设备、设施、机械设备设施的综合管理及上述工作的检查监督。负责每月自来水、热水的能源统计报告工作，消防，喷淋及水设备、软化水设备的检查工作。5 值班员工作程序5.1值班员定时巡

49、查设备，将设备运行状况和异常问题记录于交接班记录本；5.2设备机房每日清扫一次卫生，设备每周清洁一次，设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍；5.3及时完成报修单工作，日维修不压单、甩单，保证维修质量和数量的完成；6 维修员工作程序按要求进行维修保养。并记录于设备维修表。7 主管职责：7.1负责给排水设备、设施的综合管理，包括技术资料，档案收集、保管。负责设备配件材料的采购计划的编制工作；7.2 对给排水设备设施维护、保养提供工作指导及监督检查工作；7.3 定期将计量用压力表、流量表更换下来集中送检；7.4 统计上年度产业服务中心大楼用水量，上报工程维修部。8 工程维修部经理职责：8.1每月最后一

50、个星期组织有关人员对给排水设备设施及维修工作进行一次检评；8.2审核日常维修及大修计划。9 设备间管理工作程序：9.1非工作人员进入设备间需经给排水主管或工程维修部经理批准后，由本专业人员陪同，方可进入；9.2 设备间的机电设备由值班员负责操作，其他人不得擅自操作；9.3控制柜转换开关，无特殊情况下应打在“自动”位置，连续运转的泵类设备每隔15天轮换使用；9.4 保持设备间良好的照明、通风、门、锁开启要灵活，无破损；9.5 不得擅自改动设备的线路、器材，若需改动，须经上级领导同意后，方可进行；9.6 使用器具工具，材料等应码放整齐，保持房间干净、整齐，无积尘，消防设施要安全可靠，做好挥发腐蚀物

51、品的存放保管。10 停水管理工作程序：因维修等原因停水，应由给排水主管报告工程维修部经理，经理批准后转呈产业服务中心大楼领导，经过获准和相应部门经理会签，并提前24小时发函通知。对突发的故障（事故）停机应立即报告工程经理。并联络有关部门协助处理，并在恢复供水后30分钟内报告给工程维修部经理和有关部门；11 季节防护措施：11.1夏季前清除各部位排水沟地漏和杂物，保持排水通畅，同时在车库坡道出入口处预备沙袋等防汛措施；11.2冬季前检查各供水管道的保温，并修补破损处，保持保温层完整，需防冻池水的部位，要提前做好准备。给排水设备、设施操作规程1、目的给排水设备、设施保持性能稳定，运行正常。2 、适用范围给排水设备、设施的操作。3 、术语指专用设备固有的特性和作用