资产评估学 不动产评估PPT课件

1、1一、不动产的概念：1.土地的概念：土地定义：土壤定义：土地与土壤的区别：第一节 不动产的评估概述第1页/共130页22.地产的定义：地产的分类：第2页/共130页3房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 3.房地产的定义：第3页/共130页4实物、权益和区位实物：房地产中看得见、摸得着的部分，如结构、设备、装修等。权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。中国目前主要有：所有权：单独所有、共有、区分所有使用权：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权租赁权抵押权典权地役权空间利用权相邻关系包括：噪音污染、空气污染、光污染等第4页/共13

2、0页5不同的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：有形资产主要是实物影响价值无形资产主要是权益影响价值房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。第5页/共130页6区位：一宗房地产与其他房地产或者事务在空间方位和距离上的关系。包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等四个方面。位置，包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层交通：指进出该宗房地产的方便程度。环境景观：指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。外部配套设施：包括房地产外部的基础设施和公共服务设施。基础设施指道路、给排水、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施；公共服务设施，一般指教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施

3、。第6页/共130页73.不动产的概念 动产： 不动产：第7页/共130页8二 、不动产的特性（一）土地的特性1、土地的自然特性（补充） （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）第8页/共130页92、土地的经济特性（补充） （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性第9页/共130页103.土地的资源特性 （1）生产性 （2）地域性 （3）时间变化性 （4）永续利用性 （5）面积有限性第10页/共130页114.土地的资产特性 （1）非劳动产品与劳动产品的

4、两重性 （2）土地价格的两重性 （3）不可移动性 （4）保值增值性5.土地的权属特性第11页/共130页12二 、不动产的特性1.不可移动性2.耐用性3.相互影响性4.价值量大性5.保值增值性6.流动性差7.用途多样性8.独一无二性9.易受限制性10. 供给有限性第12页/共130页13 2010年1月，为配合世博配套工程浦东滨江大道建设，位于上海浦东新区东方路的一栋有着100多年历史的老洋房开始实施整体平移。这栋老洋房为四层砖木结构建筑，建于1906年，原为江海北关验货场办公楼。在平移工程中，千斤顶在计算机的控制下将使整栋大楼“行走”30多米，整个工程于2010年4月完工。第13页/共130

5、页14不可移动性第14页/共130页15 2008年7月3日，福州老洋房泛船浦教堂神父楼在上百个千斤顶的支撑下离地1米，整体平移。这栋老洋房由于位于建设规划范围内，经过一年多准备，福州市有关部门决定对泛船浦教堂神父楼实施整体平移，以利于文物保护和减少经济损失。 这幢楼将先往东平移75.6米，再整体旋转90度向南平移30.7米，由东西朝向变为南北朝向。耗资17万元，建筑风格属半哥特式、半法国式。 第15页/共130页16第16页/共130页17第17页/共130页18三、不动产的分类 土地的分类：表4-2 房屋建筑物的分类：表4-3第18页/共130页19四、不动产的估价原则 一般原则 合法原则

6、 合法产权 利用方式合法 交易、处分合法第19页/共130页20五、 房地产的评估程序（了解）看课本74-77页，回答问题1.房地产评估的基本程序？2.评估工作方案的具体内容？3.房地产评估的主要方法？第20页/共130页21第二节 不动产评估的理论基础一、地租理论（略）二、区位理论（了解）第21页/共130页22三、我国土地权属类型 1、 一般来讲，在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。第22页/共130页23 但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。 土地使用权属无形资产，其

7、价值取决于其载体土地的特性和条件。 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。农民集体所有农村和市效土地国家所有城镇土地土地所有权出让土地使用权划拨土地使用权土地使用权第23页/共130页242. 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖和挂牌四种方式。第24页/共130页25 最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。 土地使用权使

8、用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。第25页/共130页26四、不动产价格体系（一）公平市场价格、非公平市场价格（二）土地所有权价格、土地使用权价格（三）按照土地使用权流转方式： 一级市场：政府批租市场或政府出让市场 二级市场：转让、出租、抵押市场总和。 第26页/共130页27我国土地使用权价格体系1、基准地价：指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。 2、标定地价：在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。3、出让底价：是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年

9、限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。4、转让价格：土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。5、其他价格 上述13属土地一级市场价格，由政府垄断定价。45属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。第27页/共130页28（四）课税价格、征用价格、抵押价格（五）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价土地总价格建筑总面积 楼面地价土地单价容积率 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？第28页/共130页29（六）建筑物价格体系

10、 1.商品房价格、经济适用房价格 标准价、成本价第29页/共130页30五、影响地产的因素看课本89-99页，回答问题1.影响地产价格的因素主要有哪几种?2.一般因素是什么？具体包括哪几种因素？3.什么是区域因素？影响商业用地价格的区域因素有哪些？影响住宅用地价格的区域因素有哪些？影响工业用地价格的区域因素有哪些？4.什么是个别因素，影响地产价格的个别因素有哪些？影响建筑物价格的个别因素有哪些？第30页/共130页31一般因素：行政因素：土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策等社会因素：政治安定状况社会治安状况城市化 一般而言，城市化意味着人口向城镇地区集中，造成需求不

11、断增加，从而会带动城镇房地产价格上涨。房地产投机 普遍认为房地产投机会引起房地产价格上涨。第31页/共130页32经济因素u经济发展状况：反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值GDP，其增长会引起房地产价格上涨，尤其引起地价上涨。u居民收入和消费水平：通常，居民收入的真正增加，会增加对房地产的需求，导致房地产价格上升。如果居民收入的增加是低收入者的收入增加，则对房地产价格的影响不大如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使居住房地产价格上升如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，则对房地产价格的影响不大。u物价 房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。u利率 房地产价格与利率负相关

12、；利率上升，房地产价格会下降，利率下降，房地产价格会上升。第32页/共130页33其他一般因素 人口因素：人口数量、人口素质、人口结构 心理因素购买或出售的心态个人欣赏趣味时尚风气或从众心理接近名家住宅心理讲究风水或吉祥号码 国际因素第33页/共130页34心理因素购买或出售的心态个人欣赏趣味时尚风气或从众心理接近名家住宅心理讲究风水或吉祥号码第34页/共130页35第35页/共130页36香港浅水湾 沙滩的后面是一座郁郁葱葱的小山。山作龙型，据说风水相当好。香港人很重视风水，有“一运二命三风水”之说。 意思是说，命、运对人的一生固然十分重要，但风水的影响亦是不可小视的。港岛很多豪门巨富都在这

13、里建有住宅，就是看中了这里的风水。浅水湾畔风水楼，遂成此间一景。 第36页/共130页37第37页/共130页38 浅水湾西北面的山坡上。有一栋造型别致的白色大楼。蓝天下格外惹眼。它的别致之处在于整栋大楼的中央开了一个大方洞，这样的设计完全是出于风水的考虑。原来，楼后面的山是港岛“九龙顾主”风水格局中的一条。龙是要入海的。这楼挡住了龙的去路怎么行？于是设计者便在龙头所向的部位开了一个大大的窗子，据说这样就能顺风顺水一顺百顺了。因为这楼的风水实在太好，惦记它的人很多，与其一次性售出，不如把它当做一固体银行，所以这一爿房子是只租不卖的。第38页/共130页39成龙的别墅第39页/共130页40第4

14、0页/共130页41 这栋造型颇似锣鼓的海景大厦，归亚洲女首富、香港华懋集团主席龚如心所有。这位被称作“小甜甜”的女人，为了赢得丈夫身后近400亿遗产，不屈不挠地打了9年官司（比抗日战争还多一年咧），终于将遗产争到了手（当然也包括这栋漂亮的造型别致的楼宇）。然而，小甜甜的命运实在是差了些，胜讼后不到一年，便追随夫君而去，亿万财产，竟是无福消受。眼前这一爿估值约100亿港元的豪宅，如今也不知道归入谁的名下了。第41页/共130页42区域因素影响商业用地土地价格的区域因素 商业繁华程度 交通便捷度 环境优劣度 规划限制 其他因素第42页/共130页43影响住宅用地价格的区域因素u位置u交通便捷度u

15、基础设施保证度u公用设施完备度u环境质量度u规划限制u其他因素第43页/共130页44影响工业用地的区域因素 交通便捷度 基础设施完善度 产业集聚规模 环境质量 规划限制 其他因素第44页/共130页45个别因素 位置因素 地形地质因素 面积因素 地块形状因素 土地利用因素第45页/共130页46第三节 房地产评估的收益法一、基本思路及步骤 无限期：房地产价格纯收益/资本化率（a/r） （1） 有限期： （2） a年纯收益 r折现率二、适用范围有收益的房地产，不适宜公益性房地产。nrraP)1 (11第46页/共130页47三、各参数的估算（一）净收益 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而

16、非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。 净收益潜在收入空置等造成的收入损失营运费用有效毛收入营运费用第47页/共130页48以房地产出租为例，求取土地收益的步骤：设某酒店共有客房200间，每间每天的收费为300元，平均入住率为80%，运营费用为每天总收入的30%，土地的纯收益为房地产总收益的40%。 计算总收入 求取总费用 求取总收益 确定房屋纯收益 求取土地纯收益第48页/共130页49（二）资本化率-房地产投资的报酬率 1.综合折现率的计算公式：102页 2.折现率的计算方法： 市场提取法 资本资产定价模型 投资资本结构组合法 债务保证率法 第49页/共130页50（三）

17、收益期的确定 单独评房建筑物的经济寿命单独评地土地使用权年限（1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。（2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。用以下两种方法之一：土地使用权年限，可采建筑物经济寿命期。地使用权年限确定收益土地使用权年限，据土建筑物经济寿命房地合一第50页/共130页51 收益法举例收益法举例例 1： 某旅馆需要估价，根据调查，该旅馆共有 300 张床位，平均每张床位每天向客人实收 50 元，年平均空房率为 30% ，该旅馆营业平均每月花费 14 万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天 45 元，年平

18、均空房率为 20% ，正常营业每月总费用平均占每月总收入的 30% ；该类房地产资本化率为 10% ，该旅馆的经营期限为50年，试选用所给资料估算该旅馆的价值。第51页/共130页52 习题： 某旅馆需要估价，根据调查，该旅馆共有00 张床位，平均每张床位每天向客人实收元，年平均空房率为 30% ，该旅馆营业平均每月花费 万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天 元，年平均空房率为 20% ，正常营业每月总费用平均占每月总收入的 30% ；该类房地产资本化率为 % ，该旅馆的经营期限为50年，试选用所给资料估算该旅馆的价值。第52页/共130页53 课本例4、5、第53页/共130页54 有一宗

19、土地，出让年期40年，资本化率为6%，预计未来5年的纯收益分别为30万元、32万元、35万元、33万元、38万元，从第6年开始，大约保持在40万元左右，请用收益法计算该宗地价格。第54页/共130页55四、收益法的综合运用房地合一评房地产价格例某房地产公司于19991999年5 5月以出让方式取得一块土地5050年使用权，并于20012001年5 5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,8003,800元，经济耐用年限为6060年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,8004,800元。该大楼总建筑面积为12,00012,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型

20、写字楼的租金一般为每天每平方米2.52.5元，空置率在10%10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%1.5%，房产税为租金收入的12%12%，其他税为租金收入的6%6%，保险费为建筑物重置价的0.2%0.2%，资本化率确定为6%6%。试根据以上资料评估该写字楼在20042004年5 5月的价格。第55页/共130页561 1、估算年有效毛收入2.52.536536512,00012,000（1 110%10%） 9,855,0009,855,000元2 2、估算年营运费用（1 1）年管理费9,855,0009,855,0003.5%3.5%

21、 344,925344,925元（2 2）年维修费4,8004,80012,00012,0001.5%1.5% 864,000864,000元（3 3）年保险费4,8004,80012,00012,0000.2%0.2% 115,200115,200元（4 4）年税金9,855,0009,855,000（12%12%6%6%） 1,773,9001,773,900元（5 5）年营运费用344,925344,925864,000864,000115,200115,2001,773,9001,773,900 3,098,0253,098,025元第56页/共130页573 3、估算净收益年净收益年

22、有效毛收入年营运费用 9,855,0009,855,0003,098,0253,098,025 6,756,9756,756,975元4 4、计算房地产价格房地产的剩余收益期为4545年，则：房地产价格6,756,9756,756,9756%6%111/1/（1 16%6%）4545 104,434,671104,434,671元房地产单价104,434,671104,434,67112,00012,000 8,7038,703元5 5、评估结果 经评估，该写字楼房地产在20042004年5 5月的价格为104,434,671104,434,671元，单价为每平方米8,7038,703元。 第

23、57页/共130页58 习题2：某房地产公司于20002000年1 1月以出让方式取得一块土地5050年使用权，并于20052005年1 1月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米45004500元，经济耐用年限为6060年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米52005200元。该大楼总建筑面积为15,00015,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米4 4元，空置率在12%12%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的4%4%，维修费为建筑物重置价的2%2%，房产税为租金收入的12%12%，其他税为租金收入的7%7%，保险费为建筑物重置

24、价的0.3%0.3%，资本化率确定为8%8%。试根据以上资料评估该写字楼在20102010年1 1月的价格。第58页/共130页59第四节 市场法一、市场法1.市场法及其适用条件公式：被估房地产价格（单价）交易实例单价交易情况修正系数时间因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数第59页/共130页60二、适用对象及条件（一）市场条件：充分发育活跃的房地产市场能够找到至少3个交易案例（二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产第60页/共130页61三.市场法的步骤和过程步骤：&广泛搜集交易资料，确定比较案例&进行交易情况修正，特殊因素要剔除：有一定利害关系的主体之间的交易交易时

25、有特别动机买方或卖方不了解市场行情其他特殊交易第61页/共130页624进行交易时间修正4进行区域因素修正4进行个别因素修正4确定待估土地评估值年限修正系数： K年限修正系数 n比较案例土地使用权剩余年限 m待估土地使用权剩余年限 r折现率)1 (11 )1 (11 nmrrK第62页/共130页63估算调整系数1、 定基2、交易日期修正系数 环比3、区域因素修正系数直接比较法： 间接比较法： 4、个别因素修正（1）容积率修正：一般据地方容积率修正系数表（2）土地使用年期修正 100交易情况修正系数 100系数100 100系数nmrr)1 (11)1 (11年限修正系数估价对象估价对象交易案

26、例第63页/共130页64（五）确定比准价格（调整值）将交易实例的价格与各调整系数连乘。（六）确定被估房地产价格将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。第64页/共130页65例 1 ：为评估某写字楼 2006 年 10 月 31 日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了 A ， B, C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见表 4-1 。 表 4-1 可比实例可比实例可比实例可比实例 B可比实例可比实例 C成交价格成交价格5000元（人民币元（人民币/ 平平方米）方米）600 （美元（美元/ 平方平方米）米）5500元（人民币元（人民币/ 平平方米）方米）成交日期成交日期

27、2006 年年 1 月月 31 日日2006 年年 3 月月 31 日日2006 年年 7 月月 31 日日交易情况交易情况+2% +5%-3%房地产状况房地产状况- 8%- 4%+6%第65页/共130页66在表 4-1 的交易情况中，正负值表示可比实例的成交价格高低于其正常价格的幅度；房地产状况中，正负值表示可比实例的房地产状况优劣于估价对象的房地产状况而导致的价格差异幅度另外，假设人民币与美圆的市场汇价 2006 年 3 月 31 日为 1 ： 8.5 ， 2006 年 10 月 31 日为 1 ： 8.3 ，该类写字楼以人民币为基准的市场价格 2006 年 1 月 1 日至 2006

28、年 2 月 31 日基本保持不变， 2006 年 2 月 31 日至 2006 年 5 月 31 日平均每月比上月下降 1% ，以后平均每月比上月上涨 0.5% 。试利用上述资料估算该写字楼 2006 年 10 月 31 日的正常市场价格。第66页/共130页67估算步骤如下： 1 、计算公式： 比准价格= 可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数 2 、比准价格： =5000 X100/(100+2) (1-1%)3 (1+0.5%)5 100/ （ 100-8 ） =6598.33 （元人民币/ 平方米） B=600 8.5 100/(100+5) (1-1%)2 (

29、1+0.5%)5 100/ （ 100-4 ） =6328.88 （元人民币/ 平方米） C=5500 100/(100-3) (1+0.5%)3 100/ （ 100+6 ） =6192.31 （元人民币/ 平方米） 3 、确定估价对象价格（算术平均） 估价对象价格（单价）= （ 6598.33+6328.88+6192.31 ）/3 =6373.17 （元/ 平方米）第67页/共130页68例 2为评估某商品住宅 2006 年 10 月 24 日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了 A ， B, C 三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下：1. 可比实例的成交价格，

30、见表 4-2表 4-2可比实例可比实例可比实例可比实例 B可比实例可比实例 C成交价格（元成交价格（元/ 平方米）平方米）370042003900成交日期成交日期2006 年年 5.242006 年年 8.242006 年年 9.24第68页/共130页692. 交易情况的分析判断结果，见表 4-3表 4-3 表 4-3 中交易情况的分析判断以正常价格为基础，正值表示成交价格高于正常价格的幅度，负值表示低于正常价格的幅度。可比实例可比实例可比实例可比实例 B可比实例可比实例 C交易情况交易情况-2%0+1%第69页/共130页703. 该类商品住宅 2006 年 4 月至 10 月的价格变动情

31、况，见表 4-4 表 4-4 表 4-4 中的价格指数为定基价格指数月份月份45678910价格指数价格指数10092.498.398.6100.3109.0106.8第70页/共130页714. 房地产状况的比较判断结果，见表 4-5 表 4-5 试利用上述资料估算该商品住宅 2006 年 10 月 24 日的正常市场价格房地产状况房地产状况权重权重估价对象估价对象可比实例可比实例可比实例可比实例 B可比实例可比实例 C因素因素 10.51009010080因素因素 20.3100100110120因素因素 30.2100125100100第71页/共130页72解：估算该商品住宅在 200

32、6 年 10 月 24 日的正常市场价格1. 计算公式： 比准价格= 可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数2. 交易情况修正系数 可比实例： 100/ （ 100-2 ）=100/98 可比实例 B ： 100/ （ 100-0 ）=100/100 可比实例 C ： 100/ （ 100+1 ）=100/1013. 交易日期修正系数 可比实例： 106.8/92.4 可比实例 B ： 106.8/100.3 可比实例 C ： 106.8/109.04. 房地产状况修正系数 可比实例： 100/ （ 90 0.5+100 0.3+125 0.2 ）=100/100 可比

33、实例 B ： 100/ （ 100 0.5+110 0.3+100 0.2 ）=100/103 可比实例 C ： 100/ （ 80 0.5+110 0.3+100 0.2 ）=100/96 第72页/共130页735 、计算比准价格（单价） 比准价格 =3700 X100/98X106.8/92.4 X100/100 =4363.90 （元/ 平方米） 比准价格 B=4200 X100/100X106.8/100.3 X100/103 =4341.93 （元/ 平方米） 比准价格 C=3900 X100/101X106.8/109.0 X100/96 =3941.09 （元/ 平方米）6 、

34、综合，取上述三个比准价格的算术简单平均数作为比较法的计算结果 则： 估价对象价格 （单价）= （ 4363.90+4341.93+3941.09 ）/3 =4215.64 （元/ 平方米）第73页/共130页74宗地宗地价格（元价格（元/平方米）平方米）时间时间交易情交易情况况区域因区域因素素个别因个别因素素可比可比A80002010.10+2%+5%-1%可比可比B82002010.8-1%+3%0可比可比C83502011.7-3%0+2%待估待估地地？2011.10又知道从2010年8月至2011年10的定基价格指数如下:日期2010.82010.102011.72011.10指数103

35、110115112第74页/共130页75第五节 成本法1.公式： 土地评估值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益2.成本法一般适用于新开发土地的评估。也适用于既无收益又很少有交易的公园、学校、公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地的评估第75页/共130页763.成本法的步骤 估算土地取得费：征用集体土地：土地补偿费、安置补助费、附着物和青苗补偿费购买和征用城市旧有土地 估算土地开发费基础设施配套费公共事业建设配套费小区开发配套费第76页/共130页77 估算税费 估算利息 1.基数（土地取得成本、开发成本、管理费用） 2.计息周期：年、半年、季、月等 3.计息方式：分为单

36、利和复利 4.名义利率和实际利率 i=(1+r/m )m-1即息期为整个开发期计息期为土地开发期的一半第77页/共130页78 估算土地增值收益土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）*土地增值收益按补交出让金的40%计算直接采用土地使用权出让金标准。估算土地使用权评估值第78页/共130页79例 5 、某成片荒地面积 2 平方公里，取得该荒地的代价为 1.2 亿元，将其开发成为“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 2.5 亿元，开发期为三年，贷款年利率为 10% ，销售税费和开发利润为可转让熟地价格的 15% ，开发后土地增值收益率为20%， 试求该荒地开发完成后可转让熟

37、地的平均单价。第79页/共130页80解：1.土地取得费：1.2亿2.开发成本和管理费用：2.5亿3.利息：1.2亿*（1+10%）3-1+2.5亿*（1+10%）1.5-14.销售税费和开发利润：V*15%5.增值收益（1+2+3+4）*20%6.开发完成后的土地总价V=1+2+3+4+5=1.2亿+2.5亿+ 1.2亿*（1+10%）3-1+2.5亿*（1+10%）1.5-1+ V*15%+5则：V= 单价=V/2*106第80页/共130页81习题：某成片荒地面积 平方公里，取得该荒地的代价为 亿元，将其开发成为“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 亿元，开发期为三年，贷款年利率为 1

38、0% ，销售税费和开发利润为可转让熟地价格的 % ，开发后土地增值收益率为20%， 试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。第81页/共130页82一、成本法1.概念：求取估价对象在估价时点的重新购建价格，而后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2 、理论依据卖方角度：生产费用价值论过去的投入买方角度：替代原理第82页/共130页83五、建筑物价格的评估1.建筑物的重置成本构成建筑安装工程费前期费用其他费用间接费用合理利润资金成本税金第83页/共130页842.建筑物重置成本的估算方法&预决算调整法：建筑物单项工程价值量较大，通常以单项工程为对象，分别安装工程造价的

39、各项构成编制出详细的历史核算资料，作为建筑物的历史成本即项目决算的依据。 第84页/共130页85预决算调整法的调整内容： 三材差价：钢材、木材、水泥的价格调整。 地材价差额：地材价差额=定额直接费*地价价格指数 人工费和机械调整费：人工费=工日数*（评估基准日工日单价-预决算工日单价）调整后的机械费=定额直接费*当地规定的取费系数第85页/共130页86 其他直接费调整 调整后的其他直接费=工程决算直接费*评估基准日其他直接费取费标准 计算重置基价： 工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+调整后的其他直接费 重置基价=工程直接费+间接费+其他间接费+税金+利润 计算重置

40、成本第86页/共130页87u预决算调整法主要适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。u用预决算调整法进行评估，必须要具备完整的建筑工程竣工决算资料或预算资料。第87页/共130页884重编预决算：按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。该法适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物。4价格指数调整法：根据建筑物的账目成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。 该法准确性较差一般只适用于单位价值小、结构简单、以及运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。 第88页/共130页89 公式：待估建筑物的重置成本=待估建筑物账

41、目原值*综合价格指数 综合价格指数分为定基价格指数和环比价格指数两种。第89页/共130页90课本例12：第90页/共130页913.建筑物实体性贬值率及成新率的估算4 使用年限法 建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限/建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限*100% 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限 *100%第91页/共130页924 打分法 完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危房第92页/共130页93非生产用房的耐用年限和残值率钢筋混凝土结构：60年，0砖混结构一等：50年，2砖混结构二等：50年，2砖木结构一等：40年，6砖木

42、结构二等：40年，4砖木结构三等：40年，3简易结构：10年，0耐用年限建筑物已使用年限+尚可使用年限第93页/共130页94（2）打分法（观察法） 成新率结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B 不同结构类型房屋成新率评分修正系数库钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B单层0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三层0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五层0.750.120.130.55

43、0.150.3六层七层以上0.80.10.1第94页/共130页95 例题 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80 分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C 0.75，S0.12，B0.13，成新率（800.75+700.12+600.13）10010076.2 在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。 对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。 第95页/共130页96打分法估测建筑物的成新率的公式：137页 成新率=结构部分合计得分*结构部分的评分修正系

44、数+装修部分合计得分*装修部分的评分修正系数+设备部分合计得分*设备部分的评分修正系数。第96页/共130页97例13：某钢混结构的5层楼房，经评估人员现场打分，结构部分为80分，装修部分为70分，设备部分为60分，又查表知其修正系数分别为0.75，0.12，0.13，求房屋的成新率？第97页/共130页984.建筑物功能性贬值的估算 建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。 无论何原因形成的建筑物功能性贬值，测算中都要与建筑物重置成本测算以及成新率测算一并统筹考虑。第98页/共130页995.建筑物经济性贬值的估算

45、 由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。 经济性贬值=建筑物年收益净损失额/正常资产收益率n1iii) r1 (R经济性贬值第99页/共130页100成本法的举例-139：第100页/共130页101第六节 假设开发法剩余法1.含义： 求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.适用对象对象：具有投资开发和再开发潜力的房地产、待开发土地（生、毛、熟）、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房第101页/共130页1023.步骤Q调查待开发房地产基本情况：土地的位置、土地的面积大小、形状、地质等、城市

46、规划设计条件、土地的权利等。Q选择最佳的开发利用方式Q估计开发经营期Q预测开发完成后房地产价值Q估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费Q进行具体计算，求取待开发房地产的价值。第102页/共130页1034.公式 评估价= 开发完成后房地产价值 建筑费 专业费用 投资利息 销售税费 开发利润 投资者购买待开发房地产应负担的税费-租售费用第103页/共130页1045.方法现金流量折现法：考虑资金时间价值的现金折现传统方法：考虑资本投资的收益回报或资金借贷的利息收入第104页/共130页1056.计算例.某开发商欲购买一块生地开发成“七通一平”后出

47、售，开发周期为2年，已知开发成本为500元/平方米，管理费用为200元/平方米，（假设均均匀投入）销售费用为售价的5%，开发商的贷款利率为10%，投资利润率为15%，开发完成后的售价为2000元/平方米，取得待开发土地的税费为其售价的4%，用两种方法求该生地的价值（设折现率为8%）。第105页/共130页106解：1.传统法：V=2000-500-200-2000*5%-V*（1+4%）（1+10%）2-1+（500+200+2000*5%）*（1+10%）-1-（V+500+200+2000*5%）*15%-V*4%V=？ 2.折现法：V=2000/（1+8%）2-（200+500+100）

48、/（1+8%）-V*4% V=？第106页/共130页107 假设法案例：课本146页第107页/共130页108第七节第七节 路线价法路线价法一、路线价法概念及基本原理1、概念指对临接特定道路且接近距离相等的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均水平价格，称之为路线价，而后根据路线价，配合深度百分率和其他价格修正率，计算临接街道的其他土地价格的方法，即路线价法。路线价表示：绝对额 美、台湾 相对点数 日本第108页/共130页1092.修正状况1 ）临街深度修正：各宗地离开街道的深度2 ）其他状况修正：形状、面积、宽度3 ）不进行交易情况和交易日期修正3 、适用对象和条件1 ）对象：城市

49、商业街道两侧商业用地地价评估2 ）条件：街道较规整，各宗土地排列整齐第109页/共130页110二、路线价法的操作步骤 1 、划分路线价区段：可用性、可及性相当，地块相连、地价相近2 、设定标准深度：路线价区段内临街各宗土地深度的众数3 、选取标准宗地：路线价区段内具有代表性的土地第110页/共130页111选取标准临街宗地的要求： 一面临街 土地形状为矩形 临街深度为标准深度 临街宽度为标准宽度 用途为所在区段具有代表性的用途 建筑容积率有代表性 其他（土地使用权年限、土地生熟程度）有代表性第111页/共130页1124 、调查评估路线价5、制作深度价格修正率和其他价格修正率 1 ）深度价格

50、修正率（深度百分率深度指数） 单独深度百分率 平均深度百分率 累计深度百分率第112页/共130页1132 ）制作过程：设定标准深度将标准深度划分相等的若干等份制定单独深度价格修正率转换为平均或累计深度百分率3 ）制作法则 四三二一法则：将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，因各等份距离街道的远近不同，所以其价值也有所不同，从街道的方向算起，第一个等份占整块土地价值的40%，第二块占30%，第三块占20%，第四块占10%。 九八七六法则：超过100英尺的第一、二、三、三、四的25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。 第113页/共1

51、30页114例7：某块临街深度为30.48米（100英尺），临街宽度为20米的矩形土地，总价为121.92万，请根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度为15.24米，宽度为20米的矩形土地的价格。若土地的深度为45.72米（150英尺），则其总价为多少？ 解：1.土地总价为121.92*（40%+30%）=85.34万2.土地总价为121.92*（40%+30%+20%+10%+9%+8%） =142.65万第114页/共130页115习题4：某块临街深度为30.48米（100英尺），临街宽度为20米的矩形土地，总价为200万，请根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度为15.24米，宽度为20米的矩形土地的价格。若土地的深度为60.96米，则其总价为多少？第115页/共130页1164 、路线价法的计算公式1 ）一面临街 土地价格（单价）= 路线价X 深度价格修正率 土地价格（总价）= 路线价X 深度价格修正率X 土地面积2 ）